生前贈与を受けた住宅を売却するときのポイントは?税金の特例や注意点を解説!

親や家族から生前贈与を受けた住宅を売却するケースもあるでしょう。そのとき、気になるのは下のような点かと思います。

  • 売るとどんな税金がかかるのか
  • どうすれば高値で売れるか
  • 売るときや贈与を受けるときの注意点はあるか

この記事では、これらの疑問への答えを中心に、「生前贈与を受けた住宅の売却」について説明していきます。住宅の生前贈与を受けた、あるいはこれから受けるという人には、きっと参考にしていただけるでしょう。

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このケースでの税金については、2000~2500万円の控除があります。そのため、よほど高額な住宅の生前贈与でない限り、税金の心配はそれほど要りません。

それよりも重要なことは、住宅を高値で売却すること。そのために役立つサービスが一括査定ですが、特におすすめなのは下のすまいValueです。

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生前贈与を受けた住宅を売却するときの2つのポイント

生前贈与でもらった住宅を売るときには、いくつか意識すべきポイントがあります。ここでは、特に重要な2つについて説明します。

税金は非課税になることが多いため、住宅を高値で売ることが重要

後述するさまざまな特別控除のため、住宅の生前贈与は非課税になることが多いもの。夫婦や親子などの条件に限られますが、そうした条件なら税金の心配はいりません。

それよりも、通常の不動産売却と同様「住宅を高値で売る」ことが重要になります。

高値で売るためには一括査定が便利

これは普通の不動産の売却でもいえることですが、住宅を高値で売るためには一括査定が便利です。冒頭で紹介したすまいValueのようなサービスを使い、高値で買い取ってくれる(あるいは仲介で売ってくれる)業者を探しましょう。

生前贈与を受けた住宅を売却するときの注意点

生前贈与でもらった家・マンションなどを売るときの注意点は、主に2つです。ここではその2つの注意点について説明します。

贈与を受けた時点で「もらった方」に贈与税がかかる

贈与は「もらった方」に贈与税がかかります。これは住宅でも現金でも、どんな財産でも同じです。

生前贈与という贈与はなく、どのタイミングでしても「贈与は全て贈与」として処理されます。そのため、住宅の生前贈与でも「普通の贈与税」がかかります。

(ただし、亡くなる3年前の贈与は、亡くなった後で相続税の計算に含まれます。後で税金の計算が変更になるということです)

売却して得た利益にも、譲渡所得税がかかる

贈与税を納めたあと、今度はその家を売るときにも税金がかかります。これは通常の売却と同じです。

不動産を売るときの税金はすべて「譲渡所得税」です。

夫婦間での住宅の生前贈与には税金の特例がある

上に書いた通り、生前贈与でもらった住宅を売却する前に、まず生前贈与の時点で税金がかかります。しかし、この税金は「夫婦間の贈与」であれば、かかりません。この特例について説明します。

2000万円の配偶者控除がある

夫婦間で住宅を生前贈与する場合、2000万円まで「配偶者控除」が適用されます。2000万円までは非課税ということです。

正確には、贈与税の基礎控除の「年間110万円」と併用できるので「2110万円」まで非課税となります。たとえば2200万円の住宅を贈与したら、90万円分のみ贈与税がかかるということです。

(贈与税はおおよそ20%なので、90万円の贈与なら、支払う税金は18万円程度となります)

条件①…婚姻期間が20年を超えていること

条件の1つとして、20年間結婚を続けていることという条件があります。このルールがある理由は、脱税を防ぐためです。この配偶者控除を目当てに偽装結婚をする人が出ないようにするわけですね。

条件②…居住用の不動産か、それを購入するための資金であること

この特例があるのは「住居は人間が生きていく上で重要」だからです。その重要なものを、夫が妻に残す(あるいは逆)というのは、人として必要なことと法律では見なされます。

そのため、一般的な住宅の上限金額といえる2000万円までは非課税となるわけです。そのため、見出しの通り「居住用の不動産であること」が条件となります。あるいは「それを買うための資金」でもかまいません。

収益物件(投資用物件)ではダメ

居住用でないとダメということは、収益物件はNGということ。投資するような余裕がある家庭なら、きっちり税金を払ってくれということです。、これは累進課税と同じ発想なので、納得できるでしょう。

購入用資金で「購入しなかった」らどうなるのか

これは、すぐにはバレませんが、一定期間を経過した時点でバレます。控除を受けるには税務署に申告しているため、税務署はその後「実際に住居を購入するか」を観察しているわけです。

それで購入していないことが発覚したら、過去にさかのぼって贈与税が課税されます。もちろん、その期間に応じて追徴課税もあります。

(この期間については、次の段落で説明する通りです)

条件③…贈与を受けてから、その翌年の3月15日までに住むこと

居住用不動産という条件なので、実際に住まなくてはいけません。住宅の状態で贈与するならすぐに住み、購入資金だったら「購入して引っ越し」という流れを、早めに実行します。

その期限が「翌年の3月15日」です。たとえば2020年の1月1日に贈与を受けたら、2020年ではなく2021年の3月15日が期限となります。つまり、1年と2カ月の猶予があるわけです。

逆に、2020年の12月31日に贈与した場合でも、2021年の3月15日が期限となるため、こちらは3カ月ちょっとしかありません。このように、贈与のタイミングによって引越しまでの猶予期間が変わります。

すぐに引っ越せない場合は、年が明けてから贈与するのがいいでしょう。

「その後も住み続ける」ことが必要

当たり前ですが、居住用不動産である以上「その後も住み続ける」ことが条件となります。税金逃れのために最初だけ住むというのはNGです。これは国税庁の公式サイトでも下記のように書かれています。

(3)?贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与により取得した国内の居住用不動産又は贈与を受けた金銭で取得した 居住用不動産に、贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであること
No.4452?夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除(国税庁)

上の記述の通り、期間については特に決められていません。あくまで「住む予定である」というだけでいいのです。

やむを得ない事情によって「すぐに引っ越すしかなかった」という場合は、住み続けなくてもいいでしょう。ただ、そうした事情がなく(あるいは不自然で)脱税目的であると疑われた場合は、課税される恐れが大きいといえます。

父母・祖父母からの生前贈与なら「相続時精算課税制度」がある

住宅の生前贈与が、父母あるいは祖父母からのものであれば、「相続時精算課税制度」という制度を使えます。この制度について詳しく解説します。

子・孫への生前贈与で使える制度

この制度がどんな場面で使えるかというと、下の2通りです。

  • 父母が子どもに生前贈与する
  • 祖父母が孫に生前贈与する

どちらも「直系血族」ですが、直径に限ってこの制度が使えるということです。

2500万円まで控除(非課税)になる

具体的にどんなメリットがあるのかというと、2500万円まで特別控除を受けられます。2500万円まで非課税ということです。

先程紹介した「夫婦」の特例の場合は2000万円でした。それよりも500万円多いということです。

相続税の基礎控除(3600万円~)を、生前贈与の時点で使うため

なぜこの特例があるかというと、相続税の基礎控除を先に使うためです。相続税では「3000万円+(600万円×相続人の人数)」という基礎控除があります。

このため、必ず3600万円は非課税になります。相続税がかかるということは相続人が1人はいるということなので、600万円が必ずプラスされるのです。

そのように、もともと相続税では3600万円という大金の控除があります。そのうち2500万円を、生前贈与の時点で先に使うということです。

このため「相続時精算課税制度」と呼ばれるわけです。

生前贈与で控除した分は、相続税の控除で使えなくなる

たとえば、生前贈与の時点で2500万円の特例をフルに使ったとします。すると、相続税の基礎控除の3600万円から、この2500万円が差し引かれます。

すると1100万円になりますが、相続税で非課税となるのが、1100万円になるということです。たとえば1500万円の財産が他にあったら、400万円に対して課税されます。

これが、「相続時に精算する課税制度」という言葉の意味です。

住宅以外の財産にも適用される

なお、この制度は「配偶者控除」の特例と違い、住宅以外の財産にも適用されます。直系血族の方が、この点でも税金で優遇されているということですね。

たとえば住宅が1500万円分だったら、残り1000万円の現金などの財産で、この制度を適用することもできます。トータル2500万円まで使えるということです。

なお、相続登記は司法書士などに依頼せず、自分でやる方法もあります。この点は下の記事で詳しく解説しています。

相続登記(不動産名義変更)は自分でできる!やり方・費用・協議書の書き方を解説

2019.02.08

まとめ

兄弟や友人間などの特別な贈与でなければ、住宅の生前贈与で税金の心配はありません。また、税金がかかるにしてもかからないにしても、共通して重要なのは、住宅を高値で売ることです。

そのためには、記事中でも解説したとおり、一括査定を受けるのがベスト。下で紹介するすまいValueなどのサービスを使い、少しでも高値で売れる業者を見つけるようにしてください。

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