居抜き物件の相場は?買取価格・賃料の目安と決まり方を解説!

居抜き物件を売ろうとするとき「大体いくらで売れるのか」という相場が気になるでしょう。また、その相場を左右する要素である、家賃や造作譲渡料などの相場も気になるかと思います。

この記事ではこれらの情報も含めて、居抜き物件の相場についてまとめていきます。これから居抜き物件を売却しようとしている方には、きっと参考にしていただけるでしょう。

サキヨミ!この記事の結論

  • 居抜き物件の買取相場は50~300万円程度
  • 業者や買い手との交渉次第で決まる
  • できるだけ多くの業者の査定を受けるため、一括見積りを利用すべき

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居抜き物件の譲渡相場は?いくらで売却できる?

居抜き物件

居抜き物件を売却するとき、あるいは業者の買取に出すとき「いくらで売れるか」という点は、一番気になるでしょう。ここでは、その目安相場を解説していきます。

50~300万円が相場、100~150万円が一番多い

業態にもよりますが、居抜き物件全体でいうと「50万円~300万円」で売り出されている物件が多いといえます。もっとも多い価格帯は100万円~150万円程度です。

2010年頃までは300~600万円の物件も多かった

大体2010年頃までは、居抜き物件自体がそれほどポピュラーではありませんでした。そのため、買い手にとって情報がなかったわけです。

いわゆる「売り手市場」だったため、今より高い価格で売られていました。現在ではあまり見られない300万円以上の物件も多く見られたといいます。

一等地で180~300万円、1.5等で90~150万円

あくまで大雑把な目安ですが、ある専門家は下のような目安を掲げています。

1等立地 180万円~300万円
標準立地 120万円~200万円
1.5等立地 90万円~150万円

これは「それぞれの坪単価」から来ており、それぞれの坪単価は下記の通りです(その専門家の方が出した目安です)。

1等立地 3万円
標準立地 2万円
1.5等立地 1.5万円

これは坪単価なので、これに面積をかければ金額(売値)が出ます。居抜き物件は6坪~10坪程度のことが多いため、6~9倍します。すると、先ほどの表の通りの目安金額になるわけです。

しかし、当然面積が変われば金額も代わりますし、坪単価もあくまで1人の専門家の方が出された目安です。「このような基準もある」という一つの参考にしていただけたらと思います。

過去に使われていた計算式…オープン費用÷2×0.8

2010年頃までの、居抜き物件が高く売れた時代には、下のような計算式がしばしば用いられていました。

(オープンした時に使った費用÷2)×0.8
美容室の居抜き物件の相場価格は知っていますか?(美容室専門・なかしま税務労務事務所)

しかし、2019年現在ではこの計算式に当てはまる物件はほとんどありません。引用元の記事を書かれた専門家の方も、この計算式を疑問視されています。

この計算式から計算すると、開業費用が300万円~400万円程度となります。ほとんどの店舗では、2019年現在でもこの2倍程度の開業費用がかかっているため、上記の計算式は「現在では適用できない」といえるのです。

最終的には「合意がすべて」である

そもそも、ものの価格は「こうあるべき」という基準がありません。農業などの国が保護すべきものについては、ある程度の制限もあります。しかし、それ以外のものは基本的に「需要と供給がすべて」なのです。

日本は人口が減少しており、不動産の価値が全体的に下がっています。また、かつての「護送船団方式・年功序列・終身雇用」などの、経済を固定する要素も年々減っています。

このように良くも悪くも「先の読めない時代」になっているため、過去の日本とは違い、居抜き物件の相場でも計算式の類は適用できなくなっているのです。このため、居抜き物件の価格に「決まった計算方法はない」と考えてください。

居抜き物件買取相場の重要な指標!家賃・賃料の決まり方を解説!

電卓

居抜き物件を貸し借りするときだけでなく、売買するときでも「家賃相場」は重要なデータになります。ここでは、居抜き物件の家賃相場の決まり方を簡単に解説します。

近隣相場で決まる

これはアパート・マンションなどの居住用物件でも同じですが、近隣の相場で決めます。同じエリア内で、条件の近い物件の賃料を元に決めるやり方です。

近隣相場の調べ方

これは「物件情報サイト」を見ます。たとえば下の画像は「アットホーム」のものです。

アットホーム

下記のように様々な項目から物件を絞り込み、情報を探せます。

  • 業種
  • こだわり条件
  • 広さ
  • 賃料
  • エリア

特に代表的な業種とエリアについては、下の画像のような「クイック検索」で、簡単に探せるようになっています。

アットホーム

アットホームに限らず、上の画像の中にある「ラーメン・居酒屋・カフェ・美容室・サロン・小売」などは、貸し店舗の情報も探しやすいといえるでしょう。

アットホーム

実際に絞り込むと、上の画像のようになります。おそらく開業時もこのような情報を探したかと思いますが、同じように近辺の家賃相場を調べることで、買取相場の計算をしやすくなると考えてください。

賃料の高い人気エリアは、売却価格も高くなる

賃料が高いエリアは大きなビジネスを展開しやすいため、居抜き物件の売却価格も高くなります。「高い価格を出しても買い取る価値がある」と感じてくれる、新規出店者が多いわけです。

たとえば東京でいうなら、下のような人気エリアの売却価格は非常に高くなります。

  • 六本木
  • 恵比寿
  • 麻布十番
  • 表参道
  • 銀座
  • 新橋

それぞれ業態によって向き不向きがありますが、適した業態での賃料は非常に高くなります。たとえば新橋なら居酒屋・ラーメン屋などで、特に全国の相場よりも高い賃料になるでしょう。それでも十分に利益を見込めるためです。

表参道などは同じ原理で、ヘアサロンなどの店舗で全国の相場より非常に高くなるといえます。

公示地価・路線価などを参考に決める

公的なデータとして、公示地価や路線価などのデータを参考にすることもあります。売ろうとしている居抜き物件と、これらの価格が近い物件を探し、そこの賃料を参考にするなどの方法です。

公示地価の調べ方

公示地価調査ページ

公示地価は、「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」というページでわかります。ここにアクセスすると、上の画像のように都道府県の一覧が出ます。

ここから都道府県を選択し、市区町村で絞り込み、さらに「住宅地・商業地」などの条件を絞ると、下のようなエリアごとのデータが出ます。

公示地価

これは北海道の深川市のものですが、上記のように詳細なデータが、基準地点ごとに出ているわけです。自身の物件のエリアに近く、条件も近い基準点のデータを参考にします。

路線価の調べ方

国税庁

路線価は国税庁の「路線価図・評価倍率表」のページで調べます。まず、上の画像のようなトップページから、都道府県を選択します。

路線価図

その後、市区町村や番地で絞り込んで行くと、上のような図になります。この地図の中の番地ごとに「そこの路線価」が書かれています。上の図は文京区・小石川の路線価図です。

路線価などの詳しい調べ方は下の記事でも詳しく解説しているので、興味がある方はこちらも参考にしていただけたらと思います。

路線価と実勢価格の意味・違いは?計算方法・乖離率・目安金額を解説!

2019.02.26

美容室の居抜き物件の売却相場は?実例をもとに解説!

美容院

居抜き物件の中でも「美容室の物件を売りたい」という人もいるでしょう。ここでは、美容室の居抜き物件の売却相場について、実際に売り出された物件の例をもとに解説します。

2018年に愛知県で譲渡800万円・賃貸15万円だった物件の例

実際に公開されている物件のデータは、相場を把握する上で参考になります。下記のデータは、2018年7月に愛知県みよし市で公開された物件のデータです。

譲渡金額は、税込800万円です。
家賃15万円(税別) 23.6坪。
セット面 4面、シャンプー台 2台。
駐車場が全面6台 共用駐車場で10台程度まで可能。
立地は新興住宅地の生活道路上。
(中略)
経過年数は、3年弱。
オープン時の投資額は、内装工事で約1,000万円。美容機材で200万円。
シャンプー台などの備品はすべて現状での引き渡しとなります。
みよし市で、立地が良く、収益実績のある美容室の居抜物件です。

条件を整理すると下のようになります。

売出時期 2018年7月
地域 愛知県みよし市
価格 800万円
家賃 15万円
面積 23.6坪
セット面 4面
シャンプー台 2台
駐車場 全面6台&共用駐車場10台
立地 新興住宅地の生活道路上
経過年数 3年弱
開業時投資額 内装工事約1000万円、美容機材約200万円
条件 シャンプー台などの備品はすべて現状渡し

経営状態は良く、物件が売りに出る2018年7月より少し前の2018年3月時点で、月133万円の営業利益があったそうです。4月は82万円の利益です。

また、最初はオーナーさんが1人で経営されていましたが、そのときの最多月間利益(オーナーさんの月収と見ていい)が、116万円だったそうです。一番少ないときでオープン直後の27万円でした。

リンク先にも書かれている通り、経営は全体的に良かったと推測できます。この条件で上記の価格等が高いか安いかは見る人によって変わるでしょう。実際に現地をしばらくの期間観察して初めてわかるかと思います。

何にしても、地元で美容室専門のコンサルティングなどをしている方のサイト・ブログを見れば、こうした「リアルな情報」も見つかります。まずはそのような情報を探すのがいいでしょう。

造作譲渡料とは?価格はどのように決まる?

厨房

居抜き物件の相場を決める要素の一つとして「造作譲渡料」があります。ここでは、造作譲渡料とは何か、どのように決まるのかを解説していきます。

借り主が設備を買い取るための費用のこと(設備代)

造作譲渡料は、簡単にいうと「物件の借り主が設備を買い取る費用」です。設備代というとわかりやすいでしょう。正確な説明は下記の通りです。

造作譲渡料とは、居抜き物件に残されている内装、厨房設備、空調設備、什器などの設備を新たな借主が買い取るための費用のことを指します。費用は設備の内装の性能や使用年数ではなく、その物件の価値(立地や集客力)によって設定されます。
造作譲渡料(アットホーム)

相場はなく、決まり方も千差万別(交渉次第)

造作譲渡料に相場はありません。決まり方についても「双方が合意するか」がすべてです。上の引用文のとおり、性能や使用年数で決まるのではなく、「物件の立地や集客力」などの要素で決まります。

そのため、経験豊富な人であれば「この土地なら大体造作譲渡料もこのくらい」という相場をイメージできます。しかし、経験がなければそのイメージはできません。

最終的には両者が合意すればどんな金額でもありとなります。実際に造作譲渡料は0円のこともあれば、1000万円を超えることもあります。居抜き物件を手放す側が現金を必要としているかどうかでも決まるといえるでしょう。

まとめ~簡単に相場を把握するには一括見積りを利用するべき~

以上、居抜き物件の譲渡・賃貸の相場について解説してきました。居抜き物件は以前より買取相場が下がっていますが、多くの業者の見積もりをとることで、より高値で売りやすくなります。

下記の「いえかつLIFE」などの一括見積もりを利用し、できるだけ多くの業者と交渉することで、少しでも高く居抜き物件を売れるようにしましょう。

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