家を共同名義で相続する3つのケース ~メリット・デメリットも解説~

親が亡くなるなどして、家を相続するケースはよくあります。そのとき、相続人が複数いると「共同名義で相続する」選択肢が浮かぶでしょう。

このとき、多くの人が疑問に思うだろうことは「家を共同名義で相続するとどうなるのか」という点です。この記事ではこの疑問に答えるため、「共同名義で家を相続するケース」「そのメリット・デメリット」について解説していきます。

共同名義で家を相続する可能性が出てきた方には、特に参考にしていただけるでしょう。


なお、一度共同名義にしたあとで売却しようと思うと、家でもマンションでも非常に難しいものです。そのようなケースでは、普通の不動産会社ではなく、共有名義の不動産を専門とする会社に相談する必要があります。

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家を共同名義で相続する3つのケース

1~3の数字が書かれた板

そもそも「家を共同名義で相続するのは、どんなケースなのか」という点が気になる人も多いでしょう。このケースは主に下の3つです。

以下、それぞれのケースについて解説していきます。

不動産以外に大した遺産がない

遺産は、相続人で平等に分けるものです。しかし、その遺産が「不動産しかない」となったらどうでしょう。

当然ながら、不動産を分けるしかありません。土地なら「分筆」という方法がありますが、家屋の場合は分割できません。

売野くん
分割できないということは、共有するしかないということですね?
不動先生
はい。誰かが遺産をあきらめればいいのですが、やはり遺産を欲しがる相続人が多いので、こうなります。

共有者の誰かが売却に反対していて、売れない

家を共同名義で持つのは厄介なものです。これは不動産や法律の知識がなくても、何となく直感的にわかる人が多いといえます。

そのため、家を相続するときは大抵、相続人のうちの誰かは「売却」を提案します。「売却して、その利益をみんなで分け合おう」という提案です。

これで全員が売却に賛成すれば、それで話は終わります。売却で入ったお金を相続割合に応じて分配し、それで解散です。

これが一番スムーズなのですが、誰かが売却に反対することがあります。たとえば「両親の思い出が詰まっている家なので、売りたくない」などの理由です。

それぞれの人や家庭に物語があるので、こうした理由の是非を論じることはできません。ただ、家を相続する権利がある誰かが反対すると、全体での売却はできなくなります。

他の相続人も「個別に売るのは損」と判断した

実は、共同名義の家は「自分の持分だけ売る」ことができます。詳しくは下の記事をご覧ください。

共有名義(持分)の家を売却する4つの方法~必要書類・費用・期間を解説~

2018.09.11

売ることはできるのですが、この方法は損なのです。「価値が大幅に落ちてしまう」ためです。

このため、売却に賛成だった他の相続人も「個別で売るのは損だから、共同名義での所有でひとまず我慢しよう」と判断します。こうして、家を共同名義で相続することになるのです。

全員が売ることを前提にして、一時的に共同名義にした

これは前向きな理由です。このパターンを箇条書きで説明すると、下のようになります。

  • 全員が「売る」ことで一致した
  • そして、その利益は平等に分配する必要がある
  • 法律的に、確実に平等に分配されるようにしなくてはいけない
  • そのためには「共同名義で登記する」のが一番
  • 登記されている以上、その登記分の分配は絶対にしなければいけないため
売野くん
共同名義で登記しておけば、誰かがお金を持って逃げることができないわけですね?
不動先生
はい。逃げたとしたら立派な犯罪になるので、普通そのようなことは誰もしません。

このような理由で「全員で売ることに賛同」したら、あえて共同名義で相続することもあります。

家を共同名義で相続するメリット

メリットの文字

共同名義での家の相続には、下のようなメリットがあります。

以下、それぞれのメリットについて説明していきます。

売却を防げる

「共同名義の家は売却しにくい」といわれます。逆に言えば「売却させたくない」人にとっては、家を共同名義にする方がいいわけです。

  • 他の相続人は売りたがっている
  • しかし、あなたは売りたくない(思い出があるなど)

このようなケースでは「わざと共同名義にする」方法もあります。

共有持分の過半数を握られていても、売却されない?

あなた以外の共有者が全員売りたがっていたら、持分でも過半数を握られていることが多いでしょう。しかし、この場合でも売却はされません。

  • 彼らが「自分の持分だけ」売ることはできる
  • また「賃貸に出す」こともできる(あなたの反対を押し切って)

上記の2つはできるのですが「全体を売る」ことはできないのです。この「過半数で賃貸には出せるが、売却はできない」というルールは、下の記事で詳しく解説しています。

共有持分(共有名義)不動産の賃貸は可能?他の所有者の許可なしで建物・土地を貸し出せる?

2018.09.25

【補足】どの法律で規定されているか

これは「民法第252条」です。下のように書かれています。

(共有物の管理)
第252条
共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
Wikibooks「民法第252条」

賃貸は「管理に関する事項=管理行為」なので、過半数で実行できます。後半の「保存行為」というのは、共有者全員にとってプラスになる「不動産の価値を保存する行為」です。

たとえば「抵当権の解除」などですが、これについては下の記事で詳しく解説しています。

共有名義(共有持分)の抵当権抹消手続きは1人でもできる!必要書類や費用のまとめ

2018.09.11

売却後の利益の分配を確実にできる

これは「全員が売ることを前提にして、一時的に共同名義にした」の段落で書いた通りです。誰かの単独名義で売ると、法律的には「売却の利益はすべてその人のもの」になります。

「売った後、利益を全員で分ける」という約束があったとしても、無効になってしまうわけですね。契約書などがあれば対抗できますが、それでも「面倒」なのは確かです。

「有無を言わさず確実に分配させる」ためには、共同名義にしてから売却するのが一番といえます。

詐欺被害を防げる

家を共同名義にすると、売却も賃貸も極めてしにくくなります。比較的しやすい賃貸にしても、持分の過半数がなければできません。

そのため「誰も過半数を握れないように」持分を分散させておけば、その家は「完全に保存される」のです。もちろん「保存」というのは権利面の話であり、建物が劣化しないようなメンテナンスは必要になります。

高齢の親で単独名義にするのは危険

たとえば高齢の父親がなくなり、高齢の母親と子どもたち(みんな大人)で相続するとします。このとき、高齢の母親の単独名義にしたら危険、というのは言うまでもないでしょう。

「認知症」という診断が出ていれば売却などの契約をしても無効になります。しかし、そうした正式な診断がなければ「半分ボケた状態で騙されて結んだ契約」が有効になってしまう可能性もあるのです。このようなリスクを避けるために、子どもたちが「あえて共有名義にする」ことはしばしばあります。

(なお、認知症での不動産の売却については下の記事で詳しく解説しています)

認知症で家は売れない?~高齢な親の不動産の名義変更・賃貸・意思確認~

2019.02.01

話し合いがまとまるまで、不動産を保存できる

これは積極的なメリットではなく、消極的なメリットです。

  • まだ家をどうするか、完全に決まっていない
  • 決まるまで、家を今のまま保存する必要がある
  • 誰も売却・賃貸をできないようにすべき
  • そのためには、ひとまず共有名義にするのが一番

上記のような理由で、消極的なメリットとなります。

売野くん
これって「売却を防げる」などのメリットと同じじゃないですか?
不動先生
はい、一時的には同じです。ただ「売却を防げる」のメリットは「ずっと防ぎたい」のです。ここで説明しているのは「一時的な保管をできる」というニュアンスとなります。

「一時的な保管」というと小さなメリットのようですが、不動産がその「一時」の間に売られてしまったり、賃貸に出されて内部を汚損されてしまったりしたら、大きな損失となります。このため「一時的な保全」としての共同名義のメリットは大きいのです。

家を共同名義で相続するデメリット

デメリットの文字

一般的に、共同名義で家を相続することはデメリットの方が大きいとされます。そのデメリットを一覧にすると、下の通りです。

売却や賃貸が自由にできない

これは「メリット」の部分でも書いてきた通りです。人によってはこれが逆にメリットとなります。

  • 売却も賃貸もさせたくない
  • 万が一の詐欺被害を防ぎたい

上記のように考えている場合は、売れない・賃貸できないというのは、逆にいいことなのです。しかし、逆に「自由に売却や賃貸をできるようにしたい」という人にとっては、共同名義は非常に厄介なものとなります。

他の共有者とのトラブルが起きやすい

同じ共同名義の家でも「最初から共同」だったら問題はありません。たとえば夫婦で家を建てたとき、その名義を共同にしていることはよくあります。

しかし「相続のときに共同名義にする」というのは、大抵トラブルにつながるものです。理由は「トラブルにならない相続人たちだったら、共同名義にしない」からです。

話し合いがしっかりできる関係なら、共同名義になりにくい

相続について、お互いの意見を遠慮なく言い合える関係の場合、家を共同名義で相続することは少ないものです。共同名義のデメリットは、不動産に詳しくなくても大体想像がつくからです。

「家を共有にすると多分めんどうなことになるから、誰か一人が継ごうよ」「それで、残りの兄弟は他の遺産をもらおうよ」という話し合いになります(しっかり話し合いできる家族なら)。

しかし、これが話し合いのできない家族だと、お互いの合意がとれず「とりあえず共同名義で法定相続割合に応じて相続」という形になってしまうのです。「とりあえずの処置」がずっと続くイメージです。

売却のための共同名義なら、すぐに売る

「共同名義になるケース」の段落でも書いた通り「全員が売る方針で一致し、一時的に共同名義にする」ということはあります。これはもちろん、トラブルにならないケースです。

そして、この場合は「すぐに売って終わり」となります。やはり「いつまでも共同名義が維持される」ことはないのです。

「不動産以外の資産がない」のもトラブルのポイント

家を共同名義で相続するケースで多いものに「不動産以外の遺産がない」というものがあります(これも先に説明した通りです)。

この場合は確かに「不動産を共同名義にする」のが一番手っ取り早い分け方なので、そうすることも理解できます。しかし、このように「遺産がない」ということ自体が、トラブルになりやすいものです。

遺産相続のトラブルは、実は金額が少ないほど大きい

一部の例外はありますが、実は遺産相続のトラブルは「金額が少ないほど発生しやすい」といわれています。理由は下の通りです。

  • 親の遺産が少ないということは、子どもたちも経済的に余裕がないことが多い
  • そのため、10万円単位でも大きな違いと映る
  • 「わずかな違いでも許せない」家族ほど、トラブルになりやすい
売野くん
「金持ち喧嘩せず」の逆ですね…。
不動先生
お金がないこと自体は全然悪いことではないですが、やはりそれで喧嘩はしたくないですね。

「遺産が少ないほどトラブルが起こりやすい」理由は、もう一つあります。

遺産の少ない親ほど、相続のルールを決めていない

大体相続がつくと思いますが、遺産が多い人は計画的に資産を貯めてきた人です。そして、資産が大きい分遺産相続のインパクトが大きいことも知っているため、早めの準備をします。

  • 生前の早いうちから、奥さんや子どもとよく話し合っている
  • 税金がかからないように生前贈与も計画的に進める
  • 遺言の内容も事前に全員に伝えている
  • 遺言状を残し公正証書にしている
  • 弁護士などの専門家を、遺言執行人にしている

上記のような準備をするわけですが、これなら「相続のトラブルが起きない」というのは相続ができるでしょう。逆に資産が少ない人はこうした準備をしないことが多く、残された家族の仲が良くない場合は、トラブルが起きやすいということです。

不動先生
もちろん、遺産が少ない家族でも円満にやっていけるケースは多くあります。あくまで「遺産が少ない&仲が悪い」というケースについて語っています。

売却や賃貸の合意がとれても、手続きが複雑になる

家を共同名義で相続したあと、売却や賃貸などの方向で、共有者全員が一致したとしましょう。この場合「売却や賃貸が自由にできない」という1つ目のデメリットは解消されます。

しかし、問題はその後です。今度は「書類集め」などの手続きが複雑になるのです。人数が多いということは、単純にサイン・捺印をもらう回数も増えることを意味します。

売野くん
大人になると、兄弟が一斉に集まるのも難しいですからね。
不動先生
はい。盆や正月まで待つというわけにもいきませんし…。

集まらなくても「郵送でやり取りする」という方法もあります。しかし、これは下のような点で手間がかかるものです。

  • 郵送の日数・送料がかかる
  • 指示が伝わりにくい
  • 書き間違いがあった場合、訂正が大変
売野くん
郵送のやり取りは、できるだけ避けた方がいいですね。
不動先生
はい。この手の手続きは「相手と直接会えるかどうか」で、効率が大きく変わるのです。

筆者は不動産の贈与で、親族と郵送のやり取りをしながら手続きをした経験がありますが、やはり非常に手間がかかりました。「予定を合わせて直接会うよりは楽」だったのでそうしましたが、近くに住んでいて直接会えるなら、やはりそれが一番だったと感じます。

何はともあれ、不動産の共有者がいると、このような「もともと大変な不動産の手続き」が、さらに大変になります。これも共同名義のデメリットといえるでしょう。

まとめ

一戸建て

以上、家を共同名義で相続するケースや、メリット・デメリットについて解説してきました。最後にポイントをまとめると、下のようになります。

  • 家を共同名義で相続するケースは主に3つ
  • (1)…不動産以外の遺産がない
  • (2)…共有者が売却に反対していて売れない
  • (3)…全員で売るために、一時的に共同名義にする
  • メリットは「売却・詐欺を防げる」「利益分配を確実にできる」
  • デメリットは「売却・賃貸ができない」「トラブルが起きやすい」

このようにメリットもあるのですが、全体的にはデメリットが目立つことが多いため「家を共同名義で相続するのはやめた方がいい」と、専門家も口を揃えて主張しています。やむを得ず共同名義にするなら仕方がありませんが、「何となく流れでそうなりそう」という場合は、できるだけ抵抗し、誰かの単独名義でまとめられるよう、話し合いをしましょう。