家の減価償却の計算方法は?個人の自宅の購入費用も経費にできる?

家の減価償却に興味を持っている人は、下のような点が気になっていることが多いでしょう。

当記事ではこれらのポイントも含めて、家の減価償却のルールや計算方法、関連する知識をまとめていきます。この記事を読んでいただくことで、家を含めたあらゆる資産の減価償却について、理解を深めていただくことができるでしょう。



減価償却とは?

会計

まず「減価償却とは」という基礎知識についてまとめると、下の2点が特に重要となります。

  1. 「資産の劣化分を経費として計上する」こと
  2. 不動産の場合は「建物のみ」適用できる

以下、それぞれの点について解説していきます。

「資産の劣化分を経費として計上する」こと

減価償却とは、資産が劣化する分を経費計上することです。自営業・個人事業主、あるいは不動産投資家などの職業の方ならわかるでしょうが、経費とは損失のことを指します。

  • 電気代でこれだけ損失した
  • 地代家賃でこれだけ損失した

という金額を経費として、売上から相殺できるわけです。そして、資産の劣化も同じように「損失」なので、経費にできるということです。

資産の劣化は1年で一気にくるものではない

普通の経費と異なる点は、その損失が「一気に来るわけではない」という点です。光熱水道費などの損失は一気に来ますが、資産の劣化は毎年少しずつ来るものです。

そのため、建物の耐用年数で分割して、毎年少しずつ経費に計上していくことになります。これはパソコンなどの家電製品でも同じなので、自営業者・会社経営者などの立場で確定申告をしている方なら熟知しているでしょう。

不動産の場合は「建物のみ」適用できる

減価償却は「劣化する資産」に対して適用されるルールです。不動産でいうなら土地は基本的に劣化しないので、減価償却ができません。

一方、建物は毎年劣化していくため適用できます。このため、不動産を購入して減価償却による節税を図る場合は、アパート・マンション・戸建て住宅などの建物を買うことが必要です。

家の減価償却は、事業用・投資用物件でなければできない?

住宅

家の減価償却は個人用の自宅でもできるのか―、という点が気になる人も多いでしょう。これについてポイントをまとめると下のようになります。

  1. 個人用の自宅では減価償却ができない
  2. 賃貸物件として法人で購入し、自分個人が借り手になる方法がある
  3. 事業用兼個人用として家を買うなら、半分は減価償却できる
  4. 個人で購入し、自分の法人に賃貸する方法もある

以下、それぞれのポイントについて詳しく解説していきます。

個人用の自宅では減価償却ができない

自分の住まいとして購入した家では、減価償却はできません。減価償却はあくまで経費の1つであり、経費とは「事業用の出費に関して飲み認められるもの」だからです。

簡単に書くと「個人の贅沢」を経費にすることはできないわけですね。

賃貸物件として法人で購入し、自分個人が借り手になる方法がある

正式に自宅として購入することはできませんが、下のような方法で住むことは可能です。

  1. まず事業用の賃貸物件として「法人名義」で買う
  2. そこに「1人の借り手」として自分が住む

たとえば、あなたの会社がA社だとしたら「A社があなたに物件を貸している」という形式になります。この場合、A社として家の減価償却ができます。家の所有権はA社のものです。

事業用兼個人用として家を買うなら半分は減価償却できる

先程「自宅では減価償却ができない」と書きましたが、これは100%自宅として使う場合です。半分自宅、半分事業用として使う場合は、半分減価償却できます。

売野くん
必ず半分でないといけないんですか?
不動先生
いえ、割合は自由です。たとえば「9割事業用」という設定もありえます。

ここで重要なのは、9割事業用にするのであれば、本当にその通りになっていなければいけないということです。たとえば、開業医の方が「自宅兼クリニック」を造り、そのクリニックの部分が9割と大きい場合は、こうしたケースも考えられます。

個人で購入し、自分の法人に賃貸する方法はあり?

先ほど「法人として家を書い、自分に賃貸する」という方法を説明しました。この逆で「個人で家を買い、自分の法人に賃貸する」という方法もあります。

この方法は「家賃分も経費にできるので、節税効果が高くなる」というメリットがあります。以下、それぞれ詳しく説明していきます。

経費にできる金額が大きくなる

まず、最初の「法人で買って、個人に貸す」という方法にすると、下の項目しか経費にできません。

  • 税金類
  • 減価償却費
  • 住宅ローンの利息(住宅ローンを利用する場合)
  • 管理費

上記はすべて「法人の経費」になります。一方「個人で買って、法人に貸す」という方法だと、家賃も経費にできます。理由をまとめると以下の通りです。

  • このやり方だと、借りている人は法人である
  • 法人の出費はすべて事業に絡むものである(本来)
  • そのため、法人が払った家賃は経費にできる

一方、最初の「法人で買って、個人に貸す」という方法だと、下のようになります。

  • 家賃を払うのは個人である
  • 個人は事業をしていない
  • よって、その支出はただの消費であり、経費ではない
  • そのため、経費にはできない
売野くん
その個人が「個人事業主」だったらどうですか?
不動先生
その場合「法人と違う事業内容」だったら認められます。
売野くん
ということは「同じ事業内容」だったらダメということですか?
不動先生
ケースによりますが、大抵そうなります。わざわざ法人と個人事業を2つ立ち上げる理由がないためです。

まとめると、下記のようになります。

  • 法人で借りて個人に貸す…家賃を経費にできないので、不利
  • 個人で借りて法人に貸す…家賃を経費にできるので、有利

強いてデメリットをあげるとしたら、会計が少々複雑になるということでしょう。



家の減価償却の計算方法

計算

家の減価償却の計算・算出方法について、ポイントをまとめると下のようになります。

  1. 減価償却費=取得価格×償却率
  2. 取得価格とは?
  3. 償却率とは?
  4. 償却率を決める法定耐用年数・一覧
  5. 2007年4月1日を境目に償却率が変わっている

減価償却費=取得価格×償却率

家の減価償却費の計算方法は、見出しの通り「取得価格×償却率」という計算式で出せます。償却率は耐用年数に応じて変わるものです。この点は後ほど説明します。

取得価格とは?

取得価格とは「家を買った時の金額」です。正確には、そのうちの「建物分だけ」となります。最初に書いた通り、土地の分は減価償却できないからです。

問題は「売買契約書に建物・土地の金額の区別が記載されていなかった」という場合です。この場合は「固定資産税評価額」を参考にします。

たとえば、あなたの家が「5000万円で買った物件」だったとしましょう。しかし、国が定める固定資産税評価額は少し安く、4000万円だったとします。

この4000万円は「建物・土地」の評価額が合算されたものです。「固定資産課税台帳」という書類を見れば、4000万円の評価額の内訳がわかります。

そして、この内訳が下のようなものだったとしましょう。

  • 建物…3000万円
  • 土地…1000万円

この場合、建物と土地の価値は「3:1」となります。そのため、5000万円の取得価格についても、3:1で按分するわけです。計算すると下記のようになります。

  • 建物価格…3750万円
  • 土地価格…1250万円

このうち、建物価格のみが減価償却の「取得価格」になるため「取得価格=3750万円」となります。

償却率とは?

償却率は「取得価格の何%まで、その年度に経費算入していいか」という割合です。たとえば100%だったら「全額その年に経費にしていい」ということです。普通の経費はすべて償却率100%となります。

(パソコンなどの家電製品は50%や30%などが多くなります)

この償却率は「法定耐用年数」によって決まります。

償却率を決める法定耐用年数・一覧

家の法定耐用年数を一覧にすると、下記のようになります。

RC(鉄筋コンクリート) 47年
重量鉄骨 34年
木造 22年

この耐用年数を調べたあとで、今度は国税庁の「減価償却資の償却率表」を見ます。その表には、耐用年数ごとの償却率が書かれています。

資料
画像引用元:減価償却資産の償却率表(国税庁)※PDF

少々小さくて見づらいかもしれませんが、47年の部分に「0.022」と書かれています。これが新築のRC物件での償却率です。

0.022はパーセントに直すと「2.2%」です。このため、先程の3750万円の建物だったら、「3750万円×2.2%=82.5万円」となります。このケースでは、毎年82万5000円まで減価償却で経費を計上できるということです。

2007年4月1日を境目に償却率が変わっている

上の説明では省略しましたが、2007年(平成19年)4月1日から償却率が変わっています。そのため、その家を平成19年4月1日より前に買ったか後で買ったかによって、償却率が変化する点に注意してください。

もっとも、あまり大きな変化はありません。上の「47年」の場合でも、両方2.2%で同じとなります。耐用年数が37年だと新しい方は2.8%、古い方は2.7%となっていますが、わずか0.1%の違いです。

このように減価償却費が大きく変わるものではありませんが、一応正式なルールとして知っておいてください。

中古住宅の減価償却の計算方法

中古住宅

ここまではわかりやすく「新築住宅」の減価償却の計算方法を書いてきました。次に、中古住宅の計算方法のポイントをまとめると、下の通りです。

  1. 耐用年数から築年数を差し引く
  2. すでに耐用年数が過ぎている場合は「耐用年数×0.2」

以下、それぞれのポイントについて詳しく解説していきます。

耐用年数から築年数を差し引く

たとえば、木造住宅の新築での耐用年数は22年です。そして、すでに建築してから12年経過していたとしましょう。

この場合、22年から12年を引くので、残りの耐用年数は10年となります。そして、「法定耐用年数・一覧」で紹介した表の中で「10年」の部分を探して、償却率を求めます。

耐用年数が10年であれば償却率は10%です。その木造住宅を1000万円で買ったとしたら、その年は100万円を減価償却費として損金算入できるということです。

すでに耐用年数が過ぎている場合は「耐用年数×0.2」

購入した家の耐用年数がすでに過ぎていた場合、「法定耐用年数×0.2」という式で、簡単な耐用年数を出します。木造住宅の場合は「22年×0.2」なので、「4.4年」となります。

端数は切り下げ(切り捨て)となるので、この場合の耐用年数は4年です。ということは、たとえば800万円で買った物件なら、800万円を4で割って、毎年200万円を減価償却費にできるということです。

売野くん
償却率の表は見なくていいんですか?
不動先生
こういう簡単な数値になったら見なくても大丈夫です。

「見なくて大丈夫」という理由は、下のように償却率がシンプルになっているためです。

耐用年数 償却率
2年 50%
3年 33%
4年 25%
5年 20%
10年 10%
20年 5%
25年 4%
50年 2%

よく見ると「普通に100を年数で割っただけ」というのがわかるでしょう。47年などのケースで一覧表を用いてきたのは「暗算で出すのが難しい数値」だからです。

2年・10年・20年などキリが良く、暗算で出せるような年数の場合は、償却率は表を見なくても出せると理解してください。

家の減価償却は定額法・定率法?

計算する人

減価償却の計算方法は、大別して定額法と定率法の2つに分かれます。家の減価償却ではどちらが適用されるのか気になることもあるでしょう。これについてポイントをまとめると、下のようになります。

  1. 家・建物で使われるのは常に定額法
  2. 定率法は特定の事業で用いられるもので、一般人には関係ない
  3. 定額法・定率法の違いとは?
  4. 定率法の計算のやり方は?
  5. 定額法・定率法以外の減価償却の計算方法は?

以下、それぞれ詳しく説明していきます。

家・建物で使われるのは常に定額法

家だけでなく、アパート・マンションやビル・倉庫などあらゆる建物ではすべて定額法が使用されます。建物本体だけでなく、建物設備(建物附属設備)や構築物も同じです。居住用であろうと事業用であろうと、建物やその付属物はすべて定額法で計算します。

定率法は特定の事業で用いられるもので、一般人には関係ない

一方、定率法が用いられるのは下のような資産です。

  • 船舶・航空機など
  • 機械・装置・工具器具備品
  • 鉱業用減価償却資産

これらも定率法だけではなく、定額法・定率法のいずれかを選択するという形式になっています。

定額法・定率法の違いとは?

不動先生
家には定率法は関係ないので、両者の違いをここまでは説明しませんでした。定額法と定率法の違いをまとめると、以下の通りです。
  • 定額法…毎年一定の割合で減価償却する
  • 定率法…最初の償却率が高く、年々率が下がっていく

それぞれのどのような人にとってメリットがあるかというと、以下の通りです。

  • 定額法…計算がわかりやすい方がいい人。初期の減価償却費を小さくしたい人
  • 定率法…初期の減価償却費を大きくしたい人

初年度も含め、初期の減価償却費が大きいということは「特に序盤の節税効果が高い」ということです。このため、大企業では定率法を用いることが多くなっています。

一方、大企業でも定額法を用いることがあります。これは「経費をできるだけ小さくして利益を大きくしたい」というケースです。

売野くん
利益が大きいと税金が高くなるんじゃないですか?
不動先生
そうです。ただ、株主や金融機関からの評価を上げるために、一時的に利益を大きくしたい時もあるわけです。

このような理由で、大企業は定額法・定率法を使い分けることがしばしばあります。大企業だけでなく、中小企業でも銀行などの融資を受けている場合には、銀行の評価を上げるためにあえて定額法を使うケースがあるものです。

どちらにしても、家の減価償却では定額法以外の選択肢がないため、定率法を使う場面はありません。

定率法の計算のやり方は?

定率法の計算方法も、基本的には定額法と同じです。耐用年数を出したら、あとはその耐用年数に応じた償却率をかける、というやり方です。

表は「家の減価償却の方法」で示したものと同じで、下の償却率表を使います。

減価償却
減価償却資産の償却率表(国税庁)※PDF

黄色のマーカーで色付けした部分に「定率法」と書かれています。その左には「定額法償却率」と書かれていますが、家の減価償却の説明ではこちらを使ったわけです。

定率法の方を見ると「償却率・改定償却率・保証率」という項目があります。基本は「償却率」だけを見て見て計算すればOKです。

保証率とは?

これは「最低これだけの金額は毎年減価償却してくれ」と国がお願いする割合です。定率法は年々減価償却するパーセンテージが低くなっていきます。

このため、だんだん1万円単位、1000円単位と金額が小さくなっていき「永遠にゼロにならない」ということが起こるわけです。そうならないように「毎年この金額だけは減価償却をすること」と国が定めたわけです。

たとえば100万円の資産で耐用年数が10年だったら、保証率は「0.06552」です。100万円×0.06552は「6万5520円」です。定率法による減価償却費がこの金額を下回っても「毎年6万5520円は減価償却する」ということになります。

売野くん
これは、企業の負担が大きくなるんですか?
不動先生
いえ。支払いは最初に済ませているわけですから、経費が大きくなって税金が安くなる分、むしろ有利といえます。

ただ、例外として「その年の決算の利益を大きく見せたい」という場合は、これは不利になります。6万円などの少額だったら問題ありませんが、大企業の億単位の投資であれば、この保証率から算出される償却保証額も高くなるためです。

定額法・定率法以外の減価償却の計算方法は?

定額法・定率法以外にも減価償却の計算方法はあります。具体的には下のようなものです。

償却資産の種類 選択できる償却方式
鉱業用減価償却資産(建物、建物附属設備及び構築物) 定額法・生産高比例法
鉱業用減価償却資産(上記以外) 定額法・定率法・生産高比例法
鉱業権 定額法・生産高比例法
リース資産 リース期間定額法

簡単に書くと、定額法・定率法以外では下のような減価償却の計算方法があります。

  • 生産高比例法
  • リース期間定額法

いずれにしても、家などの不動産では直接関わることがない、特殊な計算方法だと理解してください。



家の減価償却が節税につながる仕組み

税金

自営業者や経営者、投資家の方には説明不要でしょうが、減価償却が節税につながる理由も簡単に解説しておきましょう。まずポイントをまとめると下のようになります。

  1. 家を減価償却すれば高額な経費を計上できる
  2. 特に利益が大きく膨らんだ年に有利
  3. 個人でも法人でも、所得税・住民税が安くなる

家を減価償却すれば高額な経費を計上できる

家は当然高い買い物です。中古建物でも数千万円するものは珍しくありません。ただの自宅と違って投資物件(収益物件)であれば、そこから利益を出すこともできます。

経過年数の長い中古物件では建物価値が下がり、残存価額が低くなっていることもあるでしょう。それでも不動産である以上、ある程度高額な経費を初年度から計上することは可能です。

特に利益が大きく膨らんだ年に有利

利益が大きくなれば税率も高くなります。そのため、利益が大きくなりそうな年には「何か大きな出費をした方がいい」ということもあるのです。

本業の設備投資は時間がかかりますし、必ずしもプラスになるとは限りません。無駄な投資となって赤字になる可能性もあります。

一方、不動産なら「賃貸経営が難しければ、売却する」という方法もあるのです。売ることで売却益が出れば、その不動産所得に対して譲渡所得税がかかりますが、それでも課税されるタイミングを先延ばしにできます。

個人でも法人でも、所得税・住民税が安くなる

上記のような流れで利益を小さくすると、税率が低くなって所得税・住民税ともに安くなります。これは個人事業でも法人でも変わりません。

(法人の場合、法人所得税・法人住民税が安くなります)

なお、この時の法人は「不動産会社」でなくてもかまいません。本業が不動産でない会社でも、事業用資産として不動産を購入して資産運用をすることは全く問題ないのです。

家の減価償却に関連する用語

建物

家の減価償却のルールを知るために、知っておくと役立つ用語は多くあります。当記事でここまで紹介しきれなかった用語の一部を一覧にすると、下記のようになります。

  1. 簿価
  2. 取得費(取得費用)
  3. 有形固定資産
  4. 無形固定資産

以下、それぞれの用語について解説していきます。

簿価

不動産での簿価とは「その物件を買った時の値段」です。コトバンクでも下のように表現しています。

資産を買ったときの値段(取得価格=原価)。#時価
コトバンク「簿価」

「資産」となるように、不動産以外でも適用されます。極端な話、売ったら値段がつくワインを買ったら、その時の費用も「簿価」となるのです(一応資産と見なすこともできるので)。

簿価の別名

簿価には下のような別名・別称もあります。

  • 購入価格
  • 購入価額
  • 取得価額
  • 取得原価

混同されやすいものが「取得費・取得費用」ですが、これは言葉が似ているだけでまったく違う意味です。これらについても説明します。

取得費(取得費用)

これは「不動産を購入するのにかかった諸経費」のことです。お金の種類別にまとめると、下のようなものがあります。

税金類 登録免許税・登記費用・不動産取得税・印紙税・特別土地保有税など
立ち退き料 借主がいる土地や建物を購入するときに支払う
造成費用 土地の埋め立て・土盛り・整地(地ならし)など
測量費 測量が必要だった場合に支払う
訴訟費用 その物件の取得にあたって裁判が必要だった場合

このように多くの費目がありますが、他にも取り壊し費用、住宅ローンで支払った利子、前の契約に関して支払った違約金なども含まれます。

要は「その不動産を買うために必要だった費用はすべて取得費になる」と考えて下さい。

なお、上記の例の中に「立ち退き料」がありますが、立ち退き料の相場は下の記事で詳しくまとめています。興味がある方は、こちらも参考にしてみてください。

借地の立ち退き料の相場はいくら?7つの算定要素を解説!

2018.09.20

有形固定資産

文字通り「形のある固定資産」です。マイホームなどの家は有形固定資産に分類されます。家以外の有形固定資産の例をあげると、下のようなものがあります。

  • 建物付属設備
  • 車両
  • 航空機
  • 船舶
  • 機械装置

他にも多くありますが、資産価値のあるもので形を持っていればすべて有形固定資産と考えてください。

無形固定資産

これは有形固定資産の逆で、形のない資産です。大別すると「権利・ソフトウェア」のどちらかになります。権利の例をあげると下のようなものです。

  • 特許権
  • 商標権
  • 実用新案権
  • 意匠権

上記のように著作権関連のものもあれば、下のような一次産業関連のものもあります。

  • 水利権
  • ダム使用権
  • 漁業権

不動産関連でいうと下のような権利もすべて無形固定資産です。

  • 借地権
  • 底地権
  • 地上権
  • 所有権

たとえば借地権も「固定資産」である以上、物品のように売買することができます。詳しくは下の記事を参考になさってみて下さい。

借地の売却の相場は?借地権価格の3分の1~3分の2が目安金額!

2018.09.20

まとめ

会計

以上、家の減価償却のルールや計算方法などを解説してきました。最後にポイントをまとめると、下のようになります。

  1. 家の減価償却は建物部分のみできる
  2. あくまで事業用として買う必要がある
  3. 自分の法人を持っていれば選択肢が広い

家の減価償却に限らず、不動産や税金のルールは複雑なものです。減価償却による節税を検討するときなどは、不動産会社だけでなく税理士などの専門家にもよく相談するようにしてください。