「別荘を維持するのが厳しくなったので売却したい」
「親から相続した別荘を処分したい」
このように考えている人は少なくないでしょう。バブル期には大きなニーズがあった別荘も、現代では経済事情や日本人の価値観の変化により、ニーズがなくなるケースが増えています。
今後ニーズが一時的に回復する可能性もありますが、日本の人口減少などを考えれば、別荘の価値は年々下落していくと考えるべきでしょう。このため、売却するなら少しでも早くすべきです。
この記事では、別荘の売却に関して下のようなポイントをまとめます。
これらの内容を読んでいただくことで、別荘の売却や処分を、よりスピーディーに実現しやすくなるでしょう。
Contents
別荘の売却価格の相場を調べる方法
別荘の売却価格は当然物件によりますが、おおよその相場は調べることができます。たとえば東急リゾートの「周辺売出相場検索」というページを使えば、そのエリアでどのような金額で物件が売り出されているのかわかるのです。
東急リゾート以外でも、別荘地やリゾート物件を専門店に扱う「日本マウント」などのページも、相場を調べるのに役立ちます。掲載物件が多いため、自分の別荘と同じエリアの物件も見つかりやすいでしょう。
日本マウントのサイトでは中古ログハウスや定住・移住用の中古住宅なども多く扱っています。富裕層だけでなく中間層や定年退職者の方々なども多く見ている可能性があり、別荘の売却の方法についてヒントを得ることもできるでしょう。
別荘売却の手続き・流れ
別荘売却の手続きの大まかな流れは下記のようになります。
- 一括査定サイトやリゾート会社のサイトで相場を調べる
- 複数社の机上査定・実地査定を受ける
- 業者にそのまま買い取ってもらうか、一般向けに売りに出す
- 購入希望者が現れたら内覧を受け付ける
- 購入者が決定したら契約手続きをする
以下、それぞれのステップについて説明していきます。
一括査定サイトやリゾート会社のホームページで相場を調べる
まずは、大体いくらくらいで売れるかといいう相場を調べましょう。無料査定サイトや、上で紹介したようなリゾート会社の物件情報が参考になります。
特にリゾート会社の物件を見ていると、どのような写真を掲載すれば別荘が売れやすくなるかということも、イメージしやすくなるでしょう。
複数社の机上査定・実地査定を受ける
一括査定を利用した場合は、大体即日で複数社から連絡が来ます。会社数は使用する査定サイトによりますが、大体六社程度が多いと思って下さい。
最初の連絡で伝えられる査定価格は極めて大雑把なものです。そこからメールや電話などで机上査定（主に書類上の情報による査定）を行い、それでもう少し正確な査定額が出ます。
そこから良さそうな業者に絞り込んで、実際に物件を見てもらう「実地査定」を受けるという流れです。
リゾート会社に問い合わせる場合も同じで、やはり最初は複数社の机上査定を受け、いい業者を絞り込んだあとで実地査定を受けるのが、一番無駄のない方法といえます。
なお、正しい物件の価値については不動産鑑定士に見てもらうという方法もあります。不動産鑑定にかかる費用や手続きについては、下の記事を参考にしていただけたらと思います。
業者にそのまま買い取ってもらうか、一般向けに売りに出す
査定額が納得の行くものであったら、そのまま業者に買い取ってもらうのが一番早い方法です。ただ、この方法は業者が在庫リスクを抱えることになります。
そのため、一般向けに売り出すよりも低い買取価格になります。「それでも管理費・維持費を払い続けるよりマシ」と思う場合は、そのまま買い取ってもらうのがいいでしょう。
逆に少しでも高く売却したいという場合は、業者と媒介契約を結び、一般向けに売り出すべきです。媒介契約には3種類ありますが、3種類の媒介契約についてはこちらで解説しています。
購入希望者が現れたら内覧を受け付ける
広告を見て興味を持ってくれた購入希望者がいれば、内覧を受け付けます。内覧は当日だけでなく、その前から建物の掃除などで潤美しておく必要があります。
内覧は自分で立ち会ってもいいですし、時間的に難しいようであれば不動産会社の担当者に代行してもらうことも可能です。ただ「どんな人が使っていたのかわかる方が安心」という購入希望者もいます。
そのため、コミュニケーションに自信がない（いわゆるコミュ障）ということでなければ、可能な限り内覧に立ち会う方がいいでしょう。ケースによってはその場合で簡単な交渉をしてすぐに契約できるという可能性もあります。
（その場合にオーナーのあなたがいなければ、購入希望者の提案も担当営業マンが「後日あなたに伝える」という形になり、即決しにくくなります）
購入者が決定したら契約手続きをする
購入者が決定したら、あとは正式に売買契約を交わすだけです。これについては不動産会社から送られてくる書類にサインや捺印をするだけなので、難しいことはありません。
別荘を売却するときの媒介契約の種類
不動産屋に別荘を売却してもらうときは、下の3種類のいずれかの契約を結びます。
以下、それぞれの媒介契約の違いについて説明していきます。
専属専任媒介契約
売却を1社のみに任せるものです。他社に依頼してはいけないだけでなく、自分で買い手を見つけてきた場合も、この契約を結んだ不動産会社を通す必要があります。
拘束力が強い契約ですが、代わりに会社側のルールも厳しくなります。指定流通機構（レインズ）には、契約から5日以内に登録しなければいけません。2番目に条件が厳しい専任媒介契約でも7日です。
また、状況報告も毎週、売主に対してする義務があります。売却するあなたからしたら、毎週報告を受けられるということです。これも2番目に厳しい専任媒介契約では「2週間に1回」のため、専属専任媒介契約は「2倍厳しい」といえます。
専任媒介契約
専任媒介契約も、専属専任媒介契約とほぼ同じものです。違いは「自分で購入者を見つけてきたら、不動産会社を通さずに直接売っていい」という点にあります。
また、先に書いた通り下の2点が違います。
- レインズに登録するまでの日数
- 状況報告の頻度
「自分で買手を見つけられる可能性がある」「専属専任媒介契約ほど頻繁に報告してくれなくてもいい」という場合は、専任媒介契約を選ぶのがいいでしょう。
一般媒介契約
一般媒介契約は「複数社に売却を依頼できる」ものです。自由度が高く、不動産会社同士を競争させられるメリットがあります。
反面、業者側からしたら「不安定な契約」になるため、あまり力を入れて対応してもらえない可能性があるでしょう。レインズ登録や進捗報告の義務もなく「契約したものの、まったく売っていない」という可能性もあります。
ただ、信頼できる業者がいなかったら一番いい方法だといえます。信頼できない業者と専任媒介契約・専属専任媒介契約を結んでしまうと、彼らが売る努力をまったくしなくても、こちらは為す術がないからです。
売却できない別荘を処分する方法
別荘の買い手がつかず、買取業者にも買い取りを断られて売却できない、というケースもあるでしょう。このようなときに別荘を処分する方法は下の3通りです。
以下、それぞれの方法について解説していきます。
親族や友人などで利用したいという人を探す
定番の方法ですが、まずは親族・親戚・友人知人など、利用したいという人が誰かいないか、周辺を探してみましょう。話しても問題ない人であれば、会社の同僚や近所の人などにも話してみるといいでしょう。その人のネットワークで、また別の引取希望者が見つかるかもしれません。
近隣に別荘を持っている人に譲渡を申し出る
可能であれば、近隣にある他の別荘の所有者に譲渡を申し出るのもいいでしょう。そちらの所有者も別荘の処分に困っている可能性はもちろんあります。
しかし、そこに別荘を持っている以上「その土地で休暇に楽しむレジャーなどを持っている」という可能性も高いのです。例えば海沿いだったら「海の家を経営したくて物件を探している」などの可能性もあります。
このように、自分は別荘を処分したいと思っていても、同じ別荘地でその物件を必要としてくれる人もいるかもしれないのです。「無料だったらもらいたい」という人は少なくないでしょう。
コンタクトは不動産会社などを通じてとることになりますが、売れない別荘を処分する方法の一つとして有効といえます。
管理会社に相談する
別荘は自分で管理するのではなく、管理会社に管理を任せている人が多いでしょう。その管理会社に相談してみるのも一つの手です。
別荘の管理会社であれば地元の不動産業者とのコネクションも強く、その別荘の購入や引取を希望する人の心当たりもあるかもしれません。すぐには見つからなくても、相談して1年後などに引き取り希望者が見つかる可能性もあるでしょう。
少なくとも相談してマイナスになることはないため、処分を決めたのであれば、管理会社にも相談してみるべきです。
自治体（市区町村）に寄付する
これは断られることが多いのですが、市区町村や都道府県などの自治体に寄付する方法もあります。物件が好条件なものであれば、寄付を受け入れてもらえることもあります。
ただ、ここまで書いた選択肢がすべて使えないような物件だと断られることが多いと思ってください。
別荘の売却でかかる税金・一覧
別荘の売却でかかる税金は、通常の不動産を売った時の税金と同じです。一覧にすると下記のようになります。
以下、それぞれの税金について解説していきます。
所得税
所得税は「売れた値段」の15％～30%となります。
- 長期譲渡所得…15%
- 短期譲渡所得…30%
上記のような違いです。
長期＆短期譲渡所得とは？
これは不動産を取得してから売りに出すまでの年数で決まります。
- 長期…5年超
- 短期…5年以下
このように5年目を境目として、税率が変わるようになっています。
なぜ長期譲渡所得の方が低税率なのか？
これは、いわゆる「土地ころがし」を防ぐためです。不動産投資では値上がりによる売却益を期待して、自分で住むことも賃貸することもなく、ただ土地やマンションを買う、というケースがあります。
このような「実需のない不動産購入」によってバブルが加速するわけです。バブルはその国の経済を活性化させるプラス面もありますが、崩壊後のマイナスも大きくなります。
日本では1980年代終わりのバブル崩壊を教訓として、いわゆる土地ころがしがしにくい法律を整備しているわけです。そのため、不動産の短期売買に高い税金を課せられるよう、短期譲渡所得の税率を高くしています。
住民税
住民税も所得税と同じく売れた価格（売却価格）に対して下のような税率をかけます。
- 長期譲渡所得…5%
- 短期譲渡所得…9％
こちらもやはり、短期譲渡所得の方が高い税率になっています。
所得税と住民税を合計すると？
所得税と住民税は同じ年に払うものです。そのため、上記を合計すると長期・短期のそれぞれで下のような税率になります。
- 長期…20%
- 短期…39％
大雑把に短期の方を「40％」とすると、20%か40%のどちらかといえるでしょう。「短期だと税金が2倍になる」と考えるとわかりやすくなります。
印紙税
印紙税はいわゆる「手数料」です。税という文字がついていますが、高くても1万円～3万円程度であり、「不動産登記の手数料」というべき金額となっています。
不動産登記の印紙税は、売却金額ごとに下のようになっています。
| 500万円以下 | 1000円 |
|---|---|
| 1000万円以下 | 5000円 |
| 5000万円以下 | 1万円 |
| 1億円以下 | 3万円 |
| 5億円以下 | 6万円 |
このように、1億円という豪邸の別荘でも3万円、5億円という一流芸能人レベルの別荘でも6万円となっています。通常は5000万円以下の物件が多いため、1万円あれば印紙税は十分と思って下さい。
別荘の保有でかかるコスト一覧
別荘でかかるコストを一覧にすると以下の通りです。
以下、それぞれのコストについて説明していきます。
管理費
管理費は自主管理の場合は不要です。管理会社や管理業者に業務を依頼するとかかります。管理費の相場は特になく、下の諸条件によって異なるものです。
- エリア
- 別荘の広さ
- アクセス（良いほど安くなる）
- まかせる業務内容（多いほど高くなる）
- 清掃などを依頼する頻度（回数が多いほど高くなる）
このように諸条件によって大きく変わるため、管理費の目安は特にありません。
修繕費
これは定期的に発生するコストではなく、臨時で発生するものです。水道管に不具合が出た、鳥が煙突の中に巣を作ってしまったなどのトラブルが起きたときに必要になります。
共益費・修繕積立金
これは戸建ての別荘ではなくリゾートマンションの場合にかかるコストです。リゾマンでも通常のマンションと同じく、共益費や修繕積立金があります。
修繕費は個人の部屋・家屋で必要になるものですが、修繕積立金は「マンション全体」で必要なものです。建築から数十年後などにある大規模修繕に備えるものです。
水道光熱費
別荘はその性質上、水道光熱費はあまりかかりません。しかし基本料だけで毎月1000円～2000円程度はかかります。
水道・電気・ガスなどの各種ライフラインでそのような基本料がかかると考えると、大体年間6万円程度は「何もしなくても」水道光熱費がかかると考えていいでしょう。
なお、別荘の水道はまったく使っていないと使えなくなってしまうため、定期的に水を流すようにしてください。
借地代・家賃（借りる場合）
別荘というと購入するイメージが強いでしょうが、借りることもできます。借りる場合は当然、通常の住宅と同じく借地代や家賃（賃料）がかかります。
別荘の所有権に対してかかる税金の種類
別荘の所有権を持っていると、下のような税金がかかります。
以下、それぞれの税金について解説していきます。
固定資産税
固定資産税は、別荘でも通常の住宅などと同じく「課税標準×1.4％」で算出します。課税標準とは「固定資産税評価額」のことです。
固定資産税評価額は、市区町村の窓口でもらえる「固定資産課税台帳」に書かれています。また、自分で調べなくても毎年4月に課税通知書が届くため、それでわかるものです。
都市計画税
その別荘の建物・土地が「市街化区域内」にある場合は、都市計画税がかかります。山の中や温泉地などにある別荘では都市計画税がかからないことが多いですが、海辺のリゾート地は人口が多いこともあるため、その場合は都市計画税がかかることもある、と考えて下さい。
住民税
やや意外かもしれませんが、別荘にも住民税がかかります。下の野沢温泉村のように、「家屋敷課税」などの名目で住民税を課税する別荘地が多くあります。
家屋敷課税とは
野沢温泉村に別荘や住宅、事務所等をお持ちの方で、その年の1月1日現在において、野沢温泉村に住所がない個人の方に村県民税の均等割（5,500円）が課税されます。
別荘・事務所をお持ちの方の住民税について（野沢温泉村）
別荘は富裕層や高額所得者が買うものですが、別荘地自体は産業が特になく経済的に不利な環境といえます。その中でも道路などのインフラを整備していくために、このような税金は必要なものと考えてください。
こうしたコンセプトを感じさせる自治体の名前は最近になって増えているイメージがあります。しかし、野沢温泉村は1953年から使われている名称です。
地域別・別荘の売却がしやすい人気エリア
地域別に人気の別荘地をまとめていきます。これからまとめるエリアに別荘を持っている方は、比較的売却しやすいでしょう。
以下、それぞれのエリアでの人気の別荘地です。
北海道
北海道では特にニセコが人気です。ニセコは現在、世界的なリゾート地になっており、良質な雪を求めて世界中のスノーボーダーやスキーヤーが集まっています。
お店の看板も英語のものが多く、ホテルやレストランの従業員も外国人が多いのが特徴です。日本にいながら外国風情が味わえるというのも魅力の別荘地になっています。
関東
関東では下のようなエリアが特に人気の別荘地です。
- 箱根
- 房総半島
- 那須高原・鬼怒川
箱根は言うまでもない山のリゾート地であり、日本有数の温泉地帯です。東京や神奈川の大都市からのアクセスが良い点も、別荘地として人気の理由です。
房総半島は千葉県にあるため、特に東京・千葉の中心部からのアクセスがいいのが魅力です。山も海も両方楽しめるのが、箱根にはhttps://fudosanbaikyaku-planner.com/?p=449&preview=trueないメリットといえるでしょう。
那須高原・鬼怒川は栃木県にあるため、特に埼玉県や東京都に住んでいる人にとってアクセスのよい場所です。鬼怒川温泉という名前は、温泉や旅行に興味がない人でも聞いたことがあるでしょう。
甲信越
甲信越は特に人気別荘地が多い場所です。主だったエリアを一覧にすると下のようになります。
- 軽井沢
- 白馬
- 草津
- 蓼科・八ヶ岳
- 河口湖・山中湖
- 富士
まず軽井沢は避暑地の代名詞というべき土地です。蓼科も避暑地として有名で、八ヶ岳は登山家にも人気があります。
白馬はスキーが好きな人にとっては特に人気のある土地です。草津は草津温泉で有名な日本屈指の温泉地として定評があります。
河口湖や山中湖周辺も、水辺のため避暑地として需要のある場所です。富士周辺は山登りが好きな人にも好まれるでしょう。
全体的に長野県・山梨県は自然条件がいいことに加え、都心からのアクセスも良いため、今後も別荘地としての需要がある程度続く可能性があります。
中部
中部地方では下のような別荘地が人気です。
- 伊豆
- 湯河原・熱海
- 浜名湖
伊豆は神奈川県にあるため、都心部からのアクセスがいいのがメリットです。熱海や湯河原温泉も同じですが、湯河原温泉は東京都の前都知事が問題を起こしたことでも、改めて別荘地としてのブランドの高さを印象づけました。
浜名湖は特に愛知県や名古屋市からのアクセスが良いのが利点です。東海地方は有力企業が多くサラリーマンでも高額所得者の方が多いため、これらの別荘地はアクセスの良さからも需要が見込めます。
近畿
近畿地方では下のようなエリアが人気となっています。
- 京都
- 有馬温泉
- 和歌山マリナーシティ
- 南紀白浜
京都は言うまでもない世界的観光地ですが、特に天橋立などの景勝地の近くは人気があります。有馬温泉は兵庫県ですが、近くに神戸があって都会のレジャーも楽しめるため、特に若い世代の夫婦などにも需要が見込めるでしょう。
和歌山マリーナシティは、マリンスポーツや釣りなど、海が好きな人々に人気です。南紀白浜エリアは熊野古道や高野山も近く、海と山の両方を楽しめるのが魅力といえます。
沖縄
沖縄県は県内全域がリゾート地です。ダイビングやサーフィンなどの趣味を楽しむ人々の間でも需要があり、物件を営業用に使えることも多いため、比較的別荘を売りやすい土地といえます。
海外
日本人が別荘を持つ海外の土地は、ハワイやオーストラリアが多くなっています。これらの国に別荘を持つ人は少数派でしょうが、海外の別荘は外国人にも売れるのが利点です。
不動産査定サイトで、おおよその相場を把握しよう
「別荘は売れない」といわれることが多いものですが、必要な行動を次々に起こしていけば売れることが多いものです。まずは手始めに、無料の不動産査定サイトで、大体の相場を把握するといいでしょう。
査定サイトを使っても、どこかの業者で申し込みをしなければいけないということはありません。電話が面倒なら電話には出ず、メールだけでやり取りすることも可能です。
気軽にデータを集める程度の気持ちで、まずはどこかの査定サイトを試してみるといいでしょう。不動産の一括査定サイトについては下の記事で詳しくまとめているので、参考にしていただけたらと思います。
まとめ
以上、別荘の売却について、相場の調べ方や流れなどを解説してきました。最後に要点を整理すると、下のようになります。
- 無料査定やリゾート会社のサイトで相場を把握することが第一
- 業者に売ってもらうときは、媒介契約の種類にも注意する
- どうしても売れないときは、処分する方法もいくつかある
別荘の売却は冒頭にも書いた通り、これからますます難しくなると想定できます。物件の状態がよく、売れる可能性が高いうちに早めの売却を検討してみてはいかがでしょうか。
