マンションの相続税評価の計算方法は?建物・土地・賃貸の各パターンで調べ方を解説!

マンションの相続を考えるとき、まず気になるのは相続税でしょう。相続税を計算するには「相続税評価額」を知る必要があります。

  • 相続税評価額はどこでわかるのか
  • どのように計算するのか
  • 自力でできるのか(税理士でないとできないのか)

このような点が気になる人は多いでしょう。この記事では、上記の疑問にお答えしつつ「マンションの相続税評価」について解説していきます。マンションの相続を考えている家庭の方には、きっと参考にしていただけるでしょう。

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相続税評価が高額になると、相続税の支払いが難しくなることもあるでしょう。そのときに有効な選択肢は、マンションをできるだけ高値で売ることです。

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マンションの相続税評価の方法・2つのポイント

マンションと電卓のイメージ

マンションの相続税評価額を計算する方法については、2つの要点があります。まずはその要点を説明します。

「専有部分」と「共有部分」の両方を計算する

まず、持ち家のマンション(分譲マンション)には、下の2つの部分があります。

  • 専有部分
  • 共有部分

相続税の評価額を出すときも、この両方の計算が必要です。「専有部分」についてはわかりやすいでしょう。一戸建てと同じく「すべて自分のもの」だからです。専有部分の価値は、すべて自分のものとなります。

「共有部分」の計算方法

一方「共有部分」については、少々複雑になります。手順は下の通りです。

  • 共有部分の総額を出す
  • それに「持分割合」を掛ける
  • 自分の持分の評価額が出る

具体的な金額を出すとわかりやすいでしょう。たとえば下のようなケースだったとします。

  • 共有部分の総額が1億円
  • マンションの戸数が100戸
  • 持分割合は平等に「100分の1ずつ」

この場合、1億円÷100で、1戸あたりの共有部分の評価額は「100万円」となります。実際にはここまで計算しやすいことはなく、もっと細かい数値が出ます。しかし、原理はこのようにシンプルなものです。

「建物」と「土地」で計算方法が違う

次のポイントは、建物と土地では計算方法が異なるという点です。下のような違いがあります。

  • 建物…固定資産税評価額と同じ
  • 土地…2種類の方法で計算する

土地については後の段落で詳しく説明します。ここでは簡単に説明できる建物について、先に解説します。

建物は「固定資産税評価額を調べる」だけ

固定資産税は、分譲マンションを持っていれば毎年自治体に支払うものです。相続とはいえ、家族や親族の誰かが分譲マンションを持っていたのであれば、おそらくこのルールは知っているでしょう。

固定資産税評価額を調べる方法

これは主に下の2通りです。

  • 毎年送られてくる「課税証明書」(通知書)を見る
  • 役所の窓口で「固定資産税課税台帳」を発行してもらう

通知書が手元にあれば、それを見るだけ。なくても市区町村の役場に行って、窓口で書類をもらうだけ、ということです。書類(課税台帳)は400円ほどで」発行できます。

マンションの土地部分の相続税評価額・2つの計算方法

マンションの土地のイメージ

路線価方式・倍率方式の2通りがある

土地部分の計算方法については、下の2通りがあります。

  • 倍率方式
  • 路線価方式

好きな方を選べるわけではなく、土地ごとに決まっています。

どちらが適用されるかは国税庁のサイトでわかる

国税庁の表画像引用元:評価倍率表(一般の土地等用)の説明(国税庁)

上の画像は、国税庁の公式サイトで見られるものです。見ての通り、細かい住所ごとの情報が載っています。

赤丸の部分に「1.1」とあるのがわかるでしょう。これは倍率方式の倍率で「1.1倍」ということ。このような数字が書かれていたら、その地域は倍率方式で計算します。

売野くん
その下は「路線」と書かれてますね。
不動先生
はい。この場合は路線価方式で計算するということです。

気になるのは、数字も「路線」も書かれていない部分でしょう。これは左側を見るとわかりますが「農業振興地域内の~」という説明があります。つまり、「農地なので記述がない」ということです。

実際には記述があり、青丸の「純48」というのは「48倍」という意味です。宅地の1.1倍と比べて倍率が圧倒的に大きくなりますが、マンションの相続では関係ないため、ここでは説明を割愛します。

何にしても、このように国税庁の公式サイトで住所ごとのデータを調べれば、路線価方式・倍率方式のどちらが適用されるかがわかるということです。

倍率方式…固定資産税評価額×倍率

倍率方式とは「固定資産税評価額に、倍率をかける方式」です。かけてどうするかというと、相続税の評価額などを出します。

より厳密な定義は国税庁の公式サイトで下記のように書かれています。しかし、見ての通り非常にわかりにくいため、上のように「固定資産税評価額×倍率」という意味だと考えてください。

倍率方式とは、固定資産税評価額(地方税法第381条≪固定資産課税台帳の登録事項≫の規定により土地課税台帳若しくは土地補充課税台帳(同条第8項の規定により土地補充課税台帳とみなされるものを含む。)に登録された基準年度の価格又は比準価格をいう。以下この章において同じ。)に国税局長が一定の地域ごとにその地域の実情に即するように定める倍率を乗じて計算した金額によって評価する方式をいう。
>倍率方式(国税庁)

路線価方式…路線価×地積×画地補正率

路線価方式とは「国が決めた路線価に面積をかける」やり方です。補足として「画地補正率」という数値も最後に入りますが、これは後で説明します。基本的には「路線価×面積」で、評価額を出せると思ってください。

路線価とは

国税庁の図画像引用元:路線価図の説明(国税庁)

路線価とは「1平方メートルあたりの地価」のことです。民間で決まる地価ではなく、国税庁が区域ごとに細かく決めています。その図を「路線価図」といいます。

上の画像が路線価図ですが、真ん中左下の赤丸で「2150」と書かれている部分があります。この「2150」が路線価で、「215,000円」という意味です。この地域は「1㎡あたり21万5000円」という評価額であることを意味しています。

地積とは

これはそのまま面積のことです。面積については登記簿謄本で確認できます。

画地補正率

これは「変形地の評価額の計算に用いる数式」と考えてください。たとえば下のような率があります。

  • 奥行価格補正率
  • 側方路線影響加算率
  • 二方路線影響加算率
  • 間口狭小補正率
  • 奥行長大補正率
  • 無道路地補正率

このようにさまざまな率がありますが、その率ごとに表が作成されています(国税庁によって)。たとえば、1つ目の奥行価格補正率表の場合、下の通りです。

奥行価格補正率表画像引用元:画地補正率表(国税庁)

変形地では、こうした表を見ながら「路線価×地積×補正率」の計算をするわけです。

賃貸経営用マンションの相続税評価の計算方法は?

賃貸マンション

建物は「借家権割合」が引かれる

マンションを賃貸に出しているということは、その持家は「借家」といえます。そのため、「借家権割合」が関わります。

これは「一律30%」です。国税庁が公示する「財産評価基本通達」によって決められている数値です。

なぜ借家権割合が引かれるのか

これは、賃貸に出しているという時点で「その建物をすべて自由に使えるわけではない」ためです。そのため、相続したとしても「全部の権利を相続したとはいえない」と判断されます。

そのため、何割か評価額が下がります。その割合(借家権割合)が、30%ということです。評価額が下がるということは、相続税が減るのでいいことともいえます。上記の計算を式にすると、下の通りです。

賃貸マンションの建物部分の評価額=本来の評価額×借家権割合

本来の評価額については、先にも書いた通り「固定資産税評価額と同じ」です。

土地は「借地権割合」が引かれる

これも「借家権」と同じ理由で差し引かれます。借家権割合より借地権割合の方がよく聞く単語なので、知っている人も多いでしょう。

借地権割合が関わる理由ですが、マンションを賃貸に出すということは「土地もセットで貸し出す」ことになるためです。土地を貸し出している以上、それは「借地」という扱いになります。

このため、借地権割合を差し引いて評価額を計算するのです。計算式を書くと、下記のようになります。

賃貸マンションの土地部分の評価額=本来の評価額(1-借地権割合)

「1-借地権割合」というのは「自分の持っている割合」のことです。本来の評価額というのは、ここでは「路線価方式」「倍率方式」のいずれかで求めたものです。

一棟まるごとなら「賃貸割合」も引かれる

一棟まるごと、アパートやマンションを賃貸に出していることもあるでしょう。この場合は「賃貸割合」も関係します。たとえば土地部分の計算は下記のようになります。

相続する分の土地部分の評価額=マンション全体の土地部分の価格×(1-借地権割合)×賃貸割合

最後の「賃貸割合」以外の部分は、ここまで説明してきた内容です。全体の評価額に「自分の持ち分の割合」を掛けるわけです。

1戸だけの賃貸ならこれで完了しますが、1棟の賃貸となると、最後に「賃貸割合」を掛ける必要があります。それは「賃貸に出していない部屋は、すべて相続できる」ためです。

極端な話「全部空室だったら、そのマンションは全部相続できると見なされる」わけです。つまり、借地権割合(借家権割合)や賃貸割合は、一切関係ありません。

しかし、少しでも入居者がいれば「どのくらい埋まっているのか」を計算する必要があります。埋まっている分は相続できないわけですから、その分が相続税評価がから差し引かれるということです。

マンションの敷地権の相続税評価はどうなる?

日頃から不動産の登記簿を見ていない人だと、相続の場面で初めて「敷地権」という言葉を目にすることもあるでしょう。ここでは、マンションの敷地権の相続税評価はどうなるのかを説明します。

「敷地権=土地部分」である

結論をいうと、敷地権とは「土地部分」のことです。つまり、ここまで説明してきた「土地部分の計算方法で算出します。

マンションの土地が「借地権」だった場合は?

これは特に駐車場部分などで見られるパターンですが、「マンション全体が借地に建っている」ということもあります。その場合は、借地権割合の分だけを相続することになります。つまり、相続税評価額は減ります。

たとえば一般的な借地権割合である6~7割であれば、評価額もそれに合わせて6~7割になるということです。

マンションの公園・道路部分は相続税評価に含まれる?

マンションの公園

マンションの一部が公園になっていたり、一般人も通れる道路になっているということもあるでしょう。この場合の相続税評価について説明します。

どちらも評価額から減額できる

公園や道路として「公衆化」しているということは、それは個人の財産にはなりません。つまり相続できないということです。

相続できないということは、相続税評価からも外されます。そのため、公園や道路になっている分、減額されます。

マンション住民共有のパティオ(中庭)は別

公園と紛らわしいもので、マンション住民で共有するパティオ(中庭)などがあります。これは廊下やエレベーターと同じ「ただの共有部分」であり、相続税評価から減額はできません。公衆化されている場合と比べると、評価額が高くなるということです。

マンションの相続税評価で時価・実勢価格は考慮されない?

電卓とマンションのイメージ

マンションの価値を示す言葉で、時価や実勢価格というものもあります。ここでは、これらが相続税評価で考慮されるのかを解説しましょう。

時価・実勢価格は、どちらも「市場価格」のこと

まず言葉の意味ですが、時価と実勢価格はどちらも「市場での価格」のことです。つまり「実際にいくらで売買されているか」という金額になります。

相続税評価額はあくまで「国・自治体が決めた金額」であり、市場の実態は反映されていません。そのため、市場価格と比べて「不当に高い・安い」と感じられることもあるでしょう。

売野くん
評価額が安いのは、税金も安くなるわけだからいいですよね。
不動先生
はい。文句を言いたくなるのは「市場価格より高い」場合ですね。なぜ「高くても従わなければいけないのか」を説明します。

市場価格は乱高下するため、考慮されない

不動産の市場価格には「バブル」があります。今の日本でも東京でバブルが起きていますが、このような状況では「不動産の価値が乱高下」するのです。

それに合わせて相続税の計算をしていたら、大変なことになるのは言うまでもないでしょう。急激に不動産の価値が上がれば、税額も急激に上がります。逆もまたしかりです。

どちらにしても「国や自治体も税収が不安定になって困る」「国民も、突然高額の税金を課されて困る」などの問題が起こります。このため、相続税や固定資産税の計算では、市場価格が考慮されない「固定的な評価額」になるのです。

なお、物件によっては「明らかに評価額の方が高すぎる」という状態で、税金の払い損になることもあるでしょう。そのような場合、相続放棄をする方が得することもあります。

必ずしも相続放棄をできるとは限りませんが、やり方などの詳しい解説は下の記事をご覧ください。

親のマンションは相続放棄できる?裁判所での手続きの手順・注意点を解説!

2019.07.11

まとめ

相続税は最低でも3000万円以上の遺産がなければ発生しないため、マンションを相続しても課税されないこともあります。しかし、そのマンションに住むのでなければ、売る方がいい場面は多くあるでしょう。

また、売るか住むかを決めるためにも「売るといくらになるのか」は、知っておいて損のないことです。そのような相場を知るためにも、ぜひ下の「すまいValue」のような一括査定のサービスを試してみてはいかがでしょうか。

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