空き家の増加は社会問題となっており、親からの相続などで困っている方も多いもの。そのようなとき「誰に、どのように相談すればいいのか」と悩むことは多いでしょう。こうした疑問に答えるため、この記事では下のような内容を説明していきます。
- 誰・どこに相談すべきか（2つ）
- 相談する時のポイント（3つ）
- 高値で売る方法（2つ）
- 売れない場合の相談先（2つ）
- 持ち続けるデメリット（2つ）
- 売却時の注意点（2つ）
これらの内容を読んでいただくことで、空き家売却の相談をストレスなく、スムーズに進められるようになるでしょう。
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Contents
空き家売却の相談は誰・どこにすべき？
まず知りたいのは「空き家の売却はそれに相談すればいいのか」ということでしょう。これは「不動産会社・空き家バンク」の2通りとなりますが、それぞれについて詳しく解説していきます。
不動産会社
まず、もっともメジャーな相談先は「不動産会社」です。空き家は大抵老朽化しているものですが、それでも「買いたい・住みたい」という人はいます。
- 激安で購入し、自分でリフォームして生まれ変わらせたい
- リフォームの技術はないが、とりあえず住めればどこでもいい
- 撮影スタジオなど、特殊な用途を考えている
このように、老朽化した空き家であろうと、それなりのメリットはあるためです。このため、不動産会社を通じて売却する、あるいは買い取ってもらうこともできます。
空き家は大抵「土地が付いている」もの。そのような「土地つきの空き家」の売却については、下の記事で詳しく解説しているので、こちらを参考にしていただけたらと思います。
空き家バンク（自治体）
空き家は、都道府県や市区町村など、地方自治体に買い取ってもらうこともできます。「空き家バンク」という名称は聞いたことがある人が多いでしょう。
空き家バンクは、賃貸だけでなく売却に出すこともできます。むしろ、空き家は「ガンガンリフォームしたい」という人が多いため、売却の方がニーズがあるためです。
このため、不動産会社に売ろうとしても好感触が得られなければ、空き家バンクに相談するのもアリです。
空き家バンクの正確な説明
空き家バンクについては、民間の空き家情報サイトは原則として含まれません。自治体が運営するもののみが、空き家バンクとなります。これは下の説明でわかります。
「空き家バンク」とは、空き家の賃貸・売却を希望する所有者から提供された情報を集約し、空き家をこれから利用・活用したいとお考えの方に紹介する制度です。
空き家の有効活用を通して「地域内外の住民交流の拡大」および「定住促進による地域の活性化」を推進することを目的とし、全国各地の自治体が取り組みを進めています。
空き家バンクとは（楽園信州空き家バンク）
空き家を高値で売るには？相談時の3つのポイント
空き家でも他の不動産同様、売るならできるだけ高く売りたいもの。ここでは、空き家を高値で売却するために、専門家に対して「どのように相談すべきか」というポイントを3つ解説していきます。
高く売りたいなら、空き家バンクより業者に相談
空き家であっても、自分の不動産はできるだけ高く売りたいものでしょう。そのような希望を満たすには、空き家バンクより不動産業者に相談すべきといえます。
理由は「空き家バンクは自治体のサービスなので、高く売る努力をしてくれない」ためです。当然ながら、どんなものでも「高く売る」にはそれなりの技術が必要になります。
自治体にそのような技術はなく、むしろ「そのような技術を発揮すると批判される」部分があります。公共の団体である以上「できるだけ低価格で住宅を提供すべき」と考えられているためです。
（この考え方が正しいかどうかはさておき、日本ではこの傾向が強いのは事実といえます）
このような理由から、空き家バンク経由での売却は、高値で売るのが難しいのです。このため、高値で売りたいのであれば、まず不動産業者に相談すべきといえます。
必ず複数の業者から見積もりをとる
次にどのような業者に相談すべきかですが、まずは「複数の業者に相談する、相見積もりをとる」ということが、絶対条件だと思ってください。これは空き家の売却に限らず、不動産を売るときの基本中の基本といえます。
理由は言うまでもなく「業者同士に競争してもらうことで、値段も上がっていく」ため。特に業者が直接買い取る場合には、値段がその時点ではっきりわかる分、相見積もりの効果が顕著になります。
仲介の場合、最終的にいくらで売れるかは「市場で買い手が見つかるかどうか」によるもの。それでも、多数の業者に相談するほど「高値で買い手が見つかる可能性」が高くなります（実力のある業者に出会いやすくなるためです）。
このため、業者に相談するときは必ず「複数社」にするようにして下さい。
不動産一括査定サイトで業者を探す
上の段落で説明した業者をどのように探すかですが、「一括査定サイト」を使うのがいいでしょう。多くの業者から相見積もりをとるほど、より良い条件の業者を探しやすくなるためです。
また、一括査定は「どこかの業者と契約しなければいけない」というルールもありません。いい業者がいなければ「どことも契約しない」という流れでかまわないのです。
このように、利用者の側に一切リスクがない状態で、少なくとも「ある程度正確な相場」は、すぐに知ることができます。時間をほんの少しとられるということ以外は、「メリットしかない」選択肢なのです。
このため、空き家を売却するときにも、一括査定サイトはぜひ使うべきといえます。その中でも、特に冒頭で紹介した下のイエウールを試していただくといいでしょう。
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上に書いた通り「デメリットは一切ない」ので、ぜひお気軽に試してみてください。
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空き家を売る方法は？2つのやり方を解説！
空き家を売る方法について「どのような選択肢があるのか」を、最初に知りたいと思う人は多いでしょう。空き家の売却の選択肢は主に2つありますが、それぞれの方法について説明していきます。
現状渡し（そのままの状態で売る）
まずは「現状渡し」です。文字通り「空き家をそのまま売る」方法です。この方法のメリットは下記のようになります。
- 解体費用がかからない
- すぐに売却に入れる（解体期間がない）
- 物件によっては、この方が価値がある
特に大きいメリットは「解体費用が必要ない」ということ。解体費用の相場については、下の記事を参考にしていただけたらと思います。
更地渡し（建物を解体して売る）
2つ目の方法は、建物を取り壊して売る「更地渡し」と呼ばれる方法です。購入者が土地を自由に使えるため「建物のまま」では興味を持ってもらえなかった層にもアピールできます。
更地渡しについては下の記事で詳しく解説しているので、興味がある方は、こちらも参考にしてみてください。
「売れない空き家」の売却は、どこに相談すべき？
すでに空き家の売却に一定期間取り組んでいて、「売れずに悩んでいる」という方もいるでしょう。このような場合は、どこにどう相談すべきかを解説します。
隣人（更地にすれば活用できる可能性が高い）
どんな不動産でも、もっとも売りやすい相手候補の一つが「隣地所有者」です。売れない空き家の場合「建物をそのまま使いたい」という隣人は少ないかもしれません。
しかし「建物がなければ買いたい」という隣人は、一定数存在すると考えられます。この場合は解体が必要になりますが、その解体工事の費用を先に払ってもらうことも、交渉次第では可能です（その分、売値は安くなります）。
特に接道義務を満たしていない土地などで有効
このように隣人に売る方法は、特に接道義務を満たしていない「建て替えできない土地」などで有効。理由は「隣地とつながることで、あなたの土地も接道義務を満たせるようになる」ためです。
このような土地にある建物は「再建築不可物件」と呼ばれますが、詳しい条件やルールなどは、下の記事を参考にしていただけたらと思います。
訳あり物件に強い不動産業者
訳あり物件とは、事故物件や共有持分、シロアリ被害のある家など「売りにくい条件のある家全般」を指します。空き家は必ずしも訳あり物件ではありませんが、訳あり物件に強い業者に相談することは有効です。
理由は、彼らは特定の不動産に強いというより「売れにくい不動産を売る技術」があるためです。具体的には法律事務所との連携が強い、リフォームや解体を自社でできる、などの強みを持っています。
訳あり物件に強い業者を探すには？
この方法も、やはり一括査定が一番便利といえます。訳あり物件に強いと一口にいっても「どのくらい強いのか」というレベルの差は、当然大きなもの。「本当に強い業者」を探すには、できるだけ多くの業者と交渉する必要があるためです。
下のイエウールなら、全国1800社以上の不動産会社が参加しているため、訳あり物件に強い業者も見つけやすいでしょう。
空き家は早めに相談をして売却すべき！持ち続ける2つのデメリット
空き家の売却について相談すると、どのような専門家も「早めに売るべき」と口を揃えます。なぜ早めに売るべきなのか、空き家を持ち続ける2つのデメリットを解説します。
維持管理の費用・手間がかかる
空き家を持ち続けるデメリットとして、多くの人が真っ先に思い浮かべるのは、維持管理が大変ということでしょう。建物の維持には、お金だけでなく時間や労力などもかかります。
維持管理を怠るとどうなる？
空き家の管理を怠ると、思わぬ損害賠償に発展する恐れがあります。よくあるケースは下のようなものです。
- 台風で、壊れかけた戸板などが飛んでいく
- それが近隣の家屋や自動車などにダメージを与える
このような原因で、10万円～数十万円程度の損害賠償はよくありますし、場合によっては100万円を超えることもあります。特に怖いのは、空き家が老朽化していて「家自体が台風で飛ばされてしまう」ということ。
通常では考えられないことですが「窓が吹き飛ばされて穴が開く」→「そこから台風が侵入する」という流れで、家が持ち上げられてしまうことが稀にあるのです。
そのようにして「家ごと吹き飛ばされる」場合、当然ながら近隣に与える被害も極めて大きくなります。このように、空き家の管理を怠るのは大変危険であり、手間をかけてでも管理をしないといけないのです。
当然ながら、ただでさえ忙しい・金銭的に余裕がないという方々にとっては、これは大きなデメリットとなります。
固定資産税・都市計画税がかかる
どんな負動産（価値のない物件）であっても、固定資産税の支払いは必要です。また、都市部であればさらに「都市計画税」もかかります。
空き家を持ち続けていると、意味もなくこれらの税金を支払わなければいけません。面積が大きい建物の場合、税額も高くなるため大きな負担となります。
「人生で最大の支出は税金である」といわれますが、不動産の固都税も、特に大きな税金の一つです。このような支出を減らすためにも、空き家は早期に売却すべきといえるでしょう。
空き家売却で失敗しないためには？税金に関する2つの注意点
どんなことにも注意点がありますが、空き家の売却では特に税金に関して大きな注意点が2つあります。ここではその2つの注意点を見ていきましょう。
得られた譲渡所得に「所得税・住民税」が課税される
空き家の売却も、タダで売るのでなければ「利益」が出ます。この利益のことを譲渡所得、あるいは譲渡益といいます。
この利益に対しては、通常のお給料などと同様に「所得税・住民税」の2種類の税金がかかる点に注意が必要です。この2つの課税を合わせて「譲渡益課税」といいます。
免税の特例措置を受けるために「3年以内」に売る
上の段落で説明した課税ですが、実は「3年以内に売却すれば、大幅に免税される」という特例があります。具体的な条件を箇条書きすると、下の通りです。
- 「住まなくなった日から」3年以内に売る
- 正確には「3年目の年末」までに売る
- これで、譲渡所得から最大3000万円が控除される
譲渡所得から3000万円控除ということは、単純にいうと「利益が3000万円なら、非課税」ということです。当然ながら、空き家の売却で3000万円も利益が出るようなことは、めったにありません。
マイホームとして使用していなかった、たとえば「別荘」などの物件については、この「マイホーム特例」の対象外となるので、注意してください。
まとめ
以上、空き家を売却するときの相談先や、高値で売るためのポイントなどを解説してきました。文中でも触れた通り、他の物件と同じく「一括査定で多くの業者の見積もりをとる」ことは、空き家の売却でも基本といえます。
一括査定サイトは、無料で簡単に利用できるものなら、試してみることに一切デメリットがありません。「一つの一括査定を使ったら、他の一括査定を使えなくなる」ということも、当然ないわけです。
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