不整形地の買取おすすめ業者〜高く売るための3つの方法

土地はもともと自然物であり、完璧な区画は難しいもの。不動産の世界でも、形が不規則な「不整形地」は多くあります。

その不整形地を売買するとき、売る側なら「高く売るにはどうすればいいか」、買う側なら「どんなデメリットやリスクがあるか」などの点が気になるでしょう。この記事ではこれらの点も含め、下のような内容を解説していきます。

  • 不整形地の定義・種類
  • 不整形地を高く・早く売る方法
  • 不整形地のメリット・デメリット
  • 不整形地の売買での注意点

これらの内容を読んでいただくことで、不整形地の売買をより安全に、有利な条件で進めていただくことができるでしょう。

イエウールサキヨミ!

不整形地は、通常の不動産に比べて売りにくいもの。しかし、多数の不動産業者と交渉することで「不整形地に強い業者」を見つけることができます。

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不整形地とは?どんな種類がある?

三角地

「微妙な不整形地」の場合、ご自身の土地が不整形地なのかどうかわからない、ということもあるでしょう。ここでは、そのような疑問を解消するために、まず「不整形地の定義・種類」を解説していきます。

「変則的な形の土地」のこと

不整形地とは、一言でいうと「変則的な形をした土地」のこと。具体的な図形でいう「三角形・L字型」などの土地は、不整形地に含まれます。

整形地との違い

不整形地の対義語は「整形地」です。整形地は「正方形・長方形」などの一般的な形の土地を指します。台形は一般的に「不整形地」に含まれます。

役所が「不整形地評点算出法」を適用したら認定

「変則的な土地」といっても「どのくらいからそうなるのか」という点が気になるでしょう。これは、役所が認定します。

正確には、見出しの通り「不整形地評点算出法」という方法で、評価額を計算。これによって固定資産税や相続税などの税額が決定します。

役所がこの計算をしていなければ、不整形地ではない?

これは、現時点ではその通りです。ただ「役所が見落としている」ことはあります。

これは別の段落で後述しますが「明らかな不整形地なのに、補正による減税がされていない」という訴えが、多くの自治体で見られるのです。このような場合は、申請すれば不整形地として認められます。

売野くん
逆にいえば、見落とされてて申請もしていない場合、その土地は法律的には「不整形地ではない」んですね。
不動先生
はい。もっとも売買や相続などの動きが起こればそこで誰かが気づくため、その時点で不整形地と認定されるでしょう。

種類…三角形・旗竿地・L字・傾斜地・崖地など

不整形地には、主に下のような種類があります。

  • 三角形(三角地)
  • 旗竿地
  • L字
  • 傾斜地
  • 崖地

以下、それぞれの種類について解説していきます。

三角形(三角地)

三角地

文字通り、三角形の形をした土地です。これは道路が斜めに交わる部分でよく見られます。川の「中洲」をイメージするとわかりやすいでしょう。

三角形の土地は、面積が広ければ活用の問題はやや少なくなります。

  • 長方形・正方形の家を建てる
  • 残り部分は庭

このようにすれば、設計や工事でも特に困ることはありません。特に、庭のデザインによってはむしろ「三角であること」がオシャレになることもあるでしょう。

現実には、広い三角地は少ない

しかし、実際には上記のように広い三角地は限られています。理由は「三角地を売り出すために、長方形部分を過去に分筆した」ということが多くあるためです。

他の段落でも説明していますが、不整形地は「整形地に切り出して分筆する」ことで、その部分の価値を高めることができます。その「残り」として三角地のような変形地が出てしまうわけですが、現時点で残っている三角地には、そのようなものも多くあるのです。

このような理由で、三角地の大部分は「狭いもの」であり、活用の選択肢はかなり限定されます。「三角の建物を建てる」事例もありますが、これはデザインが複雑になるため、建設費もデザイナーの人件費も高くなるのがデメリットです。

買手にとってこのようなデメリットがあるため、三角地も「売れにくい不整形地」の一つとなります。

旗竿地

旗竿地

旗竿地とは「道路に接する部分が細い通路上で、その奥に家の敷地がある土地」のことです。

  • 奥の土地…旗の布の部分
  • 通路の土地…旗竿の部分

このように見えるため「旗竿地(はたざおち)」と呼ばれます。

間口部分の広さによっては「再建築不可」になる

この「道路と接している部分」を間口といいますが、間口の広さによっては「再建築不可物件」となります。再建築不可物件とは下のようなものです。

  • 今ある建物については、住んでいいし使っていい
  • しかし、建て替えや建て増しは許可しない
  • 老朽化して壊れても、新築は許さない

つまり「今ある物件をそのまま使わなければいけない」ということです。ただし、柱や屋根などの骨格部分を変えなければ、修繕としてのリフォは許されます。

このような条件を「再建築不可」といいますが、旗竿地は間口の広さによってはそうなるということです。そうなると、ますます売買価格が下がってしまいます。

不動先生
なお、この幅の条件は「2m以上」です。2m未満だったら「接道義務を満たしていない」とされます。

再建築不可の土地については、下の記事で詳しく解説しています。

建て替えできない土地とは、再建築不可物件のこと!新築・増改築ができる条件とは?

2018.10.09

L字

これは文字通り「L字になっている土地」です。旗竿地もある意味「L字」です。

L字型の土地は、不整形地の中では比較的「まともな形」といえます。「四角形が2つ合体した形」なので、そのままでも活用しやすいためです。また、分筆も簡単です。

ただ、旗竿地のように「細長いL字」になると、活用も分筆も難しくなります。このような土地では「こういう形でも問題なく快適に住める」ということを見せるため、建物を建てて売る方法が特に有効な選択肢といえるでしょう。

傾斜地

傾斜地

これも文字通り「傾斜のある土地」です。不整形地というと、ここまで書いてきた土地のように「上空から見た図形」でイメージする人が多いでしょう。

しかし、傾斜地のように「横から見て変則的な形」というものも、不整形地に含まれます。

土地を平坦にする工事が必要

傾斜地に家を建てるには、盛土・切土などの「土地改良工事」をする必要があります。

  • 盛り土…土地が低い部分に土を盛る
  • 切り土…土地が高い部分を切り取る

このような工事の負担がかかるため、売却ではどうしても不利になるということです。

売野くん
先に工事してから売ればいいですよね?
不動先生
はい。ただ、その工事費用の分利益は小さくなります。

崖地(がけ地)

これは傾斜地の角度が急になったもので「傾斜角30度以上」の土地を指します。傾斜地なら土地の改良工事で対応できますが、崖地となるとなかなか対応できません。

一般的な住宅の場合、このような土地に建てるのは極めて難しいといえます。そのため、市場での需要は相当に少なくなります。

30度程度なら、太陽光発電で活用できることも

傾斜角が30度程度なら、立地条件によっては、太陽光発電用の土地として活用できる可能性があります。太陽光発電での土地活用については、下の記事を参考にしていただけたらと思います。

太陽光発電用に土地を貸すメリット・デメリット ~適した土地や注意点のまとめ~

2018.09.20

不整形地の売買のポイントは?高値で売る3つのコツ

売地

不整形地を売るときも「高く売るための方法」がいくつかあります。ここでは、それらの中でも特に実行しやすい3つのコツを解説していきます。

分筆して整形地をつくる

土地は、その範囲内であれば「分割する」ことができます。これを「分筆」といいますが、非整形地なら「その中に整形地をつくり」、その部分を売ればいいわけです。

売れ残った不整形地はどうするか

これは形状や広さによりますが、たとえば「バイク駐輪場」など、細長い土地でも有効活用する方法はあります。また、単純に「安く叩き売る」という方法もあるでしょう。

不整形部分が結局安くなるのに、意味はあるのか?

「不整形部分が結局安いまま」だとしても、意味はあります。というのは「整形地になった部分の値上がりが大きい」ためです。

もちろん、どのくらい値上がりするかは物件次第です。土地によっては「整形地にしても、それほど値上がりしない」ということもあるでしょう。その場合は「分筆してもあまり意味がない」ということもあり得ます。

しかし、特に都市部などは整形地にするだけで価格が大きく上昇することが多く、この方法はある程度有効だといえます。

隣接地の所有者に売る

隣接

どんな土地でも、隣接地の所有者は「一番価値を感じてくれる」もの。特に不整形地の場合「隣接地の所有者にとっては、不整形であることのデメリットが小さい」ことが多いものです。

というのは、その人はすでに「整形地を持っている」ことが多いためです。整形地がすでにあるなら、そこに不整形地が「くっついて」も、それほど大きなデメリットはありません。

向こうも不整形地なら「合体して整形地になる」ことも

さらに良いケースは「向こうも不整形地」というパターンです。極端な例ですが、AさんとBさんが、それぞれ下のような土地を持っていたとします。

  • Aさん…凸型
  • Bさん…凹型

この2つの土地がパズルのように組み合わさっているパターンです。この場合、あなたがAさんだったとしたら、隣地のBさんはあなたの土地を非常に欲しがります。あなたの土地と合体すれば、Bさんの土地は長方形の整形地になるためです。

売野くん
でも、こんなパターンはなかなかないですよね。
不動先生
はい。なので「わざとパターンを作り出す」方法があります。

「分筆して整形地」との「合わせ技」もある

上の段落の説明のように「きれいに合体できる形」ということは、あまりありません。しかし「相手の土地に合わせて、こちらの土地を分筆する」のであれば、このようなパターンを生み出すことができます。

つまり、1つ目に紹介した方法と、2つ目の方法(隣人に売る)を合体させるわけです。

  • まず、隣人にとって都合のいい形に分筆する
  • その上で、隣人に話を持ちかける

これなら、交渉が成立する可能性が高くなり、高値で買い取ってもらえる確率も高くなるでしょう。

売野くん
でも、隣人にとって都合のいい形は「自分にとって都合が悪い」こともありますよね?
不動先生
はい。ある程度「変な形の土地」が余ります。その度合いによって、この方法を使うべきかどうかが別れますね。

建物を建てて「建売物件」にする

不整形地が売れにくいのは「活用方法がわからない」「買った後で活用に障害が出るリスクが怖い」という理由もあります。要は「活用」に対する疑問ですが、それを解消すれば売りやすくなるわけです。

建物を建てておけば、活用方法がわかりやすい

土地のままだと「この土地をどう使えるのか」「どんな建物なら建てていいのか、ダメなのか」がわかりません。もちろん、勉強すればわかりますが、それは多くの人にとって負担です。

専門家の説明を受けるにしても「そもそも、その説明が理解できない」「頑張れば理解できるが、負担がかかる」ということが多いでしょう。不動産の知識は誰にとっても難しいため、宅地建物取引士などの資格に価値があるわけです。

その点、先に建物を建てておけば、これらの疑問が解消します。

  • 少なくとも、この家はそのまま使える
  • 家の周りの庭もそのまま使える(庭を作った場合)

という風に「実物を見ることで、活用方法がそのままわかる」わけです。「不整形地」という他のデメリットがない場合は、これだけで価値が飛躍的に上がる可能性があります。

イエウールサキヨミ!

このように「不整形地を高く売るコツ」はありますが、一番いいのはやはり「不整形地に強い業者に出会う」こと。イエウールなら全国の多数の不動産会社から最大6社の見積もりを取ることができ、そうした業者にも出会いやすくなります。

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とにかく早く売りたい!不整形地を早期に売却する3つの方法

売り土地

様々な事情によって「とにかく早く不整形地を売りたい」ということもあるでしょう。ここでは、不整形地を短期間で売却するための3つのポイントを解説します。

売出価格を下げる

どんな物件でも、早く売るには「値段を下げる」のが有効な方法です。誰でも安売りはしたくないでしょうが、早期に現金化しなければならない事情がある場合は、これも仕方がありません。

価格の下げ方は業者とよく相談する

当然ながら、どのようなタイミングでどのくらいの値下げをするかは、業者とよく相談しましょう。値下げのやり方によっては物件の価値を低く見られてしまうなど、逆効果になることもあるためです。

もちろん、業者に相談するといっても「その業者がそもそも信用できるのか」という問題があります。中には両手取引といって、わざと売り手が不利になる販売手法をとる業者も存在するため、注意が必要です。

こうした両手取引をしていないかどうかという点も含めて、価格を下げる以前に「そもそも、信頼できる仲介業者を選ぶ」ことを意識して下さい。

訳あり物件に強い業者に売る

不動産業者にも、それぞれの得意分野があります。中には非整形地も含め、訳あり物件や売れにくい物件に強い業者が存在するものです。

そうした業者に仲介を依頼すれば、普通の業者に依頼するよりも早期に売れる可能性が高まります。また、早く売れるだけでなく値段も高くなることが多いため、こうした業者を探すことを特に重視してください。

具体的にどのような業者が強いかですが、たとえば「再建築不可」の物件に強い業者は、大抵非整形地にも強いものです。再建築不可に強い業者は下の記事で紹介しているため、興味がある方は、こちらも参考になさってみてください。

再建築不可を高く買取を行ってくれる買取業者おすすめ15選!

2018.09.20

仲介でなく「業者買取」で売る

これは不整形地だけでなく、どんな不動産を売るときでも同じです。不動産を売るには下の2つの方法があります。

  • 仲介…「一般人の買い手」を業者が探してくれる
  • 買取…「業者が直接」買い取ってくれる

基本的に、仲介の方が高く売れます。代わりに時間がかかるのが難点です。一方、買取は「すぐに売れる」のがメリットです。代わりに、値段は下がります。

時間的な余裕があれば仲介の方がいいのですが、事情があって「早く売りたい」ということもあるでしょう。その場合は後者の買取を選ぶことになります。

仲介と買取の違いについて詳しく知りたい方は、下の記事を参考にしていただけたらと思います。

どちらがお得?不動産の「仲介」と「買取」

2018.04.25

知っておけば安心!不整形地の売買・3つの注意点

営業マンと土地

不整形地は特殊な物件のため、売買をするときにはいくつかの注意点があります。ここではそれらの注意点の中でも、主なものを3つ解説していきます。

建築条件を確認する(斜線制限・日影規制など)

これは特に「買い手」の注意点ですが、建築条件をよく確認してから購入する必要があります。斜線制限や日影規制といった建築条件によって「思い通りの家が建てられない」ということが、しばしばあるためです。

不動産会社は説明してくれないのか?

土地を買う場合、大抵は個人間ではなく「業者を通して」買うものです。いわゆる「仲介」です。

そのとき「業者は説明してくれないのか?」と思うでしょう。これについては、下記のようにいえます。

  • 多くの業者は説明してくれる
  • しかし、一部の業者は説明しないこともある
  • それが原因で起きたトラブルや裁判もある

要は「説明してくれるとは限らない」ということです。

売野くん
説明しないのは、法律違反ではないんですか?
不動先生
実は、これがグレーゾーンなのです。裁判の判例がどうなっているかを説明します。

平成28年・東京地裁の判例

判例

平成28年11月18日に、東京地裁で出された判例があります。この判例では、不整形地の中でも「崖地」が焦点となりました。

結論を書くと「崖地について十分な説明をしていなかった業者が、敗訴した」という内容です。この判例から得られた結論を、公益財団法人・全日本不動産協会は、下のように書いています。

土地建物ががけ条例に違反している場合には、不動産仲介業者は、土地建物の売買の仲介を行うにあたり、がけ条例に違反していることにつき説明をする義務があり、説明義務違反により買主が損害を受ける場合には、買主に対して、損害賠償義務を負う。
がけ条例違反の説明義務(公益財団法人・全日本不動産協会)

つまり、法律的には「説明義務」があり、業者がそれに違反したら「後から裁判で勝つ」こともできます。しかし、それでも面倒なことは確かです。

このようなトラブルが起きないよう、買う段階で不整形地に関するあらゆる規制を、しっかり確認しておく必要があります。たとえば規制で特に多いものとして「日影規制」がありますが、日影規制については下の記事を参考にしていただけたらと思います。

日影規制が緩和される条件は主に2つ~道路・川などに面する&隣地との高低差1m以上~

2018.10.09

「不整形地の認定」には、役所や専門家でも見落としがある

実は、すべての不整形地が「正確に認定されている」わけではありません。中には「不整形地なのに、不整形地と認定されていない」という物件もあります。

これは下の記述でもわかります。大阪府堺市・税制局税務部・固定資産税事務所の方が書かれたレポートです。

固定資産税業務に携わって2年目となり土地評価を行う中で、補正適用につき明確な基準に乏しいと感じられるのが画地計算法における不整形地補正の適用である。 以前、ある納税者から課税説明を求められた際に、土地の形状が悪いにも関わらず不整形地補正が入っていない理由を問われたことがあり、一定以上の規模がある土地については不整形地補正を適用していない旨を説明したが、その運用について疑問に感じたことがあった。
不整形地補正の適用における地積の大きさについて(PDF)|JAM(全国市町村国際文化研修所)

太字部分を見ても分かる通り「不整形地なのに、役所がそれを把握していなかった」というケースがあるわけです。このレポートは「全国市町村国際文化研修所」の「レポート優秀作」に選ばれているため、同様のケースが他の自治体でもしばしばあると考えられます。

税理士でも見落としていることがある

下の幻冬舎の記事では「税理士も見落とすことが多い」とされています。

明らかな不整形地のみについて不整形地補正を適用し、微妙に不整形地として評価を下げることができそうなものについては失念しているケースがよくあります。
税理士でも失念しやすい「微妙な不整形地」の評価減(幻冬舎ゴールドオンライン)

この記述では「よくあります」としており、タイトルでも「失念しやすい」としていることから、こうした事例が「相当な数、存在する」と考えていいでしょう。

このため、これからあなたが不整形地を買うにしても売るにしても「役所から正式に不整形地を扱われていない」「専門家もそれに気づいていない」という可能性を意識すべきです。

最終的に「不整形地としての認定」は得られるが…

不整形地としての条件を満たしていれば、申告すれば確実に認定されます。それによって評価額も下がり、固定資産税なども安くなります。

ただ、こうした申請をすること自体が手間です。税務署や法務局などに行き来する分の時給・労力などを考えると、それなりに大きなロスとなるでしょう。

特にあなたが購入者の側なら、買った後でこのようなトラブルにならないよう、「その土地は正式に不整形地として認定されているか」も確認すべきといえます。

傾斜地に盛土をした場合、地盤の固まりに時間がかかる

地盤工事

これは売り手・買い手、双方の注意点です。傾斜地を売買するとき、契約の前でも後でも「盛り土」をするケースが多くあります。低くなっている部分に土を持って、土地を水平にするわけです。

しかし、この盛り土が固まるまでに、一般的には「1年はかかる」とされています。工事のやり方によってはもっと短期間で固まる可能性もありますが、1年程度は置いた方が安心というのは確かです。

住宅メーカーなどは、早く家を建ててほしいため「すぐに建設しても大丈夫」という内容の主張をするでしょう。それが正しい場合もありますが、本当にすぐ建設しても安全かどうかは、地盤調査の結果を見て判断するべきです。

地盤調査も、盛り土前と盛り土後の2回、測定するのがベストとされています。特にあなたが買い手で、その(元)傾斜地に家を建てようとしている場合は、このような「地盤の強弱」についても意識するようにしてください。

非整形地を購入するメリット・デメリットは?

女性

「安くていい土地」を探していて非整形地の存在を知った人も多いでしょう。ここでは、そのような人が知りたがるであろう「不整形地のメリット・デメリット」について解説していきます。

メリット…土地が安く手に入る

不整形地を買うメリットはなんといっても「安い」こと。無印良品のキャッチフレーズ「わけあって安い」と同じく、不整形という「訳あり」のおかげで、土地が安く手に入るわけです。

もちろん「安かろう悪かろう」というのは、不動産の世界でも同じ。「明らかに活用しにくい」という不整形地もあります(崖地など)。

しかし、活用さえうまくできるのであれば、「同じ条件の整形地より安く買える」ということで、コストパフォーマンスのいい物件といえます。

デメリット…活用が難しい・法的な制限がある

不整形地を購入するデメリットは、上の段落で書いた通り「活用が難しい」こと。特に立地と隣家との関係によっては「建築の条件が厳しい」ということもあります。

これらの問題をどうクリアするかが、不整形地を購入するときの判断の鍵となります。

総評…活用の方法次第。工務店選びも鍵

まとめると、不整形地を購入するかどうかは「どう活用するか」に尽きます。特に「三角地に三角形の建物を建てる」などの変則的なケースでは、ハウスメーカー選びが鍵となるでしょう。

  • メーカーの担当者によって、デザインやアイディアが大きく違う
  • 建設費用も大きく異なる

普通の物件でない分、このように「メーカー・工務店ごとの違い」が、大きく出るわけです。そうした意味では、不整形地を購入するときには「建築を依頼する工務店もよく考える」べきといえるでしょう。

まとめ

空き地

以上、不整形地の売買のポイントや注意点など、事前に知っておくと役立つ内容を解説してきました。不整形地に限らず、こうしたポイントや注意点を理解しておくことで、より有利な条件で売買をできるようになります。

当記事で解説した内容を抑えながら、不整形地などの訳あり物件に強い業者とできるだけ多く交渉し、売買を成功させていただけたらと思います。

イエウール

記事内で書いてきたように、不整形地は売却しにくい土地であり、売値も安くなることが多いもの。しかし、多くの不動産業者と交渉することで、訳あり物件に強い業者を探すことができ、有利な条件での売却が可能となります。

イエウールなら、全国約1700社以上の不動産会社から、最大6社の査定を受けることが可能。これにより、不整形地の売却に強い業者も見つけやすくなります。

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