共有名義の不動産(共有持分)を売ろうとする時、下のような点で悩む人は多いでしょう。
「共有名義の土地(共有持分)・家でも買い取ってくれる業者がいるのか」
「どうやって業者を選べばいいのか」
結論を書くと、共有名義の土地・家(共有持分)でも買い取ってもらうことは可能です。そして、その時の買取業者選ぶには6つのポイントがあります。
この記事はその6つのポイントも含めて、おすすめの買取業者を10社紹介するものです。選び方を知りたい人にも、手っ取り早くいい買取業者を探したい人にも、役立てていただけるでしょう。
- 弁護士との強力な連携で、高額査定を期待できる
- 弁護士・税理士と連携しているため、法律トラブルや税金面の問題がある場合はサポートが可能
- 【全国対応】(強化買取エリア：群馬・千葉・神奈川・埼玉・東京・茨城)
- 小型物件でも買い取り可能
- 共有持分の買取業者の選び方（6つ）
- おすすめの業者
- 買取価格の相場
- 他の共有者の持分を買い取る方法（5つ）
Contents
共有持分の買取業者の選び方・6つのポイント
共有持分の買取業者を選ぶときは、下のような6つのポイントを意識するといいでしょう。
以下、それぞれのポイントについて詳しく解説していきます。
「共有持分対応」と明記・強調しているかを見る
共有名義の不動産は扱いが難しいものです。そのため、買値が安くなるどころか、そもそも買取り自体対応していないという業者も多くあります。
そのため、公式サイトで「共有持分対応」と明記している不動産業者を選ぶ必要があります。ただ明記されているだけでなく、強調されていればいるほど有利といえるでしょう。
買取実績を見る
共有持分も含めて、物件の買取実績や販売実績が豊富であるほどいい買取業者といえます。例外も中にはあるでしょうが、基本的に顧客満足を求めない業者は長く続かないものです。
買取実績が豊富にあるということは、一つの信用の証となるでしょう。
事業年数の長さを見る
企業の信頼性を測る上で、事業年数の長さは特に重要なポイントです。特に不動産はITなどと違い、スピード以上に信頼性が求められる事業分野といえます。
ITならわずか数カ月で大きな結果が出ることもあります。しかし、不動産投資は数十年かけて利益を出すような分野です。
投資だけでなく、マイホームを建てて住む場合もやはり数十年は住むでしょう。住宅ローンの基本も35年というくらいです。
このような長期スパンで動く業界なので、事業年数が長いことは大きな信用のバロメーターとなります。もちろん、新しい企業で良い買取業者もあるでしょう。
このあたりは総合的に判断するべきですが、一つの比較要素として、事業年数の長さを見るべきといえます。
WEB上の評判を調べる
インターネットでその不動産会社の評判・口コミを検索するとこで「危険な会社でないかどうか」はわかります。明らかに詐欺的な営業をしている会社であれば、そのような評判が見つかるでしょう。
逆に、そのように極度に悪い評判以外では、Web上のクチコミなどは過度に信用しない方がいいといえます。言うまでもなく、いわゆる「ステマ・自作自演」などをしている可能性があるためです。
「ステマ」という言葉が有名になったのは、約10年前のマクドナルドの事件からでした。マクドナルドのような世界的大企業でもそのようなことをするのですから、企業がこうしたマーケティングをするのはある意味当然といえます。
要は消費者の側が賢くなることが重要であり、そのように距離を置きながら、買取業者の評判も調べるといいでしょう。
実際に簡易査定・無料相談を受けてみる
最も確実な方法は、実際に机上査定（書類のみの査定）や、無料カウンセリングを受けてみることです。さらにいうと、実際に物件を見る実地査定まで行けば、確実に買取価格がわかります。
金額の高さで比較するのであれば、できるだけ多くの業者から実地査定を受けて、その査定額で比較するのがベストなのです。問題はどれだけ手間や時間をかけられるかですが、長期戦になってもいいなら、できるだけ多くの買取業者の査定を受けるといいでしょう。
不動産一括査定サイトを利用する
これは不動産を売るときの定番の方法ですが、最初に一括査定サイトを利用するのもいいでしょう。一括査定のシステムでは共有持分のような複雑な物件では、正確な見積りが出ないものです。
しかし、おおよその買取相場の目安は掴むことができます。少なくとも何も情報がないよりはいいでしょう。
そのようにある程度の目安を掴んだ上で、一括査定を受けた業者でもそれ以外の業者でも、その先の机上査定・訪問査定に進むのがいいかと思います。
【エリア別】共有持分の買取業者のおすすめ・13選
共有持分の買取りでおすすめの不動産業者を、エリア別で一覧にすると以下の通りです。
- 【全国対応】クランピーエステート
- 【全国対応】株式会社 蒼悠（コンサルティング）
- 【西日本】共有持分.JP（株式会社 山福）
- 【全国対応】訳あり買取PRO
- リノア株式会社【東京都】
- レジスタ合同会社【東京のみ】
- 株式会社チェスター【東京のみ】
- 蔵正地所株式会社【東京のみ】
- 株式会社大地（関西）
- 株式会社ジャパンケルモ（関西）
- 新生都市開発株式会社（関西）
- 株式会社アースコンサルティングオフィス（関西）
- 株式会社アール・ブリッジコーポレーション（関西）
それぞれの買取業者について、特徴・メリットなどをまとめていきます。
【全国対応】クランピーエステート
クランピーエステートがおすすめな理由
- 弁護士との強力な連携で、高額査定を期待できる
- 関東エリア【群馬・千葉・神奈川・埼玉・東京・茨城】全域に対応
- 小型物件でも買い取り可能
クランピーエステートは、全国の800を超える士業事務所と提携しているため、どの都道府県の弁護士とも強力なパイプを持っています。そのため、普通の不動産会社では有効に活用できない共有持分の物件でも、有利に活用できるのが強みです。共有持分を買い取ったあと高く売れることが多いため、他社より高い査定価格を提示してもらえる可能性が高くなります。
対応エリアは関東全域です。首都圏はもちろん、群馬県・栃木県・茨城県の物件にも対応しています。このため「自分の都道府県でいい業者が見つからない」という人でも安心です。
また、クランピーエステートは「小型の物件」にも対応しています。共有持分の物件は価値が分割される分、どうしても小さな取引になりがちです。そうした小型の物件は利幅が小さいため、共有持分に強い業者でも敬遠することが多くあります。しかし、クランピーエステートならそのような物件でも買い取り可能です。
その他「すでに他の共有者とトラブルになっている」「相続登記が終わっていない」「ボロボロのアパート」など、あらゆる不利な条件でも買い取りをしてくれます。査定はいつでも無料で受けられるため、まずは気軽に査定を申し込んでみるといいでしょう。
【全国対応】株式会社 蒼悠（港コンサルティング）
| 商号 | 株式会社 蒼悠 |
|---|---|
| 屋号 | 港コンサルティング |
| 設立 | 平成26年6月20日 |
| 資本金 | 1億円 |
| 対応エリア | 全国 |
| 所在地（住所） | 〒552-0003 大阪府大阪市港区磯路2丁目3-15 磯路ビル 2F |
| 電話番号 | 06-6577-3000 |
株式会社 蒼悠（港コンサルティング）がおすすめな理由
- 年間相談件数約217件・満足度96％の豊富な実績
- リフォーム・再販まで自社で行うため、高額買取が可能
- 読売テレビ・朝日放送などのメディアでも紹介
株式会社 蒼悠は、年間相談件数が約217件と、豊富な実績が強み。不動産の共有持分という、高額かつ複雑な案件をほぼ毎営業日に1件取り扱っていることになります。
もちろん、件数が多いだけでなくコンサルティングのレベルが高いことも強み。同社のお客様満足度は96％と、高い水準を維持しています。
買い取り・リフォーム・再販と、すべての段階を自社でこなすことも蒼悠の特徴。中間マージンなしで高い利益を上げられるため、顧客の共有持分も高く買い取ることができるわけです。
その他、読売テレビや朝日放送などのメディアで多数紹介されていることも、同社の信用の証といえます。対応エリアは全国のため、どの地域の共有持分でも買い取り可能です。「信頼できる業者に、できるだけ高値で買い取ってもらいたい」という方は、蒼悠の無料相談・無料査定を受けてみるといいでしょう。
【西日本】共有持分.JP（株式会社 山福）
| 名称 | 共有持分.JP |
|---|---|
| 運営元会社 | 港コンサルティング 株式会社 山福 |
| 所在地（住所） | 〒552-0003 大阪府大阪市港区磯路2-3-15 磯路ビル 1F |
| フリーダイヤル | 0120-952-177 |
| 電話番号 | 06-7670-7873 |
| 許可登録 | 大阪府知事免許（2）第56107号 |
「共有持分.JP」がおすすめな理由
- 共有持分専門のため、高額買取が可能
- 24時間以内に買取価格を提示できる
- 近畿・中国・四国など、西日本の物件に強い
共有持分.JP（株式会社 山福）は、名前通り共有持分を専門として扱う不動産会社です。同社の会社概要でも、営業品目が「共有持分売買事業」と記載されており、完全に共有持分に特化していることがわかります。
特化している分、共有持分の買い取りで相場以上の高値を期待できるのが魅力。また、査定の申し込みから24時間以内に買取価格を提示できるというスピードの速さも魅力です。
共有持分.JPは全国対応ではありませんが、その分、西日本の物件に強いのが特徴。近畿・中国地方の全府県に加え、四国では香川県・徳島県、東海では愛知県などの物件に対応しています。
査定・相談は完全無料。上記の対応エリアで共有持分を売却したい方は、ぜひ同社の公式サイトをチェックしてみてください。
【全国対応】訳あり買取PRO
| 会社名 | 株式会社AlbaLink |
|---|---|
| 資本金 | 900万円 |
| 設立年月 | 平成23年1月 |
| 代表者 | 代表取締役 河田憲二・内木場隼 |
| TEL | 0120-849-199 |
| 免許番号 | 東京都知事(2)第92710号 |
訳あり買取PROがおすすめな理由
- 全国どこでも高額スピード買取を実現
- ノウハウがある為、共有持分など権利関係が複雑な物件を高額買取
- 直接買取なので最短で即日現金化も可能
訳あり買取PRO（株式会社AlbaLink）は、共有持分や再建築不可物件など、複雑な訳あり物件を専門的に扱う不動産業者です。
設立も平成23年1月とそれなりに歴史がある会社で、口コミや評判を調べてみても悪い評判は見つかりません。買取率が100%であり、再建築不可物件など、持ち続けるのもリスクがあり、早めに手放したい物件を所有している人には非常におすすめの不動産買取業者です。
とにかく査定スピードが速い為、まずは物件の価値を知りたいのであれば、電話もしくはメール問い合わせをしてみてはいかがでしょうか。
【関西】株式会社ジャパンケルモ
| 設立時期 | 平成11年8月 |
|---|---|
| 対応エリア | 大阪府・関西エリア中心 |
| 所在地（住所） | 大阪市東淀川区東淡路2丁目17番4号 |
| 電話番号 | 06-6326-4600 |
株式会社ジャパンケルモは、大阪に拠点を多く不動産会社です。このため、大阪や近畿地方の共有物件の買取りでおすすめです。
株式会社ジャパンケルモは、下のような共有持分の売却にも対応してくれることが、リンク先の公式ページに明記されています。
- 共有名義人同士の関係が悪く、話し合いが進展しない
- 共有持分を買い取ってもらう交渉を進めていたが、トラブルになった
- 他の共有者が、そもそも共有持分を買い取る意思（購入意思）がない
このように具体的なケースまで明示されているので、特に当てはまるケースがある人は相談しやすいでしょう。
株式会社大地
| 設立時期 | 平成5年2月2日 |
|---|---|
| 対応エリア | 京都府エリア |
| 所在地（住所） | 京都市中京区壬生森町68番地5グランディール 大地ビル1F |
| 電話番号 | 075-812-8177 |
株式会社大地は、特に京都の共有持分の売却でおすすめの不動産業者です。無料査定も受け付けているため、気軽に相談できます。
リンク先のページには、共有持分でも買取りすることはもちろん、「片方が売ることに反対していても買い取れる」ということが書かれています。このように共有者に反対されている人や、京都・関西で共有持分の物件を売りたい方は、同社に依頼してみるのもいいでしょう。
新生都市開発株式会社
| 設立時期 | 不明 |
|---|---|
| 対応エリア | 大阪府・関西エリア中心 |
| 所在地（住所） | 大阪府大阪市北区西天満3-6-35 F＋BASE brunoビル6F |
| 電話番号 | 06-6366-4071 |
新生都市開発株式会社は大阪の不動産会社です。共有持分では下のようなあらゆるケースで買取りに対応しています。
- 共有状態を解消したい
- 共有者が行方不明である
- 自分の共有持分の部分を身内が利用している
- 共有不動産を賃貸に出しているが、賃料の分配が不公平である
- 共有不動産を売却して現金にしたい
- 不動産を売りたいが、他の共有者から反対されている
このようにあらゆる複雑な事例で買取りが可能となっており、実際の相談事例なども紹介されています。たとえば「不動産相続で兄弟間のトラブルがある」「夫（あるいは妻）と離婚するので、共有不動産を売却したい」などのものです。
あらゆる共有持分のトラブルに対応できる買取業者なので、難しい案件を抱えている方にもおすすめです。
株式会社アースコンサルティングオフィス
| 設立時期 | 平成21年7月7日 |
|---|---|
| 対応エリア | 大阪エリア・東京エリア中心 |
| 所在地（住所） | 大阪市北区西天満二丁目6-8堂島ビルヂング3F |
| 電話番号 | 06-6809-1097 |
株式会社アースコンサルティングオフィスは、「不動産あんしん相談室」という情報サイトを運営している不動産会社です。わかりやすい情報サイトを運営しているため、査定時の説明なども顧客目線で丁寧にしてくれると期待できます。
拠点が大阪なので、特に近畿・関西エリアでの共有持分の買取業者としておすすめです。
株式会社アール・ブリッジコーポレーション
| 設立時期 | 不明 |
|---|---|
| 対応エリア | 兵庫県・神戸市エリア中心 |
| 所在地（住所） | 神戸市北区上津台2丁目9番5号2F |
| 電話番号 | 078-986-1066 |
株式会社アール・ブリッジコーポレーションは、神戸市が拠点の不動産会社です。同社は共有持分不動産の買い取り以外でも、下のような事業を手がけています。
- 不動産販売コンサルティング
- 資産運用コンサルティング
- 不動産売買・仲介事業
- 任意売却・競売
このように不動産全般の事業を幅広く手がけているため、買い取った共有持分の住宅や更地なども、活用の選択肢が広いと考えられます。この点で、特に神戸市や兵庫県近辺でおすすめの買取業者といえるでしょう。
株式会社パトリ
| 設立時期 | 平成26年4月8日 |
|---|---|
| 対応エリア | 東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県など |
| 所在地（住所） | 東京都港区南青山６丁目６番２１号グロービル青山６階 |
| 電話番号 | 03-6419-7881 |
株式会社パトリは、あらゆる訳あり物件の買い取りに対応している不動産会社です。共有持分の不動産以外では、下のような物件にも対応しています。
- 再建築不可物件
- 借地権
- 底地権（貸地）
- リースバック
- 空家
共有持分の物件の中でも、これらがさらに絡むケースもあるでしょう。そのような場面でも株式会社パトリは特におすすめといえます。
拠点は東京なので、特に都市部・都心部の物件を売りたい場合にチェックするといいでしょう。
（なお、再建築不可物件については下の記事を参考にしていただけたらと思います）
レジスタ合同会社
| 設立時期 | 2006年7月13日（平成18年7月13日） |
|---|---|
| 対応エリア | 東京都・首都圏エリア中心 |
| 所在地（住所） | 東京都中央区日本橋人形町 3-3-5 天翔日本橋人形町ビル 206 |
| 電話番号 | 03-3527-2637 |
レジスタ合同会社は、東京に拠点をおく弁護士連携の不動産会社です。共有持分の買い取りでは法律がらみのトラブルが多いため、弁護士と連携している買取業者は、特に相談するメリットが大きいといえるでしょう。
レジスタ合同会社が特に得意とする案件は下のようなものです。
- 相続不動産売却
- 不動産共有持分売却
- 空き家売却
たとえば「共有持分で遺産相続した物件」など、複合的な事例でも相談してみるといいでしょう。
株式会社チェスター
| 設立時期 | 平成26年10月23日 |
|---|---|
| 対応エリア | 東京都・首都圏中心 |
| 所在地（住所） | 東京都中央区日本橋本町4-8-17 KN日本橋ビル302 |
| 電話番号 | 03-6869-5043 |
株式会社チェスターは東京を拠点とする不動産会社です。リンク先でも共有持分の買い取りについて詳しく解説していますが、特徴的なのは分筆について説明していることです。
分筆は土地を複数に分割するものです。たとえばあなたの持分割合が6割、もう1人の共有者の持分割合が4割だったとしたら、土地面積を6：4になるように分割し、それを登記します。文筆の「筆」とは登記の意味です。
こうしてまったく別の土地にしてしまえば、その土地は共有持分ではなく単独所有の土地となり、自由に賃貸や売却ができます。このような分筆を選択肢に入れている方にも、株式会社チェスターはおすすめといえるでしょう。
（なお、共有持分の賃貸については下の記事で詳しくまとめているので、興味がある方は参考になさってみてください）
蔵正地所株式会社
| 設立時期 | 平成2年2月21日 |
|---|---|
| 対応エリア | 都内中心、千葉、神奈川 |
| 所在地（住所） | 東京都中央区日本橋小網町18-20 |
| 電話番号 | 03-5695-2341 |
蔵正地所株式会社は、不動産の売買・管理・仲介などを総合的に手がける不動産業者です。共有持分では、下のようにあらゆる種類の物件に対応できることが公式ページで明記されています。
- 土地
- 一戸建て（一軒家）
- 区分所有マンション
- 一棟アパート・マンション・ビル
注意点としては「底地のみ・建物のみ」など、片方だけのときは買い取り不可ということです。また対応エリアは都内中心部・神奈川県・千葉県となっています。
このような首都圏で、上記のような共有持分の物件を持っている方は一度チェックしてみるといいかもしれません。
共有持分の買取価格の相場は？
相場について、特に重要なポイントをまとめると下の通りです。
以下、それぞれのポイントについて説明します。
「市場価格の7～8割前後」が目安
一般的には、共有持分の買取価格は「市場価格の7～8割前後になることが多い」とされます。共有持分の厄介さを実感している所有者の方からすると「意外に高い」と感じられるかもしれません。
確かに、一般人だとこのような価格では共有持分の物件を買わないでしょう。しかし、買い取るのはプロの業者です。
プロなら「他の共有者を説得して共有持分を売ってもらい、ひとかたまりの不動産として価値を高める」ことができます。その利益を考えれば、7～8割で買い取ることも「それほど無理ではない」わけです。
（7～8割という数字は、フィガロジャパン株式会社の『不動産投資の森』などに書かれています）
あくまで「共有持分に強い業者」でなければいけない
このような芸当ができるのは、その業者が「共有持分に強い」場合です。ただの不動産会社だったら、買い取った後で価値を高めることができないでしょう。
そのような業者は、買い取りの段階で買い叩くしかないのです。そのような業者に当たってしまうと、あなたの共有持分のことを不当に不利に言われ、自信をなくすかもしれません。
何にでも言えることですが、「普通人にとっては価値のないものが、職人の手にかかると大きな価値を持つ」ということはよくあります。共有持分の買い取りでもそれは同じだと考えてください。
物件情報サイトで共有持分も売られている
SUUMOなどの物件情報サイトでは、共有持分の物件も売られています。そこには当然価格が書かれていますが、これも一つの「相場」といえるでしょう。
もちろん、実際の物件は建物の劣化度合いや共有持分の人間関係など、それぞれ個別の要素が強いものです。そのため、たまたま激安の物件を見つけて、それを「相場」と判断すると間違ってしまいます。
しかし「現実に売られている」「自分の物件と同じ地域で探せる」などの条件を考えると、相場をよりリアルに把握できる方法です。
他の共有者との関係など、諸条件で値段が変わる
上のように書いてきたものの、最終的に共有持分の買取価格は「ケースバイケース」となります。
- 他の共有者との人間関係がいいほど高くなる（その後の利用・交渉がしやすいので）
- あなたの持分が多いほど高くなる（その後の交渉や転売が簡単なので）
上記の2つが主な要因で、他にもさまざまな要因から「総合的に」判断されます。
業者を競争させるには、できるだけ多くの査定を受けることが必要です。その方法の1つとして一括査定がありますが、一括査定については下の記事をご覧ください。
また、より正確な価格を把握するには、不動産鑑定士による鑑定評価を受ける方法があります。これを次の段落で説明します。
買取業者利用のメリット・デメリット
買取業者を利用して共有持分の不動産を売ることについて、どんなメリットとデメリットがあるのか知りたい人も多いでしょう。ここでは、共有持分の売却での買取業者利用のメリットとデメリットを解説していきます。
メリット…共有状態の解消・現金が入る・スピーディーなど
買取業者を利用して共有持分を売るメリットは、下記の通りです。
以下、それぞれのメリットについて解説していきます。
面倒な共有状態を解消できる
不動産の共有状態は、いうまでもなく面倒なものです。賃貸に出すこともリフォームをすることも、他の共有者の同意が必要になります。一応「共有持分」という不動産を所有しているわけですが、実際には何一つ自由にできないのです。
その割に、たとえば家から起きた火災で隣家に被害が出たときなどは、共有者の1人として責任を負う必要があります。また、空き家の場合は、庭に不法投棄された粗大ごみなども、自分の責任で処理しなくてはなりません（行政は原則処理してくれません）。
このように「義務やリスクだけがあって、権利やメリットが乏しい」という共有状態を解消できるのは、特に大きなメリットといえるでしょう。
売却益で現金を得られる
共有持分は不自由なものですが、不動産の所有権という資産には変わりありません。そのため、売ればそれなりの金額になります。
一般の方にとっては、共有持分は「使い道がほとんどない権利」です。しかし、不動産会社などのプロであれば、共有持分を握ることによって展開できるビジネスの幅が広がります。もちろん地上げなどではなく、法的・倫理的に正しいやり方です。
このような理由から、共有持分は買取業者に対してはある程度の価格で売ることができます。使えない共有持分を持ち続けて固定資産税や維持費を払い続けるよりは、売却して現金を得る方がいいケースは多いでしょう。
仲介や自力での売却より、断然スピーディー
これは「売ること」のメリットではなく「業者に依頼すること」のメリットです。まず、業者に依頼する場合は「仲介」と「買取」の2通りの方法で売れます。
仲介の方が高く売れる確率は上がりますが、代わりに「売れるまでに時間がかかる」「まったく売れない」などのリスクがあります。売れる前での期間は普通の物件で3カ月～半年程度のため、売れにくい共有持分ではもっとかかると考えてください。
その点、業者による買取であれば最短数日で現金化できます。この現金も一部のお金ではなく全額です。数日ですべての契約と支払いが完了し「もうやることはない」という状態になるのです。
このように、業者に依頼する場合でも仲介より買取の方がスピーディーになります。まして、自力で売却することと比べたら、業者による買取が断然早いことはいうまでもないでしょう。
こうした理由から、特に早く共有持分を売りたいという人には、買取業者に依頼するメリットが大きいといえます。
他の共有者の同意が不要なので、売るのも簡単
自分の持分を売ることについては、他の共有者の同意は不要です。連絡もせず「勝手に売っていい」のです。
リフォームや賃貸では「全体に影響が出る」ため、他の共有者の同意が必要になります。しかし、自分の持分だけ売る分には、他の共有者への影響はないため同意は不要です。
このため、買取業者に共有持分を売るときについても、特に手間や時間がかかることはありません。これはメリットというよりは「手間や時間がかかるというデメリットがない」ということで、「消極的なメリット」ともいえます。
何にせよ、他の3つのメリットに加えて「手間や時間というデメリットもない」わけですから、これもやはり「買取業者への依頼が有利な理由」となります。
デメリット…所有権で売る時や仲介と比べて、価格が下がる
デメリットは一言でいうと「価格が下がる」ということ。具体的には下記の2点です。
以下、それぞれ解説していきます。
他の共有者と共同で売るときより価値が下がる
不動産は「100％の所有権」として売られるとき、もっとも価値が出ます。これは「借地権・底地」に分かれているときでも同じです。「片方だけ」で売ると、その片方も本来の価値より低く見られてしまいます。
たとえば共有持分で、あなたが「1億円の不動産の30％」を持っていたとしましょう。この場合、本来あなたは「3000万円の不動産」を持っているはずです。
しかし、共有持分として売るとそのままの価値で見てもらえないため「2000万円」などの価値に下落してしまうのです。これは他の共有者も同じ条件となります。
本来は「足並みを揃えて共同売却」が一番だが…
共有持分は本来、共有者全員が足並みを揃えて「一緒に売る」のが一番いいのです。それはおそらく、これを読んでくださっている方もご存知でしょう。
ただ、おそらく「それができない状態」なのだと考えられます。まだできるなら「先にその交渉をすべき」ですが、それができないとわかったら、次善の策として「共有持分のまま売る」ことを考えるべきです。
仲介よりも買取の方が、価格が下がる
これは先に書いた「スピーディーに売れる」というメリットと表裏一体のものです。
- 買取…スピーディーに売れる。しかし安くなる
- 仲介…売れるのが遅い、売れない恐れもある。しかし高く売れる
このように、業者に依頼する場合でも、買取と仲介でそれぞれのメリットとデメリットがあるわけです。
仲介は「ハイリスク・ハイリターン」である
上の比較を見て「仲介の方が高く売れるからいい」と思う人もいるかもしれません。しかし、下の点に注意する必要があります。
- どのくらい高くなるかわからない（ほとんど変わらない可能性も）
- 時間がかかるだけでなく、まったく売れずに終わるかもしれない
不動産が「必ず売れるわけではない」ことは、物件の情報サイトをしばらく観察していればわかります。「まだ売れていないのか」と思う物件を見つけることは少なくないでしょう。
不動産は、時間が経つほど価値が落ちてしまいます。そのため、本来高く売れるはずだった仲介方式でも、「売れ残っているうちに価値が落ちてしまう」ということもあるのです。
このような理由から、仲介は「ハイリスク・ハイリターン」といえます。その逆の「ローリスク・ローリターン」を求めるなら、業者に依頼する場合も買取を選ぶべきでしょう。
他の共有者の持分を買い取るには、どうすべき？
他の共有者の持分を、あなた自身が買い取りたいケースもあるでしょう。この時のやり方について、ポイントをまとめると下のようになります。
それぞれ詳しく説明していきます。
「直接話し合う」のがベスト
共有持分の不動産では、他の共有者は家族や親族など「身内」のことが多いはずです。そのため、よほど人間関係がこじれていなければ、買取りについても直接話し合うのがベストといえます。
人によっては「むしろ業者を通すケースがあるのか？」と思うかもしれませんが、ある程度存在します。
仲介業者を通して話し合うケース
不動産業者を間に立てて話し合うケースは、主に下のようなものです。
- 人間関係が完全にこじれている（話も聞いてもらえない）
- 売買契約書の作成などの事務手続きを任せたい
簡単にいうと、前者は仲が悪いケース、後者は仲がいいケースです。子供の頃は仲が良かった兄弟でも、それぞれ結婚して配偶者側の親族の事情などが絡むと、人間関係が変わってしまうこともしばしばあります。
このため、仲介業者を通して他の共有者の持分を買い取ることは、決して珍しくありません。事務手続きがスムーズになる点でもメリットがありますが「仲介手数料が数％ほどかかる」というデメリットは理解しておきましょう。
売買契約書などの書類は個人でも作成できる
他の共有者の持分の買い取りを業者に依頼する場合、多い理由は「書類の作成を任せたい」というものです。しかし、売買契約書も含めて、共有持分の買い取りに関する書類はすべて自分で作ることもできます。
ネット上の雛形をダウンロードして使う
売買契約書でもその他の書類でも、不動産の売買に関する書類は、インターネット上に多くのひな形があります。これをダウンロードしてWordなどで編集すれば、そのまま契約書類として利用可能です。
確実にトラブルを避けるには、業者に依頼すべき
上のように書いたものの、素人が個人で書いた売買契約書の場合「どこかに不備がある」というケースもあります。そして、こうした不備が後々大きなトラブルにつながることも少なくないものです。
こうしたトラブルを確実に避けるためには、やはり仲介業者に依頼する方がいいでしょう。特に共有持分を取り扱った経験が豊富な業者ほど、スムーズに手続きが進みます。
買取り完了後の登記は、司法書士に依頼する
無事に買い取りが完了した後も、まだ「登記手続き」があります。契約書を交わして代金まで支払ったとしても、登記簿の情報が書き換えられていなければ、まだ共有持分は相手のものなのです。
このため、登記簿についても確実に書き換える必要があります。この手続きを「所有権移転登記」といいます。
この移転登記も契約書の作成と同様、法律的には自分でもできるものです。しかし、これは契約書以上に、プロである司法書士に任せる方がいいでしょう（業者に仲介を依頼する場合も、業者と連携する司法書士が担当することがほとんどです）。
お金を払っても、所有権が移転しなければ、相手の共有持分はあなたのものにはなりません。この非常に重要な手続きを確実に成功させるためには、やはり司法書士に依頼するのがベストでしょう。
（不動産登記での司法書士の役割については、下の記事で詳しく解説しています）
不動産の共有持分の鑑定評価・3つの方法
不動産の共有持分も通常の物件と同じく、鑑定評価を受けられます。不動産鑑定士による評価は「業者の提示価格」とは違い、客観的な根拠があり信頼性が高いものです。
不動産鑑定士が共有持分の評価で使う方法は、主に下の3つとなります。
以下、それぞれの評価方法について説明していきます。
原価法
その物件の「再調達価格」から価値を測る方法です。再調達価格とは「今、もう一度建設・造成する場合にかかる費用」です。建物なら建設、土地なら造成となります。
再調達価格がそのまま今の価値になるわけではありません。そこから経過年数に応じて価値を割り引いていきます。
取引事例比較法
これは文字通り「周辺の取引事例と比較する方法」です。周辺で似たような条件の物件の取引事例を探し、その売買価格や賃料相場などを参考に、物件の価値を評価します。
収益還元法
「その物件からどれだけの収益を出せるか」によって価値を決める方法です。特に店舗などで使える建物・土地などは、この方法での鑑定が有力となります。通常の一軒家なども、賃貸に出した場合の収益から価値を測ることが可能です。
収益還元法には「DCF法」と「直接還元法」の2通りがあります。
共有物分割請求とは？共有持分のまま売るのとどっちがいい？
共有持分を売る選択肢の中には「共有物分割請求」というものもあります。ここでは、共有物分割請求とは何か、共有持分のまま売るのとどちらが良いのかを解説していきます。
概要…裁判所の仲裁で共有持分を処理するための請求
共有物分割とは「裁判所の仲裁で共有持分を処理する」ことです。その仲裁の請求を裁判所に対して起こすのが「共有物分割請求」です。
処理には4通りの方法がある
「共有持分の処理」には4通りの方法があります。
| 現物分割 | 「完全に別の不動産」として分ける |
|---|---|
| 代金分割 | 「物件全体を売却」し、代金を分け合う |
| 全面的価格賠償 | 共有者の誰かが、他の持分をすべて買い取る |
| 部分的価格賠償 | 現物分割の一種。立地による不利などを金銭で補う |
このどれが適切かを裁判所が判断し「強制的に実行させる」のが、共有物分割です。それぞれの説明は下の記事で詳しく行っています。
メリット…反対する共有者を強制的に動かせる
共有物分割請求のメリットは、どの方法に決まっても「共有者を強制的に動かせる」こと。
- 自分がとるべき処分方法がわかっている
- その方法を裁判所も支持することがわかっている
- しかし、共有者が反対している
このようなケースでは、共有物分割請求を実行するメリットがあります。特に多いのは「明らかに全体で売却すべき物件なのに、共有者が反対している」というケースです。
デメリット…裁判の手間・費用がかかる、想定外の判決が出ることもある
共有物分割請求を起こすデメリットは、主に下の3つです。
以下、それぞれのデメリットについて詳しく解説していきます。
手間・期間がかかる
デメリットの1つは、まず裁判を起こすための手間・期間がかかることです。期間は一般的に下のようになっています。
| 訴訟提起～判決 | 6カ月程度 |
|---|---|
| 訴訟提起～競売完了 | 8カ月～1年程度 |
判決自体は半年程度で出ることが多いのですが、共有物分割請求はそこで終わりではありません。たとえば「代金分割」の判決になったら、物件は売らなければいけないのです。
そのため「競売をして完了」となりますが、その競売が終わるまでの期間でいうと、8カ月～1年かかります。
費用がかかる
この費用は、主に弁護士への依頼報酬です。金額は旧・日本弁護士連合会（日弁連）の報酬規定が目安となります。この規定での計算方法は下記の通りです。
- まず、持分の時価の3分の1を、経済的利益とする
- その利益にパーセンテージをかけて、報酬を計算する
どんなパーセンテージをかけるかというと、下記の通りです。
- 着手金……5％
- 成功報酬…10％
これは、経済的利益が「300万円超～3000万円以下」のときの数値です。多くのケースはこれに該当します。
わかりやすくするために、実際に金額を入れて計算してみましょう。
計算の具体例
たとえば、あなたの共有持分が「3000万円」だったとします。この3分の1なので「1000万円」が経済的利益となります。ここから計算すると、着手金・成功報酬はそれぞれ下の通りです。
- 着手金……50万円
- 成功報酬…100万円
このように「合計150万円」となります。
それぞれ「固定料金」も追加される
実は、この報酬規定ではまだ追加の料金があります。着手金・成功報酬のそれぞれに固定料金があるのです。
- 着手金……9万円
- 成功報酬…18万円
この金額が、先程の50万円・100万円にプラスされます。そのため、総額は下記のようになります。
- 着手金……59万円
- 成功報酬…118万円
合計は「177万円」です。3000万円の共有持分で分割請求訴訟を起こすと、弁護士費用のみで「約177万円かかる」ということです。
控訴されるリスクもある
刑事事件の裁判と同じく、共有物分割請求も相手側が「控訴」するリスクがあります。下の裁判所のPDFで、実際に控訴された事件の判決文を見られます。
【参考】本件各控訴を棄却する（裁判所）
この事件では控訴は棄却されましたが、通ることもあります。通ったら、判決までさらに6カ月程度かかるわけです。高等裁判所などにランクが上がるため、もっとかかる恐れもあります。
また、棄却されるとしても「控訴～棄却までの期間」はかかります。これについては状況によりますが、数カ月程度はかかると考えてください。
想定外の判決が出る恐れがある
共有物分割請求は裁判です。そのため、どんな判決でも従わなければいけません。その判決が「自分の想定外の内容」になる恐れもあります。
たとえば「一斉に売却して代金を分割する」という「代金分割」になると、あなたが想像していたとしましょう。これだと、あなたの共有持分も本来の価値で高く売れます。
しかし、裁判所が「現物分割」を命じたら、あなたの共有持分を「完全に別の不動産」として切り分けることになります。いわゆる「分筆」ですが、これをすると不動産が小さくなる分、価値が落ちてしまうことが多いのです。
このような判決が不満であれば、控訴もできます。しかし、控訴にかかる労力や費用が追加でかかるデメリットについては、いうまでもないでしょう。
結論…共有物分割請求は「最終手段」と考える
共有物分割請求は、下のようなケースでとる「最終手段」と考えてください。
- 裁判所がどんな判決を下すかわかっている（ベストの選択肢がわかっている）
- その方法に、共有者が断固として協力しない
このようなケースでは、共有物分割請求をするしかありません。逆に、こうしたケースでなければ「共有物分割請求はデメリットの方が大きい」わけです。
このような理由から、共有物分割請求を考える前に「できるだけ共有持分のまま売る」ことを考えるべきといえます。分割請求を共有者に「ちらつかせる」ことで、売却が有利に進むケースもあるため、そのような目的で分割請求について調べるのは、有効といえるでしょう。
まとめ
以上、共有持分の買取業者の選び方や、おすすめの15社をまとめてきました。最後に要点を整理すると、下のようになります。
- 共有持分の買い取りに積極的な業者を選ぶ
- 事業年数が長いなど、信頼性の高い買取業者を選ぶ
- 買取りや販売の実績が豊富な会社を選ぶ
- 一括査定などを利用し、できるだけ多くの業者から絞り込む
これらの点を意識しながら売却活動を進めていただけば、より高値で共有持分を買い取ってもらえると期待できるでしょう。
