共有名義(持分)の家を売却する4つの方法~必要書類・費用・期間を解説~

「共有名義(持分)の家を売りたいけど、売れるのかわからない」「どんな手続きが必要なのかわからない」という人は少なくないでしょう。共有名義の家の売却について、特に重要なポイントをまとめると下記のようになります。

  1. 自分の持分だけなら誰の許可もなくすぐに売れる
  2. 共有名義の物件専門の買取業者も存在する
  3. ただし、自分の持分だけだと買取価格が安くなる

「自分の持分だけ売る」以外の方法は、下記の3通りです。

  1. 共有者に売る(買い取ってもらう)
  2. 分筆して売る
  3. 全員で売り、持分に応じて利益を分配する
売野くん
言葉は短いけど、どれも何となく面倒くさそうですね。
不動先生
売野くんなら何でも面倒でしょうけど、実際に共有名義の家を売るのは面倒です。その面倒を少しでも解消するために、必要な書類などを解説します。

共有名義(持分)の家を売却する4つの方法

貯金箱

共有名義の家を売却する方法は、主に下の4通りです。

  1. 自分の持分だけ売る
  2. 共有者に売る(買い取ってもらう)
  3. 分筆して売る
  4. 全員で売り、持分に応じて利益を分配する

以下、それぞれの方法について詳しく解説していきます。

自分の持分だけ売る

一番シンプルな方法です。2分の1でも3分の1でも、その権利は「あなたのもの」なので、自由に売ったり譲渡したりできます。

自分の持分を売ることについて、他の共有者の許可を得る必要はありません。無断で勝手に売ってしまって大丈夫です。

問題は買い手が付きにくいこと

自分の持分だけ売ることの問題点は、買い手が付きにくいということです。その理由は、現時点で共有名義の家の処分に困っているあなたが、一番よくわかっているでしょう。共有名義の不動産は非常に面倒なのです。

家族や親戚同士でも面倒なのに、これが赤の他人となったら、どれだけ厄介なことになるかは想像がつくと思います。そのため、多くの購入希望者は家の「持分だけ買う」ということは、したがらないのです。

「共有持分専門」の不動産会社もある

一般的な不動産会社では買いたがりませんが、中には「共有持分専門」という不動産会社もあります。そのような会社なら、共有持分の家でもいい値段で売却できる可能性があるでしょう。

そうした会社はいくつかありますが、特に大手のグループで信頼性が高いのは、センチュリー21グループの「中央プロパティー」です。詳しくはこの記事の後半で説明します。↓

共有名義(持分)の物件売却を専門とする不動産会社もある

共有者に売る(買い取ってもらう)

これも1つ目と並んでシンプルな方法です。多くの人が真っ先に試みるものでしょう。ただ、この方法はしばしば下のような問題が起きます。

  • 共有者が買い取りに応じてくれない
  • 買い取りには応じてくれても、その価格が安い

特によくあるのは後者です。「家族なんだから安く売るのが当然だろう?」という態度をとる人は少なくありません。「家族に対して高値で持分を売ろうなんて、強欲なやつだ」という相手も中にはいるでしょう。

このような問題もあり、共有者に売却する方法はうまくいかないことが多いものです。

分筆して売る

分筆とは「1つの不動産を複数にわける」ことです。たとえば正方形の土地があったら、それを2つの長方形に分割して別々の土地にするというイメージです。

この分筆はもちろん、持分に応じて行います。たとえばあなたの持分が3分の1だったら、面積が3分の1になるラインで境界線を引いて分筆する、という要領です。

分筆をするには測量が必要

分筆では境界線を正確に引く必要があり、そのための測量が必要です。分筆の測量にかかる費用はケースバイケースですが、大体の相場としては「約45万円」となっています。

※参考…測量の料金について(中島誠事務所)

通常、分筆するときの測量費用は、不動産の共有者で分け合うものです。しかし、売却に対して難色を示しているような共有者の場合、この測量費用の支払いに応じる可能性は低いでしょう。

そうなると、あなたが自腹で45万円程度の費用を支払うことになります。「それはいやだ」という人が多いでしょう。このため、分筆をするのであれば「測量費用を他の共有者に出してもらえる状態」を作る必要があります。

(もちろん、費用を負担してでも分筆して話をまとめたいという場合は別です)

全員で売り、持分に応じて利益を分配する

これはもっとも平和的で一番よくとられている方法の一つです。共有者全員の話し合いさえまとまれば、共有名義(持分)の家でも問題なく売れます。

そして、売れれば売却益が生じるため、それを持分の割合に応じて分配するというやり方です。たとえば5000万円で売れて、あなたの持分が2分の1だったら、あなたの利益は2500万円となります。

他の共有者との話し合いが持てる状態であれば、これが一番いい方法でしょう。共有者との間にわだかまりなどを残すことなく、家ももっとも高い価格で売れます(他の方法と比較して)。

共有名義(持分)の家の売却が難しいケース

夫婦喧嘩
通常、共有名義(持分)の家の売却はそれほど難しくありません。全員分の住民票などを揃えないといけないという「書類の多さ」は難点ですが、それ以外は通常の単一名義の家を売るのと何も変わらないのです。

では、共有名義ならではの難しさとは何かというと、主に下のようなケースでトラブルになることです。

  • 夫婦共同名義で買った家だが、離婚した(あるいは別居した)
  • 遺産分割の割合で揉めているケース
  • 遺産分割の割合は問題なく決まったが、家の扱いで意見が割れているケース

要は「共同だから難しい」というより「意見が割れている・コミュニケーションが取れていない」ということが原因で難しくなるわけです。

夫婦共同名義の家を買い、離婚・別居しているケース

新築にしても中古住宅の購入にしても、夫婦で家を買うときに共同名義にしているケースは少なくありません。これで夫婦仲がいいうちは良いのですが、離婚や別居をすると売却が難しくなります。

離婚や別居をするような結婚生活を送らないのが一番かもしれませんが、人間なので感情面ですれ違うことはどうしてもあるものです。そのため、これから夫婦で自宅を買う人は、共有名義にはしないようにしましょう。

「それだと離婚したとき片方だけの財産になるから困る」と思うかもしれません。しかし、この点については離婚に関する民法のルールで「財産分与」という法律があるのです。一般常識から見て妥当な割合で、夫婦共有の財産を分けて離婚するというものです。

この「共有財産」というのは、名義が片方のものでもかまいません。「このマイホームは、事実上二人の共有財産だった」と家庭裁判所が判断したら、それで自宅の権利の半分、あるいはそれに相当する金銭をもらうことができます。

このようなシステムもあるので、結婚するときに「共有名義にしておかないと不安」と思う必要はありません。むしろ「共有名義にした方が離婚するときに面倒」なので、共有名義はくれぐれも避けましょう。

(夫婦での新居購入に限らず、不動産の共有名義は極力避けるというのが原則です)

遺産分割の割合で揉めているケース

親が亡くなって実家の建物を相続するケースも多いものです。そして、このときに遺産分割の割合について兄弟や親戚で揉めるケースがしばしばあります。

相続には「法定相続割合」というルールがあり、特に遺言状などがない場合には、その法定相続割合によって取り分が決まる仕組みです。しかし、これを不服とする相続人も多いのが実情です。

  • 何で俺と兄が同じ割合なんだ
  • 兄は親の介護なんて何もしなかったじゃないか

こうした理由で、家についてだけでなく「遺産分割の割合自体で揉める」ということも多いわけですね。この場合、そもそも家についての自分の持分自体が決まらないため、売却のしようがないのです。

遺産相続の場合、話し合いがまとまって遺産分割協議書を作っておしまい、ではありません。その後相続登記もしてようやく「自分の持分・権利関係が確定する」というものです。このような手順もあるため、話し合いが問題なくまとまったとしても、持分を売れるようになるまでには、ある程度の時間がかかります。

遺産分割の割合は問題なく決まったが、家の扱いで意見が割れているケース

これは「遺産分割で揉めるというケースの少し変わったバージョンですが、これもやはり多いものです。たとえば「全員が3分の1ずつ」という割合についてはまとまっても「家自体をどうするか」という扱いについて意見が割れるということです。

  • 思い出もあるのでそのまま残したい
  • 自分が住みたい、あるいは住むかもしれない

このような理由で、売ることに反対する兄弟もいるでしょう。こうしたケースでも共有名義(持分)の家を売ることは難航します。

必要書類

書類

共有名義(持分)の家を売却するときの必要書類を一覧にします。まず、難易度の高い書類は以下のものです。

  1. 登記識別情報
  2. 土地測量図
  3. 境界確認書

続いて、難易度の低い「一般的な書類」は下のものです。これらは「共有者全員の分」を揃えます。

  1. 身分証明書
  2. 住民票
  3. 印鑑証明書

以下、難易度の高い書類について、それぞれの詳細を解説します。

登記識別情報

これは、不動産のあらゆる登記が完了したときに発行されるものです。12桁の番号で、この番号を知っていれば不動産の権利者と判断されます。そのため、この番号は誰にも知られてはいけません。

共有名義(持分)の家の場合は、下のような時点で登記識別情報が発行されています。

  • 夫婦でマイホームを建てた・購入した時
  • 実家を兄弟で相続した時

主にこの二つですが、要はその家の一部の権利があなたのものになった時点で、登記識別情報が発行され、あなたのもとに届いています。また、上の例でいうと夫婦の相手方(配偶者)や他の兄弟にも届いているはずです。

自分の持分だけ売るなら、自分の登記識別情報だけあればいい

登記識別情報については、自分の持分だけを売る方法なら「自分の登記識別情報」だけあれば問題ありません。他の権利者の登記識別情報はわからなくてもいいのです。

そもそも、自分の持分だけ売るという行為自体、他の権利者に一切相談しなくていいものです。そのため、登記識別情報のような書類についても、他の権利者が関わることはありません。

登記識別情報の別名

登記識別情報には下のような別名もあります。

  • 登記済証
  • 権利証
  • 登記済権利証

いずれも同じ意味・同じ書類です。登記済証は平成18年まで発行されていた権利書のことで、平成18年以前にあなたが不動産を取得した場合には、これが手元にあるはずです。逆に平成18年以降なら、登記識別情報が手元にあります。

※参考…共有名義の土地の売却条件とパターンをご紹介!(日本住宅流通株式会社)

土地測量図(地積測量図)

土地測量図は文字通り「土地を測量した結果の図」です。正式には「地積測量図」と呼ばれます。地積測量図の正確な定義は以下の通りです。

「一筆の土地の地積に関する測量の結果を明らかにする図面であって、法務省令で定めるところにより作成されるものをいう」(不動産登記令第2条第3号)
土地の境界・筆界アドバイス(三井住友トラスト不動産)

家を売る場合でも「土地付き」のことは少なくないでしょう。その場合は売却のために地積測量図も必要になります。

地積測量図がないケース

測量は
実は、地積測量図が存在しない家・土地もよくあります。理由は「過去にその物件で測量を実施したことがない」ためです。

測量は必ずされているとは限りません。測量がなされるのは下のようなケースです。

土地分筆登記 土地を分割する
土地地積更正登記 登記簿の面積を訂正する
土地表題登記 これまでの登記簿にない土地を新たに登記簿に載せる

このようなケースでは測量がされるのですが、逆にこうしたケースがまったくなかった土地では、地積測量図がないこともあるのです。

境界確認書

境界確認書は地積測量図よりもっと簡単な書類です。多くはA4一枚で、境界をはさんでいる関係者が「境界を確認しました」というサインをします。

売野くん
それだけで境界が決まるんですか?
不動先生
もちろん、測量は別でしています。そして、境界杭も打ち込んでいます。「これらをすべて確認しました」という内容の書類です。

境界確認書は売却にあたって絶対に必要とは限りません。しかし、ある方が売却では断然有利になります。買い手からしたら「隣家とのトラブルが今後起きない」(境界線に関してのみ)というのは、大きく安心できるポイントだからです。

共有名義(持分)の家を売却するのに必要な費用

お金

共有名義(持分)の家を売るのにかかる費用を一覧にすると以下の通りです。

登録免許税 基本的にかからない。買い手が負担することが多いため 固定資産税評価額の1000分の20
印紙代 登録免許税のこと(法務局で収入印紙を貼って払う) 上に同じ
測量費用 地積測量図がない場合や、分筆登記が必要な場合 45万円前後(状況による)
司法書士費用 分筆などの手続きを司法書士に依頼する場合 数万円~数十万円(案件・事務所による)
弁護士費用 他の権利者ともめた場合など 状況による

まとめると「絶対に必要な費用はほぼない」といえます。他の権利者との話し合いがうまくいかず弁護士を立てる、分筆をして売るなどのケースになったときのみ、これらの専門家への依頼報酬がかかります。

共有名義(持分)の家を売却するのにかかる期間・日数

カレンダー

共有名義(持分)の家を売るのに必要な期間や日数については、特に決まっていません。簡単に箇条書きすると、下のようにいえます。

  • 他の権利者の感情などを考えないなら、今すぐにでも売れる
  • 買い手を探す売出し方式でなく、不動産業者に買い取ってもらう方式なら、業者の査定が終わり次第

要は、下のような要素によって期間は変わるということです。

  • 他の共有者との関係
  • どのくらいの高値で自分の持分を売りたいか

上記のように期間については千差万別ですが、長く時間をとれるほど交渉が有利になるのは確かです。一つの目安として、不動産を売却するときには「最低でも3ヶ月の余裕を持つこと」が、一般的にあげられています。

共有名義(持分)の家を売却するときの2つの注意点

キャリアウーマン

共有名義(持分)の家を売るときの注意点は、主に下の2点です。

  1. 自分の持ち分だけ売ると買取価格が安くなる
  2. 家族や親族に無償・格安で譲ると贈与税がかかる

以下、それぞれの注意点について解説していきます。

自分の持ち分だけ売ると買取価格が安くなる

特に土地でなく家の場合は顕著ですが、自分の持ち分だけで売ると、業者による買取価格は非常に安くなります。これは一般的な感覚で考えても理解できるでしょう。

たとえば家の4分の1しかもらえないということは、単純に考えると「トイレ・お風呂のみをもらう」というのと同じです。実際にはトイレやお風呂も含めてすべてを「4分割する」のですが、買主にとって厄介な物件であることは言うまでもないでしょう。

買主にとって、共有名義の不動産を買うことは基本的にデメリットしかなく、メリットは一切ないのです。このため、あなたが直接売主になって売買するにしても、不動産会社に買い取ってもらって終わらせるにしても、非常に安い価格になってしまうのです。

家族や親族に無償・格安で譲ると贈与税がかかる

複数人で家を所有しているとき、その中の誰かが「家を売りたい」と言い出したら、同意することもあるでしょう。しかし、そのままでは売れないため「売りたいといったら所有者に自分の権利を譲渡する」と考えることもあるかもしれません。

しかし、これは贈与税がかかるため注意が必要です。無償で譲った場合はもちろんですが、格安で売った場合でも「譲った」と見なされて税金がかかります。親子などの血縁関係であっても、それは変わりません。

また、家の権利を追加で手にした側には「不動産取得税」もかかります。このような税金を発生させないためには、「権利の移動をしない」のが一番です。

単独名義でなくても共有名義のままでも家は売れます。要は全員の承諾・合意があればいいわけですから、あえて名義を移す必要はないという点を理解しておいてください。

共有名義(持分)の物件売却を専門とする不動産会社もある

中央プロパティー

センチュリー21グループの「中央プロパティー」は、共有名義(持分)の売却を専門としています。下の画像のように「自分の共有持分のみ売却可能」です。

持分のみ売却

上の画像の通り、たとえばあなたの持分が3分の1だったら、その3分の1だけを中央プロパティーが買い取ってくれるということです。「3分の1だけ買い取ってどうするのか?」と思うでしょう。このあたりは物件や他の共有者の状況によります。

ただ、確かなことは中央プロパティーのような「プロ」が買い取ると下のような変化が起きるということです。

  1. 素人のあなたよりも、他の共有者に対して強い発言力を持てる
  2. 「プロが入ってくる」という緊張感から、その前に他の共有者があなたの持分を買い取ってくれる可能性がある

要は、不動産や法律に関して(おそらく)素人のあなたより、プロである彼らの方が「3分の1だけでも有効活用できる可能性が高い」ということです。そして、たとえば売却について他の共有者がごねている場合、その共有者も「やばい。プロが入ってくる」と緊張感を持ってくれます。

プロと交渉するよりは、家族・親戚などの縁者であるあなたの方が交渉しやすいことが多いでしょう。そのため、「やはり持分の買い取りに応じるよ」となる可能性もあります。

もちろん、その不動産の状況や共有者の性格などによっては、プロでも交渉できないケースもあるでしょう。その場合は「売却不可」となる可能性も否定できません。

しかし、何にしても一度相談してみる価値はあるといえます。「プロに相談している」ということ自体が、ごねている共有者への牽制になったり、売却についての何らかのヒントになるという可能性は十分あるでしょう。

どのようなケースで相談できるのか?

ケース

「具体的にどのようなケースで相談できるのか」という点については、上の画像のように具体例が書かれています。文字で書き出すと以下の通りです。

  • 自分の共有持分を早期売却したい
  • 不動産を他人に貸しているが、賃料が公平に分配されず困っている
  • 持分のみ売却したいが、相続した兄が住んでいる
  • 相続手続きがまだだが、持分を売却できるか知りたい
  • 兄弟で売却について揉めている

特に2つ目の「賃料が分配されず困っている」という点については、買い取りしてもらいやすいといえます。理由は下の通りです。

  1. 共有名義の家を賃貸に出しているなら、その賃料は持分に応じて分配すべきである
  2. それをしていないのは法律違反である
  3. 弁護士などのプロ集団であれば、そのような違反状態を解消するのはたやすい

これについては、極端な話「中央プロパティーという会社に相談した」と、相手の共有者に対して伝えるだけでも効果があるでしょう。誰でも裁判は避けたいものですし、上記の内容は明らかに共有者に非があります。

もっとも、これについては中央プロパティーだけでなく「直接弁護士に相談する」という選択肢も有効です。どちらにしても専門家を介在するのがいいでしょう。

「持分のみ売却したいが、相続した兄弟が住んでいる」というケース

これもプロが介入すると簡単に解決しやすくなります。理由は「住んでいる兄弟から家賃をとれる」ためです。

住んでいる兄弟が、その家の所有権をすべて持っているなら、家賃ゼロ円で住めます。しかし、たとえば半分があなたのものだったら、その分はあなたに対して家賃を支払うべきでしょう。

しかし、兄弟や家族、あるいは親戚縁者などの場合、このような家賃の請求はしにくいものです。請求できたとしても相場より安い金額を提示されることもあるでしょう。

この点「赤の他人」で、しかも「プロ」だったら、まったく躊躇せずに正当な家賃を請求できます。これを断る兄弟はいないでしょう。

このようなケースもやはりプロなら現金化しやすいので、話がまとまる可能性が高くなります。そして、先の賃料の分配のケース同様「相談した」という事実だけで、その兄弟などに揺さぶりをかけ、正当な家賃を支払ってもらえる可能性があるものです。


このようにあらゆるケースについて柔軟に対応してもらえる可能性があります。相談は無料なので、ここまで書いた通り「売却に反対する共有者を牽制する」などの目的のためだけにでも、一度気軽に相談してみるといいでしょう。

「Century21 中央プロパティー」以外の業者は、下の記事で紹介しています。

共有持分の買取業者・おすすめ9選!選び方の6つのポイントを解説!

2018.09.28

まとめ

マイホーム

以上、共有名義(持分)の家を売却するときの方法や費用・書類などについてまとめてきました。最後に特に重要なポイントを整理すると以下の通りです。

  1. 自分の持ち分を単独で売るなら、専門の業者に頼むのがいい
  2. それでも安くなる可能性があるので、できれば全員の合意をとって売るのがいい
  3. 必要書類は単独名義の家の売却と変わらない(地積測量図・売買契約書など)

そして、最後に一番重要なポイントとして「不動産を共有名義にすると後々厄介なことが多くなるため、最初から共有名義にしないようにする」という点を意識してください。