一軒家にしてもマンションにしても、高齢になった親が「何らかの不動産を持っている」ということは少なくありません。そして、その親が認知症になってしまうこともあるでしょう。
このとき「親が認知症になったら、その家は売れるのか・売れないのか」という点が気になるかと思います。また、同じように「親が賃貸で経営しているアパートはどうなるのか」「親の不動産を担保に入れることはできるのか」なども気になるはずです。
この記事ではこれらの内容を中心に「親が認知症になったときの、親名義の不動産の扱い」について説明していきます。親が不動産を持っていて、認知症になった（あるいはなりつつある）という方には、きっと参考にしていただけるでしょう。
なお、親が認知症になった物件のように、複雑な事情や瑕疵を抱えている物件を「訳あり物件」と呼びます。訳あり物件は通常の不動産会社より、専門的に扱う会社に持ち込む方が、高値で売れるものです。
訳あり物件に強い業者は多く存在しますが、下記のクランピーエステートは特におすすめです。同社が具体的にどのように強いのかなど、詳しい情報は公式サイトでチェックしてみてください。
- 全国の弁護士とネットワークを形成している
- 現状のままで事故物件・特殊物件を買い取り可能
- 売却後の登記や確定申告・必要書類のサポートも充実
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- 認知症になった親の家は売れるのか
- 名義変更（贈与）はできるのか
- 親が経営していた賃貸住宅はどうなるのか
- 司法書士の意思確認のルール
- 不動産の売却で、認知症の診断書は必要なのか
- 子供が勝手に親の不動産を売ることはあり得るのか
- 認知症の親の物件を担保に入れられるか
Contents
認知症になった親の家は売れない？売れる？
「認知症になった親の家は売れるのか」という点についてポイントをまとめると、下記の通りです。
以下、それぞれのポイントについて説明します。
まったく売れないわけではないが、かなり難しい
親が認知症になっても、その家を売ることは「まったくできない」わけではありません。しかし、かなり難しいと考えてください。
今から説明するケースに該当すればできます。しかし「該当するケースは少ない」のが実情です。
親が認知症でも家を売れるケースは？
下のケースでは、親が認知症でも家を売ることができます。
- 親が認知症になる前に、家を売る意思を明確に示していた
- 成年後見人が売却を認めた
それぞれ詳しく解説していきます。
（1）ボケる前に公正証書などを組んでいた
多くの人はいつかは認知症やアルツハイマー病などにかかってしまいます。こうした状態になる前からそれを覚悟し「自分がボケた後でも不動産を子供が売れるような準備」をする方もいるでしょう。
この具体的な方法の1つは「公正証書を組む」ことです。公正証書は「その約束があったことを、役所が証言してくれる」ものです。
「公正証書＝公正であると証明する書類」の略ですが、当然「誰が公正と証明するのか」が重要になります。この証明を、国が用意した「公証人役場」がするということです。
公証人は元裁判官など、国が信用できると判断した人物が選出されます。この公証人役場に認知症になる前の親と子供が一緒に行けば「自分がボケたら不動産は子供に任せる」という内容の公正証書を作れるのです。
そして、その公正証書さえあれば「認知症になる前から、本人がこのような意思を示していた」と証明できます。そのため、売却も賃貸も自由にできるわけです。
（2）成年後見人が売却を認めた
親の認知症が、医療機関の診断によって正式に認められたら、成年後見人をつけることができます。成年後見人は裁判所が認定する「管理人」です。
その親の財産や、今後交わす契約などについて、成年後見人がすべて判断するということですね。基本的に、成年後見人がOKといえばOK、ダメといったらダメになります。
成年後見制度について、東証1部上場企業の不動産会社・LIFULLは下のように説明しています。
成年後見制度とは、判断能力が不十分なため契約等の法律行為を行えない人を後見人等が代理し、必要な契約等を締結したり財産を管理したりして本人の保護を図るものです。
成年後見制度とは？スッキリわかる3つのポイント（LIFULL介護）
なお、同じLIFULLが運営する不動産情報サイト「ライフルホームズ」については、下の記事で詳しく解説しています。
成年後見人は誰がなるのか
これはケースバイケースです。家族や親族になることもあれば、赤の他人の裁判官などが選出されることもあります。
後見人の選出を求められた裁判所が「ここの親族は全員信用できない」と判断したら、裁判官などが選出されやすくなります。
いずれにしても、上記の2つのケースに該当すれば、認知症になった親の家でも売ることができます。しかし、これらのケースに該当しなければ、売ることは極めて難しくなります。
このように、認知症の親の家は簡単には売れないのですが、訳あり物件の専門業者ならうまい対策を考えてくれることもあります。訳あり物件の買取業者については下の記事を参考にしていただけたらと思います。
認知症での不動産の名義変更はできない
「親が認知症になったとき、不動産の名義変更はできるのか？」という疑問を持つ人もいるでしょう。「親名義の不動産を子供名義に変える」などですね。
この疑問についてポイントをまとめると下のようになります。
以下、それぞれのポイントについて説明します。
名義変更（贈与）のルールも売却と同じ
「親から子供への名義変更」は贈与といいます。子供がお金を払うなら「売却」ですが、普通はお金を払わないでしょう。このような「無償で財産をゆずる＆譲り受ける行為」は、贈与といいます。
その贈与ですが、認知症の場合のルールは売却と同じです。「子供だからいいじゃん」と思うかもしれませんが、子供が親を騙すこともあるためです。
このため、贈与であっても認知症の状態でできるのは「認知症になる前に意思を示していた」「成年後見人が認めた」のいずれかのケースとなります。
子供の側に悪意があると、名義変更をできてしまう
実は、不動産を譲り受ける子供や孫の側に悪意がある場合、親・祖父母が認知症でも名義変更をできてしまいます。死後の相続の場面などでバレることが多いのですが、それまではバレないケースも多いのです。
これについては、下の段落でまとめています。
認知症での不動産の賃貸
「認知症になった親が賃貸の経営をしていた場合はどうなるのか」という疑問もあるでしょう。これについてポイントをまとめると下のようになります。
以下、それぞれのポイントについて説明します。
売却・名義変更と同じく後見人が契約・管理する
賃貸でも、売却や名義変更と大体同じです。成年後見人が下のような業務を行うことになります。
- 新規契約
- 契約更新
- 各種管理業務
意思決定とは何かというと、たとえば「水道管が老朽化しているので交換した方がいい」という提案をされたとき、その提案を呑むかどうかなどです。
発症前に「家族信託」があれば、家族が契約・管理する
家族信託とは「家族に財産などの管理をまかせる」ことです。要は「家族にまかせる」という、高齢者の方なら誰でも一度は考えることです。
家族信託は、認知症での賃貸に限らず、どんな場面でもあります。要は「死後の管理は長男に任せる」などの指示が、すべて家族信託となります。
このような家族信託が「ボケる前」にあって、それが書面などで証明できる場合は、その家族が契約・管理します。
後見・信託がないまま親族が管理しているケースも多いが…
ここまで書いてきた内容に反して「裁判所から後見人の指名がない」「家族信託もなかった」という状態で、親族などが賃貸の業務を続けていることも多くあります。もちろん、これは悪気があるわけではありません。
「何も決めないまま、親が突然認知症になってしまった」ということで、子供や親族が困っているケースです。もちろん、認知症は「ある日突然なる」ものではありません。
しかし、遠くに離れて住んでいて、めったに遭うこともなかった場合「数年ぶりに訪ねたら認知症になっていた」ということもあるでしょう。このようなケースでは、子供などの家族・親族が「とりあえず賃貸の管理を続ける」ということも多いかと思います。
厳密には違法なのですが、流れで「自然にそうなる」ことも多いのです。そのため、何らかの罰則を受けるということはあまりありません。しかし、一応違法である（本当は家族・親族が勝手に管理してはいけない）ということは理解しておいてください。
司法書士の意思確認は、認知症だとどうなる？
不動産の登記手続きを司法書士に依頼する場合、司法書士が「意思確認」をします。このルールなどをまとめると、下のようになります。
以下、それぞれ解説していきます。
売主が高齢者の場合、司法書士は意思確認を行う
売り主が高齢者の場合は、登記手続きを依頼された司法書士は「意思確認」を行う必要があります。この義務については、宅地建物取引業協会（宅建協会）でも、下のように説明しています。
また、実務上は、決済時に、司法書士が本人確認・本人の売却についての意思確認を行うので、本人の意思確認ができなければ司法書士が登記をしてくれません。
意思能力（公益財団法人・神奈川県宅地建物取引業協会）
次に、意思確認の結果によって司法書士が売買をどう判断するかを書きます。
明らかに元気…OK、明らかに認知症…NG
司法書士が判断した高齢者の売り主の状態によって、以下のような判断になります。
- 明らかに正常な状態…売買可能
- 明らかに認知症…売買不可
判断がつかない場合は医師の診察を受ける
明らかに正常・認知症と判断できない場合は、医師の診察を受けてもらいます。その医師の診断書によって司法書士も判断する流れです。
医師の診断については次の段落で解説します。不動産売却での司法書士の仕事についてさらに詳しく知りたい方は、下の記事をご覧ください。
不動産売買で認知症の診断書が必要になる？
親などの高齢者の物件を売却するとき、「どんなケースだと診断書が必要になるのか」という点も気になるでしょう。これについてポイントをまとめると下のようになります。
以下、それぞれ解説していきます。
「グレーゾーン」の症状では診断書が必要になる
認知症かどうかの診断や、その結果を証明する書類が必要なケース―。これは「認知症かどうかわからない」というグレーゾーンの状態です。
「誰がどう見ても認知症の傾向はない」という健康な状態だったら、診断書は不要です。必ずしも「売主や買主が高齢だったら診断書が必要」ということではありません。
ここで重要になるのは、公的機関が示している「認知症のチェックリスト」です。そのチェックで「認知症に該当するレベル」だったら、本人に対して診断を受けさせるための客観的な根拠となるでしょう。
認知症のチェックリストで確認
たとえば、東京都は以下のようなチェックリストを示しています。
・5分前に聞いた話を思い出せないことがありますか
（中略）
・今日が何月何日かわからないときがありますか
（中略）
・貯金の出し入れや、家賃や公共料金の支払いは一人でできますか
自分でできる認知症の気づきチェックリスト（とうきょう認知症ナビ）※東京都運営
これは「患者本人が自分で調べるためのもの」ですが、同じチェックを家族がしてもいいでしょう。「どう見ても認知症でない」か「グレーゾーン、あるいはそれ以下である」という判断の基準として、役立つかと思います。
病院で認知症と診断されたら、成年後見人が必要になる
チェックリストでなく正式に病院の神経科・精神科・老年科にかかり、認知症と診断されたとしましょう。この場合、それでも不動産売買をしようとするなら、成年後見人が必要となります。
成年後見人を「立てたい」場合も、診断書が必要
上記は「診断された→成年後見人が必要になる」という流れでした。しかし「成年後見人を立てたい→認知症と診断してもらおう」という流れもあるでしょう。
認知症が始まった親が一人暮らしをしていたら、遠くに住んでいる子供はやはり心配するでしょう。後見人を指名しておかないと、訪問してきた詐欺師などに騙されるのではないか、という不安もあるかと思います。
かといって、仕事やその他の事情で「一緒に住むことはできない」というパターンも多いでしょう。このようなときは、認知症の診断書をもらい、成年後見人を指名することで安心できるわけです。
子どもが無断で認知症の親の不動産を売ることは防げる？
たとえば兄弟のうち「一人だけが親と同居している」ときなど「親に無断で、その兄弟が勝手に不動産を売ってしまうのでは？」と心配になることもあるかもしれません。これについて説明すると、下のようになります。
- 司法書士を介さなければ、認知症の親に売らせる手口もある
- 第三者を相手に売る場合は、買い手側が警戒することが多い
- 通常の売却は業者・司法書士が間に入るので安心
- 子供が「自分に贈与させる」手口は、発覚しにくい
以下、それぞれ詳しく説明します。
司法書士を介さなければ、認知症の親に売らせる手口もある
実は、不動産の売却手続きは司法書士でなくてもできます。正確には「所有権の移転登記」ですが、これは個人がやってもいいのです。
ただ、個人でやるのは少々難しいため、多くの人は司法書士に依頼しているというだけなんですね。そして、個人でやる場合、赤の他人でなく「自分の親」であれば、認知症の高齢者に不動産を売らせることはできるのです。
親が委任状を「書いたこと」にすればいい
法律的な手続きは、すべて委任状があればできます。委任状は「確かに本人が委任した」という証明として、下のものが必要になります。
- 捺印（押印）
- 署名（サイン）
- 印鑑証明書（捺印したのと同じもの）
逆に言えば「上記のものさえ揃えてしまえば、親から委任されたことにできる」のです。当然、親が認知症であれば、子どもがこれらを揃えることは簡単です。
自宅に届く確認も意味がない
不動産の所有権移転登記は「こういう手続きが申請されました」あるいは「完了しました」という連絡が、元の所有者の自宅に郵送で届きます。この段階で、詐欺であれば気づくわけです。
しかし、認知症ならそれはわかりません。しかも「犯人」が子どもで、その認知症の親と同居しているなら、この書類は子どもが受け取って廃棄して終わりです。
つまり「司法書士を通さない」という方法なら、認知症の親から自分に、不動産を売らせる（譲らせる）手口はあるのです。
第三者を相手に売る場合は、買い手側が警戒することが多い
前の段落で書いたように「子どもが、認知症の親に不動産を譲らせる」のは簡単です。しかし、赤の他人に対して親の不動産を勝手に売り、その利益を自分のものにするのは難しいといえます。
理由は「買い手の側が警戒することが多い」からです。当然ながら、買い手は不動産の登記簿を事前に見ます。
- そこで不動産の所有者がわかる
- しかし、交渉に出てくるのは別人である
このとき、普通は「どういうご関係ですか？」と聞くでしょう。そこで「息子（娘）です」となれば、「親御さんご本人は？」と、買い手が当然聞くはずです。
ここで「入院中」などの言い訳をしても、買い手としては気になるでしょう。「もしかして認知症で、子どもが勝手に売ろうとしているのでは？」ということですね。
もしそうだったら、せっかく買っても無効となり、トラブルになります。引っ越し代やそれまでの契約にかけた手間など、あらゆるものが無駄になるでしょう。
そのため、第三者に売る場合はほぼ確実に買い手の側が警戒するのです。そのため、「子どもが認知症の親の不動産を勝手に売る」ということはできません。
通常の売却は業者・司法書士が間に入るので安心
ここまでは「司法書士を通さない売買」について書いてきました。司法書士を通さなければ、
- 子どもが親の不動産を自分のものにする…可能
- 子どもが親の不動産を勝手に売る…買い手が警戒するので、ほぼ不可
上記のようになるということでした。前者の「自分のものにする」という贈与の手続きでは、司法書士を使わないケースはあります。ある程度手続きに強い人なら、それほど難しくはないためです。
しかし、後者の第三者の売却では、そもそも「個人間ですることがめったにない」といえます。大抵は不動産会社・司法書士をダブルで通すものです。司法書士は多くの場合、不動産会社が連携先を紹介します。
このため「認知症の親の不動産を第三者に売る」という一種の詐欺は、めったに起きないと安心してください。
子供が「自分に贈与させる」手口は発覚しにくい
ここまで書いてきた「親名義の不動産を子供が自分のものにする」のは、売却とはいいません。「贈与」になります。
- 売却（譲渡）…有償で譲る
- 贈与…無償で譲る
当然ながら、認知症の親を騙す子どもがお金を払うはずはありません。無料で不動産をもらうわけなので「所有権を移転する手続き」をした時点で「贈与」となります。
年間110万円までは贈与税がかからない
不動産を親から子に贈与すると「贈与税」がかかります。しかし、これは年間110万円までは非課税となります。
たとえば親が550万円の不動産を持っていたら、5年間「勝手に贈与」を繰り返せば、それをもらうことができるのです。認知症になった後でも、5年くらいなら生きる可能性は十分にあるでしょう。
目的（1）…節税
これは「相続税を減らすために、親が亡くなる前から分散して資産を移動させておく」というものです。これは親がボケる前に「子供のためにそうする」と言っていたなら、極端な話、子どもが勝手にやってしまってもそれほど悪いことではありません。
もちろん、本当は「成年後見人」などを指名すべきです。しかし、これは裁判所によって指名してもらうものですし、誰にとっても負担のかかる手続きといえます。
親が生前から「少しずつ贈与して節税する」という意思表示をしていたなら、子どもが「自分で贈与の手続きをする」というのも、必ずしも悪いことではありません。それで損する人（たとえば他の兄弟など）がいなければ、誰にも被害は出ないわけですから、特に問題ないといえるでしょう。
目的（2）…自分のものにして売却する
これは問題のある方法です。つまり「相続まで待てない」→「今すぐ自分名義にしたい」→「そして、売却してお金を手に入れたい」というパターンです。
「親名義のまま売却する」というのは、先にも書いた通り不可能です。たとえ司法書士を通さないとしても、買い手の側が警戒しますし、そもそも不動産会社を通すことが多いためです（不動産会社がこのような手口を見逃すことはありません）。
しかし「親名義のまま」で売却できないなら「一度自分名義にしてから」売却すればいいのです。自分名義なら何をしようと自由になります。
最終的に他の兄弟などにバレる恐れがあるが…
このようなことを勝手にした場合、親が亡くなって相続の手続きをするときなどに、他の兄弟や親戚などにバレる可能性があります。つまり、最終的には「決しておいしい方法ではない」のです。
しかし、何らかの理由で目先のお金が必要になり、そのためにやってしまうということもあるでしょう。具体的には借金の返済にあてるなどです。
つまり、本当は「相続まで待てばいい」のですが、「目先のお金が必要」ということで、このような悪事（勝手に自分あてに贈与）を働いてしまう子供もいます。
もちろん、住んでいる家を売却したら親も子供も引っ越すことになるので、他の兄弟も気が付きます。ここであげている例は、住居とは別に持っている土地・投資用のワンルームマンションなどの物件だと考えてください。
認知症の人から担保の提供を受けることはできない？
「祖父母や親が持っている物件を担保にお金を借りたいけど、その当人が認知症」ということもあるでしょう。このとき、この物件を担保に入れられるかをまとめると、下の通りです。
以下、それぞれ解説していきます。
ほとんどのケースでは不可
不動産の所有者が認知症になっている場合、その人から担保の提供を受けることは「ほぼ無理」と考えてください。たとえば下のようなケースがよくありますが、それが「不可になる」ということです。
- 認知症の親が土地を持っている
- その土地の上に、家が建っている
- その家に、子供が住んでいる
- 家の建て替えのために住宅ローンを借りたい
- その担保として、親名義の土地を設定したい
「親と一緒に住んでいる」「その建物の建て替えである」ということなら、一見何も問題がないように見えます。しかし、それでも親が認知症であれば、このケースで担保を（親から）提供してもらうことはできません。
法律は判断能力がない人を守るようにできている
上記のように「ほとんどのケースで不可となる」のは、法律の考え方によります。法律は「判断能力がある人の利益を最大化する」よりも「判断能力のない人のリスクを最小化する」ことを重視するためです。
これは妥当な考え方だといえるでしょう。上のケースの場合「そもそも、建て替えの費用を現金か、無担保のローンで借りて出せばいい」のです。
つまり、判断能力のある子供は「別の選択肢もある」わけですね。「住宅ローンが一番いい」というだけで、それを借りられなければ「命にかかわる」ということはないのです。
一方、判断能力のない親の方は、命に関わる可能性があります。簡単に担保を提供できるルールだと、下のような流れで不動産を取り上げられる可能性があるためです。
- 担保を設定される
- 設定した子供がローンの返済をしない
- 担保が銀行によって取り上げられる
このように、判断能力がない状態での担保提供が許されてしまうと、その人にとって「非常に危険」なのです。判断能力がある人はここまで困るわけではありません。
そのため、法律は「判断能力がない人」の方を優先し、そちらを固く「ガードする」ようにできているのです。
後見人を設定しても難しい
親が認知症で打つ手がないなら「成年後見人を設定する」という方法もあります。裁判所で「親の代わりにこの人に判断させるように」という人を指定してもらうものです。
これは家族や親戚が指名されることもあれば、実績のある弁護士などが指名されることもあります。誰がなるかはケースバイケースですが、誰になっても「やはり担保提供は難しい」と考えてください。
担保提供は、不動産の所有者にとってデメリットしかない
当然ながら、不動産を担保に入れたという時点で「その不動産を失うリスク」があります。「ちゃんと返済するから大丈夫」といっても、そもそも「担保を使ってお金を借りようとしている」時点で、その人にはあまりお金がないということです。
あるいは、お金が十分にあったとしても「身の丈より大きな買い物・投資をしようとしている」といえます。そう考えると、担保を提供することは「絶対に安全」とは言いがたいでしょう。
成年後見人は「被後見者の利益を守ること」が仕事
成年後見人の仕事は「被後見者＝後見を受ける人」の利益を守ることです。たとえば親が認知症であれば、その親の利益を守るのが、成年後見人の仕事です。
ということは、上に書いたように「担保提供にはリスクしかない」ことを考えると、それを拒否するのが正しい態度となります。実際、担保提供をしなければ「何も起きない」わけですから、一番安全です。
「親は、担保提供をしてでも子供の生活の手助けをしたがっていた」という主張をしたとしましょう。確かにそのような親は多いので、可能性は十分にあります。
しかし、それはもう「確かめようがない」のです。普通の犯罪などと同じで「証拠がない以上はどうしようもない」といえます。
かなり早くから準備をするしかない
最終的には、対策は下のようになります。
- そもそも借り入れが不要なように、お金を貯めておく
- 担保が必要かどうかを早めに考え、親・祖父母が元気なうちに公正証書を組んでもらう
どちらにしても「早めに動く」「早めに準備する」ということです。前者についてはある程度財力が必要になります。しかし、後者については財力がなくても「早めに考える」だけで実行可能です。
人生の全般で、後手に回ると不利なことが多くなります。逆に、常に先回りをして準備をしておくと、あらゆることがスムーズに進むものです。
親の認知症や担保提供が絡むケースについても、一番根本的で唯一の解決策は「早めに準備する」ことだと考えて下さい。
担保なしでできる資金調達を考える
ここまで書いた通り、不動産の所有者が認知症になってしまったら、その人から担保提供を受けることはほぼできません。そのため「担保なし」でできる資金調達の方法を考える必要があります。具体的には下のようなものです。
- 自分の貯金（現金）から払う
- 無担保ローンで借りる
- 自動車など、他のものを担保に入れる
一番いいのは現金ですが、担保を考えているということは、やはり現金がないということでしょう。その場合は後の2つの選択肢になります。
無担保ローンとは
これは簡単にいうと「銀行ローン・消費者金融」などです。銀行はカジュアルな「カードローン」もあれば、フリーローンという「利用目的に応じて必要な金額をまとめて借りる」というものもあります。
担保なしということで金利は高くなりますが、たとえばリフォームローンなど用途が限定されているものは、それなりに低金利です。「お金を借りるしかない」という場合、このような方法で借りることを検討してもいいでしょう。
まとめ
以上「認知症では家は売れないのか」というテーマについて、下のような内容を解説してきました。
- 一応売れるが、かなり難しい
- 裁判所に指名された成年後見人がOKを出せば売れる
- あるいは、親・祖父母がボケる前に「家族信託」をしていれば売れる
- これらの条件に該当しなければ、売れないことが多い
- その他、担保提供などをしてもらうのも難しい
これは認知症になった後の家の売却に限ったことではありません。「親が大事なことを決めずに死亡する・認知症になる」というのは、子供や家族にとって非常に困ることなのです。
「誰にも迷惑をかけてないから」と自由に生きる高齢者の方もいますが、「死後に迷惑をかける」こともあることを忘れてはいけません。「誰にも迷惑をかけない」というなら、死後のこともしっかり、生前＆痴呆症になる前に整理しておく必要があります。
また、家族の方でも父親・母親・祖父・祖母が元気なうちに、できるだけこのような話し合いをしておくべきでしょう。
