共有名義(共有持分)の抵当権抹消手続きは1人でもできる!必要書類や費用のまとめ

共有名義(共有持分)の抵当権抹消の手続きは、1人でもできます。最初に結論をまとめると、以下の通りです。

  1. 共有者については、書類に名前を書くだけでいい(あなたがワープロで打ち込む)
  2. 共有者からの委任状や、彼らのサイン・捺印などもすべて不要
  3. 司法書士に依頼する場合も、あなたの委任状だけがあればいい

そして、1人で手続きする場合にやることをまとめると、以下の通りです。

  1. 銀行から送られてきた書類に、必要事項を記入
  2. その他の必要書類・物を自分で用意する
  3. 法務局に行く

以下は、当記事の目次です。

  1. 全体のポイント・まとめ
  2. 手続きの流れ
  3. 必要書類
  4. 必要な費用
  5. 司法書士に依頼する場合の費用相場

ここからは、それぞれの内容を詳しく説明していきます。この記事を読んでいただくだけで、共有名義(共有持分)の抵当権抹消の手続きを1人で簡単にできるでしょう。


(なお、こうした手続きは、共有持分の買取業者ならすべて丸投げもできます。共有持分の買取業者については、下の記事をご覧ください)

共有持分の買取業者・おすすめ9選!選び方の6つのポイントを解説!

2018.09.28

全体のポイント・まとめ

マイホームの模型を持つ女性

手続き全体のポイントをより詳しくまとめると、下記のようになります。

「どこに」申請 その不動産を管轄する法務局
「誰が」申請 不動産の所有者。共有名義の場合、そのうちの1人でいい。司法書士などの代理人による申請も可
「いつまでに」申請 期限はない。しかし、金融機関から渡される書類で有効期限が3カ月のものがある
「何を」提出 抵当権抹消登記申請書 ・解除証書(弁済証書)・登記識別情報(登記済証)・委任状(金融機関からの)・登記簿謄本・登録免許税(不動産1個につき1000円)・実印
「いくら」必要 不動産1個につき1000円(登録免許税)・司法書士に依頼する場合は司法書士報酬(数千円~2万円程度)
売野くん
これで全部ですか?
不動先生
はい、これで全部です。
売野くん
じゃあ、これで授業は終わりですね!
不動先生
ダメです。ここからさらに詳しく解説していきます。

手続きの流れ


共有名義(共有持分)の抵当権抹消の手続きの流れは、以下の通りです。

  1. 住宅ローンなどの完済後、金融機関から抵当権抹消書類が届く
  2. 抵当権抹消書類に必要事項を記入する
  3. その他の必要物・書類を揃える
  4. 法務局へ行く

それぞれの流れについて説明していきます。

住宅ローンなどの完済後、金融機関から抵当権抹消書類が届く

住宅ローンなどを完済すると、金融機関から下の書類(抵当権抹消書類)が届きます。

  1. 解除証書(弁済証書)
  2. 登記識別情報(登記済証)
  3. 委任状

それぞれどのような書類か説明していきます。

解除証書(弁済証書)

解除証書(弁済証書)は「住宅ローンの返済が終わったので、抵当権を解除します」と金融機関が宣言する書類です。弁済とは完済・返済という意味なので、弁済証書という場合は「完済したことを証明します」という書類です。こちらの呼び名でも、完済したなら抵当権は解除できるので、抵当権抹消に使える書類です。

法務局の言葉では、解除証書・弁済証書は「登記原因証明情報」と呼ばれます。

登記識別情報(登記済証)

登記識別情報(登記済証)は、不動産で何らかの登記をすると、その権利者に発行されるものです。金融機関があなたのマイホームなどに抵当権を設定したときにも、その抵当権の登記識別情報・登記済証が発行されています。金融機関がそれを渡してくれるということです。

登記済証は「抵当権設定契約証書」というタイトルになっていることもあります。この場合「登記済」という赤い印判が押されています。印判のサイズは名刺大程度で目立つものです。

参考…抵当権抹消登記書類を紛失した場合(米持司法書士事務所)

委任状

委任状は「抹消登記の手続きをあなたに任せる」という書類です。銀行の担当者がいちいち抹消登記に同席することはないので、ここまでの書類と一緒に委任状も届きます。

委任状は法務局の言葉では「代理権限証明情報」となっているものです。

抵当権抹消書類に必要事項を記入する

ここまでに書いた抵当権抹消書類の中で、あなたの記入が必要な書類は下記の通りです。

以下、それぞれ記入する内容を解説していきます。

解除証書(弁済証書)

これは絶対に記入が必要とは限りません。すでに金融機関の側で記入を済ませていることもあります。記入が必要な項目がある場合は、下のようなものです。

  • 起こった内容
  • 日付

起こった内容というのは、正式な項目名ではありません。解除証書(弁済証書)はそれぞれの金融機関が自由に作る書類なので、決まった雛形がないのです。しかし、空欄がある場合はそこに下のような「起こった内容」を書くことが多くなっています。

  • 抵当権を解除
  • 抵当権を放棄
  • 弁済により消滅

どのような文言を書くかは書類や金融機関によりますが、大体上記のように「完済したので抵当権が解除されました」という内容を書きます。具体的に何を書くかは金融機関に問い合わせるようにしてください。

日付については、住宅ローンの完済をした日などを書きます。たとえば、銀行口座からの引き落としによって完済した場合、その最終の引き落とし日が記入する日付です。

委任状

委任状に書くのは主に「自分の住所氏名」です。金融機関も当然あなたの住所氏名は把握しているのですが、抹消登記手続きに誰が行くかわからないため、委任状の住所・氏名は空欄になっています。

ここでの注意点は「住宅ローンを組んだときと同じ住民票上の住所を書く」ということです。違う住所を書くと、登記申請が却下される可能性が高くなります。

住宅ローンを組んだ時点で自分の正式な住所がどこだったかは、登記簿謄本(登記事項証明書)を見ればわかります。住宅ローンを組んで抵当に入った時の履歴が書かれており、そのときの住所が一緒に書かれているのです。

なお、自分の住所・氏名を書く欄は「受任者」という部分になります。

その他の必要物・書類を揃える

金融機関からもらう書類以外でも、下のような書類や物が必要です。

  1. 抵当権抹消登記申請書
  2. 不動産全部事項証明書(登記簿謄本)
  3. 登録免許税
  4. 実印

それぞれ、内容や取得・用意する方法を説明していきます。

抵当権抹消登記申請書

抵当権抹消登記申請書は、法務局の公式サイトにひな形があります。それぞれ下のリンクからダウンロード可能です。

Wordだけでなく、PDFや一太郎のファイルもあります。また「敷地権付き区分建物」の場合は別の雛形になるので、これが必要な場合も直接探していただくことが必要です。

すべてのファイルが揃っているページは下記です。

法務局「不動産登記の申請書様式について」※16)抵当権抹消登記申請書の段落

Wordなら自分で入力し、PDFなら印刷して手書きをし、事前に登記申請書を作成した上で、法務局に向かいます。

(当日法務局で書くのは大変なので、事前に作成していく方がいいでしょう)

不動産全部事項証明書(登記簿謄本)

不動産全部事項証明書(不動産登記簿謄本)は、当日法務局でも取得できます。事前に用意するのが面倒という人は、当日法務局で取得してもいいでしょう。

しかし、当日取得は下のようなデメリットがあります。

  • ある程度待たされる(混み具合によるが5~15分程度)
  • 機械で申請するのが一番早いが、その機械に並んでいることもある

このようなデメリットを考えると、できるだけ他の書類と同様、事前に揃えてから法務局に向かうのがいいでしょう。

全部事項証明書の取得方法

不動産の全部事項証明書はネット・郵送のいずれかの方法で取得可能です(法務局以外の方法ではこの2つです)。

ネットの場合、自分の住所や欲しい不動産の情報を入力して、Pay-easy(ペイジー)などを使ってオンラインで支払いをします。すると、その支払いが確認され次第、郵送で全部事項証明書が発行されます。あとは1日か2日程度待って自宅で受け取るだけです。

郵送については、受け取りだけでなく申し込みも郵送によって行います。しかし、わざわざ申請のための書類を作って郵送するのは手間です。

現時点でこの記事をWebで呼んでくださっている方なら、そのままWebで申請して取り寄せる方がいいでしょう。申請に必要な料金は1通600円程度で、Pay-easyを使うには対応している銀行のネットバンキングに登録している必要があります(メガバンクや主だった地方銀行などは大体対応しています)。

登録免許税

登録免許税は当日法務局で支払うものです。そのため、事前に準備する必要はありません。ただ、事前に計算はしておきましょう。

「不動産1個につき1000円」という金額なので、例えば「土地つき建物」の場合は2000円となります。土地・建物のそれぞれが別の不動産として、別の登記簿謄本(全部事項証明書)を持っているためです。

これはマンションでも同じで、マンションはもっと複雑になります。共有部分が別の不動産になっていることがあるためです。特に駐車場やマンション内の私道、ゴミ捨て場などがそれに当てはまりやすいものです。

このようにマンションだと少々複雑になるものの、通常一番多いパターンは2000円か3000円です。多くても1万円程度と思っておいていいでしょう。

登録免許税は現金ではなく「収入印紙」を購入して支払います。収入印紙も当日法務局で購入可能です。登記簿謄本の取得と違って待たされることはほとんどないので、当日の購入でいいでしょう。

計算などもすでに完璧にできていて、当日法務局の窓口に書類を提出してすぐ帰りたいという人は、郵便局で購入する方法もあります。コンビニでも買えますが、200円のものがほとんどなので、たとえば2000円の登録免許税だったら10枚の購入が必要です。

10枚の収入印紙を貼り付けるのはあまりスマートではないので、できれば郵便局か法務局のどちらかで買うのがいいでしょう。その他、下のような場所でも取り扱っています。

  • 金券ショップ
  • 切手を扱うタバコ屋さん・雑貨屋さんなど
  • ネットオークション

特に金券ショップは本来の金額より1~2%程度安く買えますが、売っている場所が多くありません。その他の方法も場所や金額が限定されているため、やはり郵便局か法務局がベストといえます。なお、銀行や信用金庫などの金融機関では収入印紙を買えません。

実印

これは特に説明不要で、自分の実印です。印鑑証明書と同じものを持参します。その他、運転免許証・パスポートなどの身分証明書も一緒に持参しましょう。

法務局へ行く

すべての書類と物が用意できたら、法務局に行きます。法務局は「その不動産を管轄している法務局」です。

自分のエリアの管轄法務局は、法務局の公式ホームページからチェックできます。

事前予約は必要?

事前予約は不要です。これは抵当権抹消以外の登記手続きでも共通します。書類をチェックしてもらわず提出するだけだったらすぐに終わるので、予約は不要なのです。

一応、当日「添付書類がすべて揃っているか」という最低限のチェックはあります。そして、その場合ですぐ修正できることであれば、修正して出すように言われるのが普通です。

その場ですぐ修正できないものについては、再度書類を揃えて出直しとなります。このリスクが怖い場合は、まず一度「無料相談」をしましょう。こちらは事前予約が必要です。

法務局の無料相談

これは持ち時間が大体20分程度です。法務局によってルールが違いますが、長くて30分程度と思ってください。

予約はガラガラの時期もあれば、非常に混んでいて「2週間程度先でないと取れない」などのケースもあります。これは法務局のその時々の事情にもより、ケースバイケースです。

何にしても、予約だけ早めにしておく方がスムーズです。「書類をまだ揃えている段階」という場合でも、ある程度の目処が立っていたら早めに相談日だけでも押さえておくといいでしょう。

もちろん、間に合わないことがわかった時点で早めにキャンセルの連絡を入れ、少しでも迷惑がかからないようにするべきです。そもそもキャンセル自体を極力するべきではないので、目処は「8割方確か」となった段階で予約を入れるようにしましょう。

必要書類

書類

共有名義(共有持分)の抵当権抹消で必要な書類を一覧にすると、以下の通りです。

  1. 抹消登記申請書
  2. 解除証書(弁済証書)
  3. 登記識別情報(登記済証)
  4. 委任状
  5. 不動産全部事項証明書(登記簿謄本)

これらを「誰が用意するか」でまとめると、下記のようになります。

抹消登記申請書 自分
解除証書(弁済証書) 金融機関
登記識別情報(登記済証) 金融機関
委任状 金融機関
不動産全部事項証明書(登記簿謄本) 自分

金融機関が用意するというのは「住宅ローンなどの完済後に送られてくる」ということです。送られてこないケースはまずありませんが、もしあったら事務ミスの可能性があります。早めに金融機関に連絡するようにしましょう。

書類に関してあなたがやること

書類の準備に関して、あなたがやることは以下の通りです。

抹消登記申請書 法務局のホームページからWord・PDFなどをダウンロードし、自分で記入&印刷
解除証書(弁済証書) 空欄になっている部分に書き込む(金融機関によって空欄の数や内容は変わる)
委任状 自分の氏名・住所を書き込む(私が委任されました、という内容)
不動産全部事項証明書(登記簿謄本) オンライン・郵送・法務局窓口のいずれかで取り寄せ(1通600円)

いずれもそれほど難しい内容ではありません。抹消登記申請書については、法務局のHPで記載例も公開されているので、それを参考にしながら書きましょう。プリンタがない場合は、データをクラウドに送る、USBメモリで持参するなどの方法で、コンビニのコピー機で印刷できます。

抹消登記申請書の記入例

抹消登記申請書の記入例は、以下の通りです。


        登記申請書

登記の目的   抵当権抹消

原因      平成30年9月1日 解除 

抹消すべき登記 平成10年8月1日受付第777号

権利者     東京都千代田区○○1丁目1
   (申請人)山田  一郎
        大阪府大阪市○○区○○3丁目1-1
        山田  二郎
        愛知県名古屋市中村区○○1丁目1-1
        山田  三郎

義務者     福岡県福岡市博多区○○1−1
        田中銀行株式会社
        代表取締役  田中 太郎

添付書類    登記原因証明情報
        登記識別情報または登記済証
        代理権限証明情報
        資格証明情報(※)

平成30年9月5日申請
        東京法務局 品川出張所 御中

申請人兼義務者代理人
        東京都千代田区○○1丁目
        山田 一郎   (印)

 (連絡先電話番号 0792―123―4567)

登録免許税   金 2,000円

不動産の表示

   所在   東京都品川区○○
   地番   1-1
   地目   宅地
   地積   123.45㎡

   所在   東京都品川区○○
   家屋番号 987654321
   種類   居宅
   構造   鉄筋コンクリート造2階建て
   床面積  100.45㎡


不動産の表示については、地目・地積を省略して下のように書くこともできます。

土地の場合 A市B町一丁目1番1の土地
建物の場合 A市B町一丁目1番地1  家屋番号 1番1の建物

これは『登記研究』503号195頁の質疑応答に書かれているものです。このように省略できる条件は、銀行からもらった書類(解除証書など)に、下の内容が記載されていることとなります。

  • 抵当権の表示
  • 原因
  • 抵当権者の表示

これらは通常記載されているものなので、ほとんどのケースでは地目や地積は省略して、上の例のように簡単に書いていいということです。

※参考…【おちいし司法書士事務所(福岡県久留米市)】抵当権解除証書の不動産の表示

必要な費用

お金

共有名義(共有持分)の抵当権抹消で必要な費用は以下の通りです。

登録免許税 不動産1個につき1000円(一般的な物件なら2000円~3000円)
登記簿謄本の取得費用 600円(1通につき)
司法書士報酬 依頼する場合。事務所によって料金が変わるが、数千円~2万円程度

基本的に、抹消登記で必要な費用はほとんどないと言っていいでしょう。司法書士に依頼せずに自分で手続きをした場合、大体3000円~4000円程度でできるということです。

司法書士に依頼する場合の費用相場

司法書士と握手するイメージ

共有名義(共有持分)の抵当権抹消を司法書士に依頼する場合、費用の相場は数千円から2万円程度となります。全体を平均すると1万円と考えていいでしょう。

「そのくらいなら頼んだ方がいい」と思う人も多いでしょう。実際、住宅ローンを完済できたような経済力のある方なら、1万円くらいの手数料はそれほどの負担ではないはずです。

ただ「法律や不動産の勉強のために自分でやってみたい」という人もいるでしょう。そうした人が自分で取り組むには、初歩的な手続きなので向いているともいえます。

司法書士に依頼するときにやること

司法書士に依頼する場合、あなたがやることは以下の通りです。

  1. 銀行からもらった書類一式を渡す
  2. 司法書士が用意した委任状にサイン・捺印をする

直接事務所に行く場合、2つの仕事をいっぺんに終わらせられます。そのため、直接行ける程度の近所の司法書士事務所で依頼するのがいいでしょう。

司法書士に依頼するときの注意点

司法書士によっては「共有者全員の委任状がなければ受けない」ということもあります。理由は「トラブルを避けたい」ということです。

ここまで書いた通り、共有不動産から抵当権が抹消されることは、共有者全員のメリットになります。そのため、誰か1人の所有者が独断で抵当権を抹消しても、特にトラブルになることはありません。法務局もそう判断しているため、所有者1人での手続きが認められているのです。

そのため、司法書士事務所でも多くが「1人でも委任状をもらえれば(あなたの委任状があれば)それでOK」としています。しかし、中には「万に一つのトラブルも起こしたくない」という司法書士もいるものです。

そのような司法書士の場合は、「全員の委任状が必要」とすることもあります。実際、「そもそも何で1人で進めようとするのか?」という部分にトラブルの火種が潜んでいる可能性もあるでしょう。そのため、このようなルールを設ける司法書士の判断も正しいものです。

法律の専門家としてはどちらも正しい態度なのですが、「1人で抹消登記をしたい」という場合は、それを認めてくれる司法書士に依頼するようにしましょう。

共有名義(共有持分)の抵当権抹消を単独でできる理由

不動先生
そもそも、共有不動産なのに何で1人で手続きできるのかわかりますか?
売野くん
袖の下を渡すからですよね?
不動先生
違います。下のような理由からです。
  1. 抵当権が抹消されることは、不動産の所有者全員にとって利益になることである
  2. そのため、誰か1人が単独で手続きをしても問題は起きない
  3. 逆に、誰か1人がごねているせいで手続きができないと、大きな問題になる

このような理由から、共有名義(共有持分)の不動産の抵当権抹消は、共有者全員の一致がなくてもできるようになっています。ただし、書類の「申請人」の欄には、共有者全員の名前を書きます。

まとめ

建物

以上、共有名義(共有持分)の抵当権抹消の手続きについてまとめてきました。最後にポイントをまとめると、下記のようになります。

  1. 手続きは1人でもできる
  2. 他の共有者は書類に名前だけ書けばいい(あなたがワープロで打てばいい)
  3. 共有者のサインや印鑑、委任状などはすべて不要
  4. 司法書士に任せる場合も、あなたの委任状(司法書士に対する)だけがあればいい
  5. 自分で用意する書類は「抹消登記申請書・登記簿謄本」の2つ
  6. 完済後に銀行から送られて来る書類は「解除証書・登記識別情報・委任状」の3つ(主に)
  7. 登録免許税は不動産1個につき1000円。一般的な抵当権抹消では2000円が多い(土地・建物各1000円)

共有名義(共有持分)の不動産であっても、抵当権抹消の手続きはそれほど難しくないといえるでしょう。司法書士に依頼しても非常に安い費用しかかからないので、司法書士に依頼してもいいかと思います。また、簡単な手続きなのであえて自分でやってみるというのもいいでしょう。

どちらにしても、銀行からもらった書類の有効期限が切れるなどの事態が起こる前に、早めに手続きを済ませるようにしてください。