イエシルの評判・口コミは?査定の精度・信ぴょう性・ビジネスモデルを分析

イエシルとは「マンションの簡易査定を瞬時にできるWebサービス」です。東京・神奈川・埼玉・千葉の4都県に限定されていますが、この地域のマンションの価格相場を瞬時に調べられます。

イエシル自体は無料で利用でき、何のデメリットもありません。しかし「査定の精度はどうなのか」という点は気になるでしょう。

この疑問を解消するため、当記事ではイエシルのデータの精度や信憑性を中心に、同サービスの評判を調べました。いい評判も悪い評判も含め、これから不動産を売りたい・買いたいと思っている方に、参考にしていただけるかと思います。

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Contents

イエシルとは

イエシルTOP画像

まず、イエシルとはどんなサービスかを簡単に書くと、下記のようになります。

以下、それぞれ詳しく説明します。

首都圏のマンションの簡易査定を瞬時にできるWebサービス

イエシルとは「マンションの簡易査定を瞬時にできるWebサービス」です。この機能は「リアルタイム査定」というもので、正確にはイエシルのサービスの一つです。

しかし、これがイエシルのメインの機能なので「イエシル=リアルタイム査定のサービス」と言っていいでしょう。

登録されているマンションなら、部屋ごとの査定価格が出る

イエシルに登録されているマンションなら、部屋ごとの査定価格(あくまで簡易)が出ます。

部屋ごとの査定価格

上の画像は、東京のあるマンションの「5階」の部屋の査定価格です。すべての部屋が登録されているわけではありませんが、かなりの数が登録されていることがわかります。

査定価格はビッグデータから計算(特許出願済)

リアルタイム査定の価格は、ビッグデータから計算されています。ビッグデータとは「膨大な情報」のことですが、イエシルでは約9000万件の情報を利用しています。

  • 賃貸情報
  • 売買履歴

上記の2つのデータを膨大に集めることで、そのマンションの査定価格を出します。この技術はイエシル独自のもので、特許も出願済みです。

売る側でも買う側でも使える

イエシルは、マンションを売りたい人も買いたい人も使えます。

売りたい人 自分のマンションがどのくらいで売れるか目安をつける
買いたい人 自分が欲しいマンションがいくらで買えるか目安をつける

特に、同じマンションの同じ階の部屋で査定価格が出ているときは便利です。売るときも買うときも、その査定価格に近い価格で売買できると考えていいでしょう(間取り・採光などの条件が同じなら)。

会員登録は無料でできる

イエシルは会員登録をしなくてもある程度の情報を見られます。しかし、会員登録をすることで、より多くの情報を見ることが可能です。

イエシルの会員登録は無料で、メールアドレスを登録するだけです。住所や電話番号などの登録はありません。登録についてデメリットやリスクは一切ないといえます。

東証1部上場・リブセンスが運営するサービス

イエシルの運営会社は、東証1部上場企業のリブセンスです。この点で、サービスの信頼性も高いといえます。

リブセンスは、代表取締役の村上太一氏が早稲田大学在学中の2006年に設立、2011年に東証マザーズに上場しました。そして、翌2012年には東証一部に市場変更しています。

マザーズ上場時は25歳1カ月で、これは2018年現在でも株式上場の史上最年少記録です。

リブセンスの会社概要

会社名 株式会社リブセンス
事業内容 インターネットメディア運営事業
代表者 代表取締役社長・村上太一
本店所在地 東京都品川区上大崎2-25-2 新目黒東急ビル 5F
設立年月日 2006年2月8日
資本金 2億3500万円(2018年6月30日時点)

イエシルの評判・口コミのまとめ

イエシルの評判やクチコミは、特にTwitter上で多く見られます。ここでは、それらの評判・クチコミのうち「いい内容・悪い内容」に分けて、特に参考になるツイートを紹介させていただきます。

いい評判・口コミ

悪い評判・口コミ

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イエシルの査定の精度は?

イエシルの物件画像

イエシルの評判の中でも、特に気になるのは「査定の精度」でしょう。これについては、ブログやTwitterなどの評判を、当てにしすぎない方がいいといえます。

理由は、発言している人たちは「不動産のプロ」ではないためです。「こんなに高く売れない気がする」といっても、実際にデータを集めたわけではありません。

イエシルも含めて、プロが100%正しいわけではありませんが「データを集めたことがない一般人よりは正しい可能性が高い」といえるでしょう。イエシルはデータを見ることも、相談を受けることも無料なので、データを操作してユーザーを集めるメリットは特にありません。

※「それだけ無料で、なぜサービスが成り立つのか?」と思った方は、イエシルのビジネスモデルをご覧ください。

このため、イエシルの査定の精度については、評判を見るより「どうやって査定をしているのか」を見た方がいいといえます。また、イエシル自体が「こうしたケースでは精度が低くなる」ということも明言しています。

これらの内容をまとめると、以下の通りです。

それぞれ詳しく説明していきましょう。

不動産の専門家と連携している

専門家と連携

イエシルのサービスは、日本大学教授・マサチューセッツ工科大学不動産研究センター研究員の「清水千弘氏」の研究室の協力によって開発されています。清水教授は下の2つの研究論文も含め、多数の論文を執筆されている不動産の専門家です。

  • 「住宅価格指数の集計バイアス:ヘドニック価格法vs. リピートセールス価格法」
  • 「商業不動産価格はどのように測定すればいいのか?」

不動産の研究にも多くのジャンルがありますが、その中でも上記の論文のように「価格測定」に関する研究をされている点で、信頼性が高いといえるでしょう。

市場価格算出テストを綿密に繰り返している

イエシルは査定の精度を高めるために、市場価格算出テストを綿密に繰り返しています。下の画像はそのテストの一つで「建物階ごとの所在階別平米単価係数」というものです。

階数ごとの測定

売野くん
何かすごそうなのはわかるけど、グラフの見方が難しいですね。。
不動先生
これは、一番右の水色の線を見るとわかりやすいです。

一番右に「長い水色の線」がありますが、これは「57階建て」のものです。↓

テストの見方

↑この水色の線が「始まる部分」(一番低い部分)が、B1階の価格を示しています。このグラフでは、B1階も1階もほとんど変わらないので、「1階の価格」としましょう。

そして、1階の価格が「最上階の何%の価格か」を見ます。この水色の線の場合「57階の価格に対して、1階の価格は何%か」を見るわけです。

テストの見方2

上の画像のようにグラフの左側を見ていきます。1階の高さはほぼ「0.4」です。これは「1階は、57階の4割の価格」ということを意味しています。(0.4=4割=40%です)

たとえば57階の家賃が80万円なら、1階の家賃は32万円という具合です。このような超高層マンションだと1階などは共用部分も多いのですが、庭つきの部屋もあるのです。庭がついて最上階の4割の価格まで下がると考えたら、見方によっては割安といえます。

他の階も見てみる

続いて、同じ57階建てのマンションで、他の階も見てみましょう。下の画像の右側の赤丸は、30階に打ったものです。

テスト画像

30階の位置で水色の線がどうなっているかを見ると、価格帯では「下から2番目」の線になっています。この高さが「最上階の何割」かを見ると、左の赤丸になります。「0.5」と書かれているので「5割=50%」ですね。

売野くん
30階でも1階とほとんど値段が変わらないですね。0.4と0.5なので。
不動先生
はい。57階の超高層マンションなので、30階でも低く感じるんでしょうね。

もちろん、あくまで「最上階の価格に対しての比率」なので、30階でも十分高いでしょう。おそらく57階の部屋は「月額80~100万円」などの家賃でしょうから、その半分でも40~50万円など、一般的にみれば相当高い家賃になるはずです。

区ごとの価格変動指数

もう1つ、公式サイトに画像が掲載されている指数として「区ごとの価格変動指数」を見てみましょう。下の画像のものです。

区ごとの指数
これは東京23区のマンションの価格が、1995年~2015年の20年間でどのように変化したかを示すものです。これを見ると、2008年以降も東京のマンション価格変動指数が全体的に上がっていることがわかります。

トップの区を見ると、2008年は渋谷区(黄土色の線)ですが、2015年は品川区となっています。

もちろん、これらのデータだけを見ても「イエシルの精度が高いかどうか」はわかりません。しかし、このように多くのデータを集めて独自の技術で解析している、というのはイメージできるかと思います。

(当然ながら、貴重なデータほど外には出せないため、上記で紹介したデータは「ごく一般的なデータ」となっています)

「精度が低くなるケース」も明記されている

イエシルは、下のような物件については「精度が低くなる場合がある」と明記しています(以下、引用)。

  1. 不明な部屋情報が著しく多いマンション
  2. 周辺マンションとの比較では想定し難い、顕著な価格決定要因があるマンション
  3. 築年数が著しく古いアパートやマンション、高級マンションの中でも設備等に独自性や特殊性が強いマンション

各種データの算出方法(イエシル・公式サイト)

もっと簡単に書くと、下のようになります。

  1. 「価格がわからない部屋」が多いマンション
  2. 立地・設計などが特殊なマンション
  3. 古すぎるマンション・個性的なマンション

1つ目が少々わかりにくいかもしれません。イエシルが部屋番号ごとの査定価格を出せるのは「同じマンションの、他の部屋を参考にしている」ためです。

そのため「他の部屋の情報がない」あるいは「あるけど少ない」という場合は不利なのです。あなたが知りたい部屋の査定価格の精度が、低くなることがあります(一応、査定自体はできます)。

2つ目はわかりやすいでしょう。近くのマンションのデータが豊富にあっても、たとえば「そこのマンションで火災が起きたことがある」となれば、価格は大きく変動します。

「古すぎるマンション・個性的なマンション」について

3つ目については、築年数が古くなるほど「その期間の管理組合の管理のレベルによって、物件の状態が大きく変わる」ということです。また、築年数が新しい高級マンションでも「設備やサービスが特殊な物件」は、査定の精度が低くなります。

一例としては「掃除の代行をしてくれるマンション」などがあります。単身者向けのマンションだけでなく、ファミリー用でも高級マンションならそうしたサービスがあるものです。

こうしたサービスは、当然物件の価値にも影響します。サービスを使わない場合でも「いつでも使える」というだけで、物件の価値が上がるためです。

しかし、このようなサービスのあるマンションは少ないため、データが少なくなります。また、そもそも代行サービスは床面積などと違い、そのレベルを数値化しにくいものです。

このような「数値化しにくい特徴」が多くあるマンションは、イエシルでも査定の精度が低くなる恐れがある、と考えてください。



IESHIL(イエシル)の仕組み

イエシルの仕組み画像引用元:未来型不動産サービス「IESHIL(イエシル)」スタート |リブセンス公式サイト ※PDF

イエシルの仕組みは、上の画像の通りです。

以下、それぞれの仕組みについて説明していきます。

自治体・官公庁のオープンデータを収集する

不動産のデータは、自治体・官公庁が公表しているものが多くあります。イエシルがデータとして採用しているのは下のようなものです。

  • 地域別人口統計
  • 不動産価格指数
  • 地価公示
  • 路線価
  • 犯罪・事故
  • 再開発計画
  • 景気指数

想像以上に「ジャンルがいろいろ」と感じる人が多いでしょう。特に「犯罪・事故」は「言われてみれば、これも価格査定につながる公開情報だ」と感じた人もいるかもしれません。

「今後その土地の人口や景気がどうなるか」という人口統計・景気指数なども重要なデータです。再開発計画の重要性も、言うまでもないでしょう。

その他にも「学区情報・病院情報」など、生活に関連するさまざまな公開情報を集め「エリアデータ」として採用しています。

業界有識者・ユーザーも参加

イエシルの価格査定では、業界有識者やユーザーも参加しています。有識者は主に「リブセンス価格査定エンジン」(わかりやすくいうとAI)の設計や改善に参加しています。査定エンジンがより人間的は判断をできるようにするわけです。

ユーザーについては、先の図で「ユーザー情報提供」と書かれています。これは情報収集を許可・承諾する人のみでしょうが、ユーザーが実際に受けた査定などのデータも活用すると考えられます。

(当然ながら、こうして公に書いている以上「個人情報の濫用」のようなことは、当然ないといえます)

これに加えて、イエシルの独自調査も査定に盛り込まれます。まとめると、人間としては下の三者が参加するということです。

  • 業界有識者
  • IESHILユーザー
  • IESHILスタッフ(独自調査)

それに加えて、下のWebクロールの技術があります。

Webクロールによって膨大な情報を常に収集

Webクロールとは「インターネットの巡回」です。イエシルはこれをロボットで行い、Web上の最新の不動産価格を常時収集しています。

「ロボットでそんなことができるのか?」と思うかもしれません。しかし、Googleがやっていることもそれと同じです。

世界中にサーバーをおいてクローリングをしているGoogleほどでなくても、イエシル(リブセンス)も、相当に強力なマシンを用意して、Webクロールをしていると考えられます。

(どのようなマシンを使っている開発企業秘密なので当然公開されていませんが、東証1部上場のIT企業なので、かなりのレベルでしょう)

一連の技術・データで動かす「リブセンス価格査定エンジン」

ここまで書いた一連の技術・データは下の通りです。

  • Webクロール
  • オープンデータ(自治体・官公庁など)
  • 業界有識者
  • ユーザー提供情報
  • 独自調査

これらを統合して動かすのが「リブセンス価格査定エンジン」です。このエンジンによって算出された価格が、イエシルのサイトに掲載されています。

上記を活用したレイティング・不動産仲介サービス

イエシルのサービスはリアルタイム査定だけではありません。上記の価格査定エンジンを利用して、下の2つのサービスも提供しています。

  • 透明性を追求したレイティング
  • 不動産アドバイザーサービス

レイティングとは「値付け」のことで、査定とほぼ同じ意味です。「リアルタイム査定」との違いは、実際にイエシルに依頼して「人間のプロ」に査定をしてもらう場合に発生するものでしょう。

つまり、普通の業者のように「プロが自社の利益のために不当な査定価格を出す」のではない、ということです。確かな価格査定エンジンをベースとして、さらに人間のプロの感覚を加えて、透明性のある公正な査定価格を出す仕組みといえます。

不動産アドバイザーサービス

これは「不動産仲介サービス」のことです。普通の仲介との違いは、上記のようなデータがあるため「変な業者が参加できない」ことでしょう。

仲介の仕組み自体は普通の不動産会社と同じでも、「悪質な業者を紹介されない」というだけで、ユーザーとしてはありがたいものです。

イエシルのデータの信憑性は?

イエシルTOPイメージ

イエシルのデータの信ぴょう性については、ここまで書いてきた内容に加え、下のような点も指摘できます。

なお「ここまで書いてきた内容」というのは、精度を期待できる根拠運営会社・リブセンスの信頼性などです。

これらと合わせて、以下の内容から信ぴょう性を判断していただければと思います。

取引事例比較法は、不動産鑑定士も利用している

イエシルのリアルタイム査定は「取引事例比較法」を一つの方法として利用しています。取引事例比較法とは「似たような取引事例と比べて、査定価格を出す」ものです。

これは不動産鑑定士も用いる方法で、やることは人工知能でも人間でも大部分は同じです。

  • 「そのエリア」の事例を集める
  • 「同じ築年数」の事例を集める
  • 「同じ間取り」の事例を集める

こうした作業を「膨大にするほど精度が上がる」のですが、明らかに人間がやるより人工知能(AI)がやる方が良い作業といえます。

もちろん、事例を比較する中で「これは個別性が強すぎる」という事例を排除する必要があります。それは人間の仕事ですが、逆に言えばそれ以外の大部分の作業は「AIの方が取引事例比較法で確かな答えを出せる」ということです。

そう考えると、少なくともこの算定方法については「イエシルの信ぴょう性はある程度高い」といえるでしょう。

「あくまで一つの参考にすべき」なのは業者も同じ

イエシルのリアルタイム査定はあくまで「簡易査定」です。ある程度の精度は期待できますが、それでも「一つの参考値」に過ぎません。

そういう意味では「絶対的な、100%の信憑性」はないといえます。しかし、これは対面で接する不動産会社の営業マンや、不動産鑑定士でも同じです。

業者の「両手取引」などの詐欺的な手口を見てもわかりますが、すべての業者が100%顧客のために動くわけではありません。中には自社の利益しか考えていない業者もいます。

そうした業者が示す査定価格は、当然不当なものになります。そして、それを適正価格と感じさせるのが、彼らの技術です。

そのため、対面した業者に告げられた価格がどれだけ信用できそうなものでも、100%信じるべきではありません。他の業者にも見積もりをとり、比較して決めるべきです。

(そうしなくてもいいでしょうが、そうしないとあなたが損をする可能性があります)

このように、結局生身の業者でも「あくまで一つの参考」としての査定価格しか出せないのです。そう考えると、イエシルが同じように「一つの参考値」というのはまったくマイナスではありません。そして、通常の業者訪問と違い「瞬時にネットでわかる」という点で、便利なサービスだといえます。

売野くん
要は、イエシルの査定価格を盲信しなければ、デメリットは何もないわけですね?
不動先生
はい。ただの参考値と考えれば「瞬時に・大量に・無料で」データをもらえるのは、明らかに便利です。



イエシルのビジネスモデルは?

イエシルの査定ページ画像引用元:最大3社一括査定ページ(イエシル)

「イエシルは無料で使えるからデメリットがない」というと「一体どこで稼いでいるのか?」という点が気になるでしょう。その内容によっては、情報が信用できない可能性もあるためです。

イエシルのビジネスモデルは、要点をまとめると下記のようになります。

以下、それぞれ解説していきます。

柱の1つは一括査定

イエシルのビジネスモデルはいくつかあると考えられますが、柱の1つは「一括査定」と考えられます。「CNET Japan」によるインタビューで、イエシルの運営責任者の方が下のような内容を語られているためです。

  • 従来の一括査定は、価格競争による業者の消耗につながっていた
  • また、利用者の側も「査定のときと最終価格が違う」という不満が多かった
  • この2つの問題を解決するサービスを生み出したかった

つまり「今までの一括査定では問題があるので、新しい査定システムを創りたかった」ということです。そして、イエシルでは何を工夫されたかというと、下の通りです。

  • 一括査定の数を「最大3社」に絞った
  • 希望に近い業者になるよう、AIでのマッチングを行った

つまり「基本は一括査定」で「従来と違い、量より質を重視した」といえます。

マッチングだけでなく「適正価格の情報を伝えている」点も大きい

これはインタビューで語られていたことでなく筆者の考えですが、リアルタイム査定で「適正相場を伝えている」ことも、従来の一括査定の問題の解決につながっているといえます。

先にも書いた通り、従来の一括査定では「最終的に全然違う価格になる」ということが多かったわけです。しかし、最初に適正価格をユーザーが知っていれば「この業者は安すぎる。大丈夫か?」と考え、査定の根拠などを聞く可能性もあるでしょう。

このような点でも、イエシルは従来の一括査定の問題点を部分的に解決しているといえます。

住宅ローンの紹介や、引っ越し見積もりの紹介も収益源

住宅ローン画像引用元:イエシルがオススメするネット限定住宅ローン

大きな収益源になっているかはわかりませんが、住宅ローン・引越し見積もりの紹介も、イエシルの収益源の一つと考えられます。上の画像は住宅ローンの紹介ページですが、下のような銀行の住宅ローンが紹介されています。

  • りそな銀行
  • 住信SBIネット銀行
  • 三菱UFJ銀行
  • じぶん銀行
  • 新生銀行

他にもSBIマネープラザ・カブドットコム証券などの住宅ローンも紹介されています。ボランティア団体でない以上、これらの銀行・証券会社からも広告費をもらっているはずなので、これらも収益源といえるでしょう。

アドバイザー事業は収益源ではない

アドバイザー画像引用元:不動産アドバイザーサービス(イエシル公式サイト)

イエシルでは、人間の専門家スタッフによるアドバイスも、サービスの1つとして提供されています。しかし、これは45分間完全無料のサービスで、収益源ではありません。

(これはイエシルのビジネスモデルの特徴的な部分なので、あえて収益源でないものも紹介しています)

資格を持ったプロが無料相談に対応してくれる

「不動産アドバイザーサービス」では、先に出した画像のように、以下のような資格を持った専門家がアドバイスをしてくれます。

  • 賃貸不動産経営管理士
  • ファイナンシャルプランナー
  • 宅地建物取引士

地元の不動産会社の無料相談と合わせて、1都3県に住んでいる方は、イエシルの無料相談も受けてみると役立つかと思います。

従来の不動産情報サイトとは異なるビジネスモデルを目指す

現時点では、一括査定にしてもアドバイザー事業にしても、従来の不動産情報サイトや不動産会社のビジネスモデルに似ているといえます。もちろん、一括査定は前述のように「品質が従来より非常に良い」わけですし、アドバイザー事業も同様と言っていいでしょう。

(アドバイザー事業は、物件によっては地元で業歴の長い会社を当たる方がいいことがあるので、上のような控えめな表現にとどめています)

現段階ではまだ、イエシルのビジネスモデルは「従来の同業者とまったく違う」という内容ではないかと思います。しかし、AIによるリアルタイム査定は、ここ数年では初めて一般化したもので、明らかに新しいサービスです。

新しい技術があれば、そこから新しいビジネスモデルが生まれる可能性は非常に高いでしょう。先に紹介したインタビューでも、ビジネスモデルのゴールを下のように語られています。

IESHILとしては、ユーザーと不動産会社を繋ぐプラットフォーマーとして、従来の不動産情報サイトとは異なるビジネスモデルを作っていきたいと思っています。まだ(この1年で)構想しているアイデアの10%程度しか実現していないので、来年には更に大きな取り組みを予定しています。
物件リアルタイム査定「IESHIL」、参入から1年で感じた不動産業界の変化(CNET Japan)

2016年時点で10%程度ということは、2018年末現在で30%程度かもしれません。つまり、まだまだ大きな伸びしろがあり、ビジネスモデルが根本的に変わる可能性もあるということです。

イエシルの今後のビジネスモデルを予測することは、日本の不動産市場の今後を予測することにもつながり、面白いといえるでしょう。

まとめ

イエシル公式サイト

以上、イエシルの評判やクチコミについてまとめてきました。最後に要点を整理すると下の通りです。

  • ハイレベルな技術で査定価格を出しているので、相当に信用できる
  • しかし、あくまで参考価格ととらえるべき
  • これは、生身の不動産会社でも同じ
  • イエシルのリアルタイム査定を入り口とし、他社の査定も受けるべき
  • 最初に売買計画の全体像を練るときに、特に便利なサービスの一つ

特に購入する側は、部屋単位で価格の目安がわかるため、非常に便利なサービスといえるでしょう。首都圏でマンションの売却や購入を考えている方は、一度イエシルをチェックしてみてはいかがでしょうか。

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