不動産鑑定の費用の相場は30~50万円!物件の種類・評価額ごとの目安を解説!

売買や相続など、不動産の価値を正確に知りたいときに「鑑定を受けたい」と思うこともあるでしょう。そのとき気になるのは「不動産の鑑定には、どのくらいの費用がかかるのか」ということ点かと思います。

結論は、おおよそ30万円~50万円です。しかし、不動産の規模や種類によってはもっと高くなることもあります。

「依頼するかどうかを決める」ためにも、鑑定の費用がどのように決まるのか、知っておくといいでしょう。そのために、この記事では下のような内容を解説します。

  • 鑑定の費用はどう決まるのか
  • 物件の種類ごとの相場はいくらか
  • 鑑定にかかる期間はどれくらいか

これらの内容を理解していただくことで、鑑定を依頼すべきかどうか、より的確に判断できるようになるでしょう。

イエウール
サキヨミ!

一番いいのは、やはり「無料で鑑定をできる」ことです。完璧な鑑定は無料ではできませんが「おおよその鑑定」は無料でもできます。

その方法としてもっとも簡単でリスクがないのが「一括査定」を利用すること。たとえば上の画像の「イエウール」なら、全国1400社以上の不動産会社の中から、最大6社の見積もりをとることができます。

情報の入力は約60秒と、簡単でスピーディー。費用も完全無料で、デメリットは一切ありません。

「完璧な鑑定でなくていいので、とりあえず大体の値段を知りたい」という方は、一度イエウールの査定を試してみるといいでしょう。

イエウールの無料一括査定はこちら→イエウール公式サイト

Contents

不動産鑑定の費用はどう決まる?3つの要素を解説

話し合い

不動産鑑定の費用は下の3つの要素・条件によって決まります。

  1. 対象不動産の鑑定評価額
  2. 対象不動産の類型(種類)
  3. 鑑定士事務所それぞれの料金体系

以下、それぞれの要素・条件について解説していきます。

対象不動産の鑑定評価額

鑑定の対象となる不動産の「鑑定評価額」によって、費用は大きく変動します。この「鑑定評価額」は、その鑑定士が出すものです。そして、鑑定評価額が高いほど鑑定士の報酬も高くなります。

売野くん
ということは、鑑定士がわざと高い評価額を出すこともあるのでは?
不動先生
その可能性はゼロではありません。しかし、基本的にそのような鑑定士はいません。

なぜ不動産鑑定士がそのような不正を働かないかというと「バレる可能性が高い」からです。

  1. 「評価額が妙に高い」と感じた依頼主が、他の鑑定士事務所に再調査を依頼する
  2. 評価額の水増しがバレる
  3. 内容が悪質だった場合、資格を剥奪される

脱税などもそうですが、やればやるほどリスクがあるということです。そのリスクを覚悟で行う鑑定士がゼロとはいいませんが、基本的には少ないというべきでしょう。

どうしても心配であれば、「複数の不動産鑑定士に依頼する」ことを事前に告げましょう。これなら「不正を行うとバレる」と鑑定士が判断するため、不正が行われる恐れはきわめて低くなります。

対象不動産の類型(種類)

どのような不動産の鑑定をするかによっても、鑑定費用は異なります。不動産の種類のことを類型といいますが、類型は主に下の6通りです。それぞれクリックすると、500万円~5000万円までの費用相場をご覧いただけます。

  1. 宅地・建物の所有権
  2. 宅地見込地の所有権
  3. 農地・林地の所有権・地代
  4. 宅地の借地権
  5. 宅地の区分地上権・地代
  6. 建物およびその敷地の所有権

もっともニーズが高い「宅地・建物の所有権」は費用が一番安く、あまりニーズのない「農林・林地の所有権・地代」は高くなっています。ニーズの多いものほど安いのは、依頼者側にとってはメリットといえるでしょう。

鑑定士事務所それぞれの料金体系

不動産鑑定の費用は、国や鑑定士協会などが一律で決めるものではありません。それぞれの鑑定士事務所に独自の料金体系があるため、その体系によっても金額が左右されます。

それでも一般的な相場はあり、その相場からかけ離れた金額を設定している事務所は少ないものです。そのため、当記事で紹介する相場が「大体当てはまる」と考えていいでしょう。

物件の種類別・不動産鑑定費用の相場

家

不動産鑑定の費用は、対象物件の類型によって変わります。ここでは類型別のおおよその相場を一覧にしていきます。

宅地・建物の所有権

最も多い宅地・建物の所有権では、費用の相場は下のようになっています。

鑑定評価額 費用
~500万円 18万円
~1000万円 18万円
~1500万円 20万円
~2000万円 22万円
~2500万円 24万円
~3000万円 26万円
~4000万円 29万円
~5000万円 32万円

多くの宅地や建物の価格は5000万円以内に収まることが多いため、不動産鑑定の費用が30万円程度とされるのは、このような理由からです。

売野くん
5000万円は最高レベルなのだから、むしろ20万円程度とすべきじゃないですか?
不動先生
ここだけ見るとそうですね。ただ、ここから先の他の種類の土地はもっと高くなるので、それも入れると「30万円程度」ということです。

宅地見込地の所有権

宅地見込地の所有権の鑑定費用の目安は以下の通りです。

~鑑定評価額 費用
~500万円 24万円
~1000万円 30万円
~1500万円 40万円
~2000万円 45万円
~2500万円 50万円
~3000万円 53万円
~4000万円 57万円
~5000万円 61万円

「宅地見込地」という用語の意味がわからない方もいるかと思うので、この意味を説明します。

宅地見込地とは?

これは「宅地への転用が法律的・実態的に可能な土地」のことです。現時点では宅地ではないので、農地地域・林地地域などとなっています。

特に多いのは農地からの転用です。農地転用については下の記事で詳しく解説しているので、興味がある方は参考になさってみてください。

農地転用にかかる費用の一覧と相場のまとめ ~行政書士報酬や必要書類の発行手数料など~

2018.09.20

農地・林地の所有権・地代

農地や林地の所有権・地代の鑑定費用の相場は以下の通りです。

~鑑定評価額 費用
~500万円 36万円
~1000万円 42万円
~1500万円 51万円
~2000万円 57万円
~2500万円 61万円
~3000万円 65万円
~4000万円 69万円
~5000万円 73万円

農地・林地はすべての土地の種類の中でも特に不動産鑑定費用が高くなります。

宅地の借地権

宅地の借地権の鑑定費用は以下のような相場になっています。

~鑑定評価額 費用
~500万円 18万円
~1000万円 21万円
~1500万円 25万円
~2000万円 28万円
~2500万円 31万円
~3000万円 34万円
~4000万円 39万円
~5000万円 43万円

借地権の鑑定価格はそのまま、借地権を売却するときの見込み利益につながります。借地権の売却については、下の記事で詳しくまとめています。

借地の売却の相場は?借地権価格の3分の1~3分の2が目安金額!

2018.09.20

宅地の区分地上権・地代

~鑑定評価額 費用
~500万円 24万円
~1000万円 27万円
~1500万円 33万円
~2000万円 39万円
~2500万円 43万円
~3000万円 46万円
~4000万円 51万円
~5000万円 55万円

区分地上権とは?

区分地上権とは、「他人の土地の地上・地下を使用する権利」です。土地の所有権はなくても「使う権利はある」といえます。大辞林の定義は下のようなものです。

他人の所有する土地の地下または地上について上下の範囲を定めて、地下鉄道や送電線などの工作物を所有するために設定される地上権。
コトバンク「区分地上権」

売野くん
「地上権」なのに「地下」も使っていいんですね。
不動先生
そうですね。実は「地下権」という言葉も正式にあるんですが、地上権の一種となっています。

簡単にいうと、下のような違いがあります。

  • 地上権…地上権・地下権・空中権のすべてを含む
  • 地下権…使えるのは地下だけ
  • 空中権…使えるのは空中だけ

地上権がすべてを含むのは、もともと空中や地下を使うという発想が、古い時代はなかったからです。1966年に地下鉄やヘリコプターなどの技術が進化したことにともなって、地下権・空中権が追加で定められました。

地上権と区分地上権の違い

この違いは下のようなものです。

  • 地上権…地上を使う権利という「概念全体」のこと
  • 区分地上権…その概念が「個別の土地に実際に適用されて、発生した権利」

要するに、一般人に関係があるのは常に「区分地上権」です。地上権が生活に関わるのは法律学者などごく一部の人のみといえます。

建物およびその敷地の所有権

建物やその敷地の所有権についての鑑定費用の相場は、下のようになっています。

~鑑定評価額 費用
~500万円 24万円
~1000万円 27万円
~1500万円 31万円
~2000万円 34万円
~2500万円 37万円
~3000万円 40万円
~4000万円 45万円
~5000万円 49万円

「敷地」という言葉が登場しましたが、土地と敷地の違いがいまいちわからない、という方もいるでしょう。ここでは両者の違いを説明します。

敷地と土地の違い

両者の違いは「建築物があるかないか」です。

敷地 建築物がある
土地 建築物のあることもないこともある

土地は、原野などの人間が生活できない場所もすべて含みます(原野にも所有権があります)。

一方、敷地は住居でも店舗でも、あるいは下水道などの処理施設でも、何らかの建物が建っているということです。

不動産鑑定の費用体系は?3つの「型」を理解しよう

お金

不動産鑑定の費用体系は事務所によって異なりますが、分類すると下の3通りになります。

  1. 報酬基準型
  2. 積み上げ型
  3. 定額型

以下、それぞれのタイプについて詳しく解説していきます。

報酬基準型

報酬基準型は、もっとも多くの鑑定士事務所で採用されている料金体系です。先に紹介したような相場表が作られており、その表に合わせて報酬を決めます。

もちろん、個別の案件によって多少金額が前後しますが、概ね基準の金額に近づくというスタイルです。

積み上げ型

積み上げ型は、不動産鑑定士の作業量に応じて費用が上積みされていく形式です。土地の広さ・案件の複雑さなどによって料金が決まります。

このように「条件で変わる」という点では報酬基準型と同じですが、「明確な表がない」というのが違いです。利用者にとっては報酬基準型の方がわかりやすいといえます。

定額型

定額型は、どんな物件んでも一律の料金というスタイルです。相談者にとっては一番わかりやすいスタイルですが、残念ながらこれを採用している不動産鑑定士事務所はほとんどありません。

土地や建物の面積が大きく価値が高いほど、鑑定額も自然に高くなり、鑑定士の責任も重くなります。そのような場合に間違った鑑定をしないよう慎重に作業をするには、どうしても高い報酬が必要ということです。

このような理由から不動産の内容によって料金を変えざるをえないため、定額型の鑑定士事務所はほとんどありません。

何を揃えればいい?不動産鑑定での必要書類

書類

不動産の鑑定で必要な書類は主に下のようなものです。

  1. 対象不動産の所在、権利関係の特定できるもの
  2. 固定資産評価証明書(または納税通知書)
  3. 賃貸借契約書
  4. 各種明細書(収益用物件の場合)

以下、それぞれの書類について解説していきます。

対象不動産の所在、権利関係の特定できるもの

これは下のような書類です。

  1. 地図
  2. 公図
  3. 登記簿謄本(登記事項証明書)
  4. 地積測量図
  5. 建物図面

他にもありますが、上記の書類を提出するのが一般的です。

固定資産評価証明書(または納税通知書)

固定資産評価証明書は、不動産のある市区町村の役所でもらえます。所有者本人が申請する場合、必要書類は身分証明書のみです。東大阪市の公式サイトでは下のように書かれています。

必要書類
・本人確認書類
・1月1日以降に所有者になられた方は、登記簿謄本など所有権移転の事実が確認できる書類
固定資産評価証明書・公租公課証明書(東大阪市)

基本的には「自治体が判断する固定資産税評価額」が分かればいいので、納税通知書でも代用できます。

賃貸借契約書

その物件が借地・借家・賃貸住宅などの場合には、賃貸借契約書が必要です。賃料などの契約内容も、不動産の適正価格を探る上で重要なものになります。

各種明細書(収益用物件の場合)

賃貸用マンション・アパートなどの収益物件の鑑定では、下のような書類が必要になります。

収益明細書 家賃・賃料・駐車場使用料などの明細
費用明細書 維持管理費・修繕費・公租公課・火災&震災保険料などの明細

上記のような明細に加え、修繕計画書や管理規約なども必要です。基本的に物件に関わる書類はすべて持っていくようにしましょう(事務所に訪問する場合)。

その他の必要書類

その他、土地の状況によっては下のような書類が必要になることもあります。

  • 上水道配管図
  • 下水道台帳
  • ガス配管図

これらの書類が必要かどうかは専門家でないと判断できないため、相談する候補としている鑑定士事務所に問い合わせるようにして下さい。

不動産鑑定の流れは?3つのステップを解説!

家の間取り図とカレンダー

不動産鑑定を依頼する流れは、大きく分けると下の3つのステップになります。

  1. 相談~依頼先決定
  2. 契約~調査・資料収集
  3. 鑑定~評価書納品

以下、それぞれのステップについて詳しく解説していきます。

相談~依頼先決定

どんなサービスを受けるときでも同じですが、事前に「いい事務所」を探すことが重要です。鑑定士事務所を選ぶときは、下のポイントを特に意識するといいでしょう。

  • 実績・経験が豊富か
  • 料金体系が明確で適正か
  • 無料相談でも、適切なアドバイスをしてくれているか
  • 強引なセールストークがないか

これらのポイントについては「1カ所や2カ所で相談するだけではわからない」ということもあります。何でも「違いがわかる」までには、それなりの経験が必要なのです。

そのため、できれば3~5軒ほどは回ることをおすすめします。時間の制約もあるでしょうが、下のようなメリットを考えると、それだけ時間をかける価値はあるでしょう。

  • 優秀な鑑定士なら、その後のやり取りがスムーズになる
  • 鑑定が始まってから納品までのスピードも速い
  • コスパも良く、ストレスも感じない

要は、事務所選びという先の段階で苦労しておけば、後で楽をできるということです。「先憂後楽」ということですが、この四字熟語は不動産鑑定でも通じる考え方だと思ってください。

契約~調査・資料収集

良い鑑定士事務所が見つかったら委託契約をします。この作業は普通の契約と同じです。

その後は、鑑定独特の作業になります。物件を現地で調査し、必要な資料を収集します。この作業はほとんど鑑定士にまかせていいものです。

必要な書類とは?

主に下のような書類が必要になります。

確認資料 登記簿謄本・位置略図・公図実測図など
要因資料 個別資料・地域資料・一般資料など
事例資料 取引事例・賃貸事例など

基本的に「本人でなければ取れない」という書類はありません。むしろ「一般人では手に入らない」という書類の方が多いものです(賃貸事例など)。

このため、書類の収集について依頼者に負担がかかることはありません。ただ、委任状へのサインなど最低限の作業は必要です。

鑑定~評価書納品

データがすべて揃ったら、鑑定士が鑑定を行います。鑑定の方法は主に下の3つがあります。

  • 取引事例比較法
  • 収益還元法
  • 原価法

方法は基本的に鑑定士が選びますが「なぜその方法が適切なのか」という理由は説明してもらえます。その説明を理解できる程度には、それぞれの鑑定方法を事前に理解しておく方がいいでしょう。

鑑定方法が確定したら、後は鑑定士が評価書を作成して納品してくれるのを待つだけです。

鑑定に不満があった場合

結果が出たあと「うちの物件がこんなに安いわけがない」と思うこともあるかもしれません。その場合は「他の鑑定士に依頼する」ことになります。

実際、鑑定士の評価はかなり正確ですが、絶対ではありません。中には恣意的に高い評価・低い評価をする鑑定士もいるでしょう。

そのため、どうしても納得がいかないということであれば、再鑑定をすることになります。しかし、基本的にそのようなケースはあまり見られないと考えてください(ほとんどの場合は適切な鑑定評価になります)。

どのくらい必要?不動産鑑定にかかる日数・期間

カレンダー

不動産鑑定にかかる日数は、内容によって大体下のようになっています。

  • 不動産鑑定…10営業日
  • 机上調査(書類のみで鑑定)…3営業日

これはあくまで一般的な目安であって、事務所や案件、その時の依頼の混み具合などによって変動します。また、どの事務所でも「お客様の資料提出や質問への回答のスピードによっても変わる」としています。

急ぐ場合は、鑑定士に期待するだけでなく、自分でも迅速に書類を集める、必要な返事をするなどの努力をしましょう。

遺産相続での不動産鑑定の費用・3つのポイント

遺産相続
両親や祖父母がなくなって、その一軒家やマンションを相続するということもあるでしょう。このような遺産相続での不動産鑑定の費用について、ポイントをまとめると下の3点になります。

  1. 遺産相続でも鑑定費用の相場は変わらない
  2. 税理士の不動産評価額は、鑑定士よりも高くなる
  3. 節税のためには不動産鑑定士に依頼する方がいい

以下、それぞれのポイントについて詳しく解説していきます。

遺産相続でも鑑定費用の相場は変わらない

遺産相続でアパート・マンションや一戸建て、あるいは土地を相続するときでも、不動産の鑑定費用は原則として変わりません。不動産の鑑定費用が変わる条件は、冒頭にも書いた通り下の3つのものだからです。

  1. 対象不動産の鑑定評価額
  2. 対象不動産の種類
  3. 鑑定士事務所ごとの料金設定

このため、ここまで書いてきた相場が、遺産相続の場面でも適用されると考えて下さい。

税理士の不動産評価額は、鑑定士よりも高くなる

遺産相続では、現金なども含めた遺産総額が3000万円を超えるケースなどで、相続税が発生します。そのときは税理士が「不動産評価額」に基づいて、不動産の分の損傷背を計算するものです。

しかし、税理士のこの評価額は基本的に不動産鑑定士より高くなります。理由は下の通りです。

  • 税理士には不動産鑑定の知識がない
  • しかし、相続税の計算に間違いがあってはならない
  • 多めに計算しておけば間違いはない(税金を多く納めて怒られることはない)
  • このため、評価額を高めに計算する

不動産の評価額が高めになるということは、それだけ相続税も高くなるということです。

節税のためには不動産鑑定士に依頼する方がいい

不動産を相続するとき、少しでも相続税の節税をしたいと思うのであれば、不動産鑑定士に依頼するべきです。平均で30万円程度という費用がかかっても、結果的に安くなることが多くなります。

具体的には30万円の鑑定報酬を払う場合、「評価額が150万円安くなれば元が取れる」ということです。評価額が150万円安くなると、相続税も30万円安くなるためです。

不動産相続の税率は一律で20%なので、150万円の20%で30万円ということですね。

売野くん
問題は、鑑定を依頼して評価額が150万円安くなるかどうかですね。
不動先生
そうです。ただ、宅地・建物で30万円払うなら、150万円安くなる可能性は高いと思ってください。

30万円払うなら150万円安くなる可能性が高い理由

宅地・建物の所有権の場合、不動産鑑定士に30万円を払うのは「鑑定評価額が4000万円~5000万円」のケースです。必ずそう決まっているわけではありませんが、大体このくらいのj相場になります。

4000万円~5000万円の物件であれば、税理士の評価額と鑑定士の評価額が150万円違うことは多くあります。もっと違う可能性も高いでしょう。

そう考えると、遺産相続で不動産鑑定士に相談するメリットは大きいといえます。

遺産分割・遺留分減殺請求・特別受益での時価評価はいつのものを使う?

これはそれぞれ、下の時点の時価を用いるのが一般的です(不動産でも不動産以外でも同じといえます)。

遺産分割 分割時(直近)
遺留分減殺請求 相続開始時(故人が亡くなった時点)
特別受益 遺留分減殺請求と同じ
売野くん
遺産分割をする時と、故人が亡くなった時って、ほぼ同じじゃないですか?
不動先生
多くの家庭ではそうです。ただ、相続税は10カ月以内に納税すればいいので、遺産分割調停などで揉めるケースはタイミングがずれるんです。

特別受益とは?

特別受益とは、相続人の中の誰か1人(あるいは複数人)が、特別に利益を得ている状態、あるいはそれで得た利益のことです。わかりやすくするためにあえて悪い表現を使うと「えこひいきされて得た利益」「えこひいきされた状態」といえます。

その人が故人のために介護などで貢献していた場合は、裁判所などもその受益を正当と認めるものです。しかし、そうでない場合は「もらいすぎ」として、遺産相続の権利が一部減らされることもあります。

売野くん
遺言とかで故人が決めていたならいいのでは?
不動先生
確かにそうです。しかし、下のようなケースも考えられるのです。
  • 老化によって故人の判断能力が衰えていた
  • 長年故人に貢献した家族より、最後の短期間に付き添った人(ここでは特別受益者)が優遇される

特に故人が男性の場合、介護などでまじめに尽くした家族より、最後に現れた若い女性の愛人などが特別受益者になるケースも見られます。このようなケースは間違いとまではいかなくても、完全に正当とは言い難いものです。

そのため、特別受益と判断された分は、その人の遺産相続の権利が減らされるようになっています。もちろん、それが不満であれば裁判所に訴えることも可能です。

不動産鑑定のメリット・デメリット

虫眼鏡で家の模型を見る

不動産鑑定を受けるかどうか決めるとき、メリットとデメリットをよく理解して、比較する必要があります。ここではそうした比較のために、不動産鑑定のメリットとデメリットを見ていきましょう。

メリット…正確な価値を判定できる

一番のメリットは「不動産の価値を正確に測れる」ということ。そもそも、不動産の価値はあいまいなものです。それはバブル期の相場を想像すればわかるでしょう。

バブル期というと「昔の話」「二度と起きない」と思うかもしれません。しかし、2010年代後半の東京では、ずっと「プチバブル状態」が続いていました。不動産のバブルは「今でもある」のです。

このように曖昧に価値が変わってしまう不動産の世界で、「かなり信頼できるデータ」が、不動産鑑定による評価なのです(もちろん、これすらも絶対ではありませんが、他のデータよりは信頼できるものです)。

国が課税で使う評価額も、不動産鑑定によって出す

不動産鑑定がどれだけ信頼できるかは「国も用いている」ということでわかります。固定資産税や相続税は、それぞれの評価額によって計算されるものです。

では、その評価額をどう出すのかというと「不動産鑑定士が出している」のです。もちろん、「普通の鑑定士」ではありません。相当な実績を積み、国税庁からの信頼を勝ち得ている鑑定士事務所だけが選ばれています。

このように「普通の鑑定士とはレベルが違う」ものの、不動産鑑定自体は国も信頼しているわけです。このように正確な価値を算出できるのが、不動産鑑定のメリットです。

デメリット…時間と費用がかかる

逆にデメリットとなるのは、鑑定費用と時間がかかるということ。「いいものは時間とお金がかかる」というのは、不動産の世界でも共通といえます。

時間については「特別問題ない」という人も多いでしょう。鑑定が必要な不動産の売買というのは、それほど急ぎで行うものではありません。そうしたケースもありますが、数としては少ないものです。このため、特にネックとなるのは「費用」だといえます。

不動産鑑定の費用を無料にする方法はある?

上の段落で説明したように、不動産鑑定の一番のデメリットは「費用」といえます。その費用を無料にする方法は、誰もが知りたいでしょう。ここでは、その方法を解説していきます。

一括査定なら「おおよその価格」を無料で出せる

イエウール

正確な不動産鑑定の費用を無料にする方法はありません。しかし、一括査定を利用すれば「おおよその価格」は無料で出すことができます。

特に便利なのは「一括査定サイト」です。上の画像は「イエウール」のものですが、一括査定をできるサイトは他にも多くあります。

完全無料で使える&依頼しなくてもOK

イエウールを含め、一括査定のサービスのほとんどは完全無料で使えます。そして、査定を受けたあとの正式な依頼は、してもしなくてもかまいません。

「無料査定を受けたら、どこかと契約しなければいけない」「契約しない場合はいくらか払う必要がある」などというルールはないわけですね。最初から最後まで「完全に無料」なので、金銭的なリスクは一切ありません。

60秒の簡単な入力で、すぐに見積もりをとれる

一括査定では、60秒程度の簡単な情報入力によって、大まかな査定額の見積もりを複数社からとることができます。イエウールの場合は最大6社です。

三つ折りのために査定書類などを提出する必要はありません。また、一括査定をしたらどこかの会社と契約しなければいけないというルールもありません。

事前に「大体の相場を把握しておく」だけでも、鑑定士への依頼がしやすくなるでしょう。特に相続のときは、依頼することで相続税が安くなるかどうかの目安がつきやすいためです。

イエウールも含めて、一括査定サイトはほとんどすべてが無料となっています。不動産鑑定士の事務所に問い合わせをする前に、まずは大まかな相場を無料査定のサービスでチェックしてみるのもいいでしょう。

イエウールの無料一括査定はこちら→イエウール公式サイト

まとめ

家と土地

以上、不動産鑑定にかかる費用について、相場や算定要素などをまとめてきました。最後に要点を整理すると下のようになります。

  1. 大体の相場は30万円~50万円
  2. 不動産の種類や規模によってケースバイケースである
  3. まずは無料の一括査定で大体の相場を知るのもいい

上記のようなポイントを押さえつつ適切な鑑定を受け、売買や相続をスムーズに成立させていただけたらと思います。