不動産を相続するとき、その不動産が「借地権・底地である」というケースもあるでしょう。このようなとき、下のような点が特に気になるかと思います。
この記事では、これらのポイントも含めて「借地権と底地の相続」について解説していきます。借地権や底地を相続した人、あるいは相続することになりそうな人には、きっと参考にしていただけるでしょう。
- 借地権・底地の相続のポイント（3つ）
- 底地の相続でよくあるトラブル
- 「事業用定期借地権」での相続税評価
- 相続時の底地買取業者への相談について
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借地権と底地の相続・3つのポイント
借地権と底地の相続については、特に下の3つのポイントの理解が必要となります。
以下、それぞれのポイントについて説明します。
借地権は地主の承諾なしで相続できる
借地権の相続で、地主の承諾を得る必要はありません。承諾だけでなく連絡もしないで相続できます。
承諾料を払う必要もない
承諾が不要ということは、地主に対して承諾料を払う必要はないということ。「更新料」など別の名目で費用を要求されるかもしれませんが、法的には払う必要がありません。
相続はやむを得ず発生するものなので、地主は干渉できない
なぜ借地権の相続に関してここまで地主の権限が弱いのかというと、相続は「やむを得ず発生する」事態だからです。たとえば売却や贈与なら、その借地人が自分の意思で実行したことだといえます。
しかし、相続は違います。相続が起きるということは「誰かが亡くなった」ということです。当然ながら、前の借地人が「狙ったタイミングで亡くなる」ということは、基本的にありません。
たまに自死という形で起こることはあります。しかし、極めて少数の事例であり、これはこれで遺族のショックも大きく、地主が相続の承諾などで立ち入るべき場面ではないといえるわけです。
このような理由から、相続については地主の発言権が弱くなります。そのため、承諾をとる必要はないのです。
それぞれの相続税の計算方法
借地権・底地のどちらも、相続するなら相続税がかかります。その計算方法は、下の式で計算するだけです。
| 借地権 | 借地権価格×相続税率 |
|---|---|
| 底地 | 底地価格×相続税率 |
後半の「相続税率」は、どんな財産の相続でも共通のものです。つまり、借地権・底地ならではの計算は「借地権価格・底地価格」を出すことです。
上記のように分けて、それぞれ説明していきます。
借地権価格の出し方
借地権価格は下の計算式で出せます。
更地価格×借地権割合
それぞれの出し方は下の通りです。
- 更地価格…固定資産税評価額×倍率
- 借地権割合…国税庁の「路線価図」を見る（地図上に書かれている）
更地価格の2つの項目は、それぞれ下のように調べます。
- 固定資産税評価額…役所で「固定資産税課税台帳」もらって見る（500円程度）
- 倍率…国税庁の「評価倍率表」に書かれている数値（自分の地域の数値）
底地価格の出し方
底地価格は下のように出します。
更地価格×底地割合
正確には「底地割合」という言葉はありません。「1－借地権割合」となります。
借地と底地は「合わせて10割」です。そのため、借地権割合が6割なら、底地割合は4割となります。このように「全体から借地権割合を引いたのが底地割合」になるので、上の「1－借地権割合」という式になります。
相続税率
相続税率は毎年固定されています。相続する金額に応じて、下のような税率です。
| 1000万円以下 | 10％ |
|---|---|
| 3000万円以下 | 15％ |
| 5000万円以下 | 20％ |
| 1億円以下 | 30％ |
| 2億円以下 | 40％ |
| 3億円以下 | 45％ |
| 6億円以下 | 50％ |
| 6億円超 | 55％ |
それぞれ「控除額」もあります。控除額は金額ごとに下の通りです。
| 1000万円以下 | ― |
|---|---|
| 3000万円以下 | 50万円 |
| 5000万円以下 | 200万円 |
| 1億円以下 | 700万円 |
| 2億円以下 | 1700万円 |
| 3億円以下 | 2700万円 |
| 6億円以下 | 4200万円 |
| 6億円超 | 7200万円 |
税率をかけた後で、控除する
税率と控除の順番は、迷うことも多いでしょう。これは下のような順番になります。
- 先に税率をかけ、税額を出す
- その税額から、控除額を引く
- これで「本当の税額」が出る
実際の計算例
たとえば、相続税の課税対象が、ちょうど「3000万円」だったとします。3000万円の場合、下のような条件になります。
- 税率…15％
- 控除額…50万円
まず、3000万円の15％は450万円です。10％が300万円なので、その1.5倍と考えると計算しやすいでしょう。
そして、その450万円から50万円を引くので「400万円」となります。課税対象の遺産が3000万円だったら、相続税は400万円ということです。
（この計算は、借地権でも底地でも、あるいは現金や自動車でも同じです）
共有持分での相続もできる（非推奨）
相続人が複数いて、亡くなった方が残した財産が「不動産しかなかった」とします。そして、その不動産が借地権や底地だったら―。
「これをみんなで分け合って相続しよう」という考えも浮かぶでしょう。このような「共有持分での相続」は可能です。
ただし、おすすめはできません。その理由は下の通りです。
かなりの確率でトラブルになる
もともと、借地権や底地という時点で、すでにトラブルになりやすいものです。それに加えて、共有持分もやはりトラブルが多くなります。
借地権・底地・共有持分―、これらは不動産業界で「訳あり物件」とも分類されるほど、トラブルが起きやすいものなのです。「訳アリに訳アリをぶつける」わけですから、かなりの確率で問題が生じると思った方がいいでしょう。
このような「共有名義の相続のリスク」については、下の記事を参考にしていただけたらと思います。
一人がまとめて相続し、その分お金を払うべき
解決策の1つは、下のようなものです。
- 相続人のうちの一人が、まとめて相続する（借地権・底地を）
- そうすると、他の相続人の取り分がなくなる
- この分を、相続した一人が「現金で支払う」
これができればスッキリ解決するのですが、できないケースもあります。その一人の相続人に「現金がない」というケースです。
売れないケースとは
代表的なのは「誰かが住んでいる」ということ。誰かというのは他人ではなく「相続人の一人」です。
たとえば「兄」が住んでいたとします。兄は当然「俺は出たくない」といいます。すると、兄弟で下のような会話になるでしょう。
- 弟たち「じゃあ、兄貴が俺たちの借地権まで全部買い取ってよ
- 兄「そんな金はない」
- 弟たち「じゃあ、共有にするよ。他の遺産もないし」
- 兄「…仕方ない」
こうして「共有持分はトラブルになる」とわかっていても「そうするしかない」というケースがあるのです。
自分の共有持分だけ売る方法もある
上のようなケースになって「この共有関係から早く脱したい」と思うこともあるでしょう。仲のいい家族なら問題ないでしょうが、あまり親しくない親族などと共有することになったら、そう思うことも少なくないはずです。
その場合「自分の共有持分だけ売る」ことは可能です。他の共有者に許可をとる必要もありません。
値段は、全員で一緒に売る（同時売却）よりも安くなります。しかし、それでも「さっさと共有関係を抜けられる」というメリットがあります。
どちらがいいかはケースバイケースですが、「共有持分を単独で売却する方法」については、下の記事を参考にしてみてください。
また、共有持分の買取業者については、下の記事で詳しく解説しています。
底地の相続でのトラブル
底地の相続に関しては、特に下のようなトラブルが多く聞かれます。
以下、それぞれ解説していきます。
底地の価値は評価額より低い→納税で困る
底地の市場での価値は、国が決める評価額より低いものです。この理由は「国は杓子定規に評価額を決める」ことにあります。
もちろん、これは悪いことではありません。国が評価額を柔軟に決めてしまうと、下のような問題が起きるためです。
- 算定方法が不透明になる（不正がまかり通る）
- 役所の仕事が増える（税金の無駄遣いになる）
- 相場に合わせて評価額が乱高下し、税額も毎年変動する（納税者が振り回される）
評価額が異様に高いため、納税で苦しむ
「異様」というのはわかりやすく大げさにしたものですが、要は「実際の価値より評価額が高くなってしまう」ということです。評価額が高ければ、当然税金も高くなります。
- あまり価値がない土地（底地）を相続してしまった
- しかし、国の計算では「価値のある土地を相続した」ことになっている
- そのせいで、高い相続税を払うことになった
上記のような流れで「相続税の支払いに困る」ということが多いのです。
借地権ならまだマシ？
このパターンは、借地権だと多少マシになります。理由は、借地権と底地なら、借地権の方が有利だからです。
有利というのは「権利が強い」ということです。権利が強ければ「使い勝手がいい」ので、市場でも高値が付きやすくなります。
もちろん、完全な所有権（借地でも底地でもない状態）と比較すると、やはり価値は落ちるものです。そのため、普通の土地を相続したときよりは、借地権の相続もやはり不利です。
それでも「底地よりはマシ」であり、「相続税で苦しむ」というトラブルの頻度やレベルは、底地の相続の方が高いといえます。
底地・借地関係を解消しにくい
底地を相続するとき「そもそも、底地自体をやめたい」という相続人は多くいます。理由は下の通りです。
- もともと底地・借地の関係は面倒
- 親が契約した借地人だと、どんな人かわからない
- 本業や生活が忙しく、不動産を管理する余裕がない
相続人からしたら一応遺産ではあるものの「降って湧いた不動産管理の仕事」であるのも事実です。時間の余裕がない、不動産にも興味がないということであれば「さっさと底地・借地の関係をなくして処分したい」と思うのも自然でしょう。
しかし、そうしたいと思っても、借地・底地の関係はなかなか解消できないものです。一応「立退料」などを払って出ていってもらう方法はあるのですが、それなりの高額を提示する必要があります。
借地の立ち退き料の相場も含め「底地・借地関係を解消する方法」は、下の記事にまとめています。「契約を終わらせたい」と思っている相続人の方・地主の方は、参考になさってみて下さい。
底地は買い手が付きにくい
底地は借地以上に買い手が付きにくいものです。ここまで書いてきた通り「借地より権利が弱い」ためです。
このため、トラブルというほどではないのですが「売れなくて困る」という確率が、借地や他の不動産よりも高くなります。
底地を相続するときは「底地は売りにくい」ということも意識しておきましょう。
事業用定期借地権・底地の相続税評価
事業用定期借地権でも、相続すると相続税がかかります。その税金を計算するための相続税評価（額）ですが、計算のルール・方法をまとめると、下の通りです。
以下、それぞれ解説していきます。
事業用でも一般でも、定期の相続税評価は同じ
定期借地権には、下のような種類があります。
- 一般（一般定期借地権）
- 事業用（事業用定期借地権）※今回のメイン
- 建物譲渡特約付借地権
このように3種類あり、税法ではこれらをまとめて「定期借地権等」といいます。そして、これらの相続税評価のやり方は同じです（事業でも一般でも）。
計算方法
まず、下の計算をします。
画像引用元：借地権の評価（国税庁）
上の4つの文章を、一覧で書き出すと下の通りです。
- 定期借地権等の設定の時における、借地権者に帰属する経済利益の総額
- 定期借地権等の設定の時における、その宅地の通常の取引価額
- 課税時期における、その定期借地権等の残存期間年数に応ずる基準年利率による複利年金現価率
- 定期借地権等の設定期間年数に応ずる基準年利率による複利年金現価率
2～4の文章を簡単に書くと、下のようになります。
- （2）地価（市場での値段）
- （3）国税庁の表を見るだけ
- （4）国税庁の表を見るだけ
（画像引用元：複利表（国税庁）※PDF）
表の左から2番目の列に「年数」とあります。上の画像では「1～35」まで書かれています。
そうして4つの数字を出したら、それを計算式に当てはめます。次はその式の説明です。
計算式
4つの数字を出したら、下の式で計算します。
（1÷2）×（3÷4）
この1～4には、先ほどの4つの長文（を数値化したもの）が入ります。
実は、計算式はまだ完成ではありません。上の計算式の答えを「○○○」とすると、最後に下の計算をします。
自用地としての価額×○○○
「定期借地権評価額」を求める式なので、全体を書くと下のようになります。
定期借地権評価額＝自用地としての価額×○○○
そして、先ほどの（1÷2）×（3÷4）を「○○○」に当てはめると、下のようになります。
定期借地権評価額＝自用地としての価額×{（1÷2）×（3÷4）}
評価額＝土地の値段×（1÷2）×（3÷4）
※{ }は省略
計算式の各項（4つの文章）の説明
もう一度、各項を一覧にしましょう。
1つ目から順番に説明していきます。
（1）定期借地権等の設定の時における、借地権者に帰属する経済利益の総額
これは簡単にいうと「契約をしたときに、借り手が得た利益」です。具体的には、下の金額の合計になります。
いずれも「〇〇の場合」という条件があります。つまり「誰でも下記がすべて含まれるわけではない」ということです。
以下、それぞれ解説していきます。
権利金・協力金・礼金（契約終了時に戻ってくる場合）
権利金・協力金・礼金は、借地権ではほぼ同じ意味です。そのため、ここでは「権利金」の一言でまとめます。
権利金は、通常返還されません。アパート・マンションの賃貸の「礼金」と同じです。
権利金が返還されないのは、文字通り「権利を買うお金」だったためです。期間満了まで自由に土地を使った時点で、その借り手は「権利を十分行使できた」わけです。
「十分にサービスを受けた」ことになるので、その料金の返金はありません。
このような理由で「借り手が得る利益」の1つとして、権利金があげられているわけです。ただし「基本的に権利金は返金されない」ので、これを計算するケースは少ないと考えていいでしょう。
保証金・敷金（契約終了時に、地主から利息をつけて返してもらう場合）
保証金と敷金は、契約が終了するときに戻ってくるものです。これはアパートなどの敷金、ホテルの保証金（デポジット）と同じです。
では、どんなときに保証金・敷金がらみの「利益」があるのか―。これは「利息をもらう」ときです。
「地主が利息をつけて返してくれる」ことがある
やや珍しいケースですが、保証金や敷金を返還するとき、地主が「利息をつけて返してくれる」というパターンがあります。これだと、本来「利息はもらえないのが普通」なので、借地人は「儲かった」といえます。このため、これは「借り手の利益」に計算されるのです。
例えば、地主が借金の返済で困っていたとします。
- お金がない
- しかし、土地を売りたくはない
- 借地の地代や権利金だけでは足りない
このようなとき「敷金を多めに預けてもらう」→「そのかわり、利息を払う約束をする」という考えが浮かぶわけです。もちろん全員がそうではありませんが、このようなケースは少なくありません。
そして、もしこのように「利息をつけて保証金・敷金を返してもらえる」という契約だったら、それも借地人（借り手）の利益となります。
課された地代と、相場の地代の差額（相場より安かった場合）
これは、簡単にいうと「相場より安い地代で借りた場合」ということです。これはつまり「借り手が地主に優遇されている」ということ。その優遇されている（割引してもらっている）地代は、「利益」といえます。
このような「地代の差額」については、考えるまでもなく「借り手の利益」です。そのため、これも合算されます。
（2）定期借地権等の設定の時における、その宅地の通常の取引価額
前半の「定期借地権等の～」という部分は、先ほどの1つ目と同じ意味です。「借地権の契約をしたときの」という意味です。
後半の「宅地の通常の取引価額」はそのままで、「その宅地の通常の値段＝市場価格」です。
（3）課税時期における、その定期借地権等の残存期間年数に応ずる基準年利率による複利年金現価率
これは、一言でいうと「複利年金現価率」です。最後の単語がメインです。英語と同じように考えてください。
その他の部分は「どんな複利年金現価率なのか」という補足です。
| 金利は？ | 基準年利率 |
|---|---|
| どの期間の基準年利率？ | その定期借地権の契約の、残存期間年数 |
| いつの時点で、この全体の計算をする？ | （相続税の）課税時期 |
3段目…相続税の「課税時期」とは？
これは「亡くなった日」です。孤独死などで正確な死亡日が不明なら、推定日になります。
当然ながら、定期借地権の残りの年数は、毎年減っていきます。残りの年数が減れば「基準年利率」なども変わるわけです。
そのため「いつ、この計算をするのか」というルールを決めなければいけません。その時期が「亡くなった日」ということです。
亡くなった日を基準に計算するのは、ある意味「当たり前」です。そのため、これは特に解説しなくても納得できるでしょう。
2段目…その定期借地権の契約の、残存期間年数
これはそのままです。「残り年数」という意味です。
これで3段のうち2段の説明ができました。最後の1段の説明をします。
最後の1段…「基準年利率」とは
これは、国税庁が決めている数値です。下の表の通りです。
画像引用元：平成30年分の基準年利率について（法令解釈通達）
表の左側に「年数」の列があります。ここに「1年・2年…7年以上」とあるでしょう。
このように「残り年数ごと」の利率を、国税庁が決めています。その利率を使って「複利年金現価率」を出す…ということです。
（無視してもOKというのは、もちろん「評価額だけを知りたい」という場合です。計算の意味も知りたい場合は、基準年利率が必要です）
ここまでのまとめ
まず「3つ目の言葉」は、下のようなものでした。
課税時期における、その定期借地権等の残存期間年数に応ずる基準年利率による複利年金現価率
これを、ここまで説明してきた内容で分解すると、下のようになります。
| 原文 | 要約 |
|---|---|
| 課税時期における | 亡くなった日の |
| その定期借地権等の残存期間年数に応ずる | 残り年数の |
| 基準年利率 | 表の年数のところに書いてある利率 |
| による複利年金現価率 | 上の利率で計算した、複利年金現価率 |
（4）定期借地権等の設定期間年数に応ずる基準年利率による複利年金現価率
簡単な理由は「どの年数の段を見るか」というルールがシンプルだからです。
- 定期借地権は、最初に「○○年分の契約」と、年数を決めている
- その年数の段を見ればいい
たとえば「35年」の契約だったとします。すると、下の表の一番下「35」の段を見ればいいわけです。
（画像引用元：複利表（国税庁）※PDF）
それぞれの言葉の意味については、3つ目の文章と同じなので、ここでの説明は割愛します。
補足…国税庁の説明
ここまでの説明は、国税庁の公式サイトにも書かれています（それを噛み砕いて説明してきました）。
国税庁は「財産評価基本通達27-2」という通達を出しています。そこで「定期借地権等の評価額」の計算式を示しています。
そして、計算式に登場する「長い言葉」について、その次の「27-3」で説明しています。たとえば「借地人の利益」の1つである「権利金・協力金・礼金」についての文章は、下のようなものです。
（1） 定期借地権等の設定に際し、借地権者から借地権設定者に対し、権利金、協力金、礼金などその名称のいかんを問わず借地契約の終了の時に返還を要しないものとされる金銭の支払い又は財産の供与がある場合
課税時期において支払われるべき金額又は供与すべき財産の価額に相当する金額
定期借地権等の設定の時における借地権者に帰属する 経済的利益の総額の計算（国税庁）
底地買取業者への相談
底地はもちろん、借地権を相続した場合でも、底地買取業者に相談するのはおすすめです。その理由と業者の選び方を、下のようにまとめていきます。
以下、それぞれ解説していきます。
底地買取業者は、借地権も積極的に買い取る
底地の買取業者は、底地だけを買い取るわけではありません。借地権も同じように積極的に買い取ります。理由を箇条書きで説明すると下のようになります。
- 底地の買取業者の仕事は「底地を高く売る」こと
- つまり「底地の価値を高める」のが仕事
- 底地の価値は「借地権とセットになったとき」一番高くなる
- つまり、彼らの仕事には「借地権を買い取ること」が入る
底地と借地権の関係は「コーヒーカップ・ソーサー理論」でしばしば語られます。コーヒーカップとソーサーは「セットで初めて意味がある」「バラバラでは価値が落ちてしまう」という理論です。
底地とはこのようなものなので、その底地を買い取る業者は「借地権も積極的に買い取る」わけです。
底地買取業者の選び方
「底地に強い」とうたう業者は増えていますが、その根拠はしっかり調べる必要があります。
たとえば、弁護士・司法書士などの士業とのネットワークが強い業者は信頼できます。底地や借地権は法律的なトラブル、登記の手続きなどが非常に多いためです。
それを迅速に解決できる士業とのネットワークがあるということは「底地に強い」という客観的な根拠になります。他にも「底地の売買実績が豊富」なども信頼できる根拠の1つでしょう。
こうした根拠を見る選び方も含め、底地の買取業者については下の記事で詳しくまとめています。「借地権・底地を相続したけど、業者に買い取ってもらいたい」「相談だけでもしてみたい」という人は、下の記事を参考にしてみてください。
まとめ
以上、借地権と底地の相続について解説してきました。最後にポイントをまとめると、下のようになります。
- 借地権は地主の承諾なしで相続できる
- 相続税の計算は、借地権価格（底地価格）×税率
- 借地権価格は「更地価格×借地権割合」
- 底地価格は「更地価格×（1－借地権割合）」
- 借地権も底地も、共有持分で相続できるがおすすめはしない
- 底地の買取業者は、借地権も高値で買い取ってくれる
相続はもともとトラブルが多いものですが、それが借地権・底地となるとさらに大変です。実際に相続が発生してから慌てることのないよう、両親や祖父母が生きているうちから、家族・親戚で相続についても話し合いを進めておくといいでしょう。
