親が住んでいた実家の相続などで「古家付き土地」を持つことになった方もいるでしょう。あるいは、これまで住んでいた家が古くなって「土地ごと売却したい」というケースもあるかと思います。
このようなとき「どんな売却の選択肢があるか」「どうすれば一番高く売れるか」などの点が気になる方も多いでしょう。この記事では、こうした疑問に答えるために、下のような内容を解説していきます。
- 古家付き土地の売却方法（3つの選択肢）
- それぞれの方法のメリット・デメリット
- 高く売るコツ・注意点
これらの内容を読んでいただくことで、古家付き土地の売却を、さらに有利に進めていただけるでしょう。
サキヨミ！
古家付き土地は「再建築不可・既存不適格」などの難しいルールが適用されていることも多いもの。このような物件を売却するためには、いわゆる「訳あり物件」に強い業者を探す必要があります。
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Contents
古家付き土地の売却方法は？3つの選択肢
まず、ベストの選択肢を考えるために「どんな売却の方法があるか」を把握する必要があります。ここでは、古家付き土地を売却する3つの方法を説明していきます。
①…そのまま売る
もっともシンプルな方法です。この方法のメリットは下のようになります。
- 解体・リフォームの費用がかからない
- 早く売れる
- 「ボロ家をリフォームしたい」人にニーズがある
逆にデメリットは下のようなものです。
- 古家のせいで土地の魅力が伝わらないことがある
- 売れるまでの間、古家の管理リスクがある
詳しくはそれぞれ、別の段落で説明していきます。
②…更地にして売る
古家を取り壊して、更地として売る方法です。「更地渡し」と呼ばれます。
基本的にほとんどの購入者にとって古屋は「邪魔」なので、取り壊す方が土地の価値が高くなります。特に立地が良い場合は、これによって価値が跳ね上がることもあります。また、売れるまでの間に建物を管理するリスクが減ることもメリットです。
逆にデメリットとしては「解体費用がかかる」ことが挙げられます。費用の相場はおおよそ90万円～250万円です。
この費用相場も含めて、更地渡しの詳細は下の記事で詳しく解説しています。
③…リフォームして売る
古家を解体もせず、そのままにもしない、第三の選択肢です。近年では「自分でリフォームをしたい」という人が増えているため、一般的にはこの方法はおすすめできません。
しかし、下のようなケースではリフォームをして売るメリットがあります。
- 「再建築不可物件」である
- 古民家などの特殊な建物である
- 高いリフォーム技術を持つ業者を知っている
特に1つ目の「再建築不可物件」は、大規模リフォームをするのが「唯一の宅地としての活用方法」になります（建て替えはできないため）。
この再建築不可のルールについては、下の記事で詳しく解説しています。
【方法①】そのまま売るメリットは？
まず、もっともわかりやすい「そのまま売る方法」です。冒頭で書いた3つのメリットについて、それぞれ詳しく解説していきます。
解体費用がかからない
古家をそのままにして売れば、建物を解体する費用がかかりません。建物の解体費用は90～250万円程度かかることが多く、この金額が浮くのは大きなプラスといえます。
「建物を残して売る」という方法は、「リフォームして売る」という選択肢もあります。これについては別の段落で後述しますが、ここで書いている方法は「リフォームもしない」ので、コストは一切かかりません。
早期に現金化しやすい
解体をすると、費用だけでなく「時間」もかかります。どのくらいの期間がかかるかはケースバイケースですが、一般的には「作業だけ」で10日～2週間とされます。
実際には、解体をするのであれば下のような期間も必要となります。
- 解体業者の選定
- 業者との交渉・契約
これらの時間もいれると、1カ月はかかると思っておいた方がいいでしょう。工事中に近隣住民とのトラブルなどが万が一発生したら、それによっても期間が延長されます。
「ボロ家をリフォームしたい」という人に需要がある
この10年ほど、DIYを趣味とする人が非常に増えています。こうした方々のレベルは非常に高く、テレビ番組「ビフォー・アフター」の匠のような技術を持っている方も少なくありません。
そうした方の場合「むしろボロ家が残っている方がいい」「ボロ家をリフォームしたい」ということも多くあります。「自分でログハウスでも作ればいいのでは？」と思うかもしれませんが、特に女性のDIY愛好家だと、下のようなパターンが多いのです。
- 力仕事ができないので、家ごと建てるのは無理
- そもそも、柱や屋根の構造がわからないので、やはり家ごとは無理
- しかし「骨格の中で大胆にリフォームする」のはできる
この感覚は、DIYをしたことがない方でも理解できるのではないかと思います。
- 建物の骨格だけは欲しい
- 後は、どれだけ汚くてもかまわない
という考え方です。この場合、とりあえず生活できるだけの骨格が残っている「ボロ家」は、理想的な物件といえます。
住宅の買手の中にはさまざまな人がいるため、こうした方も少なくありません。特定の方に「刺さる」物件であれば、「そのままでも十分価値が出る」という可能性はあるのです。
なお、このように「次に住む人にリフォームを任せる」というのは、マンションの売却でも有効な手段とされます。この点は下の記事で詳しく解説しています。
【方法②】更地にして売るメリットは？
更地渡しは、古家付き土地の売却方法では2つ目にメジャーな選択肢です。このメリットについて説明していきます。
建物が古家なら、大抵は取り壊す方が売れる
建物がきれいな状態なら、買手にとっても「そのまま買う」メリットがあります。しかし、古家だとそのメリットは小さくなります。
もちろん、ここまで書いてきた通り「ボロ家をリフォームしたい」などの特殊なニーズもあるでしょう。しかし、全体的にはやはり「ボロ家なら無い方がいい」と思われるものです。
そのため「早く売る」ことを考えるなら、ほとんどのケースで「古屋を取り壊す方がいい」といえます。「早期売却なら更地渡し」と考えるとわかりやすいでしょう。
いい立地なら、土地の価値がさらに高くなる
古家付き土地の中には「古家は邪魔だけど、土地はすごくいい」という物件があります。このような「好立地」の物件の場合「土地だけ」にすることで、大幅に価値が上がることが多いものです。
たとえば都心を歩いていて、一等地に「古くて、正直ボロいと感じる家」を見つけることがしばしばあるでしょう。そのとき「何でこんな一等地にこんな家があるんだろう」と思ったことがある人は、少なくないはずです。
このような土地は、まさに「更地にすることで、大幅に価値が上がる」物件です。こうした古家が残されているのにはそれぞれの事情があるでしょうが、高値で売却することだけを考えるなら、大抵は更地にするべきだといえます。
売れない間の建物の管理リスクがない
古家をそのままにしておく場合、売れるまでの間「建物を管理する」必要があります。リフォームをしていればまだいいのですが、古家のままだと台風・地震などの災害で周囲に迷惑をかける恐れがあります。
- 屋根や壁の板が、周辺の家に飛んでいき、被害が出る
- 地震で倒壊し、隣接する建物に被害が出る
上記のようなパターンです。この点、更地にしておけばこうした災害によるリスクはありません。売却期間が長くなっても「安心していられる」わけです。
このような理由から、特に長期戦で売却に臨む場合は、更地渡しにするメリットが多くなります。
【方法③】リフォームして売るメリットは？
リフォーム（リノベーション）して売る方法は、第三の選択肢といえます。このメリットについて説明していきます。
やり方によっては、物件価値を大幅に上げられる
古家のリノベーションは、内容次第で「物件の価値を飛躍的に高める」ことができます。これは、有名なテレビ番組の「劇的改造！ビフォー・アフター」を想像していただくとわかりやすいでしょう。
あの番組に出てくるような匠のリフォーム職人は、どの地域でも探せば見つかるものです。そうした職人に「今の古家を活かしたリフォーム」を依頼すれば、非常に魅力的な物件になる可能性があります。
こうすれば「解体費用がかからない」だけでなく、「普通の一戸建てにはないオンリーワンの魅力」も加わり、相当な高値で売ることもできるでしょう。リフォーム費用は当然かかりますが、それを上回る利益が期待できます。
「再建築不可物件」でも、大規模リフォームは許される
これは決定的に重要なメリットです。実は、その土地が「再建築不可」の条件に該当する場合、取り壊しても新しい家は建てられません。
つまり「更地にすれば売れる」と思って壊しても「むしろ、何もできない土地になる」だけなのです。
増改築は不可だが、内部の修繕はできる
再建築不可の物件では、新築も増改築もできません。しかし「内部の修繕」は許されています。修繕すら禁止されたら、住んでいる人が災害に耐えられないためです。
では「どのくらいのリフォームなら修繕というのか」ですが、これは「屋根・柱などの骨格部分を変えないレベル」です。つまり「骨格だけ残して全部リノベーションする」のはアリなのです。
- 壁紙
- フローリング
- お風呂・トイレ
- キッチン
これらのものを「総入れ替え」するのはOKなんですね。これなら、リフォームの匠の技術があれば「まったく別の家」にすることができます。もちろん、見た目だけでなく強度についても、内部からの補強で「相当に強くできる」でしょう。
このように「取り壊しすらできない（意味がない）」再建築不可の土地でも、売れる物件にできる―。というのが「リフォームして売る」方法の最大のメリットといえます。
古民家などの趣のある建物は、むしろこの方がいい
古家にもさまざまなタイプがありますが、中には「古民家」に分類されるものもあるでしょう。古民家は近年、カフェ・コワーキングスペース・ミュージアムなど、さまざまな用途にリノベーションされ、人気を集めています。
このため、古家が古民家であったり、もしくは「それに近い」建物であれば、むしろ「残してリフォームする方が良い」ということもあります。これはリフォーム職人の感性にもよりますし、立地にもよります。
どれだけいいリフォームをしても、立地的に古民家カフェ・ゲストハウスなどのニーズがなければ、買い手はつかないでしょう。逆に立地が良ければ「古民家というほどオシャレでない古家」でも、古民家風に見せるだけで買い手がつくことも、十分に考えられます。
こうした土地のブランドも含め「古家を残してリフォームした方が有利に売却できる」と判断したら、あえて残すのもいいでしょう。
【デメリット】それぞれの売却方法の欠点は？
ここまではそれぞれの方法のメリットについて書いてきました。しかし、どの方法でもデメリットはあります。
ここでは、それぞれの方法のデメリットや欠点を解説していきます。
①そのまま…古家のせいで土地の魅力が伝わらないことも
古家の状態によっては、そのまま残しておくと「土地のイメージが悪くなる」ことがあります。たとえば「幽霊屋敷」のような古家が建っていたら「壊せばいい」とわかっていても、やはり「暗い土地」という感じがしてしまうでしょう。
事故物件ならほぼ確実に壊すべき
「イメージの悪い古家」の究極は事故物件。その建物で自殺・孤独死・殺人・火災などの事件が起きた建物です。
このような物件については、ほぼ確実に取り壊すべきといえるでしょう。残すことについてはデメリットしかないといえます。
解体費用がどうしても出せない場合
上記のような事故物件でも、しばしば「そのまま売られている」のは、解体費用を出せないためです。他の理由もありますが、多くはこの理由だといえます。
このようなケースでは「事故物件の建物を残したままでも、うまく売却してくれる業者」を探す必要があります。このような事故物件の売却に強い業者については、下の記事で紹介しています。
②解体…費用・時間がかかる
解体工事をするには、費用と時間がかかります。費用は大体90万円～250万円程度が相場です。期間については、純粋に工事をしている日数だけで、10日～2週間程度となります。
このような費用が払えない、すぐに売らないといけないので工事の完成も待てないという場合は、これらの点がデメリットとなります。こうした解体（更地渡し）のメリットとデメリットについては、下の記事で詳しく解説しています。
③リフォーム…業者探しが難しい・費用がかかる
リフォームは「いい施工業者」を探す必要があります。これは、おしゃれなリフォームをする場合に限りません。「ごく普通のリフォーム」でも、慎重に業者を選ぶ必要があります。
理由は「リフォームをしたら、瑕疵担保責任を負わなくてはいけない」ためです。その建物を売った後、建物で何か問題が起きたら責任を取らなければいけない、ということです。
「リフォームをしたら瑕疵担保責任あり」ということは明確に決まっているわけではありません。しかし、一般的には「それが普通」といえます。「リフォームをしたのに瑕疵の責任をとらない」というのは、誰が見ても「怪しい態度」でしょう。
このように瑕疵担保責任をとる以上、信頼できるリフォーム業者を選ばなければいけないわけです。この業者を探す労力がかかる上、リフォーム費用もかかるのがデメリットといえます。
古家付き土地を高値で売るコツは？3つのポイントを解説
古家付き土地でも、売却するならできるだけ高値で売りたいもの。ここではそのためのポイント・コツを3つ解説していきます。
再建築不可・既存不適格物件に強い業者を選ぶ
古家付き土地は、下のような「訳あり物件」になっているものが多くあります。
- 再建築不可物件
- 既存不適格物件
これらについては、普通の不動産会社では扱いが難しいものです。このため、こうした物件を専門的に取り扱っている業者に、仲介や買取りを依頼する必要があります。
ここでは、再建築不可・既存不適格物件とは、どのような物件なのかを解説していきましょう。
再建築不可物件とは
これは文字通り「再建築ができない」土地です。
- 今ある家を壊しても、次の新築はできない
- 今ある家に、建て増しすることもできない
- 屋根や柱など、骨格部分を変える改築もできない
このように、新築や増改築がすべてできなくなります。このため「今ある建物をそのまま使わなければいけない」のです。
修繕や、骨格を変えない範囲の大規模リフォームはできます。しかし、骨格だけは必ず残さなければいけません。
こうした制限があるため、再建築不可の物件は売却しにくいものです。しかし、再建築不可物件を専門的に扱う業者であれば、高値での売却・買取りが期待できます。
そうした業者については下の記事で詳しく解説しているため、興味がある方はこちらを参考にしていただけたらと思います。
既存不適格物件とは
これは「建設当時は適法だったが、今は違法な物件」です。「最初は適法だった」ため、違反建築物とは違います。違反建築物は「最初から違法」なものです。
建築時の法律に基づいて建てられた建物が、その後の法改正や都市計画の変更により、現行法の基準を満たさなくなった状態。
コトバンク「既存不適格」
辞書では上記のように定義されています。
既存不適格と再建築不可の違いは？
これは「建て替えができるかどうか」です。
- 既存不適格…できる
- 再建築不可…できない
この違いは何かというと、既存不適格は「新しい法律の範囲内」であれば、建て替えをできるのです。たとえば「建ぺい率が変わっている」場合、新しい建ぺい率に合わせた建物なら、建てることができます。
再建築不可は、接道要件を満たさない限り建て替えできない
実は、再建築不可の方も「工夫することで建て替えができるようになる」部分があります。具体的には「接道要件を満たす」などです。
接道要件とは「4m以上の幅の公道に、2m以上の間口で接する」というもの。この条件を満たしていなければ、一部の例外を除いてほとんど「再建築不可」となります。
逆にいえば「自分の土地を削って道路を造る」のであれば、再建築不可の条件は解除され、建て替えができるようになります。これを「セットバック」といいます。
このような方法はありますが、こうした方法を使わない限りは、再建築不可の土地では建て替えができません。この点が、既存不適格との違いになります。
（なお、既存不適格物件を専門的に扱う買取業者に興味がある方は、下の記事をご覧ください）
隣地・近隣物件の所有者に売る
これはどんな不動産を売るときでも定番の方法ですが、お隣・お向かいなど、隣接する物件の所有者に売るのは有効です。また、直接隣り合っていなくても「近所の物件を持っている方」に売るのも一つの選択肢といえます。
隣地は、個人でも事業者でも欲しがることが多いものです。理由は下の通りです。
- 土地が塊で大きくなるほど、1㎡当たりの資産価値が上がる
- 景観や日照を邪魔されなくなる
- 騒音トラブルなどの心配が減る・なくなる
- 近隣なら、移動や管理の手間もない
- 物件の下調べなどをする必要もない
このように、ありとあらゆる面で「隣地」というのは魅力的な物件なのです。「お金さえあれば買いたい」という人が多いでしょう。
相手にお金があるか、あるいはお金を出したいと思うだけのニーズがあるかは、もちろん別問題です。しかし「最上の見込み顧客」ということは、間違いありません。
このため、古家付き土地の売却を決めたら、ご近所の方に売ることも考慮し、いつもよりも少しずつコミュニケーションを深めていきましょう（コミュニケーションがない状態でいきなり持ちかけると失礼なので、まずは少しずつコミュニケーションを取ることから始めるべきです）。
不動産一括査定サイトを利用する
既存不適格や再建築不可に強い業者を探すには、とにかく多くの業者の見積もりをとることが重要。そのために便利な方法は「不動産一括査定サイト」を使うことです。
一括査定サイトは多くありますが、一番のおすすめは冒頭でも紹介したイエウールです。
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事前に知ってリスク回避！古家付き土地の売却での注意点
古家付き土地の売却でトラブルを起こさないために、事前に注意点を知っておきたいという人も多いでしょう。ここでは、主な注意点を3つ解説していきます。
瑕疵担保責任は「免責」にする
古家をそのままにして売る場合「瑕疵担保責任」を「免責」にしておきましょう。これは「建物に何か問題があっても責任をとりません」という意味です。
- 瑕疵…問題
- 担保…保証する
- 免責…責任なし（免除）
このように「瑕疵担保免責」＝「問題を保証する責任がない」という意味になります。これは不動産の基本的な用語なので、知っている方も多いでしょう。
瑕疵担保免責にしないとどうなる？
これは「想定外の損害賠償をするリスク」が生じます。古家ではどんなトラブルが起きるかわからないためです。
また、日本ではめったにないといえますが、悪質な購入者であれば、何か瑕疵を見つけたときに「それを使って賠償金で儲ける」ことを考える可能性があります。
- 瑕疵を使ったトラブルをわざと起こす（水漏れなど）
- その被害を最大にして、その賠償を迫る
もちろん、このようなことをするのはバックに反社会勢力がついている人など、相当限られた層になります。しかし、「瑕疵担保を免責にしない限り、どんなトラブルが起こるかわからない」ということは、間違いないでしょう。
古家を売るなら、瑕疵担保免責は常識
もっと端的にいうと、そもそも古家付きの土地を売るなら、瑕疵担保免責にするのは常識といえます。これはルールで決まっているわけではありませんが、どの不動産屋でもそのような提案をするでしょう。
これは実際にライフルホームズやSUUMOといった、大手の物件情報サイトを見るとわかります。古家付きで売られている土地は、ほとんどが「瑕疵担保免責」となっています。
「壊した上で売却する」という前提の「更地渡し」の場合は、書かれていないこともあります。しかし「建物ごと売る」という場合は、ほとんどが瑕疵担保免責です。
（途中で登場したライフルホームズについては、下の記事で紹介しています）
瑕疵担保免責にして「売れなくなる」ことはない
古家付き土地の場合、瑕疵担保免責にしても「それが原因で売れなくなる」ということは、あまりありません。理由は、購入者も「瑕疵担保免責で当たり前」と考えているためです。
これが、築年数の浅い「きれいで新しい中古住宅」だったら別です。そのような中古住宅が「瑕疵担保免責」だったら「何か裏があるのか？」と疑われてしまいます。こうした物件では、瑕疵担保免責がマイナスになるのです。
しかし、いかにも問題がありそうな古家であれば、瑕疵担保免責がついていても誰も驚きません。むしろ付いていない方が「何かの間違いではないか」「情報の不備ではないか」「他にも何か記入漏れがあるのではないか」と、疑われてしまいます。
こうした理由から、古家付き土地を売るときに瑕疵担保免責にすることについて、デメリットは一切ないといえます。これは業者からも提案されるでしょうが、万が一提案されなかった場合も、必ず提案するようにしてください。
（特殊なケースで瑕疵担保免責をつけない方がいいこともありますが、その場合は業者が理由を説明してくれます）
リフォームしたら瑕疵担保責任を負う
上の段落の内容とは逆に、もしリフォームをして売るのであれば、瑕疵担保責任を負うようにしましょう。これはあなたが買い手の立場に立てばわかるはずです。
リフォームをしたのに「問題があっても責任を負いません」と書かれていたら、誰でも怖くなるでしょう。リフォームをした以上は、瑕疵担保責任も負う必要があります。
リフォームに欠陥があったら？
これは、まずあなたや仲介した業者が責任を負います。しかし、調査の結果「リフォーム業者の責任である」とわかったら、その後でリフォーム業者から賠償金をもらう、などの形になります。
つまり「あなたが悪くないのに損害を負う」ということは、最終的にはありません。稀にあるかもしれませんが、確率は低いといえます。
「一時的な損害」は発生する
ただし、上のようなケースでも「一時的な損害」は発生します。リフォーム業者の責任であることがわかるまでは、たとえば「あなたと業者が一時的な賠償をする」という可能性もあるためです。個人間売買で売ったとしたら、あなただけで賠償することになります。
預貯金がたっぷりあれば支払い自体はできるでしょうが、そもそもこのようなトラブルに巻き込まれること自体、避けたいでしょう。そのためには「リフォームの段階で、確実に信用できる業者を選別する」ことが重要です。
これについては口コミや評判だけで決めるのは難しく「実際に話し合って感じた人柄」などでも、判断する必要があります。これは結婚相手などを選ぶときも同じですが、最終的には「自分自身の、人を見る目」が必要になると考えて下さい。
売却に時間がかかる場合、物件管理を厳重にする
古家付き土地の売却では「その家に住んでいない」ということが多いでしょう。親から相続した一軒家など「空き家になっている」というパターンです。
この場合、売れるまでに時間がかかるのであれば、物件を厳重に管理する必要があります。理由は下の通りです。
- 浮浪者・野生動物などが住み着くことがある
- 暴力行為など、何らかの犯罪に使われる恐れがある
- 不法投棄・放火などの被害に遭うことがある
- 台風で戸板などが飛び、近所に被害を及ぼす恐れがある
上記の例で特に怖いのは「放火・台風」です。放火を「趣味」とする愉快犯は、犯行が見つかりやすい普通の民家より、空き家から始めることが多いものです。
台風は放火ほど大きなリスクではありませんが、代わりに「毎年何回か、必ず訪れるリスク」です。そして、物が飛来してぶつかった対象によっては、相当な賠償額になることもあります。
台風で巨額の賠償が必要になる事例
これは「飛来物が、よその家の窓ガラスを割ってしまった」というもの。窓ガラス自体は当然安いものですが、そこから台風の強烈な風が入ることで「家の中が壊滅状態になる」ことがあります。
もちろん「雨戸をしていなかった方も悪い」という主張もあるでしょう。しかし、古い家では「突風によって雨戸が飛んでしまっていた」ということもあり得ます。
大型の台風では、古い木造住宅などは「屋根がすべて吹き飛ばされる」「窓から侵入した風で、家ごと持ち上げられる」という事例もあるほどです。このような「脆い家」が周辺にある場合などは、特に台風での賠償リスクが高くなるといえます。
まとめ
以上、古家付き土地の売却について、それぞれの方法のメリット・デメリットや、高値で売るコツなどを解説してきました。どの方法を選択するにしても「その方法で最高値を提示してくれる業者」を探す必要があります。
そして、そのような業者を探すには、できるだけ多くの業者と交渉することが必要。そのための方法として、冒頭と中盤でも紹介した一括査定サイトのイエウールをおすすめします。
イエウールは、全国1700社の不動産会社から、最大6社の査定を受けられるサービス。完全無料で利用でき、情報の入力は60秒程度で簡単に終わります。
「査定を受けたらどこかと契約しなければいけない」などのルールもありません。古家付き土地の売却を有利に進めたい方は、ぜひお気軽に試してみてください。
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