別居中の家の売却のポイントは?高値で売るコツと注意点を解説!

離婚がほぼ確定した状態で別居をしている場合、夫婦で買った家の売却を検討している方も見えるでしょう。そのとき、気になるのは下のような点かと思います。

  • 別居中の家は、名義人が「勝手に売る」ことはできるのか
  • 離婚後と別居中、どちらのタイミングで売るべきか
  • 売るならどのように売ればいいか(高値で売るポイント)

この記事では上記の内容を中心に「別居中の家の売却」について解説していきます。家のある状態で別居し、離婚を検討されている方には、きっと参考にしていただけるでしょう。

イエウールサキヨミ!

別居中に限らず、家を売却するときにはまず「売ると大体いくらになるのか」を把握することが重要。離婚の場合、それによって「売るか、現物で財産分与するか」という意思決定もしやすくなります。

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別居中の家の売却は夫婦の合意が必要!3つの理由を解説

喧嘩中の夫婦

多くの人がまっさきに気にするのは「別居中の家は、片方に無断で勝手に売却できるのか」という点でしょう。特に「自分が勝手に売却されるかも知れない」と思うと、不安かと思います。

しかし、別居中の家をそのように「勝手に売却」することはできません。必ず夫婦間の合意が必要となります。その理由を3つ見ていきましょう。

家を売るには、連帯保証人の同意が必要

まず、住宅ローンが残っている家を売却する場合は、連帯保証人の同意が必要です。住宅ローンが残っていないなら(完済したなら)必要ありません。住宅ローンがなくなれば、連帯保証人の契約自体も消滅するためです。

逆にいえば、連帯保証人が「まだいる」ということは、住宅ローンが完済できていないということ。その状態では、連帯保証人の同意がないと家を売れません。

大抵、夫婦の片方が連帯保証人になっている

連帯保証

夫婦で買った家は、大抵どちらかが連帯保証人になっています。一番多いパターンは下のようなものです。

  • 債務者(借りる人)…夫
  • 連帯保証人…妻

男性の方が主夫をしている場合は逆になりますが、現時点で多いのは上記のパターンです。そして、このとき奥さんの方が専業主婦であっても、連帯保証人になるパターンが多いといえます。

  • 奥さん自身に収入がなくても、その親兄弟などの財力を頼れる
  • 旦那さんが万が一事故などで亡くなったとき、相続の権利が関わるため

主にこのような理由で、たとえ奥さんに収入がなくても、大抵連帯保証人になっているのです。そして、そのように夫婦のどちらかが連帯保証人なっていたら「その連帯保証人の合意がなければ家は売れない」となります。

連帯保証でなく「連帯債務」なら、さらに相手の権利が強い

連帯保証でなく「連帯債務」というパターンもあります。こちらはさらに、相手の権利が強力になります。理由は下の通りです。

  • 連帯保証の場合、保証人は「名義」までは持っていない
  • しかし、連帯債務なら「名義」も持っている
  • つまり、連帯債務の家は「夫婦の共同名義」である
  • 妻は夫の保証をするだけでなく「家の半分を自分の物として持っている」

家の半分が妻のものである以上、連帯保証のとき以上に「夫が無断で売ることはできない」となります。もちろん、妻・夫が逆でも同じです(ここではわかりやすく、妻が連帯保証人から連帯債務者に「格が上がった」ケースで説明しました)。

そもそも夫婦の財産はすべて「共有物」と見なされる

共有のイメージ

そもそも、連帯保証や連帯債務という取り決めが一切なくても「夫婦の財産はすべて共有物と見なされる」というルールがあります。そして、離婚するのであれば、それを分ける「財産分与」をしなければいけないのです。

つまり、下のような条件でも「自宅の半分、または一部」が、必ず妻のものになります。

  • 夫の名義で買った
  • 住宅ローンも夫の名義で借りた
  • 連帯保証も連帯債務もない
  • 妻は、家の契約に一切関わっていない

この状態でも、単純計算では「家の権利の半分は妻のもの」となります。家庭の事情によってはそれが4分の1になったり、逆に妻の取り分が多くなるということもあります(このあたりは基準が曖昧なため、裁判で争うこともしばしばあるものです)。

売野くん
つまり、連帯保証とか関係なく「別居中の家を勝手に売ることはできない」わけですね?
不動先生
はい。ただ、この縛りは連帯保証などが入ることでより強力になり、大抵は連帯保証をしているので、それらも合わせて説明しました。

何はともあれ、不動くんの言っているとおり「別居中の家は、勝手に売ることができない」というのが大原則となります。例外的なケースもありますが、基本的にはほとんどのケースが「勝手には売れない」と理解してください。

補足…財産分与の正確な説明

財産分与について、辞書の定義を補足すると下記のようになります。

離婚をした者の一方(通常は夫)が他方(通常は妻)に対して財産を分与すること。まず当事者で協議をするが,協議が調わないときは家庭裁判所が一切の事情を考慮して分与について決定する(民法768条)。
コトバンク「財産分与」

文末に「一切の事情を考慮して分与について決定」とありますが、これが「割合を決める」ということです。一般的には、自宅でも何でも「夫婦の財産のすべてで、財産分与の割合は1:1」という相場になっています。要は「妻の取り分が2分の1」ということです。

奥さんが専業主婦だったら「俺が稼いだお金なのに」と思う旦那さんもいるでしょう。その主張が正しい可能性もゼロではなく、もし正しければ家庭裁判所が「6:4」「8:2」などの割合にしてくれることもあります。

要は、最終的には裁判所(究極には最高裁)の定める割合がすべて、ということです。

離婚前に進めたい~別居中に家を売却する2つのメリット~

電卓

現在別居中の方は、すでに離婚を考えてみえることも多いでしょう。離婚がほぼ確定的なら、家の売却は別居中にしておくべきです。その理由(メリット)を3つ解説していきます。

住宅ローンを完済、もしくは大幅に返済できる

これは「まだ住宅ローンが残っている場合」に限りますが、一般的な別居では住宅ローンが残っているケースが多いでしょう。熟年離婚なら完済していることも多いでしょうが、50代程度までなら、まだ完済していないことの方が多いためです。

住宅ローンが残った状態で離婚すると、非常に厄介なことになります。この理由は後述しますが、詳しい説明なしでも「厄介なことになる」のは想像ができるでしょう。

売野くん
特に夫がちゃんと返済してくれなかったときがヤバそうですね。
不動先生
はい、妻が連帯保証人なら「妻が残りを全部払う」ことになります。

このように「住宅ローンを残すと非常に厄介」になります。このため、離婚するなら「住宅ローンを完済する」あるいは「完済に近づけておく」必要があるのです。

そして、そのためにもっとも有効な方法は「家を売る」ことです。古くなったとはいえ、住宅ローンで2000万円を借りたなら、その家には1500万円程度の価値はあるのです(金額はもちろん、状況によります)。

このような大金を一度に調達する方法は「家の売却以外にはない」ため、住宅ローンを完済する(あるいは完済に近づける)ためにも、別居中に家を売却すべきだといえます。

(なお、このように住宅ローンが残った状態の家を売ることを「任意売却」といいます。任意売却の詳細は下の記事を参考にしていただけたらと思います)

任意売却できない7つのケース~売れなかった場合の流れも解説!~

2019.02.04

不動産は現金化した方が、財産分与しやすい

家と札束

財産付与は、先に説明したとおり「夫婦の財産を、大体半分に分ける」ものです(割合はケースバイケースです)。

現金なら、半分に分けるのは用意です。自動車などは分割できませんが「自動車をもらわない方が、現金を多めにもらう」などの方法で調整できるでしょう。

しかし、不動産ではこのような調整ができません。正確には、できる家庭もありますが、非常に少数といえます。

  • 妻「家はあなたにあげるわ」
  • 夫「じゃあ、君は現金を2000万円持っていっていいよ」

こんな会話をできる夫婦は、めったにいないわけです。預貯金2000万円があっても、これでOKを出す夫はいないでしょう。言うまでもなく、これでは夫の生活がピンチになるためです。

離婚時に限らず、不動産は「現金化して分ける」のが一番わかりやすい

離婚するときに限らず、不動産を誰かと分けるなら「現金化して分ける」のが、もっともわかりやすい方法です。もちろん、賃貸に使うなど「その不動産を維持する理由」がある場合は、現金化せずに共有名義にする意味もあるでしょう。

しかし、維持する必要がないなら「売却して現金で分ける」べきです。不動産の共有名義(共有持分)は、その後の賃貸・売却・リフォームなどあらゆる作業が複雑になり、「事実上、何も財産を持っていないような状態」になってしまうためです。

売野くん
自分の持分だけ売ろうとしても、価値がものすごく落ちますしね。
不動先生
はい。本来500万円くらいの価値があっても、300万円などで買い叩かれてしまいます。不自由な物件なので。

このような「共有持分のデメリット」は、下の記事でも理解していただけます。賃貸についての記事ですが、賃貸でも売却でも「すべてが面倒になる」ことがわかるでしょう。

共有持分(共有名義)不動産の賃貸は可能?他の所有者の許可なしで建物・土地を貸し出せる?

2018.09.25

だからこそ、離婚する場合も「別居中に家を売却し、現金にしてから財産分与する」のがベストなのです。

高値で売るには?別居中の家の売却・2つのポイント

別居中に家を売却する場合にも、できるだけ高値で売りたいもの。ここでは、そのような高値での売却を実現するために、押さえるべきポイントを3つ説明していきます。

弁護士など士業との連携が強い不動産会社に売る

弁護士

別居中の家の売却は、財産分与など「離婚に関する法律」が多く関わってきます。このような案件は「普通の不動産業者」ではうまく扱えません。

最低限の手続きはできても「相談者を有利にする」ことまではできないのです。このような仕事は弁護士が担当する分野であり、弁護士との連携が強い不動産会社ほど有利になります。

税理士・司法書士などとの連携も強いとさらに良い

一番重要なのは弁護士ですが、税理士や司法書士も重要な専門家です。離婚時の財産分与は、やり方によっては贈与税などの税金が関わることもあり、こうした点は税理士に相談するべきといえます。

また、大量の書類作成をスムーズにストレスなく進めるためには、優秀な司法書士がつくことが不可欠。弁護士でもこれらの業務はできますが、司法書士より料金が大幅に高くなります。

そのため、書類の作成については「司法書士は弁護士よりも重要」といえるのです(特殊な書類でない限り)。このような理由から「弁護士・税理士・司法書士」と、あらゆる士業とのパイプが強い不動産会社を探すことがおすすめです。

(なお、不動産の売買での司法書士の役割については、下の記事でも詳しく解説しています)

不動産売却では司法書士が必要?~費用の相場や登記の必要書類を解説~

2018.11.21

一括査定サイトで、多くの業者から見積もりをとる

これは「別居中の家」に限らず、あらゆる物件の売却で重要なポイントです。どんな分野でも業者が競争してくれるほど、消費者は有利になります。不動産の売却でもそれは同じで、業者に競争してもらう一番簡単な方法が「一括査定」なのです。

一括査定のサイトは多くありますが、特におすすめなのは、下のイエウール。別居中の家を少しでも高く売却したいという人は、ぜひチェックしてみてください。

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事前に知っておこう!別居中の家の売却・3つの注意点

話し合う夫婦

別居中の家の売却では、特に夫婦間のやり取りについての注意点がいくつかあります。ここではそれらの注意点を解説していきます。

夫婦のどちらかを窓口にする

別居中の家は、連帯保証などに関係なく「必ず、夫婦の共有物」になります。これは「財産分与」で説明した通りです。

そして、共有物ということは、本来あらゆる意思決定や専門家への依頼を「2人で話し合って行う」べきです。しかし、外部との「最初のやり取り」については、2人で受け取ることは混乱の元となります。理由は下の通りです。

  • それぞれ違う返事をしてしまうことがある
  • 相手側も、2人に連絡するのは面倒(特に電話)

このような理由から「窓口は、必ずどちらか1人にすべき」なのです。どうしても「それができない」という事情があれば別ですが、特別な事情がなければ、窓口をどちらか1人に絞りましょう。

関係が悪化していても、最低限の条件決定については話し合う

話し合い

本来、共有物の不動産を売却するなら「共有者全員がよく話し合う」べきです。夫婦なら、夫婦2人がよく話し合うべきです。

しかし、普通の共有者と違い「別居中の夫婦」ということであれば、それも難しいでしょう。「話し合った方がいい」ことはわかっていても「感情的に無理」ということが多いかと思います。

しかし、この場合も「最低限の売却の条件」については、必ず話し合う必要があります。具体的には下のような内容です。

  • 妥協できる最低の売却価格
  • 売却の期限(いつまでに売りたいか)

他にも多くの内容がありますが、このように売買を成立させるために最低限必要なことは、必ず話し合うようにしましょう。

(実は、離婚前の夫婦はこのような「当たり前の話し合い」すらできないことが多くあります。このため、離婚してシングルマザーになった女性の半分程度が、養育費を受け取っていないという現実があるのです)。

話し合いを避けたい場合、窓口になった相手に裁量権を与える

電話

話し合いができるのであれば、窓口になった側に、それほど裁量権(決定権)を与える必要はありません。毎回、業者や購入希望者とやり取りした内容を報告してもらい、それを元に話し合って、彼らにどう返事をすべきかを考えればいいのです。

しかし、これから離婚する夫婦であれば、このような密な連携はなかなかできないものでしょう。大抵は「そんな頻繁に話し合いたくない」と思うはずです。

その場合、業者や買い手と交渉する窓口になった側に、ある程度の裁量を与える必要があります。たとえば「この金額より上であれば、すぐ売ってしまってかまわない」などの裁量です。

極端な話、2000万円で買った家なら「2500万円」で売れれば、確実にOKでしょう。これは極端な例ですが「こういう条件だったら、勝手に商談をまとめてもらってかまわない」という権限を、できるだけ相手側に与えるべきだといえます。

それによって商談がまとまりやすくなり、「高値」になるかはわからなくても、少なくとも「スピーディー」になることは確かだからです。「どのくらいまで裁量を与えるか」はケースバイケースですが、「相手とできるだけ話し合いたくない」という場合には、「裁量」というキーワードを意識するようにして下さい。

【目的別】別居中の家の売却・財産付与のコツ

別居中の家の売却では「近所にバレないように売りたい」など、それぞれの希望・目的もあるでしょう。ここでは、それらの希望や目的に合わせた売却・財産分与のコツを説明していきます。

近所にバレずに売りたい…仲介でなく業者買取を選ぶ

業者

「離婚した(あるいはする)ことを、ご近所にバレないようにして売りたい」と思うご夫婦も多いでしょう。その場合、業者に仲介してもらって売却するのではなく「業者に直接買い取ってもらう」のがおすすめです。

高く売るには仲介がベストですが、買い手が見つかるまでに時間がかかります。一方、業者の直接買取であれば、買値は下がりますが、その場ですぐに買い取ってもらえます。数日から1週間程度ですべての現金が振り込まれることも、珍しくありません。

(このような仲介と買い取りの違いについては、下の記事でも詳しく解説しています)

どちらがお得?不動産の「仲介」と「買取」

2018.04.25

現物で財産分与したい…離婚後に相手に渡す

家を渡す

不動産を現金にして財産分与するのではなく「現物のまま財産分与したい」ということもあるでしょう。この場合は、別居中ではなく「正式な離婚後」に、その家を分与するべきです。

別居中に分与すると「贈与税」がかかる

別居中は、その夫婦の関係はまだ「崩壊していない」とされます(法律的には)。そのため、この段階で夫から妻(あるいはその逆)に不動産を渡すと、「無償で不動産を贈与した」とみなされます。そして、贈与税がかかるのです。

離婚後の財産分与なら無税

一方、離婚後の財産分与は、経済力が乏しい片方の配偶者(妻であることが多い)が、生きていくために必要なことです。このため、税金がかかりません。

まったく同じ不動産を同じように渡しても、離婚後の財産分与ならまったく非課税になるわけです。このため、「家を現物で渡す」のであれば、離婚後がいいといえます。

逆に「現金化する」のであれば、ここまで書いたような理由で「別居中に売る方がいい」のです。

まとめ

以上、別居中の家の売却について解説してきました。まだ離婚が確定していない別居なら焦る必要はありません。しかし、離婚がほぼ決定的という状態なら、ここまで書いてきた通り、早めの売却を検討すべきです。

いきなり売却を決定しなくても、まず「売ると大体いくらくらいになるのか」を知ることは、意義があるでしょう。一括査定のサービスは、どこかの業者に依頼しなければいけないというルールもなく、無料で簡単に相場を知ることができます。

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