囲繞地・袋地を売却する方法・やり方は?高値で売るための3つのポイントを解説!

囲繞地や袋地は、数ある変わった土地の中でも特に売却が難しい種類です。囲繞地を希望どおりの価格で売るためには、ある程度の知識が不可欠といえるでしょう。

この記事では、囲繞地の売却を成功させるために必要な、下記の知識をまとめていきます。

囲繞地を高く売りたいという方には、特に参考にしていただけるでしょう。

再建築不可の買取業者・おすすめ15選!高値で物件を売れる不動産会社の選び方は?

2018.09.20
イエウール無料一括査定

イエウールは、最大6社の査定を受けられる不動産一括査定サイトです。誰もが知る大企業から地域の優良企業まで、1,700以上の不動産会社が参加しています。

情報の入力は約60秒程度で簡単に終了。費用も一切かかりません。不動産の売却を検討している方は、ぜひ一度試してみてください。

イエウールの無料一括査定はこちら→https://ieul.jp/

囲繞地(いにょうち)とは

囲繞地

最初に、自身の土地が囲繞地であるかを確認していただくため、囲繞地とは何かをまとめます。ポイントを簡単にまとめると、以下の通りです。

  1. 他の土地を取り囲んでいる土地
  2. 囲繞地に囲まれている土地が袋地(ふくろち)

それぞれ詳しく説明していきます。

他の土地を取り囲んでいる土地

囲繞地は「他の土地を取り囲んでいる土地」です。辞書では下のように定義されています。

民法上、他の土地(袋地(ふくろち))を囲む周囲の土地。
コトバンク「囲繞地」

「他の土地を取り囲む」というと、輪っかのように周囲を取り囲む姿をイメージするかもしれません。しかし、1つの囲繞地で取り囲むとは限らず、複数の囲繞地によって取り囲むケースも多くあります。

単独で囲もうと、他の囲繞地と一緒に囲もうと、ある土地を囲むことに参加している土地は囲繞地と考えてください。

なお、繞(にょう)という漢字には、「めぐる・めぐらす・まとう・まつわる」などの意味があります。この字は「じょう」とも読むため、囲繞地は「いじょうち」と読むことも可能です。

囲繞地に囲まれている土地が袋地(ふくろち)

囲繞地が囲む側なら、囲まれる側がセットになって存在します。それが袋地です。これは「ふくろじ」と間違って読まれることがありますが、「ふくろち」と読みます。囲繞地と並んで、不動産用語で特に読み方が難しい単語の1つでしょう。

囲繞地の売却を考える上で、最も重要なのがこの袋地との関係です。

囲繞地を高値で売却する方法は?3つのポイントを解説!

売り土地

囲繞地を高値で売却するためには、下の3つのポイントが重要となります。

  1. 囲繞地の買い取りに積極的な業者を選ぶ
  2. 袋地を買い取る
  3. 袋地と共同で売り出す

以下、それぞれのポイントについて詳しく解説していきます。

囲繞地の買い取りに積極的な業者を選ぶ

囲繞地は、底地や借地などと並んで、特に販売が難しい土地です。そのため、不動産屋によっては買い取りに対応していないことも多くあります。

こうした事情から、囲繞地の売却ではまず「囲繞地を積極的に買い取っている不動産業者」を探す必要があります。このような業者は大抵、囲繞地に限らず訳あり物件全般を扱っています。

訳あり物件とは何かはこちらの段落で解説しています)

→訳あり物件の売却・買取業者

袋地を買い取る

囲繞地の販売価格が安くなりやすいのは「袋地があるため」です。袋地の所有者と囲繞地通行権でトラブルになることを、買手は警戒します。

このようなトラブルの恐れをなくすには「袋地を買い取ってしまえばいい」のです。そうしたら「ただの一塊の土地」なので、普通の更地・宅地などと同様に売れます。土地面積が広くなった分、資産価値も上がって高値がつきやすいでしょう。

袋地と共同で売り出す

袋地を買い取る資金がなければ、袋地の所有者と共同で売りに出す方法もあります。土地の処分に困るのは囲繞地だけでなく袋地も同じです。

むしろ取り囲まれている方が不利なわけですから、袋地の所有者も「高く売れるなら売りたい」と思っている可能性があるでしょう。うまく連絡をとって話し合い、共同売却を実現すれば「買い取って売却する」のと同じ効果があります。

もちろん、売却によって得た利益は折半が必要です。この割合についても事前によく話し合って決め、しっかり契約書をまとめておきましょう。

イエウール無料一括査定

囲繞地のような特殊な物件でも、多数の業者の査定を受けることで、高く売れることが多くなります。そして、査定を多く受けるならイエウールの一括査定がおすすめ。完全無料かつ簡単な情報入力で終わるので、ぜひ一度試してみてください。

【60秒】イエウールでの無料査定はこちら→https://ieul.jp/

囲繞地通行権とは?4つの特徴を解説

通行

囲繞地を売却するなら、囲繞地通行権について詳しく知る必要があります。囲繞地通行権の意味や概要をまとめると、以下の通りです。

  1. 袋地の所有者が囲繞地を通行する権利
  2. 隣地通行権・袋地通行権ともいう
  3. 袋地の所有者は「囲繞地通行料」を払う
  4. 特殊な事情がある場合は無償になることも

以下、上記の二点について詳しく解説していきます。

袋地の所有者が囲繞地を通行する権利

袋地の住人も、生活のために公道にアクセスする必要があります。囲繞地の地主がいくら土地の所有権を持っていても、彼ら住人が生活する権利を奪うことは、当然許されません。

そのため、袋地の居住者は囲繞地を通行する権利を持ちます。

隣地通行権・袋地通行権ともいう

囲繞地通行権は、下記のような別名も持っています。

  • 隣地通行権
  • 袋地通行権
売野くん
2つ目の袋地通行権って、おかしくないですか?通るのは囲繞地であって、袋地ではないですよね。
不動先生
確かにそうで、袋地(所有者の)通行権とカッコをつけるといいでしょう。

この点については、専門家も下のように説明しています。

これは「袋地通行権」ともいわれますが、囲繞地通行権は「袋地所有者が、囲繞地を通行できる権利」、袋地通行権は「囲繞地を、袋地所有者が通行できる権利」であり、どちらも意味することは同じです。
囲繞地通行権とは?(All About・平野雅之氏)

袋地の所有者は「囲繞地通行料」を払う

通行権を与えなければいけないと法律で決まっているものの、それだけでは囲繞地の所有者がボランティアをしているような形になり、納得がいかないでしょう。このため、囲繞地の所有者は「通行料」を取ることができます。

通行料の金額については、公的な評価方法がありません。そのため、当事者同士の話し合いによって決めます。

双方とも譲らず合意に至らない場合は、裁判所が算定をします。

特殊な事情がある場合は無償になることも

囲繞地通行料は、特殊な事情がある場合は無償(無料)とされます。特に多いパターンは「従前から無償で通行していた」というものです。

これは専門用語で「既存の通路」と呼ばれます。この既存の通路を無償で通る権利を「無償の通行地役権」といいます。囲繞地通行権ではありませんが、通行できることは変わりません。

長年利用しているとこの権利が認められるのは「当事者間で黙示的に合意した」とみなされるためです。

袋地の相続税評価額の調べ方は?3つの手順を解説!

税金

両親や祖父母などが亡くなって、袋地を相続することになった―、というケースもあるでしょう。このような場面では、袋地の評価額がいくらなのかによって、相続税の金額が変わってきます。

袋地の相続税評価額は、不動産鑑定などを受けなくても自分で調べる方法があります。調べる手順は下の通りです。

  1. 公道に至る道路があると仮定する
  2. その道路がある場合の評価額を計算する
  3. その評価額から仮定の道路分の金額を引く

以下、それぞれの手順について詳しく説明していきます。

公道に至る道路があると仮定する

土地の価値は基本的に「路線価」で出しています。この言葉どおり「道路に面していないと評価額を算出できない」「全くできないわけではないが、道路に面した方が圧倒的に簡単」というのが実情です。

そのため、まずは「公道に出るまでの道路がある」と仮定します。この道路は「道幅2m以上」でなくてはいけません。道路幅4m以上の公道に2m以上接しているというのが、本来の宅地の接道要件だからです。

このような仮想道路は、日常通行する「囲繞地通行権」の道よりはかなり広いはずです。実際の道とはだいぶ違っていても、あくまで計算用の仮想の通路なので問題ありません。

その道路がある場合の評価額を計算する

次に、その道路があったとして評価額がいくらになるかを計算します。道路に面していれば路線価の評価方式によって、かなり正確な評価額を算出可能です。

「奥行価格補正」を行う

この計算をするとき、土地の面積を測った後で「奥行価格補正」をします。これは「奥まった土地は資産価値が低くなる」ということを考慮して、国税庁が定めたルールです。

「公道から何m奥まった場所にあるか」によって、評価額を低くしてもらえるという仕組みです。評価額が低いのは売却では不利になりますが、相続税や固定資産税が安くなるという点ではメリットとなります。

奥行価格補正については「奥行価格補正率表」という表を使います。これも国税庁が提供しているので、誰でも利用可能です。

「不整形地補正」も行う

その袋地が長方形や正方形など、きれいな形をした「整形地」であれば、この補正は必要ありません。しかし、中には三角形や多角形など、変則的な形をした土地もあるでしょう。このような土地は不整形地と呼ばれます。

不整形地は市場での実勢価格(時価)が下がるため、その分も評価額から割り引くべきと国税庁は考えます。これも評価額が下がれば税金が安くなるので、納税者にとってはプラスになることです。

この補正についても、やはり国税庁が「不整形地補正率表」という表を公開しています。この補正率に合わせて評価額を割引きましょう。

その評価額から仮定の道路分の金額を引く

上記のような2つの補正をしたら、ほぼ正確な評価額が出ます。後はその評価額から最初に仮想した道路分の金額を引くのみです。

道路は大抵の場合きれいな長方形なので、不整形地補正などをする必要もなく、計算は簡単に終わります。こうして相続税評価額のおおよその金額を自分で出すことができるのです。

ただ、こうして自分で計算した金額は間違っている可能性もあります。そのため、算出したあとは不動産鑑定士などの専門家に確認してもらい、必要があれば鑑定評価も受けるようにしましょう。

(不動産鑑定の費用相場などは、下の記事を参考にしていただけたらと思います)

不動産鑑定の費用の相場は30~50万円!物件の種類・評価額ごとの目安を解説!

2018.09.20

ここが知りたい!囲繞地の売却のよくある質問・4選

航空写真

囲繞地や袋地はそれ自体が珍しい土地です。そのため、所有者であっても知らないこと・疑問点が多くあるでしょう。

ここでは囲繞地の売却に関してよくある質問や、補足の知識をまとめていきます。内容は下記の通りです。

  1. 囲繞地はなぜ発生するのか
  2. 準袋地とは何か
  3. 囲繞地通行権は徒歩のみ?自動車の通行も可能?
  4. 囲繞地・袋地以外の訳あり物件とは?

以下、それぞれの内容について解説していきます。

囲繞地はなぜ発生するのか

囲繞地は先祖代々の分筆(土地を分割して登記すること)によって生まれたケースがほとんどです。たとえば1つの土地を相続する場面で、相続人が9人いたとしましょう。

そのとき、9人の仲が良ければ「土地を9等分する」という、きわめて単純な分け方もあり得るわけです。たとえば最初の土地の形状が正方形だったら、それをさらに9つの正方形にわけるイメージです。(3×3ですね)

そうすると真ん中の土地が袋地となり、その他の8つの土地が囲繞地となります。これは極端な例ですが、このように「親父の親父」など先祖代々で分筆しているうちに、いつのまにか奇妙な境界線になっていたということも少なくありません。

当初は近親者が持っていた土地が他人の手に渡ってしまう

当初は上記のように親族など親しい人間で持っていた囲繞地が、やがて他人の手に渡っていきます。

  • お金がなくて借金のカタに取られた
  • 現金を確保するために売りに出した
  • その囲繞地を必要としない子供が売却した

このようにケースは多く考えられますが、何にしても「ずっと親族だけで囲繞地・袋地を固め続ける」というのは無理でしょう。

売野くん
できたら、それはそれで閉鎖的な感じがしますね。
不動先生
そうですね。田舎にありがちな妙な土地割りが徐々に崩れていくのは悪い面ばかりでなく良い面もあります。

準袋地とは何か

袋地とは別に「準袋地」という土地もあります。準袋地とは下のようなものです。

  • 池・沼・河川・海などに囲まれている
  • 公道に接しているが、小さな崖のような高低差があり、公道にアクセスできない

要は、小さな崖も含めて「自然の障害物に囲まれている」ということです。崖のような高低差は一見公道に接していますが、事実上アクセスできないため、「閉じ込められている」と判断されます。

準袋地についての辞書の正確な説明は以下の通りです。

他の土地に囲まれて、公の道路に出られない土地のことを「袋地」、池や沼、河川、海洋を利用しないと他の土地に通じないか、崖岸があって土地と公の道路との間に著しい高低差がある土地を「準袋地」という。
Weblio辞書「準袋地」

囲繞地通行権は徒歩のみ?自動車の通行も可能?

囲繞地通行権は、徒歩や自転車だけでなく車にも認められています。通勤などで車を使わざるを得ない人もいるため、これは当然といえます。

ただ、車が通るためには通路幅を広げる必要があります。公路に接する間口が最低でも2m程度なければいけません。

現時点で車に乗っていなくても、通路開設をこれからするのであれば、将来車に乗る可能性も見越して通路幅を広めにしてもらうよう、囲繞地の所有者に交渉するといいかもしれません。

囲繞地の所有者が承諾してくれるかどうかは償金(通行料)をいくら払うかなどの条件にもよるでしょう。もし提示された条件が常識の範囲をあまりに逸脱したものだったら、弁護士などの専門家に相談して解決すべきです。

といってもいきなり弁護士などが介入すると、その後も長く近隣トラブルを抱えてしまう可能性があります。最初はあくまで相談だけにし、粘り強く交渉して、自動車が通れる道を確保するようにしましょう。

囲繞地・袋地以外の訳あり物件とは?

囲繞地の売却では「訳あり物件に強い不動産業者」を選ぶといいのですが、訳あり物件とは何かという点が気になる人もいるでしょう。

訳あり物件とは、まず土地に関していうと下のようなものがあります。

その他、ワケありというほどではありませんが農地も転用などの手続きが複雑で、売却が難しい土地です。

(農地転用については、下の記事で詳しく解説しています)

農地転用にかかる費用の一覧と相場のまとめ ~行政書士報酬や必要書類の発行手数料など~

2018.09.20

接道義務とは

接道義務とは「幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」というものです。道路は私道でなく公道でなくてはなりません。

囲繞地は公道に面しているので、接道義務を満たしているケースは多いものです。逆に囲繞地に囲まれている袋地は、接道義務をまったく満たしていないケースが多くあります。

このように接道要件をクリアしていない物件は「再建築不可物件」となります。「現時点で建っている建物の使用は認めるが、新築や増改築・建て直しは認めない」とされる土地です。

(再建築不可物件については、下の記事を参考にしていただけたらと思います)

市街化調整区域とは

市街化調整区域は、簡単にいうと「新たに住宅・アパート・マンションなどを建ててはいけない土地」です。市街化とは開発のことで、調整とは抑制のことです。要は「開発を抑える地域」といえます。

反対の市街化区域は開発を促進する地域です。こちらは簡単に一戸建てなどを建てられるようになっています。市街化調整区域も一般人にとって利用用途が限定されていて買い手がつきにくい物件です。そのため、不動産売買の世界では「訳あり物件」に含まれることが多くあります。

(市街化調整区域の不動産については、興味がある方は下の記事を参考になさってみて下さい)

市街化調整区域でも不動産は売買できる!土地を売れる4つの条件と2つの建築制限

2018.09.20

建物の訳あり物件

土地でなく建物の場合、訳あり物件は「事故物件」と呼ばれることが多くあります。たとえば、過去に殺人や自殺などの死亡事故が起きた物件などがそれに該当します。

このような事故物件は賃貸物件としても出回っていますが、価格が相場の1割~2割程度安くなります。業者に買取を依頼する時の価格や、市場での売買価格も同様に安くなるものです。

事故物件の売却については、下の記事を参考にしていただけたらと思います。

自殺/他殺物件を売却するときのポイントは?売り方・買取相場の調べ方などを解説!

2018.09.25

まとめ

土地売却

以上、囲繞地の売却について高く売るためのポイントや、囲繞地通行権などの知識をまとめてきました。最後に要点を整理すると下のようになります。

  • 囲繞地の売却は袋地とセットにするのがベスト
  • 袋地の所有者と共同売却をするか、自ら袋地を買い取る
  • 逆に袋地の所有者に囲繞地を買い取ってもらう選択肢もある
  • 買取業者は、訳あり物件に強い業者を選ぶ

上記のポイントを押さえて売却活動をしていただくことで、売るのが難しい囲繞地でも、売却に成功しやすくなるでしょう。

囲繞地を高く売りたいなら一括査定がおすすめ!

イエウールは、多くのユーザーに支持されている不動産一括査定サイトです。全国1,700社以上の厳選された不動産会社から、最大6社の査定を受けることができます。

参加している不動産会社は、誰もが知る大手企業から地域密着型の優良企業までバラエティ豊か。あらゆるタイプの会社が集まっているため、より適正な価格相場を把握できるようになっています。

査定申し込み後の業者の行動も厳正にチェック。クレームの多い企業は排除され、優良な業者のみで運営されている点も安心できます。

情報の入力は約60秒程度とカンタン。費用も一切かからず無料で使えます。不動産を売りたいと思っている方は、一度試してみるといいでしょう。

【60秒】イエウールでの無料査定はこちら→https://ieul.jp/
※あくまでも自分の不動産がいくらで売れるか確認できるものです。一括査定をしたからといっても売らなくてOK!