市街化調整区域でも不動産は売買できる!土地を売れる4つの条件と2つの建築制限

一般に、市街化調整区域での不動産の売買は難しいといわれます。不動産の売買を考えている方は、下のような疑問を持つこともあるでしょう。

  1. 市街化調整区域とは、そもそも何か
  2. 具体的にどう難しいのか

これについて結論を書くと、それぞれ下記のようになります。

  1. 市街化調整区域とは、開発を抑制する地域のこと
  2. 主に土地の利用用途が制限されるのが不利な点

このように売却が難しい物件ですが、不動産業者の中には「市街化調整区域の売買に強い」というところも多く存在するものです。この記事では、そのような業者の探し方も含めて、市街化調整区域の不動産の売買について解説していきます。

「市街化調整区域の物件を売りたい」あるいは「買いたい」という方には、きっと参考にしていただけるでしょう。

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Contents

市街化調整区域でも不動産の売買はできる?

土地

売買はできるが条件が厳しい

市街化調整区域でも不動産の売買はできます。しかし、市街化区域などその他の区域と比較して、かなり難しくなります。不動産会社によっては、市街化調整区域というだけで取り扱いを断られることもあるほどです。

市街化調整区域とは何か?なぜ条件が厳しいのか

市街化調整区域とは、簡単にいうと「開発を防ぐ地域」です。市街化とは開発のことです。それを調整(防止)するエリアが市街化調整区域となります。

反対の言葉は「市街化区域」で、こちらは「開発をしてもいい地域」です。整理すると下記のようになります。

市街化調整区域 開発を「抑制」
市街化区域 開発を「促進」

経済のためには開発が必要、環境保全のためには開発の抑制が必要ということで、このような2つの相反する区域が生まれているわけです。

【タイプ別】市街化調整区域での不動産売買のルール

家

売野くん
市街化調整区域の不動産といっても、タイプがいろいろありますよね。
不動先生
そうです。タイプ別に売買の条件をまとめると下記のようになります。
  1. 戸建て…そのまま売れる・買える
  2. マンション…そのまま売れる・買える
  3. 土地…買主の利用用途による
  4. その他の施設…原則そのまま売れる

以下、それぞれのタイプの不動産について解説していきます。

戸建て…そのまま売れる・買える

戸建住宅(一軒家)はそのまま売買できます。そこにすでに建っているという時点で、市街化調整区域でも建築できる条件をクリアしているからです。

売る側は中古住宅としてそのまま売れますし、買う側も買った後、前の居住者と同じように住むことが可能です。例外的に住めない住宅もありますが、少なくとも市場に出回っている物件なら問題ないと思ってください。

マンション…そのまま売れる・買える

マンションの部屋の売買も戸建てと同じで、そのまま売買できます。こちらもやはり、市街化調整区域のルールを満たしているためです。

「これからマンションを建てて売り出したい」という場合は、その許可がおりるかどうかはわかりません。しかし、現時点ですでに建っているマンションだったら、問題なく売買可能です。

土地…買主の利用用途による

土地は唯一難しいタイプの不動産です。土地を買った人がそのまま土地として所有し続けるケースは多くありません。大抵は「住宅を建てる」「商業施設を建てる」など、何らかの目的を持って土地を買うわけです。

そして、その利用用途が行政の許可のおりないものであれば、売買が成立しなくなります。この点は後ほど詳しく説明します。

その他の施設…原則そのまま売れる

戸建て・マンション・土地以外では、下のような不動産の種類が考えられます。

  • ビル・店舗・倉庫
  • ガソリンスタンド
  • 駐車場・資材置き場

こうした物件についても、その時点で営業ができていたり、建物を存続させる許可がおりているなら、売買もそのままできることがほとんどです。

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このように、市街化調整区域での売買は、物件ごとに多くのルールがあります。このルールの中で少しでも高く売るためには、多くの不動産会社に相談することが不可欠。下のイエウールのような一括査定のサービスを使い、効率よく複数の見積もりをとるのがいいでしょう。

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売主なら知っておきたい、市街化調整区域の土地売買の条件・4つ

土地

市街化調整区域でも、下の条件に該当する土地であれば売買できます(できる可能性が高くなります)。

  1. すでに宅地である
  2. 農地でない
  3. 「開発可能区域指定」を受けている
  4. 行政の事業で開発された区域である

以下、それぞれの条件について解説していきます。

すでに宅地である

すでに宅地になっている場合、売買はしやすくなります。ポイントをまとめると以下の通りです。

  • 次の買主も宅地として利用できるとは限らない
  • しかし、宅地でない土地を宅地にするよりは、利用できる可能性が高い
  • 宅地造成工事も不要なので、買主にとっても使いやすい

買主も宅地として利用できるかわからないというのは、「宅地を造ったあとで市街化調整区域になったかもしれない」ためです。その場合、下のような判断を行政がする可能性が高くなります。

  • 元の所有者(売主)については、宅地にした時点では市街化調整区域でなかったので、家を建てることを認める
  • しかし、買主については「買う時点ですでに市街化調整区域である」ので、家を建てることは認めない

前者(売主)については、「家を建てるつもりで土地を買ったのに、後からのルールで建設ができなくなったらかわいそう」ということです。「すぐに建てればよかった」といわれるかもしれませんが、「土地だけ先に確保して、建設資金はあとから貯める予定だった」という可能性もあるでしょう。

建物はあとから自由に構想できますが、土地については狙っている土地が売れてしまったら、その場所に住むチャンスがもうないかもしれないですからね。上のような手順で家を建てようとしていた人がいても不思議ではないのです。

このため、最初の所有者だったら家を建てられた土地でも、次の購入者は建てられないという可能性があります。この点は注意が必要ですが、「ゼロから宅地にするよりは大分やりやすい」と考えて下さい。

農地でない

農地でも売ることはできますが、かなり難しくなります。理由は「営農できる買主」(農家・農業法人など)にしか売れないためです。

もちろん、そのような買い手が見つかれば売れるでしょう。しかし、農地をそれほど積極的に拡大しようとする農家・農業法人は今の日本ではほとんどありません。

農地を売る場合は「転用」が多くなるが…

このため、農地を売る場合は「農地以外の用途に転用」することが多くなります。問題はこの用途ですが、市街化調整区域で認められている利用用途、たとえばガソリンスタンドなどは認められるケースが多いものです。

逆に市街化調整区域で認められない用途では転用自体ができなくなります。

(農地の転用については、下の記事をご覧ください)

農地転用にかかる費用の一覧と相場のまとめ ~行政書士報酬や必要書類の発行手数料など~

2018.09.20

「開発可能区域指定」を受けている

市街化調整区域の中にも「開発可能区域」というものがあります。この区域指定を受けているエリアの土地なら売りやすいものです。

どのようなエリアが開発可能区域に指定されるかは、自治体によって異なります。一般的には下のような条件を満たしているケースが多いものです。

  • 市街化区域(開発を促進する地域)に隣接・近接している
  • 50以上の建築物が連続して並んでいる

この条件については、公益財団法人・不動産流通推進センターの「不動産相談」というページに書かれています(原文はもっと難しい言葉です)。
https://www.retpc.jp/archives/15011/

具体的な条件は都道府県や市区町村によって異なる上、区域指定を受けているエリアでも、自身の土地を自由に売買できるかはケースバイケースです。

行政の事業で開発された区域である

行政が下のような事業で開発したエリアであれば、市街化調整区域内でも土地の売買がしやすくなります。

  • 土地区画整理事業
  • 都市計画事業
  • 住宅街区整備事業
  • 市街地再開発事業

これらの区域では建物の建築許可が不要となるケースがほとんどです。そのため、建物を建てたい買主にとっては、魅力的な土地となります。

市街化調整区域では新築・増改築もNG?2つの建築制限

建築

市街化調整区域に建物を建てるには許可が必要ですが、下のようなものは制限に引っかかるため、最初から許可がおりません。

  1. リフォームによる用途変更
  2. 現状以上の規模での建て替え

以下、それぞれの制限について解説していきます。

リフォームによる用途変更

住宅などの建物の場合、リフォーム自体は当然許可されています。しかし、それによって利用用途まで変更することは許可されません。

たとえば、古民家をリノベーションしてカフェにするなどの例です。このような用途変更は、許可がおりれば実行できますが、無許可での実行は許されません。

現状以上の希望での建て替え

市街化調整区域の住宅は、売買ができるだけでなく建て替えもできます。「再建築不可物件」ではできませんが、通常は可能です。

ただ、この建て替えにも制限があり「現状を超える大きさの建物にしてはいけない」というルールになっています。この点については買主がそのルールで問題なければいいのですが、大きな建物に建て替えたいと思っている買主の場合、交渉がまとまりにくくなるでしょう。

市街化調整区域は誰が買う?高く売れる買手・6選

札束

市街化調整区域の不動産を売りたい場合「どのような人が買ってくれるのか」「誰が相手なら高く売れるのか」という点が気になるでしょう。ここでは、市街化調整区域を特に高値で買ってくれやすい買い手の層を、6パターン紹介します。

農家(酪農家・漁師・林業家を含む)

市街化調整区域でも、農家や酪農家等(以下「農家」と書きます)が家を建てるための許可は不要です。つまり「農家にとっては、市街化調整区域でも普通の宅地」といえます。

もちろん、農家の方は「すでに家を持っている」ことが多いでしょう。しかし、このルールは農家の子供にも適用されるため、「子供が家を建てるときに、新たな土地を必要とする」ことがよくあります。

市街化調整区域は、市街化区域と比較して、近隣に農地が多くあります。そのため、このような農家の方と「遭遇」する確率も高いのです。

これから就農する人にも売れる

「すでに農業をやっている人」だけでなく、これから就農する人にも売れます。もちろん、家を建てる段階ではすでに「農家」でなければいけません。

しかし、その前の「不動産を買う段階」では、まだ農家でなくてもいいのです。農地と違い、市街化調整区域の土地は、農家以外は「家を建ててはいけない」というだけで「買ってはいけない」というルールはありません。

このため、これから脱サラして農業を始めるという「新規就農者」の方にも、市街化調整区域の不動産を売ることができます。そのような新規就農者の方は農協などの組織に、頻繁に相談に出向いているものです。

このため、農協によっては「市街化調整区域の土地を欲しがっている人」の情報をもらえる可能性があります。特に移住促進の活動を活発にしている地域では、農協などに問い合わせしてみるのも一つの手でしょう。

農林水産物加工業者

農家の家だけでなく「農林水産物物加工に関する建物」も、市街化調整区域に建てることができます。農産物の「加工・処理・貯蔵」などを行う建物です。

たとえば精米所・漬物工場・チーズ工場などが挙げられます。漁業なら魚を加工するかまぼこ工場・缶詰工場、林業なら「木製品加工場」などもあります。

6次産業化の進展で、ニーズは大きい

現代では、農林畜産業の「6次産業化」が進んでいます。これは、本来1次産業であるこれらの事業に、2次・3次の産業が加わるものです。

  • 1次産業…生産
  • 2次産業…加工
  • 3次産業…流通

上記のすべてを行うことで、たとえば「農家が自ら商品を作り、自ら売る」という流れになります(酪農家・林業家・漁師などでも同じです)。

これを「1×2×3=6」ということで、6次産業化といいます。多くの農家や酪農家がこの流れに乗っていることで、農畜産物の加工場のニーズも増えています。そのため、この方面でも市街化調整区域の土地を売れる可能性があるといえるでしょう。

市街化調整区域で許可をとれる事業者

市街化調整区域は、農林水産業以外の産業でも、建築許可をとれます。農林水産業は「許可不要」という、もっとも有利な条件です。

ここまでの条件でなくても「許可さえとれば建築できる」という事業施設は多くあります。具体的には下のような施設です。

  • 有料老人ホーム
  • 社会福祉施設
  • 医療施設
  • 運動・レジャー施設

わかりやすくいうと「介護・医療系」と「運動・レジャー系」です。どちらも「自然が豊かな場所に建てる必要性」があるため、こうした産業については、建築の許可を取れるのです。

不動先生
もちろん「絶対にとれる」というわけではありません。しかし、申請自体は可能です。

このような事業者であれば、あなたの市街化調整区域の不動産にも、興味を示してくれる可能性があります。

すでに市街化調整区域で事業を展開している事業者

これは上の段落の内容とも似ていますが、「すでに市街化調整区域で何かの事業をしている」という事業者も、あなたの物件を買ってくれる可能性があります。

これは、上に書いた「許可がとれる業者」とは限りません。中には「例外的に認められている業者」もあるためです。

何にしても、現時点で市街化調整区域で事業を展開している業者なら、あなたの物件も購入し、有効活用できる可能性が高くなります。土地が近い場合はなおさらでしょう。

そうした業者についても、不動産会社などを通じてアプローチできるようなら、ぜひ試してみるといいでしょう。

隣地所有者

どんな土地を売るときでも、真っ先に打診するべき相手は「隣地所有者」です。市街化調整区域のような「訳あり」の土地であっても、普通の土地であっても、それは同じといえます。

「地上げ屋」の手口を見てもわかりますが、土地は「広いかたまりであるほど価値が出る」もの。このため、あなたの土地に一番価値を感じてくれやすいのは、隣地の所有者なのです。

どのようなときに価値を感じやすいか

具体的には、隣地とあなたの土地が下のような状況のとき、特に高い価値を感じてもらえます。

  • 距離が近い
  • 南側・東側などをとられている(あなたの土地に)
  • あなたの土地によって、道路に出にくい
  • 良い景観が、あなたの土地に遮られている

このように「あなたの土地」がそこにあることで、何か不都合なことがある場合、隣地の所有者は「それを買い取るメリット」があります。条件を見ると少々ネガティブですが、ポジティブに言い換えると「隣地を買うことで、これら全ての問題が解決する」ということです。

既存建物の大きさ・用途を受け継ぐ人

実は、市街化調整区域は「意外と新築ができる」ものです。下の条件を満たしている場合「今ある建物を壊して、新しい建物にする」ことができます。

  • 現状の大きさを超えない
  • 現状の利用用途を変えない

利用用途は変更も不可能ではありませんが、許可が必要です。また、そもそも市街化調整区域の利用用途はかなり限定されており、その範囲内での変更となります。

このような条件はあるものの「この条件でいい」という人にとっては「十分、新築ができる土地」なのです。

「再建築不可」の土地もある

ただ、市街化調整区域の中でも「再建築不可」という土地もあります。この場合は、上のような建て替えはできません。

建物の骨格を変えずに「修繕・リフォーム」をすることはできます。しかし、屋根・柱などの骨格を変えることは許可されません。

このような「再建築不可」のルールについては、下の記事で詳しく解説しています。

再建築不可の買取業者・おすすめ15選!高値で物件を売れる不動産会社の選び方は?

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上のように「高く買ってくれる買手」はいますが、自力で見つけるのは難しいもの。これらの買手にアプローチできる不動産会社から、できるだけ多くの査定を受ける必要があります。そのためには、まず下のイエウールのような一括査定のサービスから試していただくのがいいでしょう。

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買主は必読!市街化調整区域の不動産を買うときの3つの注意点

キャリアウーマン

市街化調整区域の不動産を買うときは、下の点に特に注意する必要があります。

  1. 土地の場合…自分の利用目的で利用できるかを確認する
  2. 住宅の場合…古い物件の場合、過去の書類をよく確認する
  3. 全体に共通…その市街化調整区域の規定を自ら確認する

以下、それぞれの注意点について解説していきます。

土地の場合…自分の利用目的で利用できるかを確認する

先にも書いた通り、市街化調整区域の不動産で一番規制が多いのは土地です。このため、自身が土地を買い取った後でやりたいことについて、「その利用用途で開発許可がとれるか」を最初に確認しましょう。

事業者が工場を建設するケースなどは、このような調査は当然するでしょう。しかし、一般人が宅地などを購入するときは確認せずに購入してしまうこともあります。

「買ったものの、何にも使えない土地になってしまった」ということがないよう、事前に自分の利用目的が実現できる土地かをよく調べるようにして下さい。

住宅の場合…古い物件の場合、過去の書類をよく確認する

中古住宅の購入については、一戸建てでもマンションでも、基本的に大きな問題はありません。特にマンションは建物自体を比較的大きな不動産会社が管理しているため、買い取った後で何か問題が起きることはほぼないといえます。

しかし、一戸建ての場合は古い物件だと注意が必要です。その物件が建てられた時点では住宅を建てることが認められていても、その後にルールが変わった可能性があります。

このため、特に築年数の長い古家については、過去の書類をしっかりチェックするようにして下さい。

全体に共通…その市街化調整区域の規定を自ら確認する

土地でも建物でも、すべての不動産の購入についていえることは、「その市街化調整区域のルールを自ら確認する」ということです。この理由は2つあります。

  1. ルールは自治体によって異なる
  2. 不動産業者や宅建主任などの専門家でも完全に把握していないことがある
売野くん
専門家が知らないなんてことがあるんですか?先生でも知ってるのに?
不動先生
後半は余分です。実際に知識がない専門家もいて、All Aboutでは下のように書かれています。

残念ながら市街化調整区域のことはあまり知らないという不動産業者や宅地建物取引士も少なくありません。
市街化調整区域内で住宅を買うときは?

専門家が間違っていたときに責任をとってくれるような媒介契約なら良いですが、そうでないことも多いでしょう。トラブルを避けるためにも、自ら対象の市街化調整区域のルールをよく調査するべきです。

住宅ローンは使える?市街化調整区域の不動産購入での融資

ローン

市街化調整区域の不動産を買うときにも、住宅ローンは使えます。宅地であれば土地の購入にも使えるケースが多いものです。

ただ、住宅ローンの審査は通常より厳しくなります。「住宅の建設許可の申請中」というだけでは、金融機関の審査に通らないことが多いでしょう。完全に許可がおりていれば、審査に通る可能性が高くなります。

新築だけでなく建物の増改築でも同じで、やはり許可がなければ住宅ローン・リフォームローンの審査に通ることも難しいものです。しかし、建設許可はどのみち必要なものですし、住宅ローンを借りる借りないに関係なく得るべきものです。

このため、市街化調整区域に住宅を建てたい場合は、許可を得られる土地探しから始め、申請手続きなどを地道に一つずつクリアしていくようにしてください。

まとめ

土地

以上、市街化調整区域での不動産の売買についてまとめてきました。最後にポイントを整理すると、以下のようになります。

  1. 戸建て・マンションなど建物の売買はそれほど難しくない
  2. 土地は利用目的の制限が多いため、売買とも難しいことがある
  3. その市街化調整区域のルールを自分でもよく調べる必要がある

上記のようなポイントに留意していただければ、市街化調整区域での不動産の売買も成功しやすくなるでしょう。

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