空き家の固定資産税を払わないとどうなる?督促や差押の流れと対策を解説!

空き家のように活用していない不動産は、固定資産税を払う気も起きにくいもの。特に相続人が決まっていないときには、誰も固定資産税を払おうとしないということもあるでしょう。

  • 空き家の固定資産税は、払わないとどうなるのか
  • 払えない場合に猶予してもらう方法はあるのか
  • 税金を滞納してしまっても、空き家は売れるのか

このような点が気になることが多いかと思います。この記事では、上記の3つの内容も含めて「空き家の固定資産税を払わないとどうなるのか」を解説していきます。

すまいValueサキヨミ!

空き家の固定資産税は、処分を先延ばしにしているうちに6倍まで跳ね上がることがあります。人が住んでいる家なら適用される固定資産税の優遇が、空き家では受けられなくなるケースがあるためです。

そのような状況に陥る前に、売却も含めた処分の選択肢を考えるようにしましょう。おおよその売値を把握するためにも、一括査定を受けることは有効です。

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空き家の固定資産税を払わないと起きる5つの問題

督促状

空き家の固定資産税を払わないと、下のような5つの問題が順次起こります。

  • 延滞金の発生
  • 督促・催告通知がくる
  • 財産調査をされる
  • 差押を受ける
  • 公売・競売にかけられる
  • 以下、それぞれの内容を詳しく説明していきます。

    延滞金の発生

    まず、どんな税金の支払いが遅れた場合でもかかる、延滞金が発生します。この延滞金の利率は、自治体によって異なります。

    たとえば東京の小平市の場合、2019年7月時点で下のような利率になっています。

    最初の1カ月 年7.3%
    1カ月以降 年14.6%

    より正確に書くと、それぞれの時期の説明は下の通りです。

    • 最初の1カ月…納期限の翌日から1カ月を経過する日まで
    • 1カ月以降…納期限の翌日から、1カ月を経過した日以降

    どちらも「翌日からカウントが始まる」という部分は同じです。「ちょうど1カ月の日」は前者に含まれ、その次の日からは後者に含まれるということです。

    1カ月過ぎると、銀行カードローンと同じ金利

    上記の金利について補足すると、これは銀行カードローンと同じ金利です。2019年7月時点では、ちょうど三菱UFJ銀行のカードローン「バンクイック」が、まったく同じ金利になっています。

    消費者金融よりは安いものの、銀行のローン商品の中で一番金利が高いカードローンと同じ金利になるということです。最初の1カ月は、その半分の金利となります。

    督促・催告通知がくる

    延滞金の計算が始まっても、最初の1週間などの時期に督促状・催告状が届くことはありません。届くのは主に下のいずれかの時期です。

    • 納期限の20日以後
    • 納期限の30日以後

    要は「遅くとも1カ月過ぎたら、督促状が来る恐れが大きい」とい思ってください。

    なぜ時期が2通りあるのか?

    これは、下の理由です。

    • 地方税法(全国共通)では「20日以内に督促」というルール
    • しかし、個別の市区町村で「30日以内」としていることもある

    つまり、地方税法のルールでは「20日以内に督促しなければならない」のです。そのため、20日を過ぎる頃に督促状が来ます。

    しかし、大都市などは「1カ月単位で督促する方が合理的」という理由から、最初の督促を「30日以内」としていることもあります。たとえば横浜市は、横浜市市税条例によって「納期限後30日以内に発することができる」というルールです。

    地方税法の記述

    参考までに、地方税法の該当部分(329条)を引用すると下の通りです。

    納税者(中略)が納期限(中略)までに市町村民税に係る地方団体の徴収金を完納しない場合においては、市町村の徴税吏員は、納期限後二十日以内に、督促状を発しなければならない。
    地方税法(督促等に関する法令)|さいたま市

    売野くん
    序盤に「中略」が多いですね。
    不動先生
    はい。原文はここにものすごく長い補足があるので、読みやすくするために中略にしています。

    上記のようなルールがあるため、市区町村で特別なルールがない場合は、20日以内に督促状が発送されます。

    財産調査をされる

    役所とお金

    再三の督促・催促をしても納税がない場合、財産調査を受けます。財産調査は下の2つのものです。

    • 身辺調査
    • 財産調査

    2つ目の「財産調査」はそのままですが、お金に関すること以外でも「身辺の調査」をされると理解してください。以下、それぞれ詳しく説明していきます。

    身辺調査

    主に下のものを調べます。

    • 住民票
    • 戸籍
    • 家族構成
    • 勤務先・取引先

    最後の「勤務先・取引先」については、実際に職場に電話や書面で連絡し、ヒアリングを行います。次の段落で説明する「財産調査」の給与などとも重なりますが、勤務実態や取引実態についても、身辺調査として調べるわけです。

    戸籍については「戸籍の附票」を調べることで、過去の引っ越し履歴もわかります。

    財産調査

    これは下のようなものを調べます。

    • 給料・所得
    • 銀行口座
    • 不動産の有無
    • 自動車の有無
    • 生命保険の詳細
    • 売掛債権など

    不動産については、登記簿謄本を調べます。空き家の固定資産税を払っていないということは、少なくとも空き家の所有権はあるでしょう。

    自動車がある場合、差し押さえの対象となります。生命保険は、解約返戻金などが差し押さえの対象です。解約すると戻ってくるということは、一種の貯金ともいえるためです。

    その他、自営業者の場合は売掛債権も調べられます。これは「取引先や顧客からまだ払ってもらっていないお金」です。これは請求すれば払ってもらえるため、一種の資産といえます。

    財産調査を受けると、税金の滞納が関係者全員にバレる

    上の内容を見てもわかる通り、財産調査は下記のように「すべての関係者に滞納がバレる」ものです。

    • 勤務先
    • 取引先(個人事業主などの場合)
    • 銀行・金融機関
    • 生命保険会社
    • 家族

    恥をかくことはもちろん、仕事の信用を失うリスクが極めて高いといえます。これが原因でクビになる、取引先からの仕事が止まってしまうなどのリスクも高いものです。

    財産調査の後で納税が間に合えば、差し押さえは免れます。しかし、財産調査を受けた時点で、上記のような理由から「その後の生活が非常に苦しくなる」といえるでしょう。

    差押・強制執行を受ける

    差し押さえ

    財産調査によって、差し押さえできる財産がわかったら、いよいよ差し押さえ(強制執行)となります。差し押さえは、主に下のような順番で行われるものです。

    • まず、預貯金や給与など「現金」の類
    • その後に、自動車や不動産などの資産

    この流れの方がスムーズというのはわかるでしょう。預貯金も給与も、その人の銀行口座を封鎖すれば、確実に回収できます。自動車や不動産を差し押さえるにはそれなりの手続きが必要になるため、後で行われるわけです。

    このような順番はあるものの、遅かれ早かれすべての資産が差し押さえられます。

    公売(競売)にかけられる

    差し押さえされた財産は、公売にかけられます。公売とは「官公庁が行う競売」です。公売と競売の中身は同じですが、誰が執行するかによって下の違いが生まれます。

    • 公売…官公庁
    • 競売…民間

    それぞれ元となる法律は下記のようになっています。

    • 公売…国税徴収法
    • 競売…民事執行法

    この根拠法の違いを見ても「公売=国」「競売=民間」という違いがわかるでしょう。「国税徴収法」となっていますが、市区町村や都道府県などの地方自治体が行う場合でも、公売となります。

    差し押さえからどれほどの期間で公売となるか

    これはケースバイケースです。貴金属などの動産は売りやすいため、差し押さえからほとんど間をおかずに公売にかけられることが多くあります。不動産については手続きが複雑であるため、差し押さえから時間がかかることが多いものです。

    空き家の固定資産税を払えない場合はどうすべき?2つの対策

    役所

    現実に空き家の固定資産税を払えない場合は、必要な行動を順番にとっていく必要があります。ここでは、空き家の固定資産税を払えないときにとるべき対策を紹介します。

    早めに役所に連絡する

    まずは、少しでも早く役所に連絡することです。税金が払えないとわかった段階で、納期限の前であっても連絡しましょう。

    連絡が早ければ早いほど「善良な納税者」と判断してもらえます。それにより、その後の分納などの交渉もしやすくなります。

    分納によって分割払いにする

    分納とは「税金の分割払い」です。一般的には下のような内容となります。

    • 分割の期限・金額を決める
    • 延滞税を上乗せして、予定通り支払っていく

    要は、普通の商品の分割払いと同じです。「利息」を払う以上、役所としても断る理由はありません。一定の審査を経て、資産隠しなどの悪質なことをしていないと判断されれば、分納は大抵許可されます。

    ただし、分納設定後の納期限に遅れるなどすると、分納許可が取り消しとなることもあるので、注意が必要です。

    その他の分納のパターン

    特殊なケースとしては、下の2通りの分納のパターンもあります。

    • 納税の猶予(徴収の猶予)
    • 換価の猶予

    それぞれ詳しく説明していきます。

    納税の猶予(徴収の猶予)

    1つ目の「納税の猶予」は「1年以内の期間、納税しなくていい」というものです。下の条件に該当すると、認められる場合があります。

    • 災害・盗難に遭ったとき
    • 本人や家族が病気・またな負傷したとき
    • 事業を廃止・休止したとき
    • 事業に著しい損失を受けたとき
    • 上記に近い事実があったとき

    要は「明らかに困っているケース」ですが、こうしたケースでは最長1年、納税しないことも認められます。また、例外的に「納期限を1年以上経過してから税額が確定したとき」というものもあります。これは、固定資産税ではめったにないケースと考えてください。

    換価の猶予

    換価とは「差し押さえした財産を売却すること」です。その猶予なので「財産を売らずに待ってもらえる措置」となります。

    これが認められる条件は下の通りです。

    • その換価によって、事業の継続が難しくなる
    • 生活の維持が難しくなる

    要は「差し押さえして売却すると、生きていけない」というときに許可されます。このように「本当に払えないときには猶予してもらえる」のが、国や自治体の税金のルールです。

    そのため、過剰に深刻に考えず「まずは役所に相談する」ようにしてください。

    空き家の固定資産税が6倍になる?軽減措置の見直しとは?

    空き家を相続した際、放置していると固定資産税がさらに上がることもあります。具体的には6倍になるのですが、ここではその理由である「軽減措置の見直し」について説明します。

    通常、家があると固定資産税が6分の1になる

    固定資産税は、家より土地の方が高くなります。土地の上に「家が建っている」だけで、固定資産税は6分の1になるのです。

    正確には「小規模住宅用地」に対して特例が適用されます。「小規模」で「住宅」であることが条件です。これは、下のような記述でわかります。

    小規模住宅用地の課税標準額について、固定資産税は、価格の6分の1の額とし、都市計画税は、価格の3分の1の額とする特例措置があります。
    固定資産税(土地)の課税の仕組み|調布市

    都市計画税は3分の1となっています。しかし、都市計画税は特定のエリアでしか課税されません。全員に課税されるのは固定資産税ですが、それが6分の1になるということです。

    「小規模住宅用地」の定義は?

    これは「200平方メートル以下」です。たとえば住宅用地が300平方メートルだった場合、下のように固定資産税を課されます。

    • 200㎡部分…6分の1
    • 100㎡部分…通常どおり

    同じ家の中でも、固定資産税が安くなる部分とそうでない部分があるということです。逆にいえば「200㎡までは必ず6分の1になる」といえます。

    空き家にもこの特例があるため、放置が目立った

    空き家でもこの「6分の1」の特例を受けられるため「更地にしない方がいい」と考える人が多くいました。そのため、各地で空き家が増加したわけです。

    これによって治安の悪化・災害リスクの増加などの問題が起き、空き家については固定資産税の軽減措置が撤廃されつつあります。

    2016年から特定の空き家は固定資産税が6倍に

    日本では、2014年に「空き家対策特別措置法」が制定されました。これにより、2016年から「特定の空き家は軽減措置を撤廃する」と決まったのです。

    特定の空き家というのは、それぞれの市区町村が決めます。現地の視察などをした上で「危険な空き家である」と判断されたら、取り壊しの勧告をされます。それに従わない場合、固定資産税が6倍になるということです。

    税金の滞納中でも不動産は売れる?売却の方法やルールを解説

    結論をいうと、固定資産税などの税金を滞納している状態でも、空き家を含めた不動産を売ることができます。ここでは、その際のルールなどを詳しく説明していきます。

    差押登記がなければ一応売れる

    差押登記とは「登記簿に記録される差し押さえの情報」です。「差し押さえのこと」と思ってかまいません。

    これがない限りは、法的には問題なく売れます。まだ何も「ケチのついていない状態」だからです。

    「完納の可能性」を厳しく調べられる

    売ることはできますが、仲介に入る不動産業者から「税金を完納できるかどうか」を厳しく調べられます。理由は下の通りです。

    • 今は差押登記がなくても、今後登記される恐れがある
    • 今の滞納分の未納が続けば、いつか登記される
    • その時点で家が買い主のものになっていたら、買い主が家を使えなくなる

    このように「買い主が被害を受ける」ことになります。もちろん、最終的に滞納分を支払うのは、前の所有者(あなた)です。

    しかし、前の所有者が完納しない限りは、役所もその物件を差し押さえたままにするしかありません。そして、その状態では買い主も物件を使えないわけです。

    このような事態に陥らないよう、不動産業者は完納の可能性を厳しくチェックします。

    売却代金の一部を差し引き「完納してから売る」ことが多い

    その空き家にある程度の値段が付くのであれば、下のような手順で売ることが多くなります。

    • まず、売却代金を決める
    • そこから、税金の滞納分を先に納める
    • 残ったお金が売却益になる

    滞納額を上回るだけの値段で売れれば、このような流れで完納できるため、その後の差し押さえなどのリスクは一切なくなります。

    差押登記がある場合、先に解除が必要

    差し押さえのイメージ

    すでに差押登記がある場合、それを解除してからでないと売れません。先程は「一応売ることはできる」「しかし、後でトラブルになる恐れがある」という内容でした。しかし、差押登記がある場合は「そもそも売れない」のです。

    このため、先に差押登記を解除する必要があります。解除するには「完納する」しかありません。

    完納のためのお金をどう調達するかですが、やはり「物件を売却して調達」するのが一番でしょう。空き家自体には価値がなくても、解体して更地として売ることで、税金を支払える程度の価値は出ることが多いといえます。

    このような「更地渡し」については、下の記事を参考にしていただけたらと思います。

    更地渡しのメリット・デメリットは?手続きの流れや建物解体費用の相場など

    2018.10.05

    訳あり物件に強い業者なら対応可能

    このように「税金を滞納している物件」でも、売ることはできます。しかし、普通の不動産会社では対応してくれないことも多いものです。

    このような「訳あり物件」は、その方面に強い、あるいは専門という業者も存在します。そうした業者に相談することで、よりスムーズかつ高値で売りやすくなるでしょう。

    特に空き家の訳あり物件に強い買取業者の選び方などは、下の記事で詳しく解説しています。

    空き家売却の相談は誰にすべき?高く売る2つの方法と注意点を解説!

    2019.06.14

    空き家を国に引き取ってもらうことはできない?相続放棄は不可能?

    空き家

    空き家の固定資産税の支払いで悩んだとき「そもそも、国に引き取ってもらうことはできないのか」と考える人は多いでしょう。「相続放棄をすれば、借金と同じように回避できるのではないか?」と思う人も少なくないはずです。ここでは、このような相続放棄が可能かを解説していきます。

    価値のある空き家なら引き取ってもらえる(寄付が可能)

    国が「価値のある物件」と判断した空き家であれば、引き取ってもらえます。これは寄付という扱いになるものです。

    寄付できる物件は、市場で売る方が高値がつく

    そもそも、国が寄付を受け付けるような物件であれば、市場で売る方が高値が付くもの。そのため、寄付や相続放棄ではなく「普通の売却」をおすすめします。

    この点については、下の記事でも詳しく解説しています。土地と空き家という違いはありますが、基本的な部分は共通するため、参考にしていただけるでしょう。

    いらない土地の処分方法3選~寄付・放棄・売却のやり方と、注意点を解説!~

    2019.05.27

    他の財産を含めて相続放棄をしても、空家の管理義務は残る

    現金や自動車など、他の遺産を含めてすべての相続放棄をしても、空家の管理義務から逃れることはできません。空家については「管理人を決めるまでは、相続人が管理する義務がある」ためです。

    この管理人は「相続財産管理人」といい、家庭裁判所に選任してもらいます。そのための予納金が数十万円~150万円ほど必要です。

    この点は下の記事で詳しくまとめています。空家ではなく親のマンションですが、ルールは共通であるため、参考にしていただけるかと思います。

    親のマンションは相続放棄できる?裁判所での手続きの手順・注意点を解説!

    2019.07.11

    固定資産税の支払いが厳しくなる前に、空き家を売却しよう

    先にも書いた通り、固定資産税の滞納があると不動産は売りにくくなります。ただでさえ売りにくい空き家が、さらに売りにくくなるわけです。

    そのような状況に陥らないよう「滞納する前の早い段階で売却を考える」のがいいでしょう。

    まずは一括査定で相場を把握する

    税金の滞納がない状態なら、その空き家は「普通の不動産」です。そのため、一括査定でおおよその相場を把握できます。

    相場は実際に業者の見積もりをとって初めてわかるもの。それも1社だけではわからず、複数社の見積もりを比べることでわかるものです。

    そのためにも、空き家の処分で困っている場合には、一括査定を受けて相場を知ることから始めるのがいいでしょう。

    まとめ

    空き家の固定資産税は、処分に手間取っているうちに6倍まで値上がりするというリスクがあります。そのような状態になると、滞納による延滞金も高額になり、ますます不利になっていきます。

    こうした状況に陥る前に、早めの売却も検討する方がいいでしょう。売却しないにしても、相場を知るための一括査定は、受けておいて損はないといえます。

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