自殺/他殺物件を売却するときのポイントは?売り方・買取相場の調べ方などを解説!

「自殺/他殺物件を売却したいけど、売れるのかどうかわからない」
「大体いくらくらいで売れるのか知りたい」

事故物件のオーナーで、このような疑問を持つ人は多いでしょう。結論を言うと、事故物件は多くの不動産会社で買い取ってもらえますし、相場についてもある程度の目星をつけることが可能です。

この記事では、事故物件を売却するときのポイントや相場の調べ方などをまとめていきます。事故物件の売却を考え始めた方が最初の知識を得る上で、役立てていただける部分が多いでしょう。

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自殺・殺人などの事故物件の買取業者・おすすめ6選~高く売る方法も解説~

2019.01.23

自殺/他殺/事故物件とは

事故物件

事故物件には明確な定義がありません。しかし、一般的な定義をまとめると下のようになります。

  1. 「心理的瑕疵物件」のこと
  2. 自殺・殺人・病死などの死亡事故があった物件
  3. 雨漏り・シロアリなどの「物理的瑕疵」を含むこともある

以下、それぞれの定義についてまとめていきます。

「心理的瑕疵物件」のこと

事故物件を不動産用語でいうと「心理的瑕疵物件」となります。瑕疵物件はいわゆる「訳あり物件」のことです。

瑕疵物件には下の4種類があります。

  1. 心理的瑕疵物件
  2. 物理的瑕疵物件
  3. 環境的瑕疵物件
  4. 法律的瑕疵物件

一般的に事故物件と呼ばれるのは心理的瑕疵物件です。しかし、後ほど説明するように「物理的瑕疵物件」を含むケースもあります。

自殺・殺人・病死などの死亡事故があった物件

心理的瑕疵物件に該当する条件は、主に死亡事故です。入居者が亡くなったケースもあれば、その家の前で通行人が殺されたなどのケースも含みます。

具体的なケースを一覧にすると下のようなものです。

  • 自殺
  • 殺人
  • 放火・焼死
  • 事故死
  • 不審死
  • 病死・突然死
  • 孤独死

他にも多くのケースがあげられますが、上記のケースがほとんどを占めると思ってください。

雨漏り・シロアリなどの「物理的瑕疵」を含むこともある

事故物件の定義として、下のような「物理的瑕疵」を含むこともあります。

  • 雨漏り
  • シロアリ
  • ひび割れ
  • 床下浸水
  • アスベスト

これらはほんの一例で、物理的に何か問題があればそれは物理的瑕疵となります。また、建物だけでなく土地についても物理的瑕疵はあるものです。

物理的瑕疵で事故物件と呼ばれるケースは「特に状態がひどいもの」と考えていいでしょう。

自殺/他殺/物件を売却するときのポイント

スーツの女性

事故物件を売却するときは、下のようなポイントに注意するといいでしょう。

  1. 事故物件の売却・買取りにつよい不動産会社を選ぶ
  2. 高値で売りたいなら「仲介」を選ぶ
  3. 早く売りたいなら「業者買い取り」を選ぶ
  4. 告知は必ずする

以下、それぞれのポイントについて詳しく解説していきます。

自殺/他殺物件(事故物件)の売却・買取りにつよい不動産会社を選ぶ

事故物件は取扱いが難しいため、普通の不動産業者では高値で売却することが難しくなります。そもそも取り扱い自体をしていない業者も多いものです。

このため、事故物件を売却したいならこの方面に強い不動産会社を選ぶ必要があります。

高値で売りたいなら「仲介」を選ぶ

これは普通の物件でも同じですが、高値で売りたい場合は「仲介」を選ぶべきです。仲介とは不動産屋が間に入って買い手を探してくれるシステムを指します。

この方法は「いつ買手が現れるかわからない」というデメリットもありますが、その分「高額で売りやすい」というメリットもあります。不動産屋にとって在庫を抱えるリスクがないため、今から説明する「業者買い取り」より、高い価格で売り出せるからです。

早く売りたいなら「業者買い取り」を選ぶ

早く売却したい場合は、業者買い取りを選びましょう。これは文字通り「業者に買い取ってもらう」ものです。

買い取るのが業者なので、購入者を探すまでもなく即決します。ただし、業者は在庫リスクを抱えるわけなので、安値で買わざるを得ません。

少しでも高く売りたいと思うのであれば、仲介を選びましょう。ただ、事故物件は内容が内容だけに「早く売りたい」という方も多く、業者買い取りが選ばれる傾向も、通常の物件より高くなります。

告知は必ずする

その物件が事故物件であることは、売主から買主に対して必ず告知しなければなりません。これを「告知義務」といいます。

告知をせずに事故物件を売却するのは「告知義務違反」です。これが後々発覚した場合、損害賠償や慰謝料を請求されることがあります。

事故物件の売却価格の相場は?調べ方のポイント

お金

事故物件の売却価格の相場を調べる方法は、主に下の2つです。

  1. 事故物件の情報サイトで相場を調べる
  2. 不動産一括査定サイトを使う

以下、それぞれの方法について説明していきます。

事故物件の情報サイトで相場を調べる

数は少ないですが、事故物件や訳あり物件を専門であつかう、物件情報サイトがあります。そこで自分の物件と条件の近いものを探し、大体の相場を推測しましょう。

  • 立地条件
  • 間取り
  • 築年数
  • 建物種別(戸建て・マンションなど)

このような各種の条件がある程度近い物件があれば、その物件の販売価格からある程度の相場を推定できます。もちろん、事故物件の原価率に一番関わるのは「どんな事件・事故だったか」という状況です。

そのため、上記のような建物自体の条件だけでは、正確な相場は出せません。しかし、全く何も情報がないよりは目星をつけやすいでしょう。

不動産一括査定サイトを使う

これは事故物件だけでなく、どんな不動産の売却でも定番の方法ですが、一括査定サイトで大まかな査定額を最初に知りましょう。一括査定では物件の所在地や間取りなど、1分程度で入力できる情報を送信するだけで、大体六社程度から査定を受けることができます。

これはあくまでデータのみで判断する簡易査定なので、実際の価値とはある程度異なります。しかし、6社から査定をとればそれなりに相場が見えてくるでしょう。

ある程度高く買い取ってくれそうな業者、あるいは信用できそうな業者で実地査定を受け、その後正確な買取価格や仲介で売りに出す時の販売価格が提示されます。必ずしもここで契約しなければいけないというわけではありません。

そのため、最も正確な相場を知る方法は、「実地査定の段階まで実際に受けてみること」ともいえます。数社で実地査定まで受けたら、ほぼ確実に相場を把握できるでしょう。

事故物件は賃貸に出せる?家賃はどのくらい減額する?

賃貸

業者に示された買取価格がいまいちだった場合、むりに買取業者に売る必要はありません。賃貸で運用するという方法もあります。事故物件を賃貸で運用する時のポイントをまとめると、下の2点です。

  1. 事故物件は賃貸での需要が意外に大きい
  2. 賃貸での家賃の減価率は10%程度

以下、それぞれのポイントについて詳しく解説していきます。

事故物件は賃貸での需要が意外に大きい

事故物件は賃貸市場での人気も意外と高いものです。一軒家の人気は少々低いですが、アパートやマンションならそれなりの需要があります。

売野くん
一軒家はお化け屋敷みたいだからですか?
不動先生
それもあるけど、一番の理由は「事故物件に住みたい人は一人暮らしが多い」ためです。

事故物件に住みたいという人の希望理由のほとんどは「家賃を安くしたい」ということです。そして、大抵は一人暮らしです。そのため、ワンルームのマンションやアパートなどが人気となります。

逆に一戸建ては一人暮らしをするには広過ぎて不人気です。家族で事故物件に住みたいという人はいないでしょう。

このような理由から、あなたが持っている事故物件がアパートかマンションであれば、賃貸での需要もある程度見込めるといえます。

賃貸での家賃の減価率は10%程度

事故物件を賃貸に出す場合、当然家賃は安くしなければいけません。ただ、減価率は大体10%程度と、そこまで大きくありません。

事故の内容や物件によっては「ほとんど普通の物件と変わらない」ということもざらにあります。実際に借り手がつくかどうかは別として、事故物件でも高い賃料を設定できることは確かです。

多くの事故物件が高い賃料で回っていることから、おそらく一定以上の確率で借り主が見つかるのでしょう。そう考えると、下手に安い価格で売却するよりも、賃貸に出す方がいいという考え方もあります。

ただ「事件が起きた物件をいつまでも持っていたくない」という気持ちもあるでしょう。そのような場合は、やはり買取価格に関係なくすぐに売るべきだといえます。

瑕疵物件の種類

廃墟

瑕疵物件には下の4種類があります。ここまで書いた通り、事故物件が該当するのは心理的瑕疵物件で、まれに物理的瑕疵物件が含まれるケースもあります。

  1. 心理的瑕疵物件
  2. 物理的瑕疵物件
  3. 環境的瑕疵物件
  4. 法的瑕疵物件

以下、それぞれの瑕疵物件について説明していきます。

心理的瑕疵物件

心理的瑕疵物件は、ここまで説明した通り「死亡事件」が起きたケースが多いものです。殺人事件などの他殺だけでなく、病死などの自然死や自殺(自死)なども含みます。

また、人が死亡していないケースでも、下のようなものが心理的瑕疵あり物件とされるものです。

  • 周辺で事故・事件・火災などがあった
  • 周辺に「嫌悪施設」がある
  • 周囲に「暴力団などの事務所」がある

暴力団についてはただの噂ではなく、警察などによって「指定暴力団」と認定されていることが基本的な条件となります。

嫌悪施設とは

これは「人が不快に感じやすい施設」のことで、具体的には下のようなものがあります。

  • 葬儀場・火葬場
  • 清掃工場・産業廃棄物処理場・下水処理場
  • 刑務所
  • 風俗店
  • 原子力発電所・ガスタンク

これらの施設があまり好かれないというのはわかるでしょう。土壌汚染や大気汚染、治安悪化などのリスクがあるためです。

また、少々意外なものとしては下のような施設も嫌悪施設に含まれます。

  • 小学校・中学校・高校
  • 遊戯施設

小学校・中学校・高校は、運動会などで騒音が多いためです。大学もそうしたイベントはありますが、キャンパスが広く近隣に影響が出ることはないといえます。

遊戯施設はボウリング場やカラオケなどですが、深夜まで人が出入りし、路上でも大声で騒ぐ傾向があります。これも騒音被害につながるため嫌悪施設に含まれます。

このような周辺環境の条件も、心理的瑕疵物件の条件です。

物理的瑕疵物件

物理的瑕疵物件は、土地や建物に物理的な問題が生じている物件のことです。建物の瑕疵は、シロアリ・雨漏り・アスベスト・ひび割れ・床下浸水などです。

その他にも「耐震強度が基準未満である」など、構造上の欠陥があればすべて物理的瑕疵物件となります。

土地については下のような条件があげられます。

  • 地盤沈下・地盤のゆがみ
  • 土壌汚染
  • 地中に埋設物・障害物がある
  • 極度に立地条件が悪い
  • 土地の境界線があいまいで、侵食・越境している部分がある

特に土地の問題については、素人ではわからないことが多くあります。このため、不動産鑑定士などに鑑定してもらうことが必要です。不動産鑑定にかかる費用相場などの情報は、下の記事をご覧ください。

不動産鑑定の費用の相場は30~50万円!物件の種類・評価額ごとの目安を解説!

2018.09.20

環境的瑕疵物件

環境的瑕疵物件は、その住宅・更地などの周辺環境に問題があるものです。具体例をあげると下のようになります。

  • 周辺を電車・トラックなどが走行する…振動問題
  • 周辺に繁華街がある…騒音問題
  • 周辺にゴミ屋敷等がある…悪臭問題
  • 隣や周囲に高層マンションがある…日照・眺望問題
  • 周囲に暴力団事務所がある、暴力団員が居住している…治安問題
  • 周囲に産業廃棄物処理場・火葬場などがある…環境問題

最後の環境問題については、たとえば葬儀場だったら「気分的に嫌だ」という人がいるだけで、実害はありません。しかし、火葬場は「実際に遺体を燃やす煙が立ちのぼるため、環境的瑕疵として考慮されます。

上記のようなものが環境的瑕疵物件の条件ですが、他の瑕疵物件に比べると「物件自体には問題がない」ため、売却価格や賃料などのマイナスは比較的少ないものです。

法的瑕疵物件

法的瑕疵物件とは「法律によって自由な利用が制限されている、あるいは違法である」という物件です。まず利用の制限については下のような例があります。

  • 市街化調整区域内にある
  • 計画道路指定を受けている
  • 接道義務を満たしていない(再建築不可物件など)

1つ目の市街化調整区域については、下の記事で詳しく解説しています。

市街化調整区域でも不動産は売買できる!土地を売れる4つの条件と2つの建築制限

2018.09.20

3つ目の接道義務ですが、これは「幅員4m以上の道路に2m以上面していなければいけない」というものです。これを満たしていない物件は「再建築不可物件」となります。

(法律が変わる前に建てられた建物なら仕方ないものの、法律が変わった現在では増改築を許可しないということです)

再建築不可物件については下の記事を参考にしていただけたらと思います。

まとめ

外国人女性

以上、事故物件の売却についてまとめてきました。最後にポイントを整理すると、下のようになります。

  • 事故物件は専門の買取業者も存在する
  • 専門であってもなくても、事故物件の実績が豊富な業者を選ぶべき
  • 買主や賃貸の入居者に対する説明は必ずしっかりする

より簡単に書くと「事故物件に強い業者を選ぶ」「告知をしっかりする」という2点です。この2点をしっかり守って、事故物件をより高い価格でスピーディーに売却していただけたらと思います。