土壌汚染のリスクがある不動産売買のやり方は?調査が必要な条件・除去の方法を解説!

売ろうとしている不動産の土地部分に土壌汚染の可能性がある―。という場面では、土壌汚染の調査が必要になります。この調査について、下のような疑問を持つ人は、売り手・買い手ともに多いでしょう。

  • どんな土地なら土壌汚染の調査が必要なのか
  • どのように調べるのか
  • 汚染が判明したら、どのように除去するのか

結論をいうと、調査が必要な土地の種類は2種類で、調べ方は「フェーズ1~3」の、3通りのやり方に分類されます。また、汚染除去の方法は8つあります。

この記事では上記の内容を中心に、土壌汚染のリスクがある場合の不動産売買について詳しく解説していきます。この記事を読んでいただくことで、こうした不動産を売るときも買うときも、安心して取り引きを進めていただくことが出来るでしょう。

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Contents

土壌汚染のリスクがある不動産売買の方法・3つのポイント

まず、概要として「土壌汚染の恐れがある土地での、不動産売買の方法」の方法を説明します。流れを箇条書きにすると下の通りです。

  1. 調査が必要な土地か調べ、必要なら土壌汚染調査を行う
  2. 調査の結果、除去工事が必要なら実施する
  3. 工事が不要、あるいは終了後は普通に売買

以下、それぞれのステップについて詳しく解説していきます。

調査が必要な土地か調べ、必要なら土壌汚染調査を行う

まず「調査が必要かどうか」を調べます。「調査の必要性の調査」といってもいいでしょう。

これは主に「台帳確認」です。土地台帳で下の2種類の土地に該当していたら、土壌汚染調査が必要になります。

  • 要措置区域
  • 形質変更時要届出区域

詳細は「調査が必要か調べる方法」の段落で解説します。

調査の結果、除去工事が必要なら実施する

「土壌汚染調査が必要」とわかったら、調査をします。そして、調査の結果は下の2通りのどちらかになります。

  • 汚染除去工事が「必要」
  • 汚染除去工事が「不要」

わかりやすく言うと、前者は「予想通り汚れていた」、後者は「意外ときれいだった」ともいえます。こうして工事の要不要がわかったら、次の流れに進みます。

工事が不要、あるいは終了後は普通に売買

工事が不要だったら、あとは「普通の不動産売買と同じ」になります。もちろん、重要事項の告知義務はあります。

買手にとっては「物理的瑕疵」のある物件となるため、いわゆる「訳あり物件」とされます。このような難しい条件の不動産は、それを専門とする買取業者に依頼するのがベストです。

下の記事で紹介しているような「事故物件の買取業者」であれば、土壌汚染のあった土地でも買取りしてもらいやすくなります。興味がある方は下の記事を参考にしていただけたらと思います。

自殺・殺人などの事故物件の買取業者・おすすめ6選~高く売る方法も解説~

2019.01.23

交渉前に知っておきたい、土壌汚染を伴う不動産売買の注意点

土壌汚染

土壌汚染の可能性がある不動産の売却を本格的に考えている場合「注意点」も気になるでしょう。ここでは、主な注意点を3つ解説していきます。

完全な「瑕疵担保免責」はない

土壌汚染のリスクがある不動産を売買する場合、完全な瑕疵担保免責はありません。つまり「これをやれば100%責任なし」という状態がないわけです。

普通の不動産であれば「瑕疵担保免責」で売買した場合、その後何があっても、売主は責任をとる必要がありません。

  • 売主は、売却後のリスクがなく安心
  • 代わりに、買主にはリスクがある
  • そのため、価格が安くなる

上記のようになっています。このように「安くなる」というデメリットはあるものの「瑕疵担保免責にしておきさえすれば、その後の責任は一切とらなくていい」わけです。

しかし、土壌汚染のリスクがある不動産では、このような「瑕疵担保免責」が効きません。ある程度は効きますが「後で判明した汚染の内容によっては、あらためて責任を問われる」ことになります。「瑕疵担保責任がある」ということです。

なぜ土壌汚染の場合のみ、厳しいのか

これは「環境保全」に関わるためです。自然のためでもありますが、人命や健康に関わるという「人間のため」でもあります。

個人間の契約で済まされる問題ではないため、瑕疵担保のルールも厳しくなっているわけです。

除去をどこまでするかは、買主と協議する

汚染除去の工事をどこまでするかは、基本的に買い主と話し合って決めます。もちろん、土地によっては行政が介入することもあり、必ずしも売り手と買い手の話し合いだけで決まるわけではありません。

しかし、基本的に行政が介入する例は少ないため、大抵は売り手・買い手の協議で決まります。もちろん、間に不動産会社が入ることもあります。

工事はやればやるほどお互い安心ですが「その費用を誰がどこまで出すのか」という点が、話し合いのポイントとなるでしょう。

事前調査をしなかった場合、損害賠償などのリスクが生じる

損害賠償

土壌汚染のリスクがある、ということをあなたが知っているなら、その不動産は必ず「調査をしてから」売買しなければいけません。台帳上で「調査が必要な区域」になっていなかったとしても、あなたが知っている事情があるなら、やはり調査が必要です。

どんな契約内容にしても、損害賠償の責任を負う

たとえば、下のようなことを考える人もいるかもしれません。

  • リスクがあるのは知っているが、調査はしない
  • そして「何があっても売り手は責任をとらない」という契約にする

これは専門的にいうと「売り手の瑕疵担保責任を免責する特約をつける」ということです。このような契約にすれば、買い手も合意した以上、問題ないと考える人もいるでしょう。

しかし、これについては、公益財団法人・不動産流通推進センターも下のように説明しています(上の行が質問で、下の行がセンターからの回答です)。

事前の調査を一切しないで、売主の瑕疵担保責任を免責する特約付で売却した場合、当社にはどのような責任が生じるか。
(中略)
? 貴社が土壌の汚染を予測し得たにもかかわらず、その旨を告知しないで売却した場合には、貴社の債務不履行や不法行為による損害賠償責任が考えられる。
土壌汚染の可能性のある土地の売却方法(公益財団法人・不動産流通推進センター)

このように「汚染を予測できていた」なら、どんな状況であっても「それを告知して売却しなければいけない」のです(台帳で区域指定されていなくても)。

言うまでもなく当然のことではありますが、汚染のリスクが少しでもあると理解しているなら、必ず事前調査をするようにしてください。

調査が必要な土地の条件~2種類の区域に該当するか、台帳で確認~

土壌工事

不動産売買の前に土壌汚染調査が必要な土地の種類は下の2種類に分かれます。

  • 要措置区域
  • 形質変更時要届出区域

土地の台帳を見て、これらに該当していたら土壌汚染調査が必要となります。以下、それぞれの区域について解説していきます。

要措置区域

要措置区域(ようそちくいき)とは、「健康被害が生じる恐れがあり、汚染除去などの措置が必要な区域」です。文字通り「措置を要する区域」ということです。

汚染の調査どころか「除去」というレベルで、それが「必要とわかっている」ということで、相当にリスクが高い区域といえます(通常の宅地などと比較すると)。

形質変更時要届出区域

形質変更時要届出区域とは、「健康被害が生じる恐れがなく、汚染除去などの措置が必要ない区域」です。要措置区域と比べて「安全」といえます。

ただし、このような指定を受ける時点で「普通の宅地などよりは安全でない」ものです。具体的には、名前通り「形質変更をするとき、届出が必要」となります(普通の宅地などはこれが不要です)。

2つの違い…汚染除去が必要か、不要か

要措置区域・形質変更時要届出区域の違いは、簡単にいうと「汚染除去が要るか、要らないか」です。

要措置区域 必要
形質変更時要届出区域 不要

上記のような違いになっています。名前は複雑ですが、中身は簡単なものです。

その他の違い…形質変更をできるか、できないか

さらに詳しく説明すると「形質変更をできるか、できないか」という違いもあります。

  • 要措置区域…できない
  • 形質変更時要届出区域…できる

このような違いになっています。

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土壌汚染調査の種類は3つ~条文の番号で呼ばれる~

土壌汚染調査には、下の3種類があります。3つとも、土壌汚染対策法の条文の番号で呼ばれているものです。

調査名 必要な場面
3条調査 工場施設の廃止など
4条調査 形質変更(掘削など)
5条調査 その他、健康被害の恐れがある場合

上記の内容を簡単に書くと、下記のようになります。

  • 3条…工場
  • 4条…掘削
  • 5条…その他
売野くん
一般人が気にするとしたら「5条」ですね。
不動先生
はい。掘削は「3000㎡以上」という条件なので、一般人には関係ありません。

もっとも、5条にしても事業用の物件や、もともと汚染されていたような土地でなければ関係ありません。基本的には「事業者のためのルール」といえます。

(以下、それぞれの調査について詳しく解説していきます)

3条調査…工場施設廃止で必要

工場

3条調査が必要とされる場面を正確に書くと―。これは、水質汚濁防止法上の「特定施設」を廃止する場合となります。

  • 管理する法律…水質汚濁防止法
  • 対象となる施設…特定施設

ということです。ここで気になるのは「特定施設とは何か」でしょう。

特定施設とは?

これは下のような業種の「工場施設等」です(とりあえず工場と考えてください)。

  • 鉱業
  • 石油化学
  • 食品
  • 水産
  • 畜産

上記の業種で「特定有害物質」を使用している工場(などの施設)が該当します。

これを「廃止する」場合に調査が必要

上記のような条件ですが、調査が必要な場面は「その施設を廃止する」ときです。

売野くん
「建設するとき」は関係ないんですか?むしろ、そっちの方が重要な気が…。
不動先生
はい、建設時の規制も当然重要です。建設時は「環境基本法」で管理されます。

環境基本法は、昔は「公害対策基本法」と呼ばれていたものです。1993年から名前が変更されましたが、今でもこちらの呼び方を使う人は多くいます。

4条調査…形質変更(掘削など)で必要

掘削

4条調査が必要な場面は、3000㎡以上の土地の形質変更です。形質変更とは主に「掘削工事」を指します。

この条件に該当しても、まだ「絶対に必要」ではありません。その条件で「知事が必要と判断した」場合に、調査が義務づけられます。

3000平方メートルとはどのくらいの広さ?

これは、有名な建造物でいうと下の2つです。

東大寺大仏殿 2,903.75㎡
日光東照宮 2,953.63㎡

どちらも「敷地」は含まず「建物のみ」です。それでも十分に広いことがわかるでしょう。

大仏殿は多くの人がイメージできると思います。大仏の台座だけでなく、周辺の「他の仏像」や土産物売り場なども、すべて含んだ広さです。

  • あのくらいの面積の土地で、掘削工事をする
  • なおかつ、知事が必要と認めた場合のみ

という条件で調査が必要になるわけです。よほどの豪邸を建てるのでなければ、一般人には関係ないことがわかるでしょう(店舗や工場を経営する人には、もちろん関係があります)。

5条調査…その他、健康被害の恐れがある場合に必要

5条調査は、知事が必要と判断した場合のすべてが対象となります。種類が工場でなくても、面積が小さくても「土壌汚染が一定のレベル以上なら対象になる」ということです。

これは一般常識で考えても「当たり前」なので、納得できる人が多いでしょう。たとえば「回収した粗大ごみを山積みにしている不用品回収業者の敷地」などは、対象となる可能性があります。

土壌汚染調査の流れは?フェーズ1~3の内容を解説

土壌汚染調査の流れは、フェーズ1から3の「3段階」に分類されます。それぞれの主な内容を一覧にすると、下の通りです。

フェーズ1 地歴調査・ヒアリング・簡易現地調査
フェーズ2 土壌ガス調査・サンプリング調査
フェーズ3 ボーリング調査

カンタンに書くと、それぞれ下のような調査です。

フェーズ1 書類の調査
フェーズ2 表面の調査
フェーズ3 深層の調査

フェーズ1は「簡易現地調査」などもあるので、書類のみではありません。しかし、主に地歴調査やヒアリングといった「データによる調査」だと考えてください。

以下、それぞれのフェーズについて解説していきます。

不動先生
なお、これらのステップの前に、先述した「台帳確認」を含んで「4ステップ」とする解説もあります。

フェーズ1…地歴調査・ヒアリング・簡易現地調査

業者

フェーズ1は「環境サイトアセスメント」ともいわれます。内容は調査する団体・企業によって異なりますが、概ね下のような内容です。

  • 地歴資料の調査(過去の地図・航空写真など)
  • 関係者へのインタビュー(聞き取り調査)
  • 現地視察(法令遵守状況の目視チェックなど)
売野くん
このくらいなら、それほど難しい調査ではないですね。
不動先生
はい。土壌汚染調査といっても、フェーズ1だけならそれほど深刻なものではないのです。

フェーズ2…土壌ガス調査・サンプリング調査

フェーズ2は、簡単にいうと「土壌表面」の調査です。具体的には下のようなことをします。

  • 土壌の表層・地下水・土壌ガスなどを採取
  • それらの試料を分析

土壌の表層と地下水については、イメージが湧くでしょう。土壌ガスについては「ガスが出る土地なんて、そんなにないのでは?」と思うかもしれません。

  • 温泉地
  • 天然ガスの採取地
  • 油田

上記のような土地をイメージする人も多いでしょう。これらは「目に見えるガス」が出ていますが、このフェーズ2の調査では、下のような方法で「見えないガス」も採取します。

  • 土の中に穴(採取孔)を開ける
  • その中の空気を採取する
売野くん
穴の中の空気なら、確かにガスがありそうですね。
不動先生
はい。いわゆる「土の匂い」もガスといえるわけですね。

なお、こうした採取孔などの条件も、環境省によって細かく決められています。下のような内容です。

直径15~30mm程度、深さ0.8~1mの裸孔で、鉄棒等の打込み等により穿孔したもの。地表面がアスファルト、コンクリート等で舗装されている場合にあっては、コアカッター、ドリル等で舗装面を削孔して設置する。
土壌ガス調査に係る採取及び測定の方法を定める件(環境省)

フェーズ3…ボーリング調査・地下水調査

地盤調査

フェーズ3は、主にボーリング調査や地下水調査(モニタリング)が行われます。ボーリング調査は知っている人もいるかもしれませんが、下のような内容の調査です。

  • マシンを使い、土壌に深い穴を開ける
  • 深層の土壌を採取し、分析する

ボーリングマシンは、ショベルカーのように巨大なものもあれば、「工事現場の人が使うドリル」のように、120cm程度の小型のものもあります。

地下水調査では、地下水採取用の簡単な井戸を設置し、そこから汲み取った地下水の調査・分析をします。

土地の汚染除去のやり方は?8つの方法を解説

汚染除去

土地の汚染除去では、下の8つの措置をとります。すべての工事で8つの措置が必要になるわけではなく、工事によって措置の内容は異なります。

  1. 立入禁止措置
  2. 舗装措置
  3. 覆土措置
  4. 指定区域外土壌入換措置
  5. 指定区域内土壌入換措置
  6. 封じ込め措置
  7. 不溶化措置
  8. 浄化措置

以下、それぞれの措置(やり方)について解説していきます。

立入禁止措置

まず、汚染除去をするエリアに人が入らないようにします。汚染除去をするということは、台帳上で「指定区域」になっているわけですが、その指定区域すべてに、人の立ち入りを禁止するフェンスなどの囲いを設置する必要があります。

舗装措置

汚染されている土地を、上からコンクリートなどで覆う方法です。要は「上からかぶせて隠す」ということです。

売野くん
そんなのでいいんですか?
不動先生
もちろん、これでは汚染は完全には除去されません。「指定区域」となったままでの売買となります。売買自体はできます。

なお、上からかぶせる際の条件は、詳しく書くと下の通りです。

  • 舗装する場所…汚染土壌の存する範囲の上面
  • 層の厚さ…10cm以上
  • 層の種類…コンクリート、またはアスファルト

覆土措置

これは環境省の文書では「盛土」と表現されています。これは、上の段落の「舗装措置」の「分厚い版」と思ってください。

  • 舗装措置…10cm
  • 覆土措置…50cm

このように「厚さ」が違います。覆土措置の条件を詳しく書くと下の通りです。

  • 汚染されている部分の「上面を砂利などの仕切りで覆う」
  • その上から、厚さ50cm以上の土の層をかぶせる

環境省の説明を引用すると下の通りです。

地表面を50cm以上高くしても特段の支障を生じないような土地の利用用途であれば、本措置がほとんど全ての土地の利用用途に対応できることから、土壌含有量基準を超える指定区域の直接摂取によるリスクに対応する措置としては原則として本措置を行うこととしたものである。
土壌汚染対策法の施行について(環境省)※PDF

上記を要約すると、先程の説明になります。

指定区域外土壌入換措置

土壌工事

これは、簡単にいうと下のような流れです。

  • 汚染された土を50cm以上掘る
  • そこに「汚染されていない土地」を入れる

要は「土地の入れ換え」です。「土壌入換措置」という名前の通りです。ポイントは「汚染されていない土地を持ってくる」という点で、これが下の段落で説明する方法との違いです。

不動先生
下の段落と比較する方がわかりやすいので、まだ説明の途中ですが下の段落に移ります。

指定区域内土壌入換措置

これは上の段落のやり方と非常によく似ています。違いは、指定区域「内」か「外」かです。先程の段落は「外」です。

何が内外なのかというと「入れ替える土地をどこから持ってくるか」です。

  • 指定区域内…汚染された区域の中から
  • 指定区域外…汚染されていない区域から
売野くん
ていうか、汚染された区域の土地を持ってきても、意味なくないですか?
不動先生
いえ。区域は同じでも「深いところ」を掘れば、汚染されていない土地が出てくるのです。それと入れ替えるわけです。

つまり、どちらにしても「掘った後で新しく入れる土壌」は、汚染されていないものです。指定区域内でも汚染されていない土は見つかるので、この段落で説明している「指定区域内」の土壌入換措置があるわけです。

封じ込め措置

これは汚水などが周囲に浸出しないように「封じ込める」ものです。主に下のような措置をとります。

  • 汚染土壌を囲む「遮水壁」を打ち込む
  • 遮水壁の素材は「鋼矢板」など
  • 打ち込む範囲は「汚染土壌の下の最初の不透水槽まで」

要は「水を遮断する鉄板で、汚れた土地を囲む」ということです。発想としては、小学生などでもイメージできるものでしょう。それをより厳密に、やり方を定義したものです。

不溶化措置

土地工事

これは、汚染された土の中にある「重金属」などが、水に溶けて染み出さないようにする措置です。水に溶けるのを防ぐので「不溶化」といいます。具体的には下のようなことをします。

  • 土に薬剤を注入する
  • それを撹拌する(かき回す)

これで、その土にある重金属が水に溶けなくなります。溶けさえしなければ、よその土地に染み出すこともないということです。

浄化措置

これは「汚染された土を、すべてきれいな土に入れ替える」というもの。一番効果が高く、完全に浄化される方法です。

(もちろん、除去した汚染土壌は、適正な方法で処分します)

この方法で除去工事をした場合、不動産売買ができるというだけでなく、指定区域の台帳からも抹消されます。つまり「不動産としての価値が高くなり、売買価格も上がる」ことが多くなります。

まとめ

以上、土壌汚染のリスクがある不動産売買の方法について解説してきました。ここで説明したことはあくまで「法律的な最低限のルール」です。実際に高く売るためには、不動産一括査定などのサービスを使い、より多くの業者と交渉するのがベストといえるでしょう。

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