市街化調整区域でも不動産は売買できる!土地を売れる4つの条件と2つの建築制限

一般に、市街化調整区域での不動産の売買は難しいといわれます。不動産の売買を考えている方は、下のような疑問を持つこともあるでしょう。

  1. 市街化調整区域とは、そもそも何か
  2. 具体的にどう難しいのか

これについて結論を書くと、それぞれ下記のようになります。

  1. 市街化調整区域とは、開発を抑制する地域のこと
  2. 主に土地の利用用途が制限されるのが不利な点

以下、これらのポイントも踏まえて、市街化調整区域での不動産の売買について解説していきます。

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市街化調整区域でも不動産の売買はできる?

土地

売買はできるが条件が厳しい

市街化調整区域でも不動産の売買はできます。しかし、市街化区域などその他の区域と比較して、かなり難しくなります。不動産会社によっては、市街化調整区域というだけで取り扱いを断られることもあるほどです。

市街化調整区域とは何か?なぜ条件が厳しいのか

市街化調整区域とは、簡単にいうと「開発を防ぐ地域」です。市街化とは開発のことです。それを調整(防止)するエリアが市街化調整区域となります。

反対の言葉は「市街化区域」で、こちらは「開発をしてもいい地域」です。整理すると下記のようになります。

市街化調整区域 開発を「抑制」
市街化区域 開発を「促進」

経済のためには開発が必要、環境保全のためには開発の抑制が必要ということで、このような2つの相反する区域が生まれているわけです。

市街化調整区域の戸建・マンション・土地の売買

家

売野くん
市街化調整区域の不動産といっても、タイプがいろいろありますよね。
不動先生
そうです。タイプ別に売買の条件をまとめると下記のようになります。
  1. 戸建て…そのまま売れる・買える
  2. マンション…そのまま売れる・買える
  3. 土地…買主の利用用途による
  4. その他の施設…原則そのまま売れる

以下、それぞれのタイプの不動産について解説していきます。

戸建て…そのまま売れる・買える

戸建住宅(一軒家)はそのまま売買できます。そこにすでに建っているという時点で、市街化調整区域でも建築できる条件をクリアしているからです。

売る側は中古住宅としてそのまま売れますし、買う側も買った後、前の居住者と同じように住むことが可能です。例外的に住めない住宅もありますが、少なくとも市場に出回っている物件なら問題ないと思ってください。

マンション…そのまま売れる・買える

マンションの部屋の売買も戸建てと同じで、そのまま売買できます。こちらもやはり、市街化調整区域のルールを満たしているためです。

「これからマンションを建てて売り出したい」という場合は、その許可がおりるかどうかはわかりません。しかし、現時点ですでに建っているマンションだったら、問題なく売買可能です。

土地…買主の利用用途による

土地は唯一難しいタイプの不動産です。土地を買った人がそのまま土地として所有し続けるケースは多くありません。大抵は「住宅を建てる」「商業施設を建てる」など、何らかの目的を持って土地を買うわけです。

そして、その利用用途が行政の許可のおりないものであれば、売買が成立しなくなります。この点は後ほど詳しく説明します。

その他の施設…原則そのまま売れる

戸建て・マンション・土地以外では、下のような不動産の種類が考えられます。

  • ビル・店舗・倉庫
  • ガソリンスタンド
  • 駐車場・資材置き場

こうした物件についても、その時点で営業ができていたり、建物を存続させる許可がおりているなら、売買もそのままできることがほとんどです。

市街化調整区域で土地を売買できる条件

土地

市街化調整区域でも、下の条件に該当する土地であれば売買できます(できる可能性が高くなります)。

  1. すでに宅地である
  2. 農地でない
  3. 「開発可能区域指定」を受けている
  4. 行政の事業で開発された区域である

以下、それぞれの条件について解説していきます。

すでに宅地である

すでに宅地になっている場合、売買はしやすくなります。ポイントをまとめると以下の通りです。

  • 次の買主も宅地として利用できるとは限らない
  • しかし、宅地でない土地を宅地にするよりは、利用できる可能性が高い
  • 宅地造成工事も不要なので、買主にとっても使いやすい

買主も宅地として利用できるかわからないというのは、「宅地を造ったあとで市街化調整区域になったかもしれない」ためです。その場合、下のような判断を行政がする可能性が高くなります。

  • 元の所有者(売主)については、宅地にした時点では市街化調整区域でなかったので、家を建てることを認める
  • しかし、買主については「買う時点ですでに市街化調整区域である」ので、家を建てることは認めない

前者(売主)については、「家を建てるつもりで土地を買ったのに、後からのルールで建設ができなくなったらかわいそう」ということです。「すぐに建てればよかった」といわれるかもしれませんが、「土地だけ先に確保して、建設資金はあとから貯める予定だった」という可能性もあるでしょう。

建物はあとから自由に構想できますが、土地については狙っている土地が売れてしまったら、その場所に住むチャンスがもうないかもしれないですからね。上のような手順で家を建てようとしていた人がいても不思議ではないのです。

このため、最初の所有者だったら家を建てられた土地でも、次の購入者は建てられないという可能性があります。この点は注意が必要ですが、「ゼロから宅地にするよりは大分やりやすい」と考えて下さい。

農地でない

農地でも売ることはできますが、かなり難しくなります。理由は「営農できる買主」(農家・農業法人など)にしか売れないためです。

もちろん、そのような買い手が見つかれば売れるでしょう。しかし、農地をそれほど積極的に拡大しようとする農家・農業法人は今の日本ではほとんどありません。

農地を売る場合は「転用」が多くなるが…

このため、農地を売る場合は「農地以外の用途に転用」することが多くなります。問題はこの用途ですが、市街化調整区域で認められている利用用途、たとえばガソリンスタンドなどは認められるケースが多いものです。

逆に市街化調整区域で認められない用途では転用自体ができなくなります。

(農地の転用については、下の記事をご覧ください)

農地転用にかかる費用の一覧と相場のまとめ ~行政書士報酬や必要書類の発行手数料など~

2018.09.20

「開発可能区域指定」を受けている

市街化調整区域の中にも「開発可能区域」というものがあります。この区域指定を受けているエリアの土地なら売りやすいものです。

どのようなエリアが開発可能区域に指定されるかは、自治体によって異なります。一般的には下のような条件を満たしているケースが多いものです。

  • 市街化区域(開発を促進する地域)に隣接・近接している
  • 50以上の建築物が連続して並んでいる

この条件については、公益財団法人・不動産流通推進センターの「不動産相談」というページに書かれています(原文はもっと難しい言葉です)。
https://www.retpc.jp/archives/15011/

具体的な条件は都道府県や市区町村によって異なる上、区域指定を受けているエリアでも、自身の土地を自由に売買できるかはケースバイケースです。

行政の事業で開発された区域である

行政が下のような事業で開発したエリアであれば、市街化調整区域内でも土地の売買がしやすくなります。

  • 土地区画整理事業
  • 都市計画事業
  • 住宅街区整備事業
  • 市街地再開発事業

これらの区域では建物の建築許可が不要となるケースがほとんどです。そのため、建物を建てたい買主にとっては、魅力的な土地となります。

市街化調整区域の建築制限

建築

市街化調整区域に建物を建てるには許可が必要ですが、下のようなものは制限に引っかかるため、最初から許可がおりません。

  1. リフォームによる用途変更
  2. 現状以上の規模での建て替え

以下、それぞれの制限について解説していきます。

リフォームによる用途変更

住宅などの建物の場合、リフォーム自体は当然許可されています。しかし、それによって利用用途まで変更することは許可されません。

たとえば、古民家をリノベーションしてカフェにするなどの例です。このような用途変更は、許可がおりれば実行できますが、無許可での実行は許されません。

現状以上の希望での建て替え

市街化調整区域の住宅は、売買ができるだけでなく建て替えもできます。「再建築不可物件」ではできませんが、通常は可能です。

ただ、この建て替えにも制限があり「現状を超える大きさの建物にしてはいけない」というルールになっています。この点については買主がそのルールで問題なければいいのですが、大きな建物に建て替えたいと思っている買主の場合、交渉がまとまりにくくなるでしょう。

市街化調整区域の不動産を買うときの注意点

キャリアウーマン

市街化調整区域の不動産を買うときは、下の点に特に注意する必要があります。

  1. 土地の場合…自分の利用目的で利用できるかを確認する
  2. 住宅の場合…古い物件の場合、過去の書類をよく確認する
  3. 全体に共通…その市街化調整区域の規定を自ら確認する

以下、それぞれの注意点について解説していきます。

土地の場合…自分の利用目的で利用できるかを確認する

先にも書いた通り、市街化調整区域の不動産で一番規制が多いのは土地です。このため、自身が土地を買い取った後でやりたいことについて、「その利用用途で開発許可がとれるか」を最初に確認しましょう。

事業者が工場を建設するケースなどは、このような調査は当然するでしょう。しかし、一般人が宅地などを購入するときは確認せずに購入してしまうこともあります。

「買ったものの、何にも使えない土地になってしまった」ということがないよう、事前に自分の利用目的が実現できる土地かをよく調べるようにして下さい。

住宅の場合…古い物件の場合、過去の書類をよく確認する

中古住宅の購入については、一戸建てでもマンションでも、基本的に大きな問題はありません。特にマンションは建物自体を比較的大きな不動産会社が管理しているため、買い取った後で何か問題が起きることはほぼないといえます。

しかし、一戸建ての場合は古い物件だと注意が必要です。その物件が建てられた時点では住宅を建てることが認められていても、その後にルールが変わった可能性があります。

このため、特に築年数の長い古家については、過去の書類をしっかりチェックするようにして下さい。

全体に共通…その市街化調整区域の規定を自ら確認する

土地でも建物でも、すべての不動産の購入についていえることは、「その市街化調整区域のルールを自ら確認する」ということです。この理由は2つあります。

  1. ルールは自治体によって異なる
  2. 不動産業者や宅建主任などの専門家でも完全に把握していないことがある
売野くん
専門家が知らないなんてことがあるんですか?先生でも知ってるのに?
不動先生
後半は余分です。実際に知識がない専門家もいて、All Aboutでは下のように書かれています。

残念ながら市街化調整区域のことはあまり知らないという不動産業者や宅地建物取引士も少なくありません。
市街化調整区域内で住宅を買うときは?

専門家が間違っていたときに責任をとってくれるような媒介契約なら良いですが、そうでないことも多いでしょう。トラブルを避けるためにも、自ら対象の市街化調整区域のルールをよく調査するべきです。

市街化調整区域の不動産の購入で、住宅ローンは使える?

ローン

市街化調整区域の不動産を買うときにも、住宅ローンは使えます。宅地であれば土地の購入にも使えるケースが多いものです。

ただ、住宅ローンの審査は通常より厳しくなります。「住宅の建設許可の申請中」というだけでは、金融機関の審査に通らないことが多いでしょう。完全に許可がおりていれば、審査に通る可能性が高くなります。

新築だけでなく建物の増改築でも同じで、やはり許可がなければ住宅ローン・リフォームローンの審査に通ることも難しいものです。しかし、建設許可はどのみち必要なものですし、住宅ローンを借りる借りないに関係なく得るべきものです。

このため、市街化調整区域に住宅を建てたい場合は、許可を得られる土地探しから始め、申請手続きなどを地道に一つずつクリアしていくようにしてください。

まとめ

土地

以上、市街化調整区域での不動産の売買についてまとめてきました。最後にポイントを整理すると、以下のようになります。

  1. 戸建て・マンションなど建物の売買はそれほど難しくない
  2. 土地は利用目的の制限が多いため、売買とも難しいことがある
  3. その市街化調整区域のルールを自分でもよく調べる必要がある

上記のようなポイントに留意していただければ、市街化調整区域での不動産の売買も成功しやすくなるでしょう。

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※あくまでも自分の不動産がいくらで売れるか確認できるものです。一括査定をしたからといっても売らなくてOK!