専任媒介契約の解除方法は?費用・書式など4つのポイントを解説!

不動産業者と専任媒介契約を結んだものの、下のような理由で解除を考える人は多くいます。

  • 業者が全然動いてくれない
  • 自分で買い手を見つけた

どのような理由にしても、専任媒介契約の解除は簡単にできるものです。この記事では具体的な解除方法について、4つのポイントを中心に説明していきます。

読んでいただくと「想像よりも簡単に解除できる」と実感していただけるでしょう。

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Contents

専任媒介契約の解除方法・4つのポイント

書類にサインする女性の手

専任媒介契約を解除する方法について、主なポイントをまとめると下の4つになります。

  1. 電話1本でもいいが、大抵は書面で通知する
  2. 通知書の書式は自由。Webの雛形を使う
  3. 業者に落ち度がある場合、一切の費用がかからない
  4. あなたの都合なら、広告費などの実費を払う
  5. 期限切れを待ち、更新しない方法もある

以下、それぞれ詳しく説明していきます。

電話1本でもいいが、大抵は書面で通知する

専任媒介契約を解除する方法は、それほど難しくありません。方法について法律的な決まりはないので、「業者に電話1本かけるだけ」でもOKです。

ただ、重要な契約なので書面で正式に通知する方がいいでしょう。実際に、多くの業者では電話口で解約を告げても書面の郵送・提出を求められるものです。

書面の正式名称はありませんが、一般的に「契約解除通知書」と呼ばれます。

通知書の書式は自由。Webの雛形を使う

契約解除通知書の組織は自由です。インターネット上に無料のひな形が多くあるので、それを使うのがいいでしょう。テンプレートは、WordやPDFなどさまざまな形式で提供されています。(※1)

書式は自由ですが、文例や「この項目だけは必ず書く」という詳細を、当記事の中でも説明しています。詳しくは下の段落をご覧ください。

「専任媒介契約解除通知書」の書式

業者に落ち度がある場合、一切の費用がかからない

業者に落ち度があって解除する場合、あなたが支払う費用は一切ありません。業者の落ち度で主なものは、下記の通りです。

  • 報告義務を果たしていない(2週間に1回)
  • レインズに物件を登録していない(契約締結から7日以内)

いずれも専任媒介契約の特徴であり、業者がこれらを実行していないなら、その専任媒介契約はもはや存在しないともいえます。そのため、解除してもあなたが払う費用・違約金などはないのです。

あなたの都合なら、業者が負担した実費は払う

逆にあなたの都合で解除する場合、業者が負担した実費を支払う必要があります。具体的には下のようなものです。

  • チラシの制作・印刷費用
  • 不動産情報サイトへの掲載費用
  • フリーペーパーなどへの掲載費用

一言でいうと「広告費」です。業者はまじめに契約を履行するためにこれらの宣伝活動をしたわけですから、その分の費用はあなたが負担しなければなりません。

期限切れを待ち、更新しない方法もある

専任媒介契約の期限は最高で3カ月です。これは国交省が示す「標準約款」に下のように書かれています。

第6条
専任媒介契約の有効期間は、3ヶ月を超えない範囲で、甲乙協議の上、定めます。
宅地建物取引業法施行規則の規定による標準売却契約約款(国土交通省)

「3カ月を超えない範囲で」というルールなので、これより短い期間を設定するのは可能です。逆に3カ月より長いことはありません。

そのため、どんな専任媒介契約でも3カ月待てば有効期限が切れます。その時に更新しなければ、業者が負担した実費などについても支払うことなく、解除できる可能性が高くなります。

専任媒介契約は自動更新されないのか?

これはされません。更新するときは必ず手続きが必要で、あなたからの申し出がないと業者は延長ができません。(※2)

このため「忙しくて放置していたら、いつの間にか勝手に契約を延長されていた」ということもありません。期限が近いのであれば、期限を待って更新せずに終わらせるという選択肢もアリでしょう。

売野くん
使ってないアプリで自動更新の課金されたりすると、かなりショックですよね。
不動先生
はい。昔は同じように自動更新をしてキャンセル料で稼ぐ悪徳業者が多くいたため、こうしたルールが設定されたのです。

専任媒介契約の解除にかかる費用は?

家の模型と1万円札

専任媒介契約の解除では、下のような費用が発生することがあります。

逆に「解除したこと」については、違約金などの支払いは発生しません。それぞれのポイントを詳しく説明していきます。

すでに業者が負担した実費

業者が広告費などの支払いをすでに負担していたら、その分の実費を請求されることがほとんどです。これは国土交通省も認めているルールです。

国土交通省は「専任媒介契約は、こういう契約にしなさい」という標準を示しています。その標準の中の「13条」に下のように書かれているのです。

第 13条
(前略)甲が自ら発見した相手方と目的物件の売買若しくは交換の契約を締結したとき
(中略)
又は乙の責めに帰すことができない事由によって専任媒介契約が解除されたときは、
(中略)
専任媒介契約の履行のために要した費用の償還を請求することができます。
標準専任媒介契約約款(国土交通省)

上記は、要約すると「業者に落ち度がなかった場合、かかった費用をあなたに負担できる」ということです。行ごとに要約すると下のようになります。

1行目 あなたが自ら買い手を探した場合
2行目 または、業者に落ち度がないのに契約を解除した場合
3行目 業者は、かかった実費を請求できる

国交省がこのように明記しているので、業者に対する実費は支払う必要があります。

仲介手数料(あなたが直接取引をした場合)

これは簡単に書くと下のようなケースです。

  • 業者が買い手を見つけてきた
  • 本来、そのまま業者を通して売買をするもの
  • しかし、「それでは仲介手数料がかかる」とあなた&買い手が考えた
  • そして、「2人で直接取引をする」ことにした

このケースで専任媒介契約を解除するなら、業者に仲介手数料を払う義務があります。これは一般的な感覚で考えてもわかるでしょう。このようなことが許されたら、業者も生活ができないためです。

国交省が定めているルール

上記のルールを国交省はどのように定めているのか―。これは、先ほど引用したものと同じ文書「標準専任媒介契約約款」で、10条に下のように書いています(要約)。

契約解除から2年以内に直接取引をした場合、業者に仲介手数料を払わなければならない。

ポイントは「2年以内」という部分です。「契約解除をしてから2年経った」なら、直接取引をしてもいいという見方もできます。

もちろん、2年経てば不動産の価値は大きく変わりますし、お互いの需要と供給も変わります。そのため、わざわざ仲介手数料をカットするために、そこまで待つ人はめったにいないでしょう。

ただ、それでも「ルールとしては2年待てば直接取引をしていい」ということです。

仲介手数料の金額はどう決まるのか

これは上の国交省の文書では「業者の寄与分に応じて」とあります。つまり「業者がどれだけ貢献したか」によるのですが、この判定は少々難しいものです。

一般的には、最初に契約書で仲介手数料のパーセンテージが決められているので、それに従うことになります。

「解除したこと」については、違約金などは発生しない

ここまで書いたように「実費・仲介手数料」については発生します。しかし「解除したという、行為そのもの」については、違約金などは発生しません。

業者に落ち度がある場合はもちろんですが、落ち度がなく「あなたの事情」だった場合でも、やはり違約金は発生しないのです。これも国交省の「標準専任媒介契約約款」の11条で、下のように書かれています(要約)。↓

あなたが「他の業者」に仲介を依頼した場合は、専任媒介契約の業者が、あなたに違約金を請求できる。

「請求できると書かれているじゃないか」と思うかもしれません。しかし、これはあくまで「あなたが他の業者に依頼した場合」なのです。

これ以外では、国交省の文書で違約金について定めた内容はありません。つまり「契約解除をしたから違約金を払え」と業者があなたに言ったら、それは間違いなのです。

解除によって、業者に違約金を請求されたらどうするか?

この場合は、下のような機関・組織に相談しましょう。

  • 宅建協会(宅地建物取引業協会)
  • 弁護士(無料相談ができる法テラスなど)
  • 都道府県庁の担当部署

宅建協会については、その業者が属する協会に連絡します(地方ごとに協会があります)。

法テラスへの相談は大体3回は無料で可能です。3回あれば、この内容の相談なら解決するでしょう。そもそも業者が違約金を請求する権利が、法的にないためです。

契約書に違約金のルールが書かれていたら?

これも関係ありません。民間の契約書に何が書かれていようと、法律に合致していない内容なら無効になるのです(ヤミ金の契約書がいい例でしょう)。

このため、業者が「契約書に書かれている」という理由で違約金の支払いを迫ってきても、支払う必要はありません。

「専任媒介契約解除通知書」の書式

紙にサインする女性

専任媒介契約を解除するときの書式は、要点をまとめると下の通りです。

以下、それぞれ詳しく解説していきます。

書式は自由(手書き・パソコンも不問)

書式は特に決まっていません。書くべき内容さえしっかり書かれていれば、自作のものでOKです。手書き・パソコンのどちらでもかまいません。

書くべき内容・項目

解除通知書に書くべき内容・項目は下記の通りです。

  • 日付(通知書を作成した日)
  • 宛先(業者の会社名・社長名)
  • あなたの住所・氏名
  • 題名(専任媒介契約解除通知書、と書く)
  • 「契約を解除します」という内容の文面
  • どの契約かを示す情報(契約日・その他の詳細)

上記をすべて書けていれば、それで解除の通知書として成立します。

「専任媒介契約解除通知書」の文例

参考として文例を書くと、下のようになります。


専任媒介契約解除通知書

私は、貴社と以下の内容の専任媒介契約を締結いたしましたが、本書面をもって解除いたします。

      記

1.契約日…平成○○年○月○日
2.(契約を特定できる内容)


見ての通り、文面自体は非常にシンプルです。契約したときの書類(契約書)さえあれば、すぐに書けます。契約日も特定するための内容も、契約書にすべて書かれているためです。

上記以外に書く内容

上記の文例は「本文」です。本文が始まる前に、下の内容も書きます。


平成○○年○月○日

株式会社 ○○
代表取締役社長 山田 太郎様

○○県○○市○○町○-○-○
田中 花子


要は「日付・相手・自分」を書くということです。日付・自分については、実際の文書では右に寄せます。

(これも明確にルールが決まっているわけではありませんが、ほとんどのビジネス文書がそうなっているためです)

専任媒介契約はクーリングオフできる?

契約書と家の模型

専任媒介契約は、一定の条件でクーリングオフをできます。ポイントをまとめると下記の通りです。

以下、それぞれのポイントについて説明します。

8日以内ならキャンセル料など一切なしでできる

不動産の専任媒介契約は、クーリングオフもできます。要点をまとめると下記の通りです。

  • 契約から8日以内に行う
  • 条件はなし(キャンセル料などはかからない)

「8日以内」でも、必ずクーリングオフをできるとは限りません。

契約した場所によってはできない

契約した場所によっては、クーリングオフの対象外となります。代表的なものは下の2つです。

  • 業者の事務所
  • あなたの自宅・勤務先(あなたがこの場所を指定した場合)

業者の事務所が対象外という理由は「あなたがわざわざ業者の事務所まで出向いた」からです。訪問販売のように「無理やり売り込まれた」わけではないといえます。

2つ目の「あなたの自宅・勤務先」というのも同じです。あなたから自宅や勤務先を指定して業者に来てもらい、契約をしたのであれば、やはり訪問販売などと違い「十分に考える余裕があった」といえます。

逆に、自宅や勤務先での契約も「業者からの申し出でそうした」という場合は、クーリングオフの対象です。また「ホテル・喫茶店など」は、あなたから申し出して決めた場合でも、クーリングオフの対象となります。

クーリングオフができる契約締結場所・まとめ

上記の内容を表でまとめると、下のようになります。○と×は「クーリングオフができる・できない」という意味です。「業者から・あなたから」というのは「どちらの申し出でその場所に決めたか」です。

場所 業者から あなたから
事務所 × ×
自宅・勤務先 ×
ホテル・喫茶店

なお、業者の「事務所」というのはモデルハウス・モデルルーム・案内所なども含みます。また、売り主が業者(宅建業者)でなく、ただの個人や普通の会社であれば、クーリングオフはできません。

(普通の会社はこのように責任が軽いため、不動産取引においては宅建業者の会社でなければ信用されないのです)

「説明を受けた場所」によってもできない

契約の締結だけでなく「説明」をどこで受けたかによってもクーリングオフをできるかどうかが変わります。例えば下のようなケースだったとしましょう。

説明を受ける段階 クーリングオフできない場所(業者の事務所など)で行った
契約する段階 クーリングオフできる場所(喫茶店など)で行った

上のケースでは「クーリングオフができない」のです。「最後の契約を喫茶店でしたからできるのではないか」と思うかもしれません。

しかし、考えるのに重要なのは「説明」の段階です。この段階を業者の事務所という「あなたから望んで行く場所」でこなしたなら「あなたには、十分に考える時間があった」と考えられます。

最後の契約は「ただの作業」ですから、この場合は「頭を冷やす=クーリングする」時間は必要ない、とされるわけです。

なお、ここでは「説明」と書きましたが、「申し込み」も含みます。正式な契約書を書かない申し込みについても、その段階を「業者の事務所など」でこなしたら、クーリングオフはできなくなるということです。

「専任媒介なのに報告がない!」トラブルの事例と対処法

電話しながら困っている女性

「専任媒介契約なのに、業者からの報告がない」というトラブルは多く見られます。実際にどのようなトラブルがあるのかという事例と、それに対する対処法を説明しましょう。

以下、それぞれ説明していきます。

事例…連絡なし、レインズの登録交付証もなし

トラブルの事例については、発言小町で詳しく紹介されている記事がありました。内容を要約すると、下のようになります。(※3)

  • 2週間に1度の連絡がない
  • チラシやネットでの宣伝もまじめにやっていない
  • レインズの登録交付証も送られてこない
  • 電話しても通じない、折り返してこない

2つ目と4つ目については「感じ方に個人差がある」ものですが、1つ目・3つ目は明確な契約違反です。当記事の他の部分でも書いている通り、専任媒介契約は下の2点が義務になっています。

  • 2週間に1回以上の報告をする
  • 7日以内にレインズに登録する

この2つの義務は、下の記事でも確認できます。

不動産会社は媒介契約締結後、7日以内にレインズへ登録しなければなりません。
2週間に1回以上文書による業務の処理状況を報告しなければなりません。
依頼した物件が、本当にレインズに登録されていますか?(公益社団法人・東日本不動産流通機構)

上の東日本レインズの説明では、7日以内に「連絡する」とまでは書いていません。しかし、2週間に1回の連絡の初回で、登録したことを伝えるはずです(通常であれば)。

そのため、上の事例の業者が仮にレインズに登録をしていたとしても、レインズ登録に関する義務のすべては、満たしていないわけです(報告するところまでが、レインズ登録の義務といえます)。

対処法…書面で通達、宅建協会に通報

上記の事例では、業者は2つの点で宅建業法に違反しています。そのため、契約は堂々と解除可能です。このときのポイントをまとめると、下のようになります。

  • 口頭では証拠が残らないので、書面で解除を宣言する
  • 書面は「内容証明郵便」で送る(届かなかったと言い訳されないため)
  • 利用者側がキャンセル料などを払う必要はない
  • 業者がごねた場合は、業者が所属している宅建協会に連絡する

上記の方法で、確実にデメリットなく契約を解除できます。

一般媒介契約の解除方法は?

紙を破く男性の手
専任媒介契約ではなく「一般媒介契約」の場合、解除方法はどうなるのか―。解除も含めて自由度が高いなら、一般媒介契約を選択したいということもあるでしょう。

一般媒介契約の解除方法について、ポイントをまとめると下のようになります。

以下、それぞれのポイントについて説明します。

電話1本でOK、書面は不要

一般媒介契約の解除は、電話1本でできます。専任媒介契約のように解除通知書などの書面を送る必要はありません。このことは、イエイの記事にも書かれています。(※5)

キャンセル料・違約金などはかからない

これは専任媒介契約も同じですが、キャンセル料や違約金はかかりません。

この根拠は、専任媒介契約の「解除したことについての費用はかからない」という段落で説明した通りです。国交省の「標準専任媒介契約約款」の11条に書かれています。

(この11条に「別の原因でのみ違約金が発生する」ことが書かれています。※別の原因=あなたが他の業者に二股で依頼する)

広告費などの実費を請求されたら?

専任媒介契約では、広告費などの業者が負担した実費は、大抵あなたが払う必要があります。もちろん、業者に落ち度があって解約する場合は、払う必要はありません。あくまであなたの事情で解約する場合です。

そして、一般媒介契約ではこの実費はどうなるかというと、ケースバイケースです。つまり「払わなくてもいい」ことがあります。

理由は、一般媒介契約では「業者があなたの物件を広告する義務がない」ためです。いわば「業者が自分で勝手にやったこと」なので、あなたが払わなくていいこともあります。

ただ、これは契約書の内容にもよるので、地域の宅建協会や弁護士などに相談するのがいいでしょう。とりあえず「請求されたからすぐ払わなければいけない」ということはありません。

(一般媒介契約でも専任媒介契約でも、業者選びは慎重にする必要があります。不動産業者を選ぶときのポイントは、下の記事で解説しているので、こちらも参考になさってみてください)

マンション売却での失敗しない業者選び:ポイントと注意点

2018.07.02

専属専任媒介契約の解除方法は?

ノートパソコンと家の模型

専任媒介契約より業者との結びつきが強くなるのが「専属専任媒介契約」です。この解除方法について、ポイントをまとめると下のようになります。

以下、それぞれ詳しく説明します。

口頭ではなく書面で解除する

専属専任媒介契約は、電話1本で解除できることもあります。法律的に「書面でなければいけない」というルールは決められていません。

ただ、一般媒介契約と違い重い契約なので、基本的には書面で通達するものです。業者に電話をしても「書面で通達してほしい」と言われることがあります。

逆に書面で通達する場合も、電話での連絡なしにいきなり送るのは唐突です。先に電話で連絡をしてから、あらためて書面を送る方がいいでしょう。

書面(解除通知書)の文例はこちらの段落にまとめています。専任媒介契約のものですが、これを「専属専任媒介契約」に書き換えればOKです。

費用のルールは専任媒介契約とほぼ同じ

発生する費用のルールは、専任媒介契約とほとんど変わりません。「業者が広告費などの実費をすでに負担していたら、その分を支払う」というものです。

一般媒介契約と違い、専属専任媒介契約では業者が物件を広告する義務があります。業者がその義務を果たすために広告費を払ったわけですから、その分は解除するあなたが支払うべきということです。

費用の明細はよく確認する

ただ、費用の明細についてはしっかり確認しましょう。中には不当に高いものもあるかもしれません。

「自分では高いか安いか判断できない」という場合は、他の不動産会社や弁護士などに相談してみるといいでしょう。

自分で買い手を見つけた場合

専属専任媒介契約では、自分で買い手を見つけることが禁止されています。専任媒介契約ではOKですが、「専属専任」ではNGとなります。

このため、あなたが「自分で買い手を見つけたので契約を解除したい」といったら、違約金を払う必要があります。この違約金の相場は、大体「3%+6万円」程度です。これはイエイの記事でもわかります。(※6)

たとえば1000万円の物件なら、36万円の違約金を払うことになります。専属専任媒介契約で自己発見取引(買い手を自分で見つけること)をしてしまうと、これだけのデメリットがあるわけです。

「自分で買い手を見つける可能性がある」という場合は、専属専任媒介契約ではなく専任媒介契約を選ぶ方がいいでしょう。

(このような仲介契約の種類の選び方については、下の記事でも詳しく解説しています)

どちらがお得?不動産の「仲介」と「買取」

2018.04.25

失敗しない不動産業者の選び方

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不動産業者選びで失敗しないためには「多くの業者を比較する」ことが不可欠。そのために役立つサービスが「一括査定」です。

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専任媒介契約を悪用して両手取引をするような悪質な業者は、当然混ざっていません。イエウールが常に業者を厳しくチェックし、優良業者のみを参加させているため、どの会社も誠実な取り引きをしてくれます。

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まとめ

契約を交わすビジネスマン

以上、専任媒介契約を解除するやり方について解説してきました。最後にポイントをまとめると、下のようになります。

  • 解除は電話でもできるが、書面が必要なことが多い
  • 書面は「契約解除通知書」と呼ばれる(ことが多い)
  • 通知書の雛形はネットでダウンロードできる
  • 業者に落ち度があったら、解除の費用はかからない
  • 自分の都合だったら、業者が払った広告費などの実費を負担する
  • 解除したこと自体へのキャンセル料・違約金などはかからない

費用以外の部分はほとんど大した問題ではありません。最終的には「業者が広告費をどのくらい使っていたか」によって費用が左右されるため、ここが一番重要な点です。

業者からもらった費用の明細が高すぎると感じたら、他の不動産会社や弁護士に相談して意見をもらうようにしてください。










2 件のコメント

  • 不動産売却を考えて一斉査定をしましたが、その査定業者とは関係ない他の業者から、アンケート調査いうことで封書が届きました。その後郵送で専任媒介契約書が届き、契約書に署名して送り返しました。
    8日以内に契約解除通知書をメールで送りましたが、この場合、契約解除は有効でしょうか、また、業者に解除の有無を確認する必要はありますか?

    • >柴田敏満さま
      ご質問いただきありがとうございます!
      時間が空いてしまい恐縮でございますが、お返事させていただきます。

      契約解除は有効です。ただし、すでに業者が動いており、何らかの経費が発生していた場合は、それを請求される可能性もあります。解除が無事にできたかどうかは、業者に確認していただく方がいいかと思います。

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