空き地の有効活用を考えるとき、多くの人が検討するのが「駐車場経営」でしょう。駐車場としての活用を考えるとき、特に気になるのは下のような点かと思います。
この記事では上記の疑問への答えを中心に「空き地の駐車場としての活用」について解説していきます。「空き地を駐車場にしたい」と考えている方、「駐車場でなくてもいいが何かに活用したい」と考えている方には、きっと参考にしていただけるでしょう。
サキヨミ！
空き地を駐車場にするときも、できるだけ多くの不動産会社に相談すべきです。駐車場経営は立派な事業であり、そのパートナーとなる会社を厳選するのは当然のことといえるでしょう。
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Contents
空き地を駐車場にするのはどう？一時的な活用しておすすめな理由
駐車場は「一時的な土地活用の方法」としておすすめです。ここでは、その理由を説明していきます。
不動産の収益は「家賃＞地代＞駐車場使用料」
不動産の収益は、下の順番で高くなっています。
- 家賃…アパート・マンション・店舗の経営
- 地代…借地としての土地貸し
- 駐車場使用料…そのまま
このように、土地活用の収益として、駐車場使用料は「最安レベル」となります。
なぜ駐車場使用料は安いのか
これは「付加価値が小さい」ためです。「土地そのままの状態」に近いため、土地に付加された価値が低くなります。
それでも都心部の土地などは「もともと価値がある」ので、高い賃料をとれます。ただし、固定資産税も高いので赤字になることもあります。
要は、地主も借り手も含めて「全員でその土地を有効に活用しているか」がポイントなのです。駐車場も場所によっては有効な活用方法であり、そうした場所では高収益をあげられます。
しかし、当然ながら「すべての土地で、駐車場が有効な土地活用の方法である」ということはありません。人間と自動車の数や活動の幅を考えれば、自ずと「駐車場以外の活用の方が、利益の最大値は大きくなる」のです。
「使い道を迷っているとき」に有効
ここまでの説明を読むと「駐車場にはしない方がいいのか？」と思うかもしれません。しかし、もちろんそのようなことはありません。
- 空き地を売るか、活用するかまだ決めていない
- でも、何もしないのはもったいないから何かに使いたい
このように、空き地の扱いに迷っているときには「とりあえず駐車場にする」というのは、有効な選択肢なのです。
賃貸住宅の経営と違い「戻れる」のがポイント
これが賃貸アパートなどの場合「とりあえず」という気軽な気持ちで始めることはできません。
- 初期投資の金額が大きい
- 工事も大規模で期間も長い
このような理由から、参入前には相当なリサーチが必要となります。一方、駐車場は「青空駐車場だったら今日から始めることも可能」です。
- ホームセンターでロープや木の板を買ってくる
- ロープで駐車スペースを区分けし、看板を立てる
これだけで青空駐車場になります。月極駐車場なら登記や届出をする必要はなく、これだけで事業になるのです。
駐車場経営の届出のルールは？
簡単にいうと、下の2つの条件に該当すると自治体への許可申請が必要になります。
- 500㎡以上のコインパーキングを経営する
- 都市計画区域内である
このルールは下の「駐車場法」の記述でわかります。
路外駐車場のうち、駐車の用に供する面積が５００㎡以上のものでその利用について駐車料金を徴収する駐車場を設置する場合には、当該施設の管理者（設置者）は、あらかじめ、知事（又は指定都市、中核市の長）に届出なければならないこととされている。
路外駐車場の設置等の届出（駐車場法）|秋田県
上の文章や、リンク先PDFのその他の部分を要約すると、先ほどの2つの条件になります。コインパーキングのように「不特定多数の人が利用する時間貸し駐車場」についてのみ、許可が必要ということです。そのため、月極駐車場だったら、許可なしで始めてかまいません。
（時間貸し駐車場でも500㎡未満なら許可は不要です）
空き地を駐車場にするメリットは？3つの利点を解説
空き地を駐車場にするメリットは、下の3点です。
- 小さな初期投資で始められる
- 安定収入を得られる
- 借地権が発生しない（土地賃借権のみ）
以下、それぞれのメリットについて詳しく解説していきます。
小さな初期投資で始められる
駐車場は基本的に、建物を建てる必要がありません。立体駐車場などは別ですが、ほとんどの駐車場は最低限の装置のみ、あるいはそれすらなしで始めることができます。
このため初期投資の金額が小さく、誰でも始めやすいのがメリットです。
安定収入を得られる
駐車場の借り手がつけば、そこから安定収入を得られます。もちろん「借り手がつかない」というリスクもあるでしょう。
しかし、たとえば時間貸し駐車場の場合、リパークやTimes24などの駐車場業者に土地を貸すことで、安定した収入を得られます。彼らは売上に関係なく毎月一定の金額を、地代として支払ってくれるためです。
もちろん、このような契約をしてくれる業者を探す必要はあります。しかし、探しさえすればそれから先の収入は基本的に安定しているということです（賃下げ要求などをされることもありますが）。
借地権が発生しない（土地賃借権のみ）
駐車場経営では、車の所有者や駐車場業者に土地を貸します。しかし、これは借地契約にはなりません。
借地権になるのは「建物所有目的」の場合だけです。駐車場は建物ではないので、借地権ではなく「土地賃借権」となります。
この権利は借地権ほど強力でないので、契約の解除もしやすいもの。このように、契約の自由度が高いのも、駐車場のメリットです。
（借地権における借り手の権利の強さは、下の記事を読んでいただくと実感しやすくなるでしょう）
空き地を駐車場にするデメリットは？3つの欠点を説明
空き地を駐車場にすることには、下の3つのデメリットがあります。
- 賃料が安い（建物を建てて賃貸するのに比べ）
- 駐車場業者から賃下げ要求を受けることもある
- 小規模宅地の特例が適用されない
以下、それぞれのデメリットについて詳しく解説していきます。
賃料が安い
駐車場は基本的に賃料が安いものです。高額の賃料をとれる土地もありますが、そのような土地は固定資産税も高いため赤字になることが多いもの。
逆に固定資産税が安い「田舎」になると、駐車場のニーズも低く、高い料金をとれないことが多いのです。
駐車場業者から賃下げ要求を受けることもある
大手の駐車場業者などに土地を貸す場合、途中から賃下げの要求をされることもあります。断ることもできますが、断ると安定収入を断たれてしまいます。その収入に頼る資金繰りになっていたら、断るに断れなくなるわけです。
最初の見積もりが異様に高い業者には要注意
賃下げを行いやすい業者の特徴として「最初の契約時に提示する見積もりが、異様に高い」ということが挙げられます。実際にその賃料で契約もしてくれるのですが、それは最初だけ。しばらくしたら大幅な値下げを要求してくるのです。
もちろん、見積もりの高い業者のすべてがそのようなパターンということはありません。しかし、1社だけ突出して高い場合は、後で賃下げの要求をされないよう、契約のルールを工夫するのがいいでしょう。
地主からの「賃上げ」が通ることはめったにない
逆に地主の方がから賃料を値上げする「賃上げ」は、めったに通りません。これは一般人とプロの交渉力の違いが原因です。
地主の中にも「百戦錬磨の強者」という方はいるでしょう。そうした方なら賃上げも通せる可能性があります。しかし、一般の地主さんでは難しいと考えて下さい。
小規模宅地の特例が適用されない
土地に住宅やアパートなどの「居住用建物」が建っている場合、「小規模宅地の特例」が適用されます。これによって、固定資産税が大幅に安くなるのです。
しかし、こうした建物を壊して空き地にすると、固定資産税が高くなります。そこから駐車場にしても、固定資産税は高いままです。
どんな空き地が駐車場に向いている？適した土地の3つの条件
自身の持っている空き地を駐車場にするかどうかを考えるとき、「どんな土地が駐車場に向いているのか」ということが気になるでしょう。ここでは、駐車場に適した土地の3つの条件を解説していきます。
適度に郊外で、固定資産税が安いこと
駐車場経営で特に大きなコストは固定資産税です。このため、固定資産税が高い都心部の土地などでは、利益を出すのが難しくなります。
適度に郊外にあり、固定資産税が安いことが第一の条件となります。
都心部でも駐車場を見かけるが…
これは、必ずしも利益が出ているとは限りません。利益が出ていない駐車場も多いのです。
- 都心の土地なので、高値で売れるチャンスが来るまで保有しておきたい
- しかし、その間に固定資産税をただ支払うのはいやだ
- 黒字にならなくてもいいので、少しでも赤字を減らしたい
このような理由で「割り切って」運営されている駐車場もあります。そのため、都心で駐車場を多く見かけたとしても、そのすべてが利益を出せているわけではない、ということを理解してください。
駅前・駅近である
固定資産税が安いだけでなく、駐車場ニーズが高い立地であることも重要です。そのわかりやすい条件が「駅前・駅近」といえます。
もちろん、駅の中でも「ローカル線の駅」のような、乗降客が少ない駅もあるでしょう。それでも、一定レベルより上の駅であれば、少なくとも「駅がない場所」よりはニーズがあるといえます。
自動車の保有率が高いエリア
駅前のような好立地でなくても「住民の自動車保有率が高い地域」は、駐車場のニーズがあります。こちらは時間貸しでなく月極駐車場としてのニーズがあるわけです。
近くの月極駐車場を探ってみる
試しに近くの月極駐車場をリサーチしてみましょう。それで「安い月額でないのに駐車場が埋まっている」という場合は、そのエリアでは月極駐車場のニーズが高いと推測できます。
これ自体はごく普通の考えですが、こうした状況に気づいても、土地はすぐに用意できるものではありません。特に駐車場はプロの間では新たに土地を調達してやるものではない（利益が出ない）とされています。
そのため「ニーズがある」と気づいていても、手を出せない人は多いのです。そのようなエリアでたまたま空き地を持っていたら、これはチャンスだといえます。
このように駐車場に適した空き地を持っているなら、ぜひ駐車場経営を本格的に考えてみましょう。また、ここまで最適な土地でなくても「駐車場を含めてさまざまな活用方法を知りたい」というときにも、プロのアドバイスを聞くことは重要です。
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駐車場にするときの初期投資はいくらかかる？費用相場を解説
駐車場経営を始めるときの初期投資の金額は、下のような相場となっています。
| 業者委託型/th> | 0円 |
|---|---|
| 自営型 | 420万円程度～ |
以下、それぞれの詳細を説明していきます。
業者委託型…0円程度～
これは「すべて業者にまかせる」やり方です。あなたがやることは「土地を貸すことだけ」です。
そのため、初期投資の費用は一切かかりません。司法書士の依頼報酬なども業者が負担してくれることがほとんどです（業者のお抱えの司法書士に依頼するのが一番安くて早いためです）。
このため、リスクはほぼゼロといえます。駐車場なので撤去もそれほど難しくありません。契約のルールだけよく吟味する必要がありますが、いつでもやめられる契約にしておけば、このやり方ならリスクはほぼゼロといっていいでしょう。
自営型…420万円程度～（10台のコインパーキングの場合）
自営型とは、最初の設備投資からその後の保守管理まで、すべて自分で行うものです。この場合平均的な初期投資の費用は420万円程度からとなります。
これは10台のコインパーキングの目安で、内訳は下記の通りです。
| 機械購入代金 | 300万円程度～ |
|---|---|
| アスファルト舗装工事 | 70万円程度～ |
| その他の経費（フェンス代・看板代・手続き費用など） | 50万円程度～ |
アスファルト舗装工事の費用は、下の業者さんの実例が参考になります。
工事費用の実例
画像引用元：アスファルト舗装工事 43万円（愛媛県松山市）|ABC開発株式会社
上記のABC開発株式会社さんの事例は「7台分で43万円」です。条件を整理すると、下記の通りです。
- 面積…約45坪（150平方メートル）
- 工事内容…アスファルト舗装・ライン工事・車止め設置
工事内容別の費用は、下記の通りです。
| アスファルト舗装 | 35万円 |
|---|---|
| ライン工事 | 4万円 |
| 車止め設置 | 4万円 |
| 合計 | 43万円（税込） |
ここから計算すると、コインパーキング10台分であれば、「7台→10台」となるので、単純計算で3分の1増えます。この時点で57万円です。
加えて、コインパーキングは普通の駐車場よりも面積が広くなります。出入口に機械やバーを設置する必要があるためです。これで5万円ほど高くなるでしょう（この時点で62万円です）。
また、事例が愛媛ということを考えると、愛媛より人口が多い地域ではさらに数万円ほど高くなる可能性があります。これで「65万円」となり、後は業者さんの違いによって「70万円から」が目安となるわけです。
「その他の経費」について
これは、確実に発生する費用では「フェンス代・看板代」が特に高くなります。特にフェンス代は15～20万円程度はかかると思っておいた方がいいでしょう。その他、手続きにかかる費用や交通費、研究のための書籍代などさまざまな諸経費を含めると、50万円程度にはなると考えるべきです。
こうした金額を合計すると、自営型の場合は「420万円～」が目安となるわけです。
まずは業者委託型のプランを聞くのがおすすめ
もし最終的に自営型にする場合も、業者委託型のプランは聞くべきです。理由はいうまでもなく、競合のやり方がわかるためです。
自営でコインパーキングをするなら、どこかの大手が必ず競合となります。大手の名前だけかりるフランチャイズ型で始めるとしても、別の大手は競合になるわけです。
それならば、「お客さんを装って」最初に業者委託型のプランを聞いておくべきでしょう。もちろん、ただの相談の段階では、得られる情報は有限です。それでも「業者は大体こういうやり方でやっている」という概要はつかめるはずです。
その内容を聞いて「業者に委託した方がメリットが大きい」とわかることもあるでしょう。そのときは方針を転換することもできます。どちらにしても、業者の活用プランを聞いて損することはないのです（時間を使う必要はありますが）。
このため、空き地を駐車場にしようとしているなら、自営型で行く予定であったとしても、業者委託型で数社に相談してみることをおすすめします。
空き地を駐車場にすると税金対策になる？
「節税のために、空き地を駐車場にする」という話を聞いたことがある人も多いでしょう。空き地を駐車場にして節税になるかどうかは、税目で分かれます。
「相続税なら節税になる、固定資産税はならない」が結論です。その理由を説明していきます。
相続税…なる（砂利・アスファルトなどを敷けば）
砂利やアスファルトなどを敷けば、相続税対策になります。このような「構築物」がある場合、相続税の評価額が50％になるのです。
相続税は「評価額×税率」で決まるため、評価額が半分になれば、単純計算で税金も半分近くに減ります。
よくある議論点…砂利は構築物か
砂利は構築物です。これは、下の国税庁の説明でわかります。
(砂利道)
2－3－13 表面に砂利、砕石等を敷設した砂利道又は砂利路面については、別表第一の「構築物」の「舗装道路及び舗装路面」に掲げる「石敷のもの」の耐用年数を適用する。(昭55年直法2－8「一」により改正)
第3節 構築物（国税庁・法令解釈通達）
要点をまとめると、下記の通りです。
- 「舗装道路及び舗装路面」の「石敷のもの」に該当
- この耐用年数は「15年」
砂利が構築物であることは、税理士法人・ティーダ総合会計さんも下記のように説明されています。
★駐車場に敷いた砂利などは土地の取得価格にならず減価償却資産の「構築物」のうち「舗装道路及び舗装路面」の「石敷のもの」に該当します。耐用年数は15年です。
駐車場や資材置き場に砂利を敷いた場合（税理士法人・ティーダ総合会計）
このように、役所の説明でも専門家の説明でも「砂利は構築物」といえます。
相続サポートの専門家でも間違えている
実は、専門家でも「砂利は構築物でない」「砂利敷きの青空駐車場では、相続税対策のメリットはない」と書かれている方もみえます。「相続サポートの専門家」として、書籍を多数出版されている方でも、このような主張をされていることがあります。しかし、この主張は間違いです。
砂利は構築物で、相続税対策になる
ここまでの引用に加え、さらに下記の税理士法人による説明を読むと「砂利は構築物で、相続税対策になる」ことがわかるでしょう。
２）きちんとした砂利敷きの駐車場
砂利敷きの駐車場は、小規模宅地等の特例が受けられます。砂利敷きは構築物とみなされます。
しかし、駐車場にきちんと砂利が敷き詰められていることが前提で、砂利敷きをしてから何年もたち、土地に砂利が埋まり、土地の表面が雨ざらしになっているような場合は、そもそも砂利敷きと認められないケースもありますので、相続を開始したときに、はっきりと砂利敷きとわかることが必要です。
青空駐車場は相続税が下がる！小規模宅地等の特例で50％減額させる方法（ランドマーク税理士法人・公式ブログ）
上の説明で重要なのは「砂利敷きがきちんとしている」ことです。「砂利が崩れていたら、構築物と見なされないことがある」というのは、多くの専門家が書かれています。
このため、砂利敷きの青空駐車場で相続税対策をはかるときは、相続の時期に砂利をきれいに敷き直すことを意識しましょう。
固定資産税…ならない（更地と同じ扱い）
固定資産税はについては、節税になりません。「駐車場にしても、更地のときと同じ評価額のまま」になるためです。
- 砂利の駐車場
- アスファルトの駐車場
- コインパーキング
- 立体駐車場（周壁なし）
上記はすべて「更地と同じ扱い」になります。砂利～立体駐車場まで「構築物」として扱われます。しかし、構築物では相続税は減らせても、固定資産税は減らせないのです。
設備のある駐車場は償却資産税（固定資産税の一種）が追加される
設備が何もない「青空駐車場」の場合は、更地と同じ税率になります。しかし、設備をつける駐車場の場合は「設備に対する税金」がかかります。
設備は「償却資産」という固定資産です。これに対しても固定資産税がかかるため、
- 土地の固定資産税
- 設備の固定資産税
という追加の税金が発生するのです。
正確には「償却資産税」という
正確には、償却資産にかかる税金は「償却資産税」といいます。しかし、固定資産税の一種なので「固定資産税」という見方でかまいません。
「償却資産税」という言葉を聞いたことがありますか？償却資産税とは固定資産税の一種です。固定資産税は土地や家屋だけではなく、機械や備品など、いわゆる償却資産にも課されます。
償却資産とは？償却資産税の計算方法から申告時期まで詳しく解説（NOCアウトソーシング＆コンサルティング株式会社）
アスファルト・砂利などの構築物があっても安くならない
「構築物があると固定資産税が安くなる」と考えている人もいるかもしれません。しかし、構築物によって安くなるのは「相続税」です。固定資産税については変わりません。
（上に書いた通り、むしろ償却資産税の分で高くなります）
立体駐車場は「建物」として安くなることも
「土地に建物があると、その土地の固定資産税が安くなる」というのが基本です。このため「土地に立体駐車場を建てたら、土地の固定資産税は安くなるのでは？」と思うでしょう。
答えは「半分イエス」です。立体駐車場でも「建物と認められるものと、認められないものがある」ためです。駐車場の種類ごとに条件を一覧にすると下のようになります。
| タワー式駐車場 | なる（完全な建物） |
|---|---|
| 立体駐車場（周壁あり） | なる（現物を見て判断される） |
| 立体駐車場（周壁なし） | ならない（更地の上の構築物扱い＝アスファルト・砂利と同じ） |
| コインパーキング | ならない（装置という名の構築物。二段に重ねる形式でも同じ） |
タワー式駐車場
画像引用元：パーキングシステム 機械式駐車場（タワー式）|日成ビルド工業
タワー式駐車場とは、上の画像のようなものです。これは完全な建物となります。
- 外気分断性
- 土地土着性
- 用途性（その目的とする用途に供し得る状態にある）
- 市場性（不動産として独立して取引の対象となり得る）
この「建物認定の4条件」をすべて満たしているためです。建物としての分類は「平屋」になります。
内部には車を駐車するゴンドラが多数ありますが、これは「棚」のような扱いになるのです。「異様に天井が高い平屋」に「たくさんの棚＝ゴンドラがついている」という構造になります。このため、10階建てに匹敵する高さでも「平屋」なのです。
立体駐車場（周壁あり）
周壁ありの立体駐車場は、下の写真のようなものです。
見ての通り、マンションのベランダ並に高めの壁が張り巡らされています。このような駐車場は「建物」と認定される確率が高くなります。
自治体の説明
埼玉県入間市は下記のように説明しています。
例外として立体駐車場などは、外気を分断する周壁がありませんが、排気ガスを排出しやすくするなど、その利用目的、利用状況から家屋として判定される場合があります。
課税対象となる家屋（入間市）
「判定される場合がある」という表現なので、「絶対に家屋になる」というわけではありません。壁の高さなどさまざまな条件によって決まると理解して下さい。
専門家の説明
康永登記測量事務所は、上の駐車場の画像とともに、下記のように説明されています。
立体駐車場
壁は外気分断性は欠けますが、利用目的にそった周壁があるものとし、建物と認定されます。
建物の認定（康永登記測量事務所）
入間市の説明と合わせて考えると「マンションのベランダや廊下の壁のような周壁があれば建物に認定されやすい」といえるでしょう。
立体駐車場（周壁なし）
周壁のない立体駐車場とは、下の写真のようなものです。
これは確実に建物と認定されません。外気分断性があまりにもないためです。
- 壁・天井がない
- 床はあるが、外気分断性のない床である
床については、先程の「周壁あり」の立体駐車場は「分厚いコンクリートのしっかりした床」です。これに対して、上の写真の駐車場は「鉄骨に金属の板が一枚乗っているだけ」のような構造です（わかりやすくいうと）。
そのため、床についても「外気を分断できていない」といえるのです。「穴はないけど薄っぺらい」ということですね。
なお、先程の康永登記測量事務所では、このような立体駐車場を、下記のように説明されています。
壁に外気分断性がなく、床も外気分断性に欠け、天井もないので、建物と認定されません。
この説明をより詳しくしたものが、ここまでの当記事の説明です。
結論…変わらない上に、設備があればむしろ高くなる
ここまでの説明から、「空き家を駐車場にすると固定資産税が安くなるか」という問いの答えは、下記のようになります。
- 変わらない
- 設備があればむしろ高くなる
つまり、「固定資産税の減税が目的なら、空き地を駐車場にしない方がいい」ということです。
駐車場経営の始め方は？最初に何からやればいい？
駐車場の経営を始める場合、最初に何をすればいいかわからないという方が多いでしょう。ここでは、駐車場経営の始め方を「業者委託型・自営型」のそれぞれで解説していきます。
業者委託型…駐車場専門業者の複数社から見積もりをとる
業者委託型の場合、まずは駐車場専門業者を複数社ピックアップしましょう。具体的には下のような業者です。
- パーク24（Time24）
- 三井のリパーク
- スペース24
その他にもローカルで多くの業者があります。たとえば愛知県なら「名鉄協商」などが、これらの大手に匹敵する知名度を持っています。
こうした業者に見積もりをとると、それぞれの会社で「始めるための具体的な方法」を教えてくれます。契約する業者が決まったら基本的にその業者に任せて進めることが可能です。そのため、まずは「見積もりが第一歩」となります。
自営で始める場合…機器販売会社の見積もりをとるetc..
自営の場合は、下のようなことをすべて行う必要があります。
- 駐車場機器販売会社の見積もりをとる
- 各社の機器の性能の違いを調べる
- 契約手続き・初期費用の支払いをする
駐車場経営の機器は、たとえ「タイムパーキング」などの企業が販売しています。それらの業者から見積もりをとることはもちろん、「そもそも、コインパーキングの機械はどういうものなのか」という点から調べることも必要です。
このように、自営で始める場合は初期費用が大きくなるだけでなく、必要な努力の量も多くなります。その分収入が増える可能性もあるのですが、逆に減る可能性（場合によっては赤字になる恐れ）もあります。
自営での駐車場経営は、完全に「社長になるのと同じ」と思ってください。「いきなりそれはハードルが高い」と思う方は、まずは業者委託型などで、経営のプランを聞いてみるのがいいでしょう。
まとめ
空き地の使い道をまだ決めていない場合、暫定的な利用として駐車場にすることはおすすめです。具体的にどのように駐車場を運営していくのかは、複数の不動産会社からアドバイスをもらうのがいいでしょう。
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