住宅ローンの返済が苦しい原因と対策~リスケ・借換・マイホーム借上など~

「住宅ローンの返済で生活が苦しい…」という声は、現実世界でもネット上でも多く聞かれます。「今まさに、自分もそうである」という方もいるでしょう。

このように住宅ローンの返済が苦しくなったとき、多くの方は下のようなことを考えるかと思います。

  • なぜこんなに苦しくなったのか(理由)
  • どうすれば返済が楽になるのか(対策)
  • 売るしかないかもしれないが、ローンがあっても家は売れるのか(売却)

この記事では、上の3点を中心に「住宅ローンの返済が苦しい原因と対策」について解説していきます。これを読んでいただくことで、苦しい返済状況を改善する方法を見つけやすくなるでしょう。

イエウールサキヨミ!

最終的に自宅の売却も検討している場合、「大体いくらくらいで売れるか」を把握しておくべきです。そのような「おおよその相場」を把握するには、一括査定はもっとも便利といえるでしょう。

下のイエウールなら、全国1700社超の不動産会社から、最大6社の見積もりをとることが可能。見積もりをとってもどこかに依頼する義務はなく、利用も完全無料です。

利用に関してデメリットやリスクは一切ないため、ぜひお気軽に試してみてください。

イエウールの無料一括査定はこちら→https://ieul.jp

なぜ住宅ローンの返済が苦しいのか?何が悪いのか?

お金と家の模型

「銀行の審査に通ったのに、なぜこんなに住宅ローンの返済で苦しむのか」と疑問に思う人も多いでしょう。ここでは、審査に通っているにもかかわらず、多くの人が住宅ローンの返済で苦しむ理由について解説していきます。

そもそも、金融機関は「ギリギリの返済計画」を組む

金融機関にとって、住宅ローンはもっとも「魅力的な商品」です。理由は下記のようになります。

  • 金額が大きい
  • 住宅という担保がある(貸し倒れのリスクが小さい)
  • 返済中、顧客にメインの銀行口座として使ってもらえる

これらのメリットは、他の個人向けの融資ではほぼないものです。事業向けならもっと金額が大きいものもありますが、個人ではないでしょう。また、担保については「自動車ローン」も担保がありますが、金額がまったく違います。

こうして見ると、銀行などの金融機関にとって「住宅ローンほど美味しい商品はない」ことがわかるでしょう。だからこそ、彼らは「ギリギリまでたっぷり貸し付ける」のです。

「年収倍率…5倍、返済比率…35%」が一般的だが…

電卓

住宅ローンの金額を決める基準として、下の2つの数字があります。

  • 年収倍率
  • 返済比率

年収倍率とは「年収の何倍まで貸すか(借りられるか)」という倍率です。これは「5倍」が平均値となっています。たとえば年収500万円の人なら2500万円まで借りられるということです。

返済比率とは

もう一つの返済比率とは「年収のうち、どのくらいを返済に回すか」という率です。たとえば30%なら「年収の3割を返済に使う」ということです。

この返済比率は、現在の日本では「30%~35%」が相場となっています。そして、公務員や中堅以上の安定した企業など、信頼できる勤務先に勤めているサラリーマンであれば、最大値の「35%」まで貸し付ける銀行が多くなっています。

返済比率で計算すると、金額が高くなる

「年収倍率」より、「返済比率」で計算する方が、借りられる金額が多くなります。たとえば「年収600万円」の人で計算してみましょう。

それぞれの計算方法での借りられる金額は下の通りです。

年収倍率 3000万円(600万円×5)
返済比率 6600万円(比率35%・金利0.625%・35年返済の場合)
差額 3300万円
売野くん
返済比率の方が「2倍以上」の金額になるわけですね。
不動先生
はい。なので、返済も「2倍苦しくなる」わけです。

適正額は「返済比率…20~25%」

多くの専門家によれば、住宅ローンの借り入れの適正額は「返済比率20%~25%」程度とされます。つまり、上に書いた「返済比率35%」の、約3分の2です。割合でいうと「60%」となります。

「確かに、負担が60%になるなら楽勝だ」と感じる人もいるでしょう。これから借りる人はもちろんですが、現時点で返済が苦しい方でも「確かに、今の6割だったら大分楽だった」と感じるはずです。

「年収倍率」だとさらに低くなるが…

先の計算の通り、年収倍率だとさらに適正額が低くなり「約半分」となります。これだと、返済の負担はさらに小さくなるでしょう。

ただ、言うまでもなく「買える家の条件も限られてくる」ものです。それを受け入れられるかどうかが焦点となるでしょう。

売野くん
何のために高い家が必要か、ということですね。
不動先生
そうですね。銀行がこれだけギリギリの融資をしてくると知っていれば、グレードダウンする勇気も出やすくなるでしょう。

突然支払い不能になる原因は?代表的なトラブル4選

困る男性

住宅ローンの支払いは、途中まで順調でも「ある日突然できなくなる」ということもあります。ここではそのような状態に陥る場合の、主な原因(トラブル)を解説していきます。

これらのトラブルを事前に把握しておくことで、こうした事態を招かないように注意していただくことができるでしょう。

災害…地震・台風・洪水・火事など

特に多くの人が想像するトラブルで、本人の努力だけでは避けがたいものです。それぞれ、下のような対策を取ることはできます。

  • 地震…耐震・制震・免震構造にする
  • 台風…風が入り込みにくい構造にする
  • 洪水…浸水しやすい地域なら、1階を駐車場・ガレージなどにする
  • 火事…火災に強い材質にする、スプリンクラーなどの設置を多めにする

こうした対策をとることはできるものの、それでも東日本大震災のような巨大災害がくると、建てたばかりの家が全壊してしまうということもあり得ます。このようなリスクを考えて「あえて持ち家は持たない」という人もいるのですが、このあたりは家を買うとき・建てるときに覚悟を決めるしかありません。

事前に打てる対策としては、上記の構造面以外では「損害保険・火災保険・地震保険を手厚くしておく」というものがあげられるでしょう。

傷病…本人や家族の病気・ケガなど

住宅ローンを支払う本人(父親など)が、病気やケガをしてしまって支払いができなくなる、ということもあります。特に多いのは病気ですが、肉体労働の場合はケガで仕事ができなくなることも多くあります。

また、住宅ローンを借りた本人だけでなく、家族の病気やケガで支払いが苦しくなることもあるでしょう。たとえば下のようなケースです。

  • 奥さんが癌にかかり、闘病で多くの費用が必要になった
  • 子供が難病にかかってしまった
  • 子供が交通事故でケガをし、重い障害を負ってしまった
  • 親が重度の要介護状態になった

このようにケースは多く考えられますが、いずれにしても「順調だった住宅ローンの支払いが、突然厳しくなる」ということは多くあります。特に最後の介護については、甘めの見通しで自ら介護をすることにし、結果的に「介護離職」となってしまったというケースが多くあります。

介護は一般のイメージよりも遥かに大変なものなので、甘く考えず「相当難しいもの」と覚悟を決めておきましょう。

減収…クビ・リストラ・倒産・事業不振など

リストラ

これも代表的な原因ですが、収入が減れば住宅ローンの返済は当然厳しくなります。会社員の方であればいわゆるクビやリストラ、あるいは会社の倒産などがあるでしょう。

個人事業主や会社経営者の方であれば、同じく自分の会社の倒産や事業不振などが考えられます。これらについては、会社員の方では下のような対策が考えられるでしょう。

  • 転職に備えて日頃からスキルアップをしておく
  • 人脈を広げておく

逆に個人事業主や法人経営者の方であれば、自らの事業を安定させるということに尽きます。こちらの方が「自分の努力次第」という部分が大きいでしょう。

対人…交通事故の損害賠償・離婚の慰謝料など

対人関係のトラブルも、住宅ローンの返済が苦しくなる主な原因です。

  • 交通事故を起こして、相手に対する賠償金が必要になった
  • 離婚をして、配偶者への慰謝料と子供の養育費を払わなければいけなくなった

このようなパターンが考えられます。離婚の是非については様々な見方があるでしょうが、確かなことは「経済的には不利になることが多い」ということです。

「交通事故を起こさない」ということについても言えますが「安定した支払いは、安定した人生から」といえるでしょう。

どうすれば楽になる?住宅ローンの返済が苦しいときの対策3選

住宅ローンの返済が苦しい理由がわかっても、最終的には対策をとらなければ意味がありません。ここでは、住宅ローンの返済負担を小さくする対策で、主なものを3つ紹介します。

支出の見直し

住宅ローンの返済が苦しいといっても、「単純に贅沢をしている」「無駄な出費が多い」という原因もあるでしょう。こうした原因は一見悪いことのようですが、無駄が多いということは「改善しやすい」ということでもあります。

  • 水道光熱費(電気代・ガス代・水道代)
  • 通信費(携帯電話・スマホ・インターネット・衛星中継)
  • 食費(嗜好品・外食など)

減らせるところは多くありますが、最終的には「それぞれの家庭による」ものです。特別な趣味や好みがある場合など、特定の支出が異常に多いということもあるでしょう。

ファイナンシャルプランナーの無料相談を受けるのもあり

「何をどう削ったらいいかわからない」という場合は、一度ファイナンシャルプランナーの無料相談を受けてみるのもいいでしょう。「岡目八目」という言葉がありますが、他人が冷静な目で見たら、すぐに「これとこれが無駄」とわかるケースは多いものです。

もちろん、それぞれの人生・生活があるため、ファイナンシャルプランナー(FP)の言葉が必ずしも正解とは限りません。しかし、そのような「お金のプロでもわからないこだわり」があるような方は、わざわざ相談しなくても「どこを削ればいいか」はわかるでしょう。正確には「削れない部分」がわかるはずです。

相談してどのような結果になるにせよ、迷っている場合は無料相談でアドバイスを受けることをおすすめします。アドバイスが直接役立たなくても「何らかのヒント」にはなるでしょう。

売野くん
「人と話しているうちに解決策が見つかる」ということは多いですからね。
不動先生
はい。特にそういうタイプの人はFPに相談するメリットがあります。

住宅ローンの借り換えの検討

借り換え

支出の見直しより本格的な対策としては「住宅ローンの借換え」があります。住宅ローンは冒頭にも書いた通り、どの金融機関にとっても魅力的な商品です。

そのため、どの金融機関でも「借換えは優遇される」ようになっています。審査も通りやすく金利も低いため、借り換えのシミュレーションはぜひ一度してみるといいでしょう。

実際に借り換えるかどうかは、一度シミュレーションをして詳しい情報を得てから考えるべきだといえます。

(なお、借り換えの相談で提示された金利は、今の金融機関に提示して「引き下げの交渉」に使うこともできます。このように「最終的に借り換えしない」場合でも、借り換えの情報を集めることはプラスに働くものです)

「マイホーム借上げ制度」の利用

これは別名で「再起支援借上げ制度」とも呼ばれます。内容を簡単に書くと、下のようなものです。

  • マイホームを賃貸に出す
  • その賃貸収入で返済をしていく
  • 返済が終わったら、賃貸も終了
  • 貸していた家が戻ってくる

要は「家には住めないが、手放す必要はない」ということです。「今のままでは返済ができないが、家を手放したくない」という人におすすめの方法です。

自分が住む家はどうするのか?

これは賃貸です。当然ながら、毎月の家賃はかかります。これを聞いて「意味がないのではないか?」と思う人もいるでしょう。

  • 確かに、賃貸収入は得られる
  • それで住宅ローンの返済もできる
  • しかし、家賃の支払いが別に発生する
  • 住宅ローンはある意味「家賃」である
  • 結局家賃を支払うなら、意味がないのでは?

これはその通りで、両者の「毎月の金額が変わらない」なら、意味がありません。逆に意味があるのは下のようなケースです。

  • 住宅ローンで買った家・マンションが「大きい」
  • 一方、新しく借りたアパート等は「小さい」

これだと、毎月の住宅ローンの返済金額は大きいわけです。一方、新しく借りる方の家賃は金額が小さくなります。その差額分、楽になるということです。

売野くん
差額が大きければ大きいほど楽になるわけですね。
不動先生
はい。なので、生活をダウングレードする覚悟が必要です。

このように生活レベルを落として、堅実に返済していく覚悟があるなら、マイホーム借上げ制度は有効な選択肢といえるでしょう。

金融機関(銀行)に相談もアリ!できる3つの対策

窓口

住宅ローンの返済が苦しいときは、借入先の銀行・信用金庫などの金融機関に相談する手もあります。ここでは、相談することでどのような方策をとれるのか、3つの主な方法を解説します。

一時的な返済猶予

これは文字通り「一時的に返済を待ってもらう」ものです。たとえば「今月はたまたま厳しい」「しかし、来月以降は大丈夫」という場合、今月のみ支払日を少し遅くしてもらう、などのやり方があります。

これと、次の段落で説明する「リスケジュール」との違いは「全体の計画は変わらない」ということ。

返済猶予 全体計画はそのまま(すぐに元のペースに戻る)
リスケジュール 全体計画を変える(月々の支払い金額や返済金額など)

このように、金融機関側にとっては「簡単」なので、返済猶予は応じてもらいやすくなります。ただし、たとえ10日程度であろうと、まったく支払えないのであれば「延滞」となります。

その分は遅延損害金がつきますし、その金融機関・銀行の中でも「延滞」として記録されます。

個人信用情報には記録される?

これは日数によりますが、おそらく記録されません。理由は、返済猶予に銀行が応じる時点で「それほど重大視していない」ためです。

クレジットカードやカードローンの支払いでも同じですが、金融機関が滞納の記録を個人信用情報機関にわざわざ報告するのは、それなりに「怒っている」ときです。怒っているというのは俗なたとえですが、要は「その滞納を問題視している」ということです。

しかし、本人が連絡して金融機関がOKしたということは、その程度の日数の滞納であれば「問題視していない」といえます。そのため、わざわざ個人信用情報機関に情報を記録する(通報する)可能性は低いのです。

その人の資金繰りが完全に終わってしまうリスクがある

もう一つ、個人信用情報機関に報告されないだろう理由として、報告すると「その借り手(あなた)の資金繰りが完全に止まってしまうリスクがある」ということが挙げられます。住宅ローンの返済というのは、あらゆる支払いの中でも一番重要なものです。

それが滞ったということは、記録を見たすべてのカード会社や信販会社にとって「この人は危ない」というサインになります。このため、一部のカードは利用停止などに陥る恐れもあります。

そうなると、いわゆる「トドメ」になってしまい、その人の資金繰りが「終わってしまう」恐れがあるのです。そうなると、少し猶予を与えれば全額返済してもらえたかもしれない住宅ローンも、返済されなくなってしまいます。

このように、あまり厳しくしすぎると「金融機関の側にもリスクがある」のです。このため、支払猶予に応じてもらったのであれば、一定の日数であれば「個人信用情報には登録されない可能性が高い」といえます。

不動先生
ちなみに、クレジットカードなら2週間未満の遅延であれば、大抵登録されないとされます。2週間以上からはリスクがあります。

リスケジュール(返済計画の変更・延長)

家とカレンダー

上の段落で説明した支払い猶予とは違い「返済計画自体を完全に練り直す」ものです。略して「リスケ」とも呼ばれます。

  • 返済期間を延長する
  • 月々の支払い金額を小さくする

主に下の2つを行います。リスケジュールという言葉だけなら「期間を短縮する」という意味にも使えるでしょう。しかし、そちらの意味で使うことはめったにありません。大抵は「支払えなくなった人が、支払いを楽にするために行う」ものです。

金利引き下げの相談

「もっと金利が安くなれば支払える」という場合、金融機関に対して金利引き下げの相談をする選択肢もあります。もちろん、何もなしの状態で交渉しても拒否されることが多いでしょう。

そのため、金利を下げたいときはまず「住宅ローンの借り換え」を模索します。そして、他の金融機関から提示された金利の方が安ければ、今の金融機関にそれを見てもらいましょう。

そして「この金利にしてくれれば契約を続ける」「できないなら、新しい銀行に乗り換える」という意思表示をして交渉します。これにより「大口の融資を他社に奪われるよりはマシ」と思い、金利を下げてもらえることもあります。

売野くん
しかし、そんなに上手くいきますかね。
不動先生
もちろん、応じてもらえないこともあるでしょう。ただ、その場合は借り換えればいいだけなので、リスクは特にありません。

こちらのリスクはなく、金融機関の側のリスクはある(大口融資を失う)という状態なので、交渉に応じてもらえる確率は比較的高いといえます。また、あなたが「返済不能になるリスクが高い顧客」と思われている場合も、銀行としては「厄介払い」ができるわけなので、幸か不幸か許可してもらいやすくなります。

つまり「低金利での借り換えの準備ができている」という条件であれば、この交渉は有効ということです。ただし「今月の支払いが厳しい」というような急ぎの場面で役立つ交渉ではありません。あくまで「先々の支払いを見越して、早めにする相談」と考えてください。

どうしても返済できないときは?任意売却を検討

夫婦

ここまで書いてきた対策を実行しても「どうしても返済が厳しい」というときもあるでしょう。この場合は、マイホームの任意売却を検討します。

ここではまず「任意売却」という言葉の意味から説明していきます。

任意売却とは

任意売却とは「金融機関の許可を得て、自宅を売却すること」です。より正確な表現をすると「債権者の許可を得て、担保不動産を売却すること」です。辞書の説明は下記のようになります。

住宅ローンや借入金等の返済が困難になった場合、債権者は担保権(抵当権等)の実行により債権を回収する事になるが、競売による不動産の売却では現金化までに時間がかかるうえ、市場価格より安くなるケースもある。そこで、不動産会社の仲介により債権者・債務者の調整を行い、市場で担保不動産を売却すること。
コトバンク「任意売却」

これだと長いので「定義」の部分だけを抜粋すると「不動産会社の仲介により債権者・債務者の調整を行い、市場で担保不動産を売却すること」となります。

  • 不動産会社が仲介する
  • 銀行・借り手(あなた)の間で調整をする
  • 競売ではなく普通の市場で、家を売る

ということです。競売は裁判所がからむので「市場での売却」ではありません。わかりやすくいうと「公的な売却」になります。

メリット・デメリット

家とお金

任意売却のメリット・デメリットは、それぞれ下記のようになります。

  • メリット……競売より高く・早く売れる
  • デメリット…家を失う

それぞれ詳しく説明していきましょう。

メリット…競売より高く・早く売れる

先程のコトバンクの説明にもあった通り、自宅を競売にかけると「安く」なります。しかも、売れるまでに時間がかかります。競売を始めるまでにも、裁判所が絡むさまざまな手続きが必要なためです。

しかし、任意売却ではそのようなデメリットがありません。「普通に市場で売却する」ため、最低限「市場での相場」は確保できます。また、売れるまでの時間も買い手さえ見つかれば「最短1日」となります。

不動先生
もちろん1日というのは例えですが、平均的には住宅は3カ月~半年程度で売れることが多いと言われます。

デメリット…家を失う

これは競売でも同じですが、家を売って現金化する時点で、確実に家を失います。しかし「競売よりはマシ」という理由で、ほとんどの人が任意売却を選ぶのです。

これは後述しますが、わざわざ競売を選ぶメリットは一切ありません。競売は「話し合いに応じない」など、悪質な債務者(借り手)から家を取り上げるために、裁判所が用意した手段だと考えてください。

そのような手段よりは「任意売却の方がマシ」というのは当たり前なんですね。なので、家を失うというデメリットは変わらないものの、競売よりは任意売却の方が断然いいといえます。

競売にはメリットがない

競売は下のような点で、借り手(あなた)にとって一切メリットがありません。

売却価格 安くなる(任意売却の7割程度)
プライバシー ない。新聞やインターネット上に公開される
持ち出し金 引越し費用などを自分で支払う必要がある(任意売却ならない)
残債の返済 一括返済を求められる(任意売却なら分割が可能)
自宅に住み続ける できない(任意売却ならリースバックなどの選択肢がある)
引越し日 選べない。所有権が移転したらすぐに移動しなければいけない(任意売却なら話し合い次第でしばらく住める)
自らの意思 まったく関係ない。金融機関は所有者の意思を無視して競売にかけられる(任意売却なら合意の上)

このように、どのポイントをとっても「借り手のメリットはまったくない」のです。そして、貸し手である金融機関にとっても、メリットはありません。

金融機関の唯一のメリットは「悪質な債務者から、力ずくで家を取り上げることができる」という点のみです。つまり、最後の段の「自らの意思」が関係ないことが、金融機関にとっては唯一のメリットといえます。

要は、債務者が「悪質」でない限りは、金融機関も競売などしたくないのです。これは「Win-Win」の反対の「Lose-Lose」(ルーズ・ルーズ)の典型といっていいでしょう。

このような「誰も幸せにならない」競売をするくらいなら、任意売却をする方が断然いいのです。


なお、任意売却を中心に「ローンが残っている家を売る方法」については、下の記事で詳しく解説しています。最終的に「売るしかない」という状況になったら、下の記事を参考にしていただけたらと思います。

家を売りたいけどローンが残っている場合はどうする?賃貸・引っ越し・離婚の場合は?

2018.12.23

一括査定サイトを使うとさらに有利

任意売却は、「最初に金融機関の許可をとる」という点を除けば、ほとんど「普通の売却と同じ」です。ということは、普通の売却と同様に「できるだけ多くの業者から見積もりをとる方がいい」のです。

そのためには、定番の方法ではありますが「不動産一括査定サイト」を使うのがいいでしょう。一分程度など簡単な情報の入力で、最大6社など多数の会社から見積もりをとることができます。

一括査定は「見積もりを出してくれたどこかの業者と契約しなければいけない」などの縛りもありません。あくまで「いい業者が見つかった場合のみ契約する」という自由なスタイルです。

簡単に入力でき、完全無料で、契約の義務もないという点で「リスクは一切ない」といえます。まず「大体の相場」を確認するためにも、一度試していただくといいでしょう。

まとめ

住宅ローンの返済がいよいよ苦しくなったときは、任意売却も検討すべきです。少なくとも「売るとしたらいくらくらいで売れるのか」は把握しておいて損はないでしょう。

上の最後の段落で説明した通り、任意売却でも「一括査定を使って多くの見積もりを取る」というのは有効です。下のイエウールなどを使って、多数の会社の中から、ベストの不動産会社を探していただくのがいいでしょう。

イエウール

イエウールは日本全体の1700社以上の不動産会社から、最大6社の見積もりをとることが可能。任意売却に強い、住宅ローンの残っている家でも高く売ってくれる業者が見つかる可能性が高まります。

まず「いくらくらいで売れそうか」を把握するためにも、ぜひお気軽に試してみてください。

イエウールの無料一括査定はこちら→https://ieul.jp