土地の値段を調べていると、路線価・実勢価格という言葉を目にすることが多いでしょう。不動産初心者のうちは、これらの単語の意味や違いがわからないことが多いかと思います。
この記事ではそのような方のために、路線価と実勢価格の意味や違い、計算方法などを解説。よく似た言葉である公示地価などの説明も合わせてしていきます。
これから不動産の売買をしようとしている方、特に土地の売買を考えている方に、役立てていただけるでしょう（なお、公示地価については下の記事で詳しく解説しています）。
- 路線価・実勢価格、それぞれの意味
- 路線価・実勢価格の違い
- それぞれの計算方法
- 両者の乖離率
- それぞれの目安金額
路線価・実勢価格の意味
最初に路線価と実勢価格、それぞれの意味を説明しましょう。
路線価とは
路線価とは、簡単にいうと「国が決める地価」です。道路に面する宅地「1㎡あたり」の金額を表します。
この金額というのは「評価額」です。市場での価格ではありません。
評価額とは
評価額は「税金を計算するときの基準になる金額」です。
- 固定資産税
- 相続税
- 贈与税
上記のような税金を計算するときに、評価額を用います。たとえば固定資産税なら税率1.4％です。
1000万円の土地を持っていたとすると、1000万円の1.4％で「14万円」が固定資産税となります。このように「税率をかける元になる金額」が評価額です。
路線価はその評価額を「1平方メートルあたり」で表し、かつ「道路に面している宅地」に絞って設定しているということです。これが「路線」という言葉の意味です。
参考…辞書での定義
辞書（ブリタニカ国際大百科事典）では、路線価は下のように定義されています。
道路（路線）に面する宅地 1m2あたりの評価額。相続税や贈与税を算定するときの基準として適用される。
コトバンク「路線価」
実勢価格とは
実勢価格とは「実際に売買が成立する価格」です。「民間の価格」というとわかりやすいでしょう。
もちろん、民間の価格といっても「まだ売買が成立していない」なら、それは厳密には実勢価格とはいえません。たとえば物件情報サイトで「2000万円で売ります」と書かれているだけなら、それは完全な実勢価格ではないのです。
たとえば、明らかに100万円の価値しかない土地を「2000万円で売り出した」としても、誰もそれを実勢価格とは認めないでしょう。このため、実勢価格は「売買が成立した」あるいは「するだろう」価格となります。
路線価と実勢価格の違い
路線価や実勢価格の意味は、両者の違いを比較することで、よりわかりやすくなります。両者の違いは下の通りです。
以下、それぞれの違いについて解説していきます。
国が決めるか、民間が決めるか
最大の違いは「誰が決めるか」です。
- 路線価…国
- 実勢価格…民間
上記のようになっています。路線価の「国」というのは国税庁のことです。
路線価は毎年国税庁が決める
路線価は毎年8月に国税庁によって発表されます。基準となっている時点は、毎年1月1日です。
路線価を決めるには、不動産鑑定をする必要があります。当然ながら、鑑定から路線価の決定まではタイムラグがあります。そのため、単純化すると下のような流れになるわけです。
- 1月1日…不動産鑑定をする
- 8月1日…決定した路線価を発表する
「8月1日」というのもたとえですが、こうして年度の初期に行った鑑定の結果を、8月に発表します。
実勢価格は民間人が決める
実勢価格は路線価と違い、民間人が決めるものです。具体的に誰かというと、下のような人々です。
- 土地の買い手
- 土地の売り手
- 不動産会社
- 不動産鑑定士（実際にその土地を鑑定した場合）
その次の「不動産会社」ですが、これは「彼らは買い手にも売り手にもなる」という意味です。仲介するだけのこともありますが、自ら売買することもあります。
個人にしても法人にしても、民間の売買の積み重ねで実勢価格が生まれるので、不動産会社も「実勢価格を決めている人・団体の1つ」といえます。
不動産鑑定士による決定
ここまでの三者（買い手・売り手・不動産会社）は、すべて「需要と供給」に関わる人たちでした。これと違い、不動産鑑定士は「需要と供給とは別の要素も踏まえて、価格を決めます。
近隣の売買事例なども見るのですが「物件の状態」なども、専門知識を総動員して価格を評価します。場合によっては測量や、耐震調査なども行います。
このような「客観的なデータ」も盛り込む点で、一番信頼がおける価格は「不動産鑑定士が出した金額」です。実際、国税庁が路線価を決める際にも、実績のある不動産鑑定士たちを起用しています。
もし不動産鑑定士による鑑定に興味がある場合は、下の記事を参考にしてみてください。
金額が決まっているか、いないか
「金額が固定されているか、いないか」という点も、路線価と実勢価格の大きな違いです。
- 路線価…固定
- 実勢価格…固定でない
税金を計算するための数字は、固定でないと困る
路線価は「評価額」です。評価額は「税金を計算するための金額」です。これが毎日変動してしまうと、誰もが混乱します。役所だけでなく、課税される我々一般人も混乱してしまうわけです。
このため、路線価は固定されています。路線価だけでなく、税金の計算にかかる評価額はほぼすべて固定されているものです。
固定といっても、路線価は毎年見直しを行います。1年間は固定されますが、翌年は変わる可能性があるということです。
参考…「固定資産税評価額」は3年ごとに見直し
固定資産税を決める元となる「固定資産税評価額」は、路線価と違い「3年ごと」の見直しとなっています。これを「評価替え」といいます。
すべての評価額が路線価のように毎年発表されるわけではないので、その点は混同しないようにして下さい。
どんな場面で使われるか
路線価と実勢価格の違いは「使われる場面」にもあります。
- 路線価…税金の計算
- 実勢価格…売買
正確には、路線価は売買の参考にされることもあります。しかし「路線価も参考データの1つとして生み出された価格」が実勢価格です。つまり、売買で最終的に使われる価格は「実勢価格」といえます。
実勢価格が税金の計算に使われることはない
路線価は売買の参考にも使われます。しかし、その逆で「実勢価格が税金の計算に使われる」ということはありません。理由は下の通りです。
- 実勢価格は大きく変動する
- バブルだと、通常ではありえない金額になることも
- そのような金額で課税されると、国民の側が困る
- 逆に暴落で税金が安くなりすぎても、国全体が困る
- よって、実勢価格は税金の計算には使われない
税金というと、国から徴収されるお金として悪いイメージがあるかもしれません。しかし、税金があるから安心して生活できるという側面もあります。
その税収は安定している方がいいため、不安定な実勢価格を、税金の計算に使うことはないわけです。
路線価と実勢価格の計算方法
路線価と実勢価格は、下のような方法・式で計算できます。
以下、それぞれ詳しく説明していきます。
路線価は公示価格の7～8割
一般的に、路線価は公示価格の7割～8割程度とされています。明確に決まっているわけではありませんが、統計的にそのあたりの金額で落ち着いているということです。
このため、路線価と公示価格は、それぞれ下の計算式で出せます。
- 路線価＝公示価格×0.7（もしくは0.8）
- 公示価格＝路線価÷0.7（もしくは0.8）
公示価格とは？
公示価格も路線価と同じく「国が決める地価」です。ただし、決める組織が違います。
- 路線価…国税庁
- 公示価格…国土交通省（国交省）
公示価格は、毎年1月1日の時点で、全国の2万5000箇所で設定されます。これを「標準地」といいますが、最寄りの標準地の金額を参考にして、すべての土地の公示価格を（大体）算出できます。
実勢価格は公示価格の1.1倍～1.2倍
実勢価格の計算方法は「公示価格の1.1倍～1.2倍」とされます。これも明確なルールはありませんが、一般的にそのくらいが相場とされているものです。
路線価から実勢価格を求める計算式
ここまでに説明した内容を融合すると、路線価から実勢価格を求めることができます。
- 路線価から、公示価格を出せる
- 公示価格から、実勢価格を出せる
上記が、これまで説明してきた内容です。これをつなげると「路線価→公示価格→実勢価格」という順番で、「路線価→実勢価格」を算出できるのです。
式にすると？
上記の流れを計算式にすると、下の通りです。
実勢価格＝路線価÷0.7×1.1
実勢価格＝路線価÷0.8×1.1
実際の計算例
試しに、路線価を「10万円」として、計算してみましょう。まず「0.7と0.8」「1.1と1.2」を変えた組み合わせは、下の4通りとなります。
- 路線価÷0.7×1.1
- 路線価÷0.7×1.2
- 路線価÷0.8×1.1
- 路線価÷0.8×1.2
この路線価に「10万円」を挿入するので、それぞれの答え（実勢価格）は下のようになります。
- 15万7142円
- 17万1428円
- 13万7500円
- 15万円
なお、計算式を「金額が大きくなる順」に並べると、下の通りです。
- 路線価÷0.7×1.2
- 路線価÷0.7×1.1
- 路線価÷0.8×1.2
- 路線価÷0.8×1.1
なお、参考までに書くと「10万円を0.7、0.8で割った数」は、それぞれ下のようになります（上記の計算を確かめたいときに使ってください）。
- 10万円÷0.7＝14万2857円
- 10万円÷0.8＝12万5000円
路線価と実勢価格の乖離
路線価と実勢価格は、ある程度乖離します。国が決めた地価と市場が決めた地価なので、これは当然です。
問題はそれがどのくらい乖離するかですが、ポイントをまとめると下のようになります。
以下、それぞれ詳しく説明していきます。
乖離率の目安は「1.37～1.71」
この数字は「実勢価格が、路線価の1.37倍から1.71倍になる」という意味です。もちろん、絶対に決っているわけではありません。あくまで目安です。
計算式を単純化すると乖離率が出る
この目安は、先ほど解説した「路線価から実勢価格を求める計算式」を単純化したものです。もう一度、4通りの計算式を出します。
- 実勢価格＝路線価÷0.7×1.1
- 実勢価格＝路線価÷0.7×1.2
- 実勢価格＝路線価÷0.8×1.1
- 実勢価格＝路線価÷0.8×1.2
どの計算式も、後半の掛け算部分「0.7×1.1」などを単純化できます。単純化すると、下のようになります。
- 実勢価格＝路線価×1.71
- 実勢価格＝路線価×1.5
- 実勢価格＝路線価×1.57
- 実勢価格＝路線価×1.37
この中で、一番小さい「1.37」と、一番大きい「1.71」をとって「乖離率は1.37倍～1.71倍」としたわけです。
- まず、最後の掛け算「×1.1、×1.2」は、当然数字が大きくなる
- 続いて、その前の割り算「÷0.7、÷0.8」も、数字が大きくなる（小数の割り算なので）
実際の乖離率は物件によってバラバラ
上のように書いたものの、この乖離率はあくまで目安です。市場の価格が大人しく「実勢価格＝路線価÷0.7×1.1」などの4つの計算式に従ってくれた場合です。
どのくらいバラバラになるかは、「かなり突飛なケース」もあるので、一概にはいえません。しかし、その「バラバラなすべての数値」を集計すると、大体上記のような乖離率になるということです。
特に価格が乖離する例
特に乖離するのは「事故物件」や「訳あり物件」です。自殺や殺人などが起きた事故物件は建物だけでなく、土地でも関係します。
建物を取り壊せば、建物が残っているときよりは「大分マシ」になります。しかし、土地自体もやはり「告知義務」があるため、事故物件であることには変わりがないのです。
このような事故物件の市場価格については、下の記事でも詳しく解説しています。
また、そのような事故物件を売りたい・買いたいという場合は、下の記事を参考にしてみてください（売るための記事ですが、買いたい場合も記事内の業者に連絡をとれば買いやすいといえます）。
路線価と実勢価格の目安
路線価にしても実勢価格にしても「とりあえず、大体の目安を知りたい」ということはあるでしょう。もちろん、路線価は国税庁のホームページで公開されているので、調べればわかります。
しかし「調べるほどではないから、とりあえずの数字を知りたい」ということもあるかと思います。実勢価格についても同様です。
その前提で両者の目安をまとめると、下のようになります。
- 東京23区の平均路線価…約46万円
- 東京都全体の平均路線価…約35万円
- 路線価がない土地…「倍率方式」で計算
- 実勢価格の目安（1）…路線価×乖離率（1.37～1.71）
- 実勢価格の目安（2）…「土地総合情報システム」の価格
以下、それぞれの目安について解説していきます。
東京23区の平均路線価…約46万円
国土交通省が2018年に発表した東京23区の公示価格は57万2300円でした（住宅地の平均公示価格）。これを約57万円とします。
そして、路線価はここまで書いてきた通り、公示価格（公示地価）の80％程度です。このため、57万円×0.8で約46万円となります。
このような理由で、少々計算が必要になりますが、ひとまず「東京23区では、大体46万円くらい」と考えてください。これは1㎡あたりの価格なので、これに面積をかけて地価を出します。
東京都全体の平均路線価…約28万円
東京23区でなく「東京都全体」になると、もっと安くなります。公示価格は約35万円、その80％なので約28万円です。
路線価がない土地…「倍率方式」で計算
国税庁のサイトでも路線価が設定されていない土地があります。その場合は目安というより計算方法があり、「倍率方式」という計算法を使います。
「固定資産税評価額×一定倍率」という計算式です。この一定倍率ですが、これは「評価倍率表」という、国税庁の資料に記載されています。評価倍率表は国税庁のホームページで閲覧可能です。
実勢価格の目安（1）…路線価×乖離率（1.37～1.71）
ここまでは、路線価の目安を書いてきました。実勢価格の目安は2つありますが、1つ目は「路線価×乖離率」です。これは先ほど「乖離」の段落で解説した通りです。
路線価はほとんどの土地で設定されているため、それを調べて、上記の乖離率（1.37倍～1.71倍）を掛ければ、実勢価格の目安になります。
実勢価格の目安（2）…「土地総合情報システム」の価格
実勢価格はそもそも「売買が成立する価格」なので、過去の事例を見ればある程度目安がつくもの。その過去の事例が集まっている公的なサイトが「土地総合情報システム」です。
これは国土交通省が運営しているサイトで、レインズのように実際の取引で売買された価格を確認できます。路線価や公示地価とはだいぶ離れるかもしれませんが、こちらの方が「現実的な目安」といえるでしょう。
その他「普通の物件情報サイト」に掲載されている値段も、ある程度の目安にはなります（大体それくらいの値段で売れると思い、売り手も掲載しているわけですから）。
まとめ
以上、路線価と実勢価格の意味や違い、計算方法などを解説してきました。最後にポイントをまとめると、下のようになります。
- 路線価は国が決める地価
- 実勢価格は、実際の売買で決まる地価
- 乖離率は、実勢価格が路線価の1.37倍～1.71倍程度になる
- もっと簡単にいうと「路線価は実勢価格の7～8割程度
- 路線価は国税庁のサイトでわかる
- 実勢価格は国交省の「土地総合情報システム」で目安がつく
路線価や実勢価格を知らなくても不動産の売却はできますが、知識がない分、不利な価格で売ってしまう可能性もあります。そのような事態を招かないよう、こうした用語もある程度理解して売却に臨むといいでしょう。
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