土地は昔から「財産の代表的なものの一つ」でした。しかし、日本の人口減少や都市部への人口流入が加速している現代では「価値のない土地」が増えています。
このため、相続などを機に「いらない土地」を抱えてしまい、その処分を考えている方も少なくありません。そうした方が知りたいのは、下のような点でしょう。
- どうやって土地を処分するのが一番いいか
- 自治体に引き取ってもらうことはできるのか
- 持ち続けるとどんなリスクがあるのか
この記事では、上記の内容を中心として「いらない土地の処分」についてまとめていきます。処分のやり方などで迷っている方も、この記事を読んでいただくことで、ベストの選択肢を見つけやすくなるでしょう。
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いらない土地でも、ほとんどは最低限の値段がつきます。そのため、処分方法は「売却」になることがほとんど。その売却を有利に進めるためには、多くの業者と交渉することが不可欠です。
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Contents
いらない土地の処分方法は？3つのやり方を紹介
まず、いらない土地を処分する3つのやり方を解説していきます。結論を書くと、ほとんどの選択肢は3つ目の「売却」になります。
いらない土地（売れない土地）を、できるだけ高値で早めに売る方法については、下の記事で詳しく解説しています。興味がある方は、こちらも参考になさってみて下さい。
寄付…自治体・個人・法人・NPOなど4種類
寄付の相手は、下の4通りがあります。
- 自治体
- 個人
- 法人（私企業）
- 法人（公益社団法人・認定NPOなど）
個人・法人については「贈与」といいます。たまに「譲渡」とする説明がありますが、これは間違いです。不動産での譲渡とは「売却」のことであり、無償で寄付するなら「贈与」となります。
ここでは、それぞれの相手への寄付・贈与のやり方を解説していきます。
自治体
自治体への寄付は、すべての土地を受け付けてもらえるわけではありません。寄付受付の対象となる土地が、それぞれの自治体ごとに異なっています。
これは、自治体のホームページで「土地・不動産の寄付について」などという名前のページを探すと書かれています。「対象」として書かれていない土地でも寄付できる可能性はありますが、どのような土地にしても直接の問い合わせが必要です。
何にしても、土地の寄付というのは動く権利や資産価値が大きい上、「ケースバイケース」という部分が多いため、直接の問い合わせが必須となります。寄付の手順については別の段落で詳しく解説しますが、まずは「寄付を受け付けてもらえるかどうか」を直接確認するようにして下さい。
個人
個人への寄付は「ただの贈与」です。極端な話、通常のプレゼントやお年玉と変わりません。
違いは、土地を贈与する場合「大抵、贈与税がかかる」ということです。贈与税は「年間110万円以上のプレゼント」からかかります。土地で110万円を下回ることは少ないので、大抵贈与税が発生するということです。
バッグなどのプレゼントなら税務署は把握できませんが、土地の寄付は確実に把握できます。法務局で「登記簿の書き換え」が行われるためです（所有者の名義変更）。
このため、贈与税の申告と納税が確実に必要になります。もちろん、普通のプレゼントでも本来絶対に必要なのですが、土地の寄付の場合は、その絶対性がさらに高まると考えて下さい（しらずに手続きをしなかっただけでも脱税を疑われる恐れがあります）。
なお、個人への土地の寄付でやることは「名義変更」だけです。名義変更は司法書士に依頼するのが一般的ですが、そのときの相場や税金などは下の記事で詳しく解説しています。
法人
個人から法人に土地を寄付するのも「贈与」になります。個人相手の贈与との違いは、法人にかかる税金の種類です。
- 個人…贈与税（もらった人が払う）
- 法人…法人税（もらった会社が払う）
要は、税金が贈与税か法人税か、という違いです。どちらも「儲かったら払う」という税金なので、本質的には同じです。
違いは、法人への贈与の場合、個人と違い「110万円まで免税」という基礎控除がないこと。つまり「10万円」の土地でも課税されてしまいます。
法人（公益社団法人・認定NPOなど）
法人の中でも、下のような団体では「税制上の優遇」があります。「税金が安くなる」ということです。
- 公益社団法人
- 公益財団法人
- 認定NPO
これらは、ただの社団・財団法人・NPOとは違います。これらの団体の中でも、厳しい審査を通過した団体のみが、上記の認定を受けられるのです。
これらの認定を受けた団体については「寄付金控除」が適用されます。いらない土地の寄付だけでなく、通常の現金などの寄付も、控除の対象になります。
寄付金控除の計算式は「（年間の寄付金額－2,000円）×40％」です。2000円は少額なので無視するとすると「寄付金の40％が非課税になる」ということです。
たとえば本来「1000万円に対して課税」されるところが、1000万円を全部寄付したら「600万円に対してのみ課税」となるのです。
当然ながら、寄付は節税のためにするものではありません。あくまで「善意」で行うものです。そのため、このような税制になっています。
（そうでなければ、ボランティア団体を使って悪質な脱税をする人も現れるためです）
…というのが寄付金控除のルールですが、法人の中でも控除が適用される種類の団体については、このような点が通常と違います。その他の点は同じです。
（なお「寄付金控除の対象にならない団体」は、一般財団法人・一般社団法人・特定非営利活動法人（ただのNPO)などです）。
放棄…相続放棄と、相続財産管理人の選任をする
いらない土地の放棄は基本的にできません。「寄付」ならできます。「誰か受取り手がいる」なら、寄付という名の放棄は可能です。
しかし、「誰も引取り手がいない」状態で、ただ放棄だけすることはできません。それでも例外はあり「相続」のタイミングでは努力次第で放棄ができます。
まず相続放棄をする
まず、相続放棄をします。「亡くなった人からの財産の相続を、すべて放棄する」ということです。これは、現金や株式などの財産も放棄します。
つまり「土地はいらないけど現金はほしい」というのはダメなわけです。「現金も株式も車も全部いらないから、土地も放棄させてくれ」というのが相続放棄です。なお、故人の借金の放棄も、同じように相続放棄によって可能となります。
では、相続放棄をすればそれで解決かというと、そうではありません。上に書いた通り「引き取る人」が必要なのです。そして、誰ももらってくれない以上は、法的な手続きによって、その引き取り手を選定する必要があります。
「相続財産管理人」の選任
相続財産管理人とは「遺産を管理する人」です。ただし、誰でもいいわけではありません。認定は「裁判所」がします。
つまり、裁判所に対して「このいらない土地を管理する人を任命してくれ」と申請するわけです。原則、却下されることはなく、管理人が選定されます。
財産管理人の報酬は、自腹で支払う
当然ながら、この相続財産管理人の報酬は、国が税金で払ってくれるわけではありません。あなたや他の相続人たちが、自腹で支払います。
「踏んだり蹴ったり」と思われるかもしれませんが、実際に「いらない土地・いらない不動産」というのは、そのくらい厄介なものなのです。「負動産」という言葉がある通りです。
何にせよ、法律的に認められている放棄のやり方は、これが唯一のものとなります。なお、土地の放棄については下の記事でも詳しく解説しているので、興味がある方はこちらも参考になさってみてください。
売却…一括査定などを使い、複数の業者に相談する
もっともオーソドックスな方法です。いらない土地といっても「できるだけ現金化したい」というのが、ほとんどの人の本音でしょう。
実際、よほど田舎で条件の悪い土地でなければ、最低限の値段はつくもの。「ゼロ円でも売却できない」という土地はめったにないため、ほとんどの処分方法は売却になる、といってもいいでしょう。
通常、土地の売却は不動産会社を仲介に立てます（媒介契約）。しかし、これだと当然ながら不動産会社に「仲介手数料」を支払うことになります。
これを払いたくない場合、個人同士で売買する「個人売買」という選択肢もあります。土地の個人売買については下の記事を参考になさってみてください。
土地売買は、できるだけ多くの専門家に相談を
上のように個人売買という選択肢も紹介したものの、基本的に土地の売却は複数の専門家に相談すべきです。土地の売却は動く金額も大きく、法律的にもさまざまな知識が必要です。
いわゆるヤクザ（反社会勢力）は、こうした知識を悪用して不動産詐欺を働くこともあり、個人売買はそのターゲットになりやすいといえます。そのようなリスクを減らすためにも、やはり専門家に相談しながら売却を進めるべきだといえるでしょう。
そのような土地の売却を相談できる専門家については、下の記事を参考にしていただけたらと思います。
そして、たとえば不動産業者に相談する場合、1社だけではその業者が正しい方法で売却をしてくれるかどうか、わからないものです。また、努力は誠実にしてくれていても「能力不足」ということもあるでしょう。
ベストの売却をするには、やはり多数の業者と交渉することが必要。そのためにも、下のイエウールのような「不動産一括査定サイト」を使うことを、当サイトでは推奨します。
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いらない土地を持ち続けるとどうなる？3つのデメリット
いらない土地について「しばらく持ち続ける」という選択肢を考えている人もいるでしょう。この場合、どのようなメリットがあるのかを理解しておく必要があります。
ここでは、いらない土地を持ち続けることで起こる3つのデメリットを説明していきます。
毎年税金（固都税）がかかる
土地は持っているだけで税金がかかります。必ずかかるのが固定資産税で、区域によってかかるのが都市計画税です。両者を併せて「固都税」と呼ぶこともあります。それぞれの税率は下の通りです。
- 固定資産税…1.4％
- 都市計画税…自治体による（最高0.3％）
見ての通り、都市計画税は統一されていません。たとえば、自治体ごとに下のような税率となっています。
| 高根沢町 | 0.15％ |
|---|---|
| 太田市 | 0.2％ |
| 名古屋市 | 0.3％ |
| 足利市 | 0.3％ |
| 尾張旭市 | 0.3％ |
このように、おおむね「0.15％～0.3％」といえます（0.3％が上限であるため、これ以上はありません）。
税率は地域によって異なるものの、こうした税金が「持っているだけでかかる」ということです。特に土地の評価額が高い場合には、これは大きなデメリットといえるでしょう。
不法投棄・山火事などのリスクがある
いらない土地を持っていると、粗大ごみなどの不法投棄をされるリスクがあります。特にその不法投棄が悪質な場合、土壌汚染を招く恐れもあり、注意が必要です。
（土壌汚染については、下の記事で詳しく解説しています）
また、土地が山林の場合は「山火事」の危険もあります。山火事は原因が何であれ、近隣に被害が出た場合には「山林の所有者に損害賠償の責任が及ぶ」場合もあり、非常にハイリスクです。
もちろん、実際に責任が問われるかどうかは状況次第であり、裁判によって決着することが多いでしょう。しかし、そもそも「土地を持っていなければ背負わなくていいリスク」です。その山林が不要であれば、売却するなどして処分するのが正解といえます。
山林の売却については下の記事で詳しく解説しているので、山林を処分したい方はこちらも参考になさってみて下さい。
地震で液状化などが起きると、大幅に価値が下落する
液状化現象は、主に埋立地や「地下水を過剰に使用してしまった土地」などで起きるものです。簡単に書くと「地盤がひび割れる、凸凹になる」などする現象です。
東日本大震災で首都圏でも多くの液状化が見られ、広く知られる現象となりました。このような液状化は、地震などの災害で「ある日突然」起きることも多いものです。
いらない土地を持ち続けている間に、このようなトラブルが起きることで「大幅に価値が落ちてしまう」こともありえます。そうなると、さらに売却しにくくなり「タダでも売れない」という事態にもなりかねません。
そのようになる前に、現時点で「要らない」とわかっているなら、先延ばしにせず「早めに売る」べきだといえるでしょう。
事前に知っておきたい、いらない土地の処分の注意点・3つ
告知義務はグレーゾーンでも確実に果たす
いらない土地を売るにしても寄付するにしても、物件によっては「告知義務」があります。これは「買い手・貰い手が知るべき内容」を知っている場合、元の所有者（あなた）が、それを包み隠さずに伝えなければいけない、という義務です。
土地の場合、具体的には下のような内容が該当します。
- 事故物件である（過去に殺人・自殺・孤独死などがあった）
- 土壌汚染のリスクがある
- 近隣に問題のある住民が居住している
これらの告知義務については「グレーゾーン」の部分があります。どのような場合がグレーかはこれから説明しますが、たとえグレーであっても「必ず説明する」ということを、強く意識してください。
（そうでなければ、後々損害賠償を請求され、裁判などに発展する恐れがあります）
告知義務のグレーゾーンとは
たとえば事故物件の場合「間に1人入れば、告知義務が消える」というルールがあります。
- 誰かが一度買って、その後にすぐ転売する
- 誰かが一度賃貸し、すぐ次の借り手を探す
このように、売却でも賃貸でも「間に1人挟む」ことで、告知義務が消えるのです。このため、不動産業者の中にはこの方法を「わざと使う」業者も存在します。
当然ながら、このような方法は推奨できません。人道的に問題があるというだけではなく、裁判になれば敗訴のリスクが高く、実利という点でも将来的にマイナスになる可能性があるためです。
もちろん、将来のマイナスなど関係なく、人間的なマナーとしてしっかり告知するべきですが、このような理由から「告知義務は、グレーゾーンでも徹底して履行する」ことを意識してください。
（なお、事故物件の売却については下の記事で詳しく解説しています）
共有持分（共有名義）なら、早めに放棄を考える
いらない土地が、あなた個人の所有ではなく「共有持分」ということもあるでしょう。この場合、個人の所有と違い「放棄する」ことができます。
理由は「共有者という引き取り手」がいるためです。土地の放棄は「誰か管理者がいれば可能」となります。この場合は共有者たちが管理者となってくれるので、放棄が可能です。
他の共有者が放棄を拒否したら？
この場合は裁判をします。「登記請求訴訟」というものです。文字通り「登記を請求する訴訟」ですが、何の登記かというと「持分権移転登記」です。
共有持分の土地ということは、現時点であなたに「持分権」があります。その権利を「移転する」登記です。そして、それが拒否されたら「その登記を請求する訴訟」を起こすわけです。
この訴訟は、基本的にすべて認められます。「他の共有者も同時に放棄したがっていた」という場合は別ですが、そうでなければ彼らに拒否権はないためです。
なお、このような「共有持分の放棄のやり方」については、下の記事で詳しく解説しています。
信頼できる業者でなければ「一般媒介契約」を選択する
処分方法が「売却」の場合は、大抵は不動産業者に依頼することになります。このとき、彼らと「媒介契約」を結びますが、それには下の3種類があります。
- 専属専任媒介契約
- 専任媒介契約
- 一般媒介契約
もし「この業者は絶対信頼できる」という会社が存在する場合、一番上の「専属専任媒介契約」を結ぶのがいいでしょう。逆に、信頼できる業者が見つからない場合は、一番下の「一般媒介契約」を選択すべきです。
また「絶対というほどではないが、ある程度信頼できる」という業者なら、2つ目の「専任媒介契約」を結ぶべきといえます。
理由…専属専任・専任では、他の業者に依頼できなくなる
理由は、専属専任媒介契約・専任媒介契約の2種類では「他の業者に依頼できなくなる」ためです。代わりに、契約した業者は集中的にあなたの物件を扱ってくれます。そして、2つ目の「専任媒介契約」よりも、1つ目の「専属専任媒介契約」の方が、さらにあなたの物件に集中してくれます。
このため、信頼できる業者がいるなら、これらの契約を結ぶ方がいいのです。逆に、信頼できない業者とこれらの契約を結ぶと「ダメな業者と契約し、他の業者を探せない状態」となります。実は、これを悪用する不正な不動産業者も、一部で存在するので注意が必要です。
業者がそのような不正をしていると感じたら、専属専任媒介契約・専任媒介契約を解除することもできます。このやり方については、下の記事を参考にしていただけたらと思います。
解除はできるものの、それなりに手間もかかりますし、遺恨が残ります。このような業者とは、最初から契約をしない（あるいは一般媒介契約だけに留める）ことが重要です。
これはいらない土地を処分するときだけでなく、不動産の売却すべてでいえることなので、ぜひ覚えておいて下さい。
いらない土地は自治体に寄付できる？市区町村への申請の手順
序盤の「処分方法」の中で「自治体に寄付する」というやり方を解説しました。ここでは、その手順・流れを詳しく解説していきます。
土地寄附申出書（承諾書）を書く
申請のメインとなるのは、土地寄附申出書（承諾書）です。書類の呼び名は自治体によって異なりますが、ほぼ同じ名前でメインの書類が存在します。
これらの書類は、ほとんどの自治体で公式ページにPDF・Word・EXCELなどのファイルがアップされています。それをダウンロード・印刷して記入、あるいはパソコン上で記入して打ち出しましょう。
必要な添付書類を揃える
メインの書類以外で、必要な書類をすべて揃えます。作業量からいえばこちらの方が大変で、作業の大部分を占めるといってもいいでしょう。
必要書類の一覧は下の通りです（上で書いた「寄付申出書」も含みます）。
1．土地寄附申出（承諾）書
2．登記原因証明情報及び登記承諾書
3．印鑑登録証明書
4．位置図
5．土地整理図（公図の写し）
6．土地登記簿謄本
7．地積測量図
8．その他必要な書類
道路用地等の寄附について（愛知県小牧市）
この必要書類は愛知県の小牧市でのものですが、どの都道府県の自治体でもおおむね同じです。最後の「その他の必要書類」については、たとえば司法書士などを代理に立てるのであれば「委任状」が必要になります。
書類を揃える作業も含めて、司法書士に依頼できる
上の書類の一覧を見て「難しい」と感じたら、これらの収集も含めて、すべて司法書士に依頼することもできます。こうした不動産の手続きで司法書士に依頼できる内容や費用については、下の記事を参考にしていただけたらと思います。
都市建設部などに申請する
メインと添付の書類が揃ったら、あとは担当の窓口に申請するだけです。部署の名前は地方自治体によって異なりますが、おおむね「都市建設部」などの名称がついています。
電話番号などの連絡先は、寄付申出書のファイルがアップされている公式ページなどに、併せて書かれています。詳細はそれらの電話番号で直接確認するようにしてください。
まとめ
以上、いらない土地の処分方法について解説してきました。記事中でも書いてきた通り、どれだけいらない土地といっても、ある程度の値段はつくものです。
そのため、特殊な土地を除けばほとんどは「売却」して処分することになります。そして、その売却を有利にするためには、多くの業者と交渉することが不可欠。
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