家を売りたいけどローンが残っている場合はどうする?賃貸・引っ越し・離婚の場合は?

転勤や離婚などによって、住宅ローンが残っている家でも売らなくてはいけないケースはしばしばあります。このとき「住宅ローンが残っている家でも売れるのか」という点を、多くの人が疑問に思うでしょう。

これは、銀行などの金融機関が認めれば可能となります。金融機関の許可がおりる条件の一つは「売却によって住宅ローンを完済できること」です。

つまり、「売るならいくらで売れるのか」を、事前に調べる必要があります。この記事ではその調べ方も含め、下のようなケース別に、ローンの残っている家の売り方を解説します。

ご自身のケースに当てはまる部分を読んでいただくことで、ローンの残っている家でも、よりスムーズに売却していただくことができるでしょう。

イエウール
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また、査定を受けた不動産業者と交渉しながら、スムーズに売却するコツを教えてもらうこともできます。競争原理が働く一括査定では、物件を売ってもらうために、業者がこうした情報面のサービスも積極的にしてくれるのです。

このように、イエウールの一括査定には多くのメリットがあります。ローンの残っている家を売りたい場合、まずはこの一括査定から気楽に始めてみるといいでしょう。

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Contents

ローンが残っている家を売るときの方法・6つのステップ

住宅ローンと英語で書かれたパズルのピース

住宅ローンの残っている家の売り方をまとめると、下のような手順になります。

以下、詳しく説明します。

いくらで売れるか相場を調べる

まず、最初にすべきことは「大体いくらで売れるのか」という相場を調べることです。理由は、売れる金額がわからなければ、そもそも売るべきかどうかがわからないことにあります。

あなたが「1000万円で売れる」と思っていても、実際には「500万円程度」という可能性もあります。そうなると、売る以外の選択肢の方がいいこともあるでしょう。

このため、最初に「大体いくらで売れるのか」という目安を調べる必要があるのです。

目安は「一括査定サイト」で調べる

この目安は、あくまで「売るかどうかを考える」ためのものです。そのため、大体の金額でかまいません。

大体の金額であれば、「不動産一括査定」のサイトでわかるようになっています。60秒程度で簡単な情報を入力して、6社や10社という業者からおおよその見積もりをもらえるというものです。

一括査定サイトは多くありますが、特に評判のいいものの一つが、記事の冒頭でも紹介した「イエウール」です。イエウールについては下の記事でも詳しく解説しています。

イエウールの評判・口コミは?「しつこい・怖い」と最悪の評価?

2018.12.23

売るのがベストであることを確認する

一括査定で出た金額を見て、あらためて「売るのがベストかどうか」を考えます。これについても、1回だけの一括査定で決めるのは避けた方がいいでしょう。

「明らかに高い・安い」という場合は1回だけでも十分わかるでしょうが、「判断するには微妙なライン」ということもあるかと思います。そのような場合は、最初に受けたサイトとは別のサイトで、もう一度一括査定を試してみるべきです。

金融機関の許可をとる

「売るのがベスト」という確信を持てたら、次は銀行などの金融機関の許可をとります。住宅ローンが残っているうちは、あなたの家は「金融機関のもの」です。他人のものを売るわけにはいかないので、許可が必要になります。

許可といっても、実際には「もう一度住宅ローンを借りるときのような審査をする」ことになります。売りたい理由の調査に加え、売った後も残債が残りそうか、残るならどう返済していくのか、などを審査されます。

売却活動をする

金融機関の許可をとれたら、いよいよ売却活動に入ります。これは大別して下の2つの選択肢があります。

  • 仲介…一般市民・会社から買い手を探す(不動産屋に宣伝してもらう)
  • 買取…不動産屋が直接買い取る

「高く売れるのは仲介、早く売れるのは買取り」です。両者の違いは下の記事で詳しく解説しています。

どちらがお得?不動産の「仲介」と「買取」

2018.04.25

売却代金で完済できたら、それで終わり

無事に家を売却でき、その代金で住宅ローンを完済できたら、それで終わります。金融機関との付き合いもそれで終わるので、後に残るものはありません。

このように「持ち家の時価が住宅ローンの借入残高を上回っている状態」を「オーバーローン」といいます。「オーバーローンなら、家を売れば解決」ということです。

完済できなければ、残債の支払いを続ける

オーバーローンとは逆に「アンダーローン」ということもあります。これは「自宅の価値が、住宅ローンの残高より低い」という状態です。

これだと、自宅を売っても住宅ローンを完済できません。そのため、残った金額の支払いを続ける必要があります(普通の借金の返済のようになると考えてください)。

売ってもローンが残る場合は?補填する2つの方法

家の模型と電卓

家を売ったお金でローンを完済できないのであれば、別の方法で不足分を支払う必要があります。もし、預貯金で支払えるようであれば、それがベストでしょう(これがもっとも一般的な方法でもあります)。

逆に下のようなケースでは「別の方法で補填する」必要があります。

  • 預貯金では不足分に足りない
  • 一応足りるが、今支払ってしまうと他の支払いが難しくなる

このような場合は、以下の2つの方法で補填すべきです。

  • 住替えローン
  • 無担保ローン

それぞれ詳しく説明していきます。

住替えローン

これは、わかりやすくいうと「住替え専用の住宅ローン」です。別名で「買い替えローン」と呼ばれることもあります。

これを借りるためには「次の家を買う、もしくは建てる」必要があります。あくまで「住宅」という担保があってこそ借りられるものだからです。これは初回の住宅ローンと同じです。

メリット…住替えができる

この方法のメリットは、単純に「ローンの不足分を払って家を売れる」というだけではありません。「その後、住替えもできる」というのがメリットです。

もちろん「もう持ち家はこりごり」「住み替えるにしても賃貸でいい」という人もいるでしょう。そうした人の場合は、次で説明する無担保ローンの方が良いといえます。

デメリット…高額の融資を受けないといけない

新たに家を買う・建てるということは、当然多額の資金が必要になります。前の住宅ローンの「不足分を補填したあと」で、さらに「次の家を買うお金」も借りるわけです。

当然、借りる総額は「家の価値より大きく」なります。前の住宅ローンの不足分が追加されているためです。このため「最初からオーバーローン状態」で返済が始まります。

順調に返済できれば問題ありません。しかし、1回目の住宅ローンのときのように「売らなければならない」という事情ができたら、次の売却はさらに厳しくなります。

住替えローンを利用するときは、このようなデメリットもあることをよく理解した上で、借りるようにしましょう。

無担保ローン

無担保ローンは、住宅ローンではない「ただのローン」です。わかりやすくいうと「カードローン」がこの代表です。

カードローン以外でも利用目的自由の「フリーローン」などもありますが、要は「住宅や車などの担保を設定しないローン」が、すべて無担保ローンとなります。

メリット…借りやすい

無担保ローンは、借りやすいのがメリット。銀行のカードローンで、借りる金額が高額でなければ、最短で翌日~数日後に借り入れできるということもあります。

デメリット…金利が高い

無担保ということは「信用がない」ということです。信用がない人にお金を貸すのは、銀行としてもリスクがあること。

このため「ハイリスクに見合ったハイリターン」を要求されます。つまり「高い利息を払うことになる」ということです。

住宅ローンの金利は一般的に0.5%~2.0%程度。これに対して、銀行のカードローンは14%程度と、約7倍~28倍となります。金利としては「相当に高い」ということです。

このため、無担保ローンで不足分を補填するなら「少額であること」が絶対条件といえます。高額ではそもそも審査に通らないことも多いものです。

無担保ローンでの補填は、あくまで「最大で数百万円程度」のものだと理解してください。

ローンが残ってる家を貸すことはできる?4つのポイントを解説!

賃貸のイメージ

さまざまな事情で「住宅ローンが残っているけど、家を賃貸に出したい」ということもあるでしょう。この場合のポイントをまとめると下のようになります。

以下、それぞれのポイントについて説明します。

金融機関が認めればOK

ローンが残っている家を貸すことは、銀行・信用金庫などの金融機関が認めれば可能です。住宅ローンが残っている時点で、その家は正式には「あなたのものでなく金融機関のもの」となります。

そのため、どうしても金融機関の許可をもらうことは欠かせないのです。

主に「転勤で住めなくなった」などのケース

どのようなケースで許可されやすいかというと、主に「転勤により、その家に住めなくなった」というケースです。海外や遠方の都道府県など「新しいマンションなどを借りて引っ越すしかない」という転勤が該当します。

売野くん
逆に、今の家から通えるような転勤だとダメですか?
不動先生
おそらくそうなります。どのくらいで「通える」というべきかは、線引きが難しいですが…。

なぜ「通える場所の転勤」ではダメなのか

これは「その家に住むこと」が、一つの信用の材料だったからです。人間誰でも、住む家がなくなると困ります。

そのため、住宅ローンを借りているときでも「その家に実際に住んでいる」方が、まじめに返済する可能性が高いわけです。住宅ローンで数千万円などの高額をきわめて低い金利で借りられることには、こうした理由もあります。

「家を賃貸に出して住まなくなる」というのは、こうした信用の材料が一つ失われることになります。このため「自宅から通える場所への転勤」だったら、賃貸に出すことは認められないことが多いのです。

貸し出しても金銭的には有利にならない

「住宅ローンの返済が苦しくなったから、賃貸に出すことを検討する」ということもあるかもしれません。しかし、これをしても基本的には、住宅ローンの返済で有利になることはないでしょう。

理由は「新しい住居の家賃を払う必要がある」ためです。自宅をすぐに賃貸に出すことができ、賃料が入ってきたとしても、自分もまた「新しい家で賃料を払う」必要があります。

このため、特殊な事例でなければトータルの収支は「プラス・マイナスゼロ」になります。また、家主としてに責任を果たすためには、突発的なメンテンナンスの費用など、家賃で取り切れなかった分を自分で負担することが必要です。

こうしたことも考えると、賃貸に出すことで「住宅ローンの支払いはさらに苦しくなる」と考えるべきでしょう。

銀行に無断で貸し出すのは絶対にNG

当然のことながら、銀行などの金融機関に無断で賃貸に出すのは、絶対にNGです。先にも書いた通り、住宅ローンが残っている時点で「その家はまだ銀行のもの」となります。

「人のものを勝手に貸し出す」というのは、当然違法です。もちろん、違法といっても詐欺罪で訴えられるなどのことはないでしょう。しかし、それなりの損害賠償や違約金の請求はされるはずです。

そのようなトラブルを起こすと、銀行のネットワークで情報が共有され、二度と銀行から住宅ローンなどの融資を受けられなくなる、という可能性もあります。このような事態に陥らないためにも、賃貸に出すなら必ず銀行・金融機関の承諾を得るようにしてください。

住宅ローンがあるけど引っ越したい!どうすればいい?

引っ越しをする夫婦

何らかの事情で「住宅ローンが残っているけど引っ越したい」ということもあるでしょう。これが可能かどうか、要点をまとめると下記の通りです。

以下、それぞれの点について解説していきます。

賃貸と同じで、銀行の承諾があればできる

住宅ローンが残った状態で引っ越すことは、銀行・金融機関の承諾があればできます。これは賃貸と同じです。

逆に「許可なしで引っ越しをしたら、残債の一括請求などのペナルティがあり得る」というのも、賃貸のケースと共通します。引っ越したい場合は、必ず銀行の承諾を得るようにしましょう。

住宅ローンは「自己居住用」が前提で融資されている

賃貸の段落でも説明した通り、住宅ローンは「自己居住用」という利用用途のために融資されているものです。居住用の物件は税制でも何かと有利なことが多く、その「税制上の有利さ」も、返済能力の一部として審査されています。

それが「引っ越しによって居住用でなくなる」ということは、返済能力を一から審査し直さなければいけないということです。新居の家賃の支払いなどで、返済に回せるお金が減る以上、当然のことといえます。

転勤などの事情でも、審査に落ちることはある

「自己居住用が原則」といっても、転勤や介護などの事情で「どうしても住み続けるのが不可能」ということはあります。それは金融機関の側も理解していることです。

このため「やむを得ない事情」であれば、引っ越しを許可するかどうかの審査はしてくれます。しかし、その審査に必ずしも通るとは限らない、ということは理解して下さい。

審査ではどんな点を見られるか

これは金融機関によりますし、その借り手の状況によってもケースバイケースです。しかし、共通して見られるポイントとしては、下のようなものが挙げられます。

  • 引っ越しが必要な事情の詳細
  • 新居の家賃
  • 今の収入・仕事内容
  • 他社借入の件数・残債
  • 税金などの滞納がないか
  • 過去の返済履歴

こうした内容を、最初の融資での審査と同等に厳しく審査し、それで「OK」となれば、引っ越しできるようになります。逆にOKでなければ、引っ越しは不可能です。

ローンの残ったマンションは売れる?おすすめの方法を解説!

マンション

住宅ローンが残っているマンションを売ることもできます。要点を書き出すと下記の通りです。

以下、それぞれ解説していきます。

ルールや流れは一戸建てと同じ

ローン中のマンションを売る場合も、ルールや売却・返済の流れは一戸建てと同じになります。

  • 金融機関の許可があればいい
  • 売却後も残債が残ったら、普通に返済していく

上記の二点が特に重要なポイントで「マンションだから特別」ということは、特にありません。

「マンションに特化した一括査定」を使うべき

マンションならではのポイントとして、一括査定のサービスを「マンションに特化したものにする」という点が挙げられます。具体的には、大手のサービスの場合「イエシル」があります。

イエシルは東証1部上場企業のリブセンスが運営するサービスで、一括査定も含めてすべてのサービスが「マンション」に特化しています。このため、マンションの売値の目安を調べたいなら、イエシルの一括査定を使うのがいいでしょう。

イエシルの評判・口コミは?査定の精度・信ぴょう性・ビジネスモデルを分析

2018.11.25

離婚で住宅ローンの残債がある家を売る6つのポイント

夫婦喧嘩

離婚する時点で「まだ住宅ローンが残っている」ということもあるでしょう。この場合のポイントをまとめると、下記の通りです。

以下、それぞれのポイントについて説明します。

離婚しても、必ずしも売却しなくてもいい

まず、離婚しても「自宅を売却しなければいけない」ということは、当然ありません。どちらかが住みたければ、その人が住み続けていいのです。

めったにないケースですが「離婚したあとも夫婦でそのまま住む」というのもありです。何らかの事情で「偽装離婚」をした場合は、このようなケースもあり得ます。

離婚時に売却すべきケースとは?

離婚するときに自宅を売却すべきケースとは、下のようなものです。

  • どちらもその家に住みたくない(たとえば精神的な理由で)
  • 片方(主に夫)が支払うべき慰謝料・養育費などを払えない

多くの夫婦に共通するケースとしては、上記の2つになります。

残債があっても、離婚を理由に売れるか

これはもちろん売れます。離婚したら「その家には夫婦のどちらも住みたくない」ということはよくあります。そのため、金融機関も配慮してくれるものです。

ただ、当然ながら残債の返済は必要です。ここで問題になるのは「どちらに返済義務があるか」です。

返済義務は自宅ではなくローンの名義人にある

夫婦で住んでいた家でも、返済義務は「住宅ローンの名義人」にあります。「自宅の名義人」ではありません。

要は、住宅ローンの審査に申し込むとき「どちらの名義で申し込んだか」で決まります。多くのケースでは収入がある旦那さんの名義で申し込んでいるので、返済義務は旦那さんが持つことが多いでしょう。

連帯保証人だったら、両方に返済義務がある

ローンの名義人とは別に「連帯保証人」という肩書もあります。連帯保証人は「借りた本人と同等」の責任を負うものです。

このため、ローンの名義人が夫だったとしても、妻が連帯保証人になっていたら、妻も同じレベルの返済義務を負います。

売野くん
連帯保証人って、もっと責任が軽いかと思ってました…。
不動先生
みんなそう思っているんですが、実は全然違うんです。連帯とは「本人とイコール」という意味なのです。

財産分与・慰謝料の支払いのために売る場合

離婚すると、多くのケースで「財産分与・慰謝料」の支払いが必要になります。財産分与・慰謝料の意味は、それぞれ下の通りです。

財産分与 夫婦の財産は「2人で築いたもの」と見なされるので、それを分け合う
慰謝料 どちらか離婚の原因を作った方が払う(精神的なダメージに対する賠償)

財産分与は、どんな離婚でも基本的に必ずあるものです。片方が「いらない」といえば無しでいいのですが、そうした申し出がなければ、自動的に財産を分ける義務が生じます。

慰謝料については、浮気や不倫など「どちらかが悪かった」というケースのみ発生します。どちらも悪くない「話し合いで自然に決まった」という離婚では、慰謝料は発生しません。

これが財産分与・慰謝料の内容ですが、これらを支払うために自宅を売るケースはよくあります。この場合、下のような疑問が湧くでしょう。

  1. 財産分与の割合・金額はどうなるか
  2. 売って財産分与はできても、ローンの残債が残ったらどうなるか

それぞれ結論を書くと、下記の通りです。

  1. 完全にケースバイケース。納得できなければ調停・裁判で決めることも
  2. これもケースバイケースだが、大抵「悪かった方」が払うことになる

離婚後のこうしたお金の権利・義務は「離婚の原因や、2人の経済状況よって千差万別」なので、一言でいうと「ケースバイケース」という結論になります。

ローン中の家を売るときの手続き「任意売却」とは?

家とパソコン

ここまでマンション・離婚など「さまざまなケースでの売却」について書いてきました。これらの売却はすべて、専門的には「任意売却」といいます。

この段落では「任意売却とは何か」を、下のような項目で説明していきます。

以下、それぞれの項目の説明です。

ローンのある家を売って、返済に当てること

任意売却とは何か、コトバンクでは下のように説明しています。

住宅ローンや借入金等の返済が困難になった場合、債権者は担保権(抵当権等)の実行により債権を回収する事になるが、競売による不動産の売却では現金化までに時間がかかるうえ、市場価格より安くなるケースもある。そこで、不動産会社の仲介により債権者・債務者の調整を行い、市場で担保不動産を売却すること。
コトバンク「任意売却」

一言でいうと、見出しのように「ローンの残っている家を売って、返済に当てること」です。わかりやすく「家」と書きましたが、土地やビルなど、すべての不動産を含みます。

コトバンクの説明を要約

先ほどのコトバンクの説明を箇条書きで要約すると、任意売却の内容がよりわかりやすくなります。

  • 住宅ローンの返済ができなくなったとする
  • 通常は、銀行が家を差し押さえる
  • しかし、差し押さえてもすぐには売れない
  • また、本来の値段より安くなることが多い
  • このため、銀行としても「普通に売って返済資金にしてくれる」方がいい
  • だから、住宅ローンがある状態でも売却を認める
  • ただし、売却益を返済に当てるのが条件

さらにコトバンクの説明から補足すると「不動産会社が仲介する」というのもあります。要は「お金を借りている個人=家の居住者」が、直接自分で売るわけではない、ということですね。

売れるならそのような方法もあるかもしれませんが、少なくとも辞書の説明では上記のように「不動産会社の仲介」が入っています。そのため、個人で売る場合は「任意売却とは呼ばない」可能性があります。

ただの売却と何が違うのか?

これは「住宅ローンが残っているかどうか」です。

  • 任意売却…残っている
  • 普通の売却…残っていない

住宅ローンがあるということは、その家は「金融機関のもの」です。「他人のものを売却する」という点で、任意売却は特別なのです。

一方、普通の売却は「所有者が自分」ですから、売ろうが貸そうが、何をしてもかまいません。このため、特に名前はついておらず「ただの売却」とされるわけです。

任意売却に強い業者を探すのが重要

ここまで説明した通り、任意売却は「不動産会社の仲介で行う」のが普通です。しかし、すべての会社が任意売却という難しい作業を、スムーズにできるわけではありません。

士業との連携が必要になる

任意売却は「金融機関の抵当権」など、法律が多く関わってきます。そのため、弁護士などの士業と強く連携している不動産会社でなければ、扱うのが難しいものです。

基本的に、任意売却に強い不動産会社は、それをホームページでアピールしているものです。あなたが住んでいる「地域名+任意売却」で探してみるといいでしょう。

大手の不動産会社で相談したい場合は、野村不動産の「野村の仲介+」などがおすすめです。同社では、不動産の売買情報サイトとして「ノムコム」を運営しています。

このサイトで、大体の相場などを調べてみるといいでしょう。ノムコムについての詳細は、下の記事をご覧ください。

ノムコムの評判・口コミはどう?プロ・ビズ・野村の仲介+など関連サービスも解説!

2018.12.19

まとめ

家とお金

以上「家を売りたいけどローンが残っている」という場合の選択肢や、売り方について解説してきました。最後にポイントまとめると下のようになります。

  • 金融機関の許可があれば売れる
  • 賃貸・引っ越しなどもすべて同じ
  • 売ってもローンが残ったら、普通に返済する
  • 離婚する場合の責任の分担などは、離婚原因などでケースバイケース
  • 許可をとる前に「大体いくらで売れるか」を調べるべき
  • 調べるには一括査定が便利
  • マンションなら、マンション専用の一括査定がおすすめ

ローンが残っている状態で家を売ることには、さまざまな事情があるでしょう。どんな事情であっても、「とりあえず今いる場所からベストの選択肢を実行し続ける」ことが大事かと思います。

「売るのがベストの選択肢」とわかったら、そうなったことを悔やむよりも「10万円でも高く売る方法」を前向きに考えていただければと思います。内覧などがある場合、前向きで明るい印象の売主の方が、売値が高くなることが多いためです。

大事なのは悔やむことより「少しでも早く、高値で売ること」「その後、ローンをできるだけ早く完済すること」とシンプルに考えていただくといいかと思います。

そして、少しでも早く高値で売るためには、やはり多くの業者に「競争してもらう」のがベスト。そのためには、一括査定を利用するのがもっとも簡単で、デメリットのない方法だといえます。

一括査定のサイトは複数試すのが理想ですが、まずは一番簡単なサイトで試してみるのがいいでしょう。その点でも、60秒程度で入力が完了するイエウールはおすすめです。

下の公式ページから一括査定の申し込みができるため、ぜひお気軽に試してみてください。

イエウールの無料一括査定はこちら→https://ieul.jp