白蟻の出た家を高値で売却するための3つのコツ!~売るまでの流れ・注意点も解説~

住宅には多くのトラブルが付きものですが、特に一戸建てで多いのが白蟻の被害。白蟻が発生した住宅について「売ることはできるのか」「建物を壊さないといけないのか」と悩んでいる方も少なくないでしょう。

結論を書くと、白蟻が出た家でも売ることができ、解体が絶対に必要ということもありません。この記事ではこの点も含めて、下のような内容を解説していきます。

  • シロアリ被害の家を売却する方法
  • 高値で売るためのポイント
  • トラブルを避けるための注意点
  • 売却の流れ
  • リフォーム費用の相場

これらの内容を理解していただくことで、シロアリ被害の出た家でも、より有利な条件で売却できるようになるでしょう。

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白蟻が出た家でも売却できる?3つの方法を解説

軒下

白蟻が出た家でも、不動産である以上売却はできます。ここでは、その売却の選択肢を3つ解説していきます。

修繕して売る

「家を残す」という前提であれば、一番いい方法はこれです。解体して更地にするのは売りやすい方法ですが、家は残せません。また、修繕せずに「駆除だけする」のでは、買い手はあまりつかないものです。

どのくらい修繕するのか

これは被害の程度に応じてケースバイケースですが、修繕にかかる費用でいうと「10万円~130万円程度」ということが多いとされます。この相場については「シロアリ被害のリフォーム費用はいくら?」の段落で解説しています。

そのまま売る(駆除だけする)

被害が軽い場合や、修繕や解体の費用が出せない場合は「そのまま売る」ことが多くなります。そのままと言っても、もちろん駆除だけはします。

「白蟻が出た家は、駆除してからでないと売却してはいけない」という法律はありません。しかし、下のような理由からほとんど全てのケースで「駆除だけは」するものです。

  • 駆除しないと売却中に被害が大きくなる
  • 駆除していない物件は、そもそも誰も買わない
  • 不動産会社も仲介を受け付けない(ことが多い)

もちろん、借金苦などが原因で「駆除の費用がどうしても出せない」ということもあるでしょう。この場合は、仲介業者が格安で物件を買取り、駆除した上で販売してくれることもあります(その分、価格は激安になります)。

更地にして売る

解体

白アリ被害のレベルが重度なものであれば、駆除やリフォームをしても買い手がつかないことが多くあります。売りに出す前からそうなると予測できる場合もあれば、売りに出しても買い手がつかず、その時に初めて実感することもあるでしょう。

どちらにしても、駆除やリフォームで売れなかったのであれば、更地にして売るのが最終手段となります。更地にすれば白蟻の被害で家が倒壊するなどのリスクは一切ないため、物件の価値がマイナスとなることはありません。

シロアリ被害の家を売却する流れは?普通の物件との違い

家とお金

白蟻被害を受けた家を売却するとき「どのような手順で売ればいいのか」という点も気になるでしょう。ここでは、白蟻の出た家を売る流れに0ついて解説していきます。

全体の流れは普通(業者選び→売出し→契約)

シロアリ被害の家であっても、売却の流れは通常の家とほぼ同じです。大きく3つのステップに分けると下のようになります。

  • 業者選び
  • 売出し
  • 契約(購入者との)

さらに細かく分けると、下のような流れになります。

  • 複数の仲介業者から見積もりをとる
  • 業者を決定する
  • 写真などを揃え、物件を売り出す
  • 購入希望者の内覧を受け付ける
  • 重要事項説明・売買契約を行う
  • 所有権の移転登記をし、物件を引き渡す

シロアリ被害の家の売却も、ほとんどは上記の流れで進みます。しかし、上記の流れにプラスして「シロアリ被害の家ならでは」の作業もあります。それについて説明していきます。

一番の違いは「事前の工事」

工事

通常の売却との一番の違いは、事前にシロアリ駆除やリフォーム、解体などの工事を行うことです。普通の物件ならこれらの作業なしで「そのまま売り出す」ことができます。古い物件であっても、リフォームせずに売ることは可能です(むしろその方がいいことも多くあります)。

一方、シロアリ被害の家については、少なくとも駆除だけはしなくてはいけません。また、大抵は何らかのリフォームが必要になりますし、更地にして売るパターンも多いものです。

このように「最初に工事の類が来る」というのが、シロアリ被害の家の売却の流れで、一番特徴的な部分といえるでしょう。

重要事項説明で時間がかかることも

重要事項説明は、どんな物件でも行います。シロアリ被害の家の場合、ここで「白蟻が出たこと」をあらためて告知し、詳細な契約内容を詰めます。

当然「白蟻が出た」ということは、内覧などの段階でも説明しているでしょう。しかし、瑕疵担保責任の範囲など、細かい責任に関する契約は、重要事項説明の際に正式に決定します。

この説明の時間が通常より長くなることが、まず特徴です。そして、購入者がそこから「迷う」こともあるでしょう。特にこの段階で初めて告知する場合はなおさらです。

迷わなければ特に流れが変わることはありませんが、迷った場合は「この段階で少し時間がかかる」というのが特徴だと考えてください。

白蟻被害の家でも高く売るコツは?3つのポイントを解説!

白蟻被害が出た家といっても、やはり売るからにはできるだけ高く売りたいもの。ここでは、そうした希望をかなえるための「シロアリ被害の家を高く売るコツ」を解説していきます。

ワケあり物件に強い業者を探す

シロアリ被害に遭った家は、典型的な「訳あり物件」です。不動産業者の中にはこのような物件を専門的に扱う業者も存在し、そうした業者に依頼することで、高値で売れる可能性が高まります。

シロアリ以外の訳あり物件では、たとえば自殺・殺人・火災などが起きた「事故物件」が典型といえます。シロアリ被害も相当なマイナス要素ですが、これらの事件に比べれば「まだマシ」と思う買い手が多いもの。

そのため、このような事故物件でも扱える業者であれば、白蟻が出た家でも比較的売りやすくなります。そうした「訳あり物件に強い買取業者」は、下の記事で詳しく解説しています。

自殺・殺人などの事故物件の買取業者・おすすめ6選~高く売る方法も解説~

2019.01.23

自社でリフォームもできる業者に売る

リフォーム業者

不動産会社の中には、自社でリフォームもできるところがあります。そのような会社であれば「リフォーム・家の売却」という2つのポイントで利益を出せるため、積極的に買い取ってくれる可能性があるでしょう。

「高値で売れるか」はケースバイケース

この方法はある意味「諸刃の剣」といえます。理由は下の通りです。

  • リフォームのコストが下がる分、確かに高値で買ってくれるかもしれない
  • しかし「その業者の都合のいい方向」に話が進んでしまう恐れもある

後者については、たとえば「リフォーム業者と、不動産業者が結託している」と考えてください。この場合「不要なリフォームを提案される」などのリスクは、誰でも想像できるでしょう。

「一つの会社が両方やっている」ということは、ある意味「最強の結託」です。だからこそコスト削減もできるのですが、逆に悪用しようとする業者もいるかもしれません。

業者を信頼できて、もともとリフォームする予定ならおすすめ

上の段落のような理由から、この選択肢は下のような人におすすめといえます。

  • その業者を信頼できる
  • もともとリフォームして売る予定だった

信頼できるならその時点で問題ありませんし、もともと白蟻に食われた部分をリフォームして売る予定だったなら、業者に誘導されたということもないでしょう。

このような場合、物件を高く売るために、この選択肢を検討するのもいいかと思います。

できるだけ多くの査定を受ける

これは白蟻被害にあった物件に限りません。家を高く売ろうと思ったら、やはり「多くの査定を受ける」ことが必須です。

「価格競争」という言葉がありますが、業者が提示する価格というのは「競争によって安くなる」のです。そして、個人が家を売るときの業者の競争とは「査定」だといえます。

この段階で多くの業者に競わせるほど、適正な買取価格や仲介手数料を提示してもらえます。それによって、仲介を選ぶにしても、買取りを選ぶにしても、あなたの売却はますます有利になっていくわけです。

(仲介と買取の違いについては、下の記事をご覧ください)

どちらがお得?不動産の「仲介」と「買取」

2018.04.25

不動産一括査定サイトが特に便利

そして「多くの査定を受ける」ことをどのように実行するかというと、やはり「一括査定サイト」が一番便利です。個人で個別の不動産屋を当たっていたら、リストを作るだけでも大変ですし、メールや電話のやり取りをする手間もかかります。

しかし、一括査定サイトなら物件の情報を1分程度で簡単に入力するだけで、複数社の見積もりをとることができます。シロアリ被害の家を売るときにも、一度は一括査定サイトを試しておくといいでしょう。

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トラブル防止のために知っておこう!白蟻被害の家を売る時の注意点

シロアリ

不動産の売買ではあらゆるトラブルの防止につとめる必要がありますが、特に白蟻被害が出た家ではなおさらです。ここでは、白蟻の出た家を売るときに、どのような点に注意するべきかをまとめます。

告知義務…駆除や修繕をしても消えない

白蟻が出たことについては、駆除や修繕をしても必ず告知しなければいけません。これを「告知義務」といいますが、三井グループのサイトでは後に説明されています。

不動産における「告知義務」とは、不動産売却や賃貸の際、その物件が以前、自殺や殺人などの死亡事故があった事故物件や災害に見舞われた物件、周辺に火葬場やごみ処理場、指定暴力団組織があるなどの周辺環境が好ましくない心理的瑕疵(かし)物件である場合、不動産業者はそれを買主や入居希望者に伝えなければならない、という宅建業法の47条で定められた義務です。しかし、告知義務に明確な期限のルールはなく、一度所有者が変われば、次に売買、賃貸する際には告知義務はなくなります。
告知義務(三井のすまいモール)

要は「マイナス要素は隠さず伝えなければいけない」ということです。白蟻被害は「柱などが脆弱になる」という「物理的瑕疵」なので、確実に伝える必要があります。

所有者が1回変われば伝えなくていい?

実は、これはグレーゾーンです。上の三井グループの説明でも「次に売買や賃貸をする際には告知義務はなくなります」と書かれています。

このため、あらゆる事故物件で「わざと短期間だけ、誰かに住ませる」という方法で、告知義務を消滅させている業者がいます。残念ながら、これは完全に違法とはいえません。

つまり、白蟻被害が出た家については、下のような流れで「隠す」ことを考える個人や業者もいるでしょう。

  • まず、駆除・修繕をする
  • 一度仲間に売却する
  • それから売りに出す

これだと、駆除・修繕したことを告知しなくていいわけです。しかし、当然ながらこのような売却はしないようにしましょう。人間的にも当然のことですが、裁判になったらかなりの確率で敗訴し、多額の損害賠償の支払い義務が生じるためです。

瑕疵担保責任…建物を残して売るなら「免責」に

瑕疵担保免責

瑕疵担保責任とは「問題が生じたときの責任」です。どんな問題についても責任がありますが、シロアリが出た家の場合、シロアリ関係の問題が特に多くなるでしょう。

家を解体せずに残して売るなら、この瑕疵担保を「免責」にすべきです(瑕疵担保免責といいます)。

「責任が免除される」ので、この契約なら「売却後に何が起きても無関係」です。もちろん、何かを「わざと隠していた」なら責任も問われますが、そうでなければ一切の責任がありません。

リノベーションしたとしても、免責にするべき?

これはケースバイケースです。「絶対にもう、白蟻の問題は起きない」と確信できるリノベーションだったら、免責なし(責任あり)にしてもいいでしょう。

しかし「まだシロアリがこれから出るかも知れない」という不安があれば、免責にするべきです。

免責のメリット・デメリット

瑕疵担保免責にするメリットとデメリットは、下の通りです。

メリット 売却後の責任を負わなくていい
デメリット 買い手にリスクがあるので、売りにくくなる

後者の売りにくくなるというのは、買手がつかないというだけでなく、値段も下がるということです。それでも「後々まで白蟻のリスクに怯えるよりいい」と考える人もいるでしょう。そうした人は、瑕疵担保免責にすべきといえます。

ホームインスペクション(住宅診断)を受ける

家の検査

これは絶対ではありませんが、ホームインスペクション(住宅診断)は受けておく方がいいでしょう。おそらく、多くの不動産業者がこれを勧めるはずです。

白蟻被害が「素人でもわかるほどに進行した」ということは、見えない部分で他のトラブルも起きている可能性があります。それは追加の白蟻被害のこともあれば、別の問題の可能性もあります。

白蟻の駆除業者に総点検してもらえば、白蟻の問題だけは解決するかもしれません。しかし、白蟻の駆除業者はあくまで「シロアリ専門」であって、住宅全体の専門家ではありません。

人体の治療でいうなら「虫刺されの治療専門」のようなもので、体全体の健康についてはわからないことも多いわけです。そのため、他の問題が起きていないことを確認するために、できるだけホームインスペクションを受けるべきといえます。

ホームインスペクションの費用は購入者が負担するもの?

ホームインスペクションについて調べていて「購入者が負担するのが一般的」という情報を見つけた方もいるかもしれません。これはその通りです。

ただし「シロアリが出た家」は例外です。このような危険度が高い物件については「売主側が事前にやっておく」のが一般的といえます。

物件情報サイトでも「インスペクション実施済み」と書かれる

事前にインスペクションをしてから売却に入ると、SUUMOやライフルホームズなどの物件情報サイトでも「インスペクション実施済み」「建物状況調査実施済み」と書かれます。これは当然、買手に安心感を与えるため、早期に高値で売却しやすくなるのです。

(ライフルホームズについては、下の記事でも紹介しています)

ライフルホームズの評判・口コミはどう?6つのメリットを徹底解説!

2018.12.12

気になるのは「インスペクションにいくらかかるのか」「トータルで、やる方が得するのかしないのか」ということでしょう。この疑問に答えるため、インスペクションの費用相場を解説していきます。

インスペクションの費用相場

これは内容によって下のようになります。

一次診断(目視のみ) 5万円~6万円
二次診断(機材使用) 10万円前後

これはあくまで大雑把な目安で、実際の金額は家の広さや状況、依頼する会社、担当のインスペクターなどによって変わります。上記は建物免責が100平米(約30坪)という、一般的な広さの場合だと考えてください。

シロアリ被害のリフォーム費用はいくら?目安相場を解説

白蟻が出た家をリフォームするとき、気になるのはその費用でしょう。あくまで目安ですが、被害を受けた1カ所のリフォームで、大体10万円~130万円程度になることが多いといえます。

ここでは、具体的に「このような場所で、こういうリフォームをすると、この金額になる」という内容を解説していきます。

6畳の部屋の床下を全交換…10~15万円

白蟻の被害がもっとも多いのは床下です。床下には下のような構造があります。

  • 土台
  • 大引き
  • 束(つか)

仮に、6畳一間の部屋でこれらをすべて交換した場合、費用の相場は10万円~15万円とされています。もしこれが2部屋だったら、単純計算で20万円~30万円かかるということです。

浴室のフルリフォーム…130万円程度

浴室

浴室(バスルーム)は、白蟻が特に発生しやすい場所です。これについては、後ほど説明します。

浴室のシロアリ被害は気づきにくいため、相当進行してからの駆除となることが多いもの。そのため、大抵は「フルリフォーム」となります。

フルリフォームの工事内容

あくまで一例ですが「在来浴室からユニットバスに切り替える」という条件で、下の工事をすると130万円程度が相場です。

  • 既存浴室解体工事
  • 床つなぎ
  • サッシ改修工事
  • 壁造作
  • 給排水配管切り回し
  • 電気配線切り回し
  • 洗面脱衣室内装工事

業者によって、あるいは使用する素材などによっても費用は変わりますが、おおむね130万円前後と考えていただくといいでしょう。

浴室に白蟻が発生する理由

「浴室に白蟻」というと、驚く人が多くいます。「タイルばかりで木材なんてないから意外」という理由でしょう。

確かに目に見える木材はないのですが「タイルの内側」には木材があります。そこに、タイルの継ぎ目やひび割れから水が侵入し、内部が湿ってしまうのです。

タイルで見えないため、内部の被害に気が付かない

内部の木材がむき出しの状態であれば、水に濡れやすい代わりに、白蟻の被害にも気づきやすくなります。そもそも「濡れていること」に真っ先に気づきます。

しかし、浴室はなまじタイルで見えなくなっているため、「水分が侵入していることに気づかない」「シロアリ被害にも気づかない」ということになるわけです。このため、専門家の間では「浴室は白蟻の温床」とまで言われています。

洗面所のフルリフォーム…30万円程度

洗面所

洗面所も浴室と同じく湿気が多いため、白蟻が発生しやすくなります(湿気はシロアリの大好物です)。

洗面所と浴室の違いとしては、湿気が浴室ほどでない代わりに、木材が洗面所の方が「外に出ている」という点です。このため、白蟻が食いつく部分も多いのですが、代わりに発見も比較的早くなります。

(ただし、床下は気づきにくいので注意が必要です。洗面所はあらゆる水漏れのトラブルで、床下に水分が浸透していることも少なくありません)

30万円でできる工事内容

あくまで一例ですが、おおよそ下のような内容を行えることが多くなります。

  • 既存洗面台撤去
  • 床はがし
  • 根太はがし
  • 床張り
  • 壁紙張り替え
  • 新規洗面台取り付け

一言でいうと「床の表面(フローリング)だけでなく、支えている柱(根太)もはがす」「壁紙も張り替える」ということです。このようなフルリフォームで、おおよそ30万円とされます。

まとめ

以上、白蟻被害の出た家の売却について解説してきました。このような訳あり物件は通常の不動産屋に相談しても取り扱ってもらえないことがしばしばあります。

そのため、訳あり物件に強い業者を探す必要がありますが、文中で紹介してきた通り、当サイトでは下のイエウールを特におすすめしています。少しでも白蟻が出た家を有利に売却したいという方は、ぜひイエウールをチェックしてみて下さい。

イエウール

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