再建築不可物件を更地にして活用する方法は?接道義務を満たす3つの方法も解説!

再建築不可物件は何かと扱いが難しいもの。「建物を壊して更地にしたい」と考えている人も少なくないでしょう。

これらの点が気になるかと思います。この記事ではこの2点を中心に「再建築不可の更地の活用」について解説していきます。再建築不可物件の取り扱いで悩んでいる方には、きっと参考にしていただけるでしょう。

タウンライフ土地活用サキヨミ!

再建築不可物件を更地にしたあとも、後ほど説明するようにさまざまな活用方法があります。しかし、どの方法がベストなのか判断しにくいことも多いでしょう。

そのようなときに参考にすべきなのは、プロによる土地活用のプラン。「タウンライフ土地活用」では、複数社から「土地の収益を最大化させるプラン」を提案してもらうことができます。

参加企業は全国200社以上で、積水ハウス・住友不動産・ダイワハウスなどの名だたる大企業が揃っています。利用は完全無料で、入力作業も数分で終わる簡単なものです。

「更地にするか悩んでいる」「更地にした後の活用法で悩んでいる」という方は、ぜひお気軽に試してみてはいかがでしょうか。

再建築不可物件を更地にするとどうなる?

更地

再建築不可物件を取り壊して更地にすることを検討している人は「壊すとどうなるのか」が気になるでしょう。ここでは、更地にすることで起きる3つの問題を解説します。

家を新築できない

これは「更地にしたから」というより、再建築不可物件では「もともと新築ができない」のです。

「庭の空いているスペースに別の家を建てる」というのも、もともとできなかったんですね。更地になってもそれは同じです(接道義務を満たさない限り)。

このため「更地で宅地なのに、なぜか家を建てられない」という状態になります。

借地権での建て替え・3つのポイント ~地主の許可が必要になる条件は?~

2018.10.17

固定資産税が高くなる

更地は固定資産税が高いものです。建物があれば、固定資産税は更地の「3分の1~6分の1」になります。

これは「小規模宅地用地の減額の特例」というものです。その宅地の面積に応じて、下のように固定資産税が減税されます。

200m2以下の部分(小規模住宅用地) 6分の1
200m2超の部分(一般住宅用地) 3分の1

このように税額が安くなります。更地になるとこの特例を受けられないため、固定資産税が高くなります。

価値が下がり売却しにくくなる

「家を建てられない更地」は、一般人には活用の方法があまりありません。そのため、価値が下がって売りにくくなります。

「再建築不可物件のまま」なら、まだ売れるのです。理由は「住める」ためです。老朽化しておらず、住むのに問題のないレベルであれば、多少安くなっても買い手はつきます。

しかし、建物を解体した後の「使い道がほとんどない更地」では、買い手がつきにくいわけです。

更地にした再建築不可物件を活用する方法

更地

これから更地にする場合も、すでにしてしまった後も「その条件で土地をどう活用できるか」という点が、特に気になるでしょう。ここでは、2つの活用法を解説していきます。

駐車場…青空駐車場なら、初期費用数万円から可能

駐車場としてのニーズを見込めるとちなら「ひとまず駐車場にする」という方法もおすすめです。駐車場は規模の大きいコインパーキングでない限り申請や登記も不要で、明日にでも始められます。

土のままで砂利も敷かず、アスファルト舗装もしない完全な青空駐車場なら、初期費用は数万円程度で済みます(杭・針金・看板の板を買う費用のみ)。アスファルト舗装をする場合も、10台程度のスペースで50万円~70万円程度の費用で可能です。

更地を駐車場にする方法や費用については下の記事で詳しく解説しているので、興味がある方はこちらを参考になさってみて下さい。

空き地は駐車場にすべき?活用のメリット・デメリット・税金のルールを解説!

2019.07.28

太陽光発電…初期投資は数百万円、約10年で回収可能

太陽光発電

太陽光発電の初期投資は、おおむね数百万円です。工事内容は下のようになります。

  • 架台(土台)を並べる
  • ソーラーパネルを設置する
  • 送電網に接続する

建物の建築と比べてシンプルな内容であるため、初期費用が安いだけでなく、工期も短いのが魅力です。2019年現在ではおおむね10年程度で初期投資を回収できるとされており、それ以降の売上はすべて利益になります。

10年で投資額を回収できるということは、単純計算で「利回り10%」ですが、これは不動産の平均である「利回り4~6%」を大幅に上回っています。ここ数年、田舎の土地でソーラーパネルの建設ラッシュが起きているのはこのような理由からです。

太陽光発電に向いた土地の条件

再建築不可物件を更地にした場合も、特に下のような条件なら太陽光発電を検討するといいでしょう。

  • 開けている(日光を遮るものがない)
  • 送電線網に近い
  • できれば民家が近くにない

最後の民家については、パネルによる光の反射が原因でトラブルが起きるケースもあるためです。ただ、話し合いなどでこの問題を事前にクリアできるなら、民家が近くにあってもかまいません。

また、防犯のために監視カメラを設置するケースも多くありますが、その場合も隣家の人が「うちが見られている」と感じる恐れがあります。そのため、カメラを設置する場合は特に、隣家の人に事前に許可を得るようにしましょう。

メンテナンスはほとんど不要

太陽光発電のメリットは「メンテナンスをほとんどしなくていい」ということ。落ち葉を大量にかぶったり、パネルの高さまで雑草が伸びるなどすると、発電効率が落ちることもあります。

しかし、定期的に清掃していれば、このようなトラブルは起きません。この清掃の頻度は立地にもよりますが、ソーラーシステムの管理会社に代行してもらうこともできます。

まれに機械部分に葉っぱが溜まる、動物や昆虫が侵入するなどのトラブルも起こるため、こうしたイレギュラーなトラブルにのみ、すぐに対応できるようにしておきましょう。

他の投資家に土地を貸し出すのもあり

「太陽光発電で利益が出やすいのはわかるが、数百万円も投資できない」というときは、他の不動産投資家に土地を貸し出すのもいいでしょう。太陽光発電は多くの投資家が手を出している分野で、土地の借り手もつきやすくなっています。

太陽光発電用の土地貸しについては下の記事でまとめているため、興味がある方は参考になさってみてください。

太陽光発電用に土地を貸すメリット・デメリット ~適した土地や注意点のまとめ~

2018.09.20

自動販売機…負担は電気代だけ、後は業者がすべてやってくれる

自販機

実は、自動販売機の経営はほぼノーリスクで行えます。

  • 設置スペースを貸し出す
  • 電気代を負担する

これだけでいいのです。自販機はメーカーが無料で貸し出ししてくれ、下の作業もすべて代行してくれます。

  • 商品補充
  • 代金回収
  • 空き缶・ペットボトル回収
  • おつり補充
  • 定期清掃
  • 故障時のメンテナンス

つまり「電気代さえ払えば、後はやることはない」といえます。最低限盗難には注意する必要がありますが、その対策さえできれば、極めてノーリスクに近い土地活用の方法といえるでしょう。

1台あたりの利益

これは、年間数万円~10数万円程度とされています。土地の固定資産税の一部を払える程度、と考えた方がいいでしょう。人通りが多く、付近にコンビニなどの店舗がない好立地なら、高い利益を出せる可能性もあります。

また、そのような立地であれば自分で自販機を購入し、自ら管理することで利益を増やすのもいいでしょう。

資材置き場…近くに工場などの事業所がある場合におすすめ

特に工場などの事業所が近くにある場合、資材置き場として活用するのもいいでしょう。基本的に個人が資材置き場を必要とすることは少ないため、ほとんどは事業者との契約になります。

このようなニーズは多いものではありません。しかし、事業者にとっては必要なものであるため、一度契約したら長期間安定して利用してもらえる可能性が高いといえます。

近場に資材置き場を必要としそうな工場などがある場合、経営者似コンタクトをとってみるのもいいでしょう。

トランクルーム…平均利回りが20%、高ければ30%のことも

トランクルーム

トランクルームは、コンテナを並べてレンタル物置として貸し出すもの。この10年で約2.5倍程度と、市場が急成長している分野です。

急成長の理由は、その平均利回りの高さ。平均で20%、高ければ30%ということもあります。平均5年、最短3年半で投資を回収できるということであり、極めて魅力的な選択肢です。

なぜそれほど利回りが高いのか

これは初期投資の費用が小さいためです。70坪という、平均的な宅地の2倍という広さでも、初期費用は400万円ほどとされます。コンテナ1つが100万円程度で、それを4台(4基)置くということです。

コンテナ1基で3~4ルームを確保できるので、4基で14ルームは確保できます。それを月額7000円で貸し出し、すべて埋まったとすると利回りは30%です。「3分の2しか埋まらなかった」として20%。「3分の1しか埋まらなかった」としても10%です。

「3分の1しか埋まらない」というのは、トランクルームの経営としてはかなり「失敗した」部類でしょう。それでも、不動産投資の平均利回りは超えているのです。

撤退も簡単なので「つなぎ」としておすすめ

トランクルームは、コンテナをレンタルするだけなら撤退もかんたんです。一度試しに経営してみて、うまくいかなければ他の利用用途に切り替えるというのもいいでしょう。

このように「後戻りできる選択肢」であるため、活用法の候補の1つとして、コンテナを提供する会社などの話を聞いてみるのもいいかと思います。

宅地…接道要件を満たして再建築可能にする

再建築不可物件の更地も、接道要件を満たせば再建築ができるようになります。つまり、新築ができるため「普通の宅地」として活用できるのです。

自分で家を建ててもいいですし、宅地として売り出してもいいでしょう。接道要件を満たす方法はこちらの段落をご覧ください。

接道義務を満たすにはどうすればいい?3つの方法を解説

家と道路

ここまで書いた通り、接道義務を満たせば再建築も可能になります。ここではその方法を3つ紹介します。

隣接地を購入する

多くの場合、隣接地を購入して一つの土地にすることで、再建築可能になります。隣地が接道義務を満たしていたら、その土地と1つになることで、今のあなたの土地も接道義務を満たせるのです。

逆にいえば、隣地が接道義務を満たしていなかったら買っても意味がないため、その点は事前によく確認しましょう。

隣地の所有者に売却する

自分が土地を使うことにこだわらず「人に売る」のも一つの活用法です。その点、隣地の所有者にとってはあなたの土地は価値があります。

隣地が再建築不可物件でなければ、上の段落で書いた内容と同じメリットが、隣地の所有者に発生します。土地がつながることで、あなたの土地が再建築不可ではなくなるのです。

不動先生
再建築不可に限らず、隣人は土地を特に高く買ってくれる人の1人なので、土地の売却相手としては常に候補に上がります。

接道義務を満たしていない土地や無道路地の売却については、下の記事で詳しく解説しています。

道路に面していない土地(無道路地)も売却できる!高く売る方法、買取業者の選び方は?

2018.10.09

セットバックを行う

セットバックは「自分の敷地の一部を道路にする」方法です。道路を広げるために自分の敷地を「後退」させるため、「バック」といいます。辞書の説明は下記の通りです。

敷地前面の道路が4メートル未満の二項道路の場合、道路の中心線から2メートルの線まで道路の境界線を後退させること。その部分は道路とみなされる。壁面後退。
コトバンク「セットバック」

再建築不可になるのは「面している道路の幅が4m未満」と狭いためです。これを広くすれば、再建築可能になります。そのため、自分の土地を提供して道路を広げるわけです。

所有権はどうなるのか?

土地の所有権は自分のもののままです。いわば「国に土地を貸している」状態になります。

しかし、国から地代をもらえることはありません。国からしたら「家を新築できない場所に、新築を認めてやる」というトレードオフの関係になるためです。

何にしても、所有権は失われません。あくまで「自由に使えない」「道路になる」というだけです。

建て替えできない土地とは、再建築不可物件のこと!新築・増改築ができる条件とは?

2018.10.09

まとめ

何かと制約の多い再建築不可物件ですが、接道義務を満たすなどの工夫をすることで、その制約から解放されます。こうした選択肢も含めて、プロのアドバイスを受けながら、最適な活用方法を模索しましょう。

タウンライフ土地活用サキヨミ!

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再建築不可物件を更地にして有効活用したいと考えている方は、ぜひ一度タウンライフ土地活用をチェックしてみてください。