現時点で賃貸物件を持っていて「オーナーチェンジでの買取を依頼したい」と思っている方もいるでしょう。その時、下のような点が気になるかと思います。
- どの業者がおすすめか
- 高く売る方法はあるか
この記事では、上記の2点を中心に、オーナーチェンジの買取について説明していきます。「入居者がいる賃貸物件をできるだけ早期に高値で売りたい」と考えている方には、きっと参考にしていただけるでしょう。
オーナーチェンジ物件は入居者がいるため、内覧の受付をできないことがほとんど。これが原因で、売却が難しいといわれます。
しかし、そのような物件でも「訳あり物件に強い業者」なら、高値で買い取れるケースが多いもの。こうした業者は「売りにくい物件を売る」ことについて、独自のノウハウやルートを持っているためです。
そのような訳あり物件に強い業者の中でも、特におすすめできるのは下記の「クランピーリアルエステート」です。同社の強みや特徴など、詳しい情報は、下の公式サイトをチェックしていただけたらと思います。
- 全国の弁護士とネットワークを形成している
- 現状のままで事故物件・特殊物件を買い取り可能
- 売却後の登記や確定申告・必要書類のサポートも充実
- 全国出張買い取りOK（交通費等は不要）
- オーナーチェンジとは何か
- オーナーチェンジ物件の買取でおすすめの業者（5社）
- オーナーチェンジ物件を高く売るためのポイント（3つ）
Contents
オーナーチェンジとは
オーナーチェンジ物件とは「オーナーチェンジを伴う物件」のことです。オーナーチェンジとは何かをまとめると、下のようになります。
以下、それぞれ解説していきます。
賃貸住宅の入居者をそのままにして、不動産を売ること
オーナーチェンジとは「賃貸住宅を入居者ごと売る」ことです。
- 賃貸住宅の売却で使う言葉
- 住んでいる人はそのまま
ということです。住んでいる人には「オーナーが変わる」ということは連絡しますが、入居者は興味がなければ気づかないこともしばしばあります。
賃貸借契約はそのまま継続する
今の入居者は、当然住み始めるときに「賃貸借契約」を結んでいます。この契約はそのまま引き継がれます。
契約内容によっては「新しいオーナーと再度契約書を交わす」ということもあるでしょう。しかし、あくまで形式的なものであり、契約の内容自体は変わりません。
1室でも入居者がいれば、オーナーチェンジに該当
アパート・マンション・ビルなど、どんな種類の物件でも「1室でも入居者がいればオーナーチェンジ」と定義されます。「1室だけ入居者がいる」というのは、下の2点で「最も不利な物件の1つ」です。
- 建て替えが自由にできない
- 賃貸収入も少ない
むしろ入居者がゼロになれば「建て替えが自由にできる」という点で、1室だけの入居よりマシとなります。逆に満室なら、建て替えはきわめて難しくなるものの、賃貸収入は多く入って来るということで「良いオーナーチェンジ物件」です。
敷金の返還義務も受け継がれる
オーナーチェンジ物件では、敷金の返還義務も引き継がれます。敷金とは「入居者が退去するときに、大家が入居者に返すお金」です。
もちろん、必ず返すとは限りません。返すのは「入居者が部屋をきれいに使っていた」場合のみです。
部屋の汚損がひどいなどの理由で清掃・修復の費用がかかった場合、敷金がその費用に当てられます。この場合は、敷金の返還はなしになるということです。
このため、必ずしも入居者に対して敷金を払うことになるとは限りません。しかし、オーナーチェンジ物件では「支払義務自体は引き継がれる」と理解して下さい。
オーナーチェンジ物件の買取でおすすめの業者・エリア別5選
オーナーチェンジ物件の買取業者で、おすすめの会社をエリア別にまとめると、下の5社になります。
以下、それぞれの不動産会社の特徴やメリットをまとめていきます。
全国対応……クランピーリアルエステート
| 会社名 | 株式会社クランピーリアルエステート（ClamppyRealEstate,Inc.） |
|---|---|
| 代表者 | 代表取締役 大江 剛 |
| 所在地 | 〒104-0045 東京都中央区築地2-10-6 Daiwa築地駅前ビル9F |
| TEL | 0120-543-134 |
| FAX | 03-6226-2562 |
| 免許 | 宅地建物取引業免許 東京都知事（1）第101797号 |
クランピーリアルエステートは、関東エリアを中心とした全国で、オーナーチェンジ物件の買取りに対応している不動産業者です。オーナーチェンジ物件だけでなく、あらゆる収益物件・事業用物件・訳あり物件の買取りに対応しています。
東京都・埼玉県・神奈川県・千葉県といった首都圏はもちろん対応。群馬県・茨城県・栃木県など、その他の関東の都道府県でも、オーナーチェンジ物件を積極的に買い取っているのが特徴です。
中心となる対象エリアは関東地方ですが、全国すべての都道府県での買取りに対応しています。査定費用や出張費も無料なので、遠方の都道府県でも安心して査定の依頼をできるのがメリットです。
関東でオーナーチェンジ物件を売りたい方はもちろん、その他の地域で物件を買い取ってほしいという方も、一度クランピーリアルエステートをチェックしていただくといいでしょう。
北海道…トラストホーム
| 会社名 | トラストホーム株式会社 |
|---|---|
| 所在地 | 北海道札幌市豊平区平岸2条7丁目4番地13号 |
| 代表者 | 甲斐敬一郎 |
| 設立年月 | 昭和59年2月 |
| 資本金 | 1000万円 |
| 免許番号 | 北海道知事 石狩（6）6137号 |
札幌・北海道の収益物件を積極買取
トラストホームは、札幌市を拠点とする不動産会社です。オーナーチェンジ物件も含めて、下のような物件を積極的に買い取っています。
- 区分所有物のワンルーム
- 分譲リースタイプ
- 一棟アパート
- 一棟マンション
基本的に「不動産全般を買い取っている」ということですが、その中にオーナーチェンジ物件もあると考えてください。札幌市だけでなく、下のような北海道の各市区町村の買取りにも対応しています。
- 石狩市
- 小樽市
- 江別市
- 恵庭市
- 千歳市
- 北広島市
上記以外の市区町村でも積極的に査定をしてくれるので、北海道でオーナーチェンジ物件を持っている方は、一度見積もりをとってみるといいでしょう。
愛知県…R＆Luxe（アールアンドリュクス）
| 屋号 | 愛知県の不動産買取専門サイト |
|---|---|
| 会社名 | アールアンドリュクス株式会社 |
| 所在地 | 愛知県岡崎市羽根北町五丁目6番地5 |
| 代表者 | 代表取締役・神代壮一 |
| 免許番号 | 宅地建物取引業(愛知県知事(2)21827号) |
| 資本金 | 2,000万円 |
| 創立年月 | 2010年11月 |
愛知県最大級の不動産買取業者
R＆Luxe（アールアンドリュクス）は、オーナーチェンジ物件も含めてあらゆる不動産において、愛知県でトップレベルの買取業者です。2017年の買取実績は52億円で、相談件数は300件となっています。
公式サイトでは「オーナーチェンジ物件も買取り」とは明記されていません。しかし、買取実績の例として「入居率が30％程度のアパート」というものがあります。
上記のようにオーナーチェンジ物件でも積極的に買い取ってくれると期待できる業者なので、愛知県やその他の東海4県（静岡県・岐阜県・三重県）の方は、R＆Luxe（アールアンドリュクス）に相談してみるといいでしょう。
大阪府…フジホームバンク
| 屋号 | フジホームバンク |
|---|---|
| 会社名 | フジ住宅株式会社 |
| 創業年月日 | 昭和48年1月22日 |
| 設立年月日 | 昭和49年4月19日 |
| 代表者 | 代表取締役社長・宮脇宣綱 |
| 所在地 | 大阪府岸和田市土生町1丁目4番23号 |
| 資本金 | 48億7,206万円 |
| 上場取引所 | 東京証券取引所（市場第一部）※東証1部 |
| 免許番号 | 国土交通大臣(12)第2430号 |
東証1部上場で信頼性の高い買取業者
フジホームバンクは、東証1部の上場企業である「フジ住宅株式会社」が運営するサービスです。大阪府を中心に下のエリアのオーナーチェンジ物件を積極的に買い取っています。
- 神戸市
- 京都市
- 東大阪市
- 奈良市
- 明石市
- 松原市
対象エリアはまだまだ多くありますが、主に大阪府・京都府・奈良県・兵庫県に集中していると言っていいでしょう。このエリアで「信頼性の高い業者に、オーナーチェンジの買取りを相談したい」という人は、フジホームバンクをチェックしていただくといいかと思います。
京都府…一秀不動産販売
| 会社名 | 株式会社 一秀不動産販売 |
|---|---|
| 所在地 | 京都市下京区河原町通松原上ル2丁目富永町356番地 SAKURAビル8階 |
| 設立年月日 | 平成１３年９月２０日 |
| 資本金 | 1000万円 |
| 代表者 | 代表取締役社長 木場信行 |
| 免許番号 | 宅地建物取引業 京都府知事（3）第１１６０８号 |
京都府の収益物件の買取りに強い業者
株式会社・一秀不動産販売は、平成13年創業と18年以上の歴史を持つ不動産会社です。京都府の投資用・収益用物件の買取業者としては、特に実績が豊富でおすすめできます。
同社の公式サイトでは「オーナーチェンジ物件でも買取り」ということは明記されていません。しかし、下のような物件も含めて、あらゆる収益物件を買い取ると書かれています。
弊社では土地〔収益マンション用地、戸建分譲用地〕や中古マンション、中古住宅、事業用ビル等々を買い取り致します。
引用元：下記に記載する公式サイト
このように、事業用・投資用であれば「何でも買取りに応じる」というスタンスです。オーナーチェンジ物件についても、一度相談してみるといいでしょう。
オーナーチェンジ物件を高額で売却するための3つのポイント
オーナーチェンジ物件を売りに出すときも、やはり「できるだけ高額で売りたい」と思うでしょう。このためのポイントをまとめると、下のようになります。
以下、それぞれのポイントについて説明します。
「オーナーチェンジ物件対応」と明記している業者を選ぶ
当然ながら、オーナーチェンジ物件に対応することを明記している業者・明記していない業者では、前者の方が積極的に買い取ってくれます。そのため、ホームページで「オーナーチェンジ物件買取り可能」などの文言が書かれているかをチェックしましょう。
オーナーチェンジ物件と「同じ意味の内容」もある
たとえば「入居率10％でも買取り可能」などと書かれていたら、これは「オーナーチェンジ物件OK」と同じ意味です。このように「オーナーチェンジ物件」という言葉は使っていなくても、同じ意味の内容が書かれていたら、その業者には期待できるといえます。
「事業用・投資用物件」に強い業者を探す
前の段落で書いたような「オーナーチェンジ物件」あるいは「入居率○○％の物件」という言葉があるのは理想ですが、なくてもかまいません。基本的に事業用や投資用の物件に強い業者であれば、オーナーチェンジ物件も買い取れるためです。
オーナーチェンジ物件は「入居者がまだいる物件」です。アパート・マンション・ビルのいずれでも「まったく空の状態」の方が、むしろ少ないといえるでしょう。
なお、逆に全室空室の「空ビル・空きマンション」などを買い取ってくれる業者も存在します。空ビルの買取業者については、下の記事を参考にしてみて下さい。
一括査定などで、できるだけ多くの見積もりをとる
これはオーナーチェンジ物件に限られた話ではありませんが、不動産を高値で売りたい場合「できるだけ多くの見積もりをとる」ことが基本となります。この方法として代表的なものは「一括査定」です。
不動産の一括査定サイトは多くありますが、一番おすすめのサイトとして「イエウール」があります。「家売る」というサイト名の通り、一軒家・マンションなどの一括査定を受けられるサービスです。
「家」といっても、こうした「建物」を指しているもので、居住用物件だけでなく、賃貸物件にも対応しています。このため、オーナーチェンジ物件の査定も途中で業者に対して説明は必要になりますが、問題なくできるでしょう。
「できるだけ高値でオーナーチェンジ物件を売却したい」と考えている場合は、ぜひイエウールもチェックしてみてください。
オーナーチェンジ物件の売却の流れは？4つの手順を解説
オーナーチェンジ物件を売却するときの流れは、下の4つのステップに大別できます。
- 見積もり（机上査定・現地査定）
- 交渉（価格・引渡し時期などを決める）
- 契約（書類の作成のみ）
- 引き渡し（支払い・賃貸契約の承継も同時に）
以下、それぞれの手順について解説していきます。
見積もり（机上査定・現地査定）
まず、普通の物件を売るときと同様に、見積もりをとります。この記事では「業者への売却」（業者が買い取る）について説明しているので、業者が買取価格を提示します。
この買取価格は「机上査定・現地査定」の2通りで出されます。
- 机上査定…書類だけを見て、簡単な見積もり価格を出す
- 現地査定…実際に物件を見て、正式な見積もり価格を出す
まずは机上査定で複数社に絞り込み、そこからさらに現地査定で絞り込むという方法がベストです。
交渉（価格・引渡し時期などを決める）
複数社の現地査定の価格まで出たら、そこから交渉を行います。
- 「3000万円なら即決する」などの条件を出して、値上げの交渉を試みる
- 売却時期の条件などを話し合う
このように、値段だけでなくさまざまな条件について話し合い、希望の条件にもっとも合う業者を選びます。
契約（書類の作成のみ）
業者を決めたら、正式に契約を締結します。ここでの仕事は、主に書類の作成のみです。業者に売却するときは大抵司法書士が間に入るため、特に手間がかかることはありません。言われた通りにサインをしたり、捺印したりするだけです。
引き渡し（支払いの後で）
契約が済んだら、後は約束の時期に引き渡しをします。もちろん、その前に業者から支払いをしてもらいます。大抵は手付金が先に払われているため、残りの金額（残金）を決済してもらうものです。
賃貸契約の承継
引き渡しの際、オーナーチェンジ物件なので「賃貸契約の承継」も同時にします。あなたが以前に入居者と交わした契約を、業者に引き継ぐということです。
居住者に対しては「事後報告」でいい
オーナーが変わったことを居住者にいつ伝えるべきか、と悩む方もいるでしょう。これは「事後報告」で問題ありません。
つまり、この「賃貸契約の承継」の後で、書面などで伝えればいいということです。居住者にとっては、家賃などの条件が変わらない限りは「さほど関係のないこと」なので、事後報告で十分といえます。
（なお、業者に直接売る場合は、こうした事後報告も業者がしてくれることが多いため、それほど難しく考える必要はありません）
まとめ
以上、オーナーチェンジ物件の買取についてまとめてきました。最後に要点を整理すると下のようになります。
- オーナーチェンジとは「入居者がいるまま賃貸物件を売る」こと
- オーナーチェンジ物件の買取は、積極的に対応している業者を選ぶのがおすすめ
- 収益物件に強い業者なら、大抵オーナーチェンジ物件も買い取る
- 高額で売るためには、一括査定も役立つ
オーナーチェンジ物件というと「売りにくい」というイメージを持つ人もいるかもしれません。しかし、入居率が一定以上であれば逆に有利ですし、建て替え以外の方法でテコ入れできる物件であれば、入居率の低いオーナーチェンジ物件でも十分売れます。
できるだけ高値で売るために、一括査定などのサービスを駆使し、多くの業者と交渉するようにしてください。
「多くの業者と交渉するより、まず高く売れそうな業者を先に知りたい」という方も多いでしょう。そのような方には、冒頭でも紹介した「クランピーリアルエステート」をおすすめします。
同社はオーナーチェンジ物件も含め、訳あり不動産の売却に強いのが特徴。強力な士業ネットワークや独自の販売網によって、豊富な訳あり物件の売却実績を誇っています。
高値で売る技術があるため、買い取るときも相場以上の高額買取が可能。出張費無料で全国の物件の査定に対応しているため、まずは下のリンク先の公式サイトから、お気軽に問い合わせてみてください。
- 全国の弁護士とネットワークを形成している
- 現状のままで事故物件・特殊物件を買い取り可能
- 売却後の登記や確定申告・必要書類のサポートも充実
- 全国出張買い取りOK（交通費等は不要）
