新築マンションを売却方法や手順、高く売る為には?

初めて新築マンションを売却したい、あるいは慣れていない方にとって、売却に関して様々な悩みがあるかと思います。例えば、マンションを高く売却したいけれど、どのような方法やポイントを押さえればよいか分からないことです。また、自分の所有しているマンションが、新築なのか基準についても曖昧な認識の場合もあります。

そこで今回は新築マンションとは何か、という基本的な内容から売却方法・高く売却する方法・税金に関する手続きなど、新築マンションについて様々な事柄について解説します。

新築マンションとは?

不動産サイトなどでよく見かける、新築マンションや中古マンションといった表記があります。まずは、新築マンションの基準について解説します。

新築マンションの定義は法律で定められている

新築マンションとは、住宅の品質確保の促進等に関する法律で定められています。内容は、新しく建築された住宅で、まだ入居者がいない状態で尚且つ1年を超えない物件を指します。従って、前述について知らないと、竣工して数か月で入居者がいると新築とは呼べないのですが、勘違いしてしまいがちです。

また、誰も入居していなくとも1年を過ぎると、新築マンションと表記されなくなるので、誰も入居していない状態でマンションを購入したい時は、詳しい状況を調べる必要があります。最初に、新築マンションの基準についてよく覚えておくことが大切です。

新築・新古について知っておくと勘違いしない事

新築マンションは、未入居者の状態で竣工から1年未満ですが、竣工前に入居者が決まるとその時点で新築マンションではなくなります。また、新古マンションは、未入居者の状態が1年を超える物件を指します。

従って、新古マンションは未入居者の期間が長いです。その原因を知る為にも、購入の際には周辺環境などを確認することが大切です。「新古」という言葉は、1度入居者がいて短い期間で退去したイメージをもたれる場合がありますが、全く意味が違うので注意が必要です。

マンションの売却方法とは?

新築マンションを売却したい時、漠然とイメージはできるが具体的にどのような手続きが必要で、どこにお願いをするのか分からないことが多いですよね。新築マンションを売却する際の、手続きと流れについて解説します。

マンションを売却するには事前準備と手続きが必要

マンション売却といっても、簡単に手続きが済むわけでありませんし、完了するまでに一定の期間が必要です。まずは、マンション売却を計画するところから順番に解説します。

1 周辺地域の地価や同じ規模のマンションについて調べる

マンション売却というと、最初に査定会社へお願いする場合が多いですが、その前に自分で地価について調べる事や、周辺地域でマンションの売却が行われたか調べてみるとよいです。自分で不動産会社などに訪問するなど、情報を調べることや実際に見ることで、相場や地価について根拠の有る情報を得ることが可能です。

紙やネット上の情報だけでは得られないことは、現地に行かなければ気付きにくいです。交通状況や周辺店舗の情報、どれだけ人が行き交い発展している場所なのかといった事を知ることができます。また、不動産会社などに軽く相談することで、今売却するとどれだけの利益が得られるか、などについても大まかに知ることができるので事前準備は大切です。

2 複数の査定会社へマンション査定を依頼する

一通り自分でできる情報収集が完了したら、次は査定会社へ価格を査定してもらうことになります。しかし、査定会社は1社でしか査定しなかった場合、相場より売り値が低くても、そのことに気付きにくいです。従って、可能であれば複数の査定会社へ査定の見積もりをお願いする方が、リスク回避ができる方向で手続きを進めることができます。

また一括査定サイトもあるので、こちらを利用すると時間を取られず、比較的スムーズに査定依頼を進めることができます。

3 実際にマンションを査定してもらう

査定会社を決めて、依頼を行うと査定会社から連絡が来ます。実際にあなたのマンションを拝見して様々な設備や汚れ・傷などをチェックして金額を算出します。この時点では、売却価格が決定する訳ではないので、焦って部屋や廊下の清掃を行う必要はありません。

しかし、査定会社の担当者は細かい部分をチェックし、購入を予定している方が訪問した際に汚れている箇所があると、後々価格に影響を及ぼす可能性もあるので、事前に清掃業者に依頼するなど、管理を怠らないようにすることが大切です。

4 実際に売却契約を行う不動産業者と契約手続きを行う

マンション売却を行う際には、1社の査定会社=不動産業者を決めます。媒介契約を行う不動産業者と連絡や調整をし、あなたがどの業者へ手続きを依頼するか選びます。この時のポイントとしては、営業担当者の雰囲気やコミュニーケーションを取ってみて相性が良いか悪いか判断します。また、業者毎に特徴や個性があるので、自分に合った所を慎重に選ぶ必要があります。

ここで契約した不動産業者と、売却まで各手続きを進めることになります。そして、不動産業者と打ち合わせを行うのですが、主な内容として規模の売却金額・今後の打ち合わせ頻度など詳細な事柄についてとなります。売り主側も積極的に質問やすり合わせを行い、担当者との認識のズレなどを修正しながら進めることが大切です。

5 マンションの売り出し及び購入が決定する

マンションを売り出している最中では、いつ見学者が来るか分からないので、管理人として定期的な清掃を行うことが大切です。また、購入希望者が現れると不動産業者と、見積もりや打ち合わせが進むのですが、一般的にこの段階で売り主に伝わる情報は、購入希望者が現れたといった情報のみになります。

マンション売却が決定すると不動産業者が、購入希望者と売り主側双方に重要事項説明書を説明します。業者側としては、トラブルが起きないように各取り決めを伝えることで、スムーズに売却手続きを進められるようにします。

6 マンションの売却と引き渡し

無事手続きが完了すれば、予定の引き渡し日に全ての契約が完了します。売り主側は、所有していたマンションの登記や抵当権の抹消など、各手続もこの時期に完了させます。もし自身がマンションに住んでいれば、引き渡し日までに引っ越し作業を済ませる必要もあります。

マンションを高く売却する方法とは

新築マンションを売却する流れが理解したら、次はより高く売却したいものです。ここでは、マンションを高く売却する為のポイントについて解説します。

優良な不動産会社を選ぶ

もし、相場より低い金額で不動産会社が査定し、売りに出していたら購入希望者にはメリットですが、売る側としては損してしまいます。ですので、手続きを行う前に複数の不動産会社で、見積もりをしてもらうことが大切です。最近では、ネットで一括査定を依頼できるサービスがあるので、手軽に依頼することができます。

しかし、不動産業者によっては、査定額を高く提示することで契約を結びやすくする場合もあります。実際に売り出す際には、査定額から大きく下がった金額にする場合もあるので、あまりに高額な査定額は注意が必要です。また、不動産業者がマンションや周辺環境の良い点・悪い点について、偏りなく説明できる所を選ぶのもポイントです。

担当者との相性も重要

不動産業者はプロですが人なので、売り主との性格等の相性も少なからずあります。従って、すり合わせが上手くいかないことや、連絡のタイミングが悪いなど細かな不満から、満足な準備ができない場合も考えられます。

他にも、担当者の対応が明らかにおかしい場合や、査定金額の算出が曖昧であるなど問題の多い場合には、売却金額や契約手続きに影響を及ぼします。担当者の対応について信用ができる、誠実な方かどうか見極める力も必要です。

内覧会の時は丁寧な対応がおすすめ

内覧会の時は、つい購入希望者に対して積極的に宣伝や説明をしてしまう場合があります。しかし購入希望者は、自分のペースで各スペースをチェックしたいことが多いです。従って、あまり相手の時間を割くような方法では、かえって売却がしにくくなり、価格交渉時にも価格が下がってしまう可能性があります。

内覧会は、あくまで見学者が主役なので、分からないなど質問を受けたら答えるくらいの落ち着いた対応の方が、その後の交渉も上手く進みやすいです。

周辺環境も売却金額に関係がある

マンション売却には、周辺の交通状況や駅の有無、人口密集地か過疎地といった環境要因も価格に影響します。可能であれば、新築マンションを購入する前段階で、購入予定の地域について情報収集する必要があります。また、再開発地域であれば、地価が上昇する傾向があるので、そのような開発地域内にある新築マンションを購入し、先々の状況について考察しながら売却まで進める事もポイントです。

因みに他の外部要因としては、周りのマンションなどの価格が高いといったことや騒音公害のない地域、治安が良いといったことも関係がありますし、その方が購入希望者も現れやすいです。

所有しているマンションの清掃は定期的に行う

せっかく周辺環境も良く、マンション自体の住み心地がよい場合でもエントランスや廊下にゴミが散らばっていたり、ひどり汚れがあったりすると査定価格に影響します。また、廊下などの清掃が行き届いていないと、内覧会の時に外観は良くても中が汚いことで、購入をためらってしまうこともあります。

各部屋の清掃にも気を付ける

共有スペースの清掃も大切ですが、各部屋の清掃も定期的に行うことが大切です。売却した後は、自分のマンションでないからといって、売り出し中の管理を怠ると価格にも影響を与えます。壁紙の汚れや、窓のサッシにたまったほこり、キッチンの油汚れ掃除、そして部屋の消臭・除菌も行うなどこまめな清掃も必要です。

普段利用している部屋などは、自分では気づきにくいですが、初めて訪問する方は匂いに気付きますし、部屋の隅々までチェックします。ちょっとした心遣いが、結果として売却金額を高くすることに繋がります。

マンション売却時の税金や手数料はどのような内容?

マンション売却が決まれば、売却益が得られるので嬉しいですが、それだけで手続きが完了する訳ではありません。そこで、マンション売却時にかかる税金について解説します。

マンション売却時に利益が出たら所得税・住民税が発生する

マンション売却益が発生したら、年度末に所得税を納税する義務があります。勘違いする場合として、不動産所得区分と思う場合がありますが、こちらは賃料収入などに適用されるので、売却時に掛かる所得区分は譲渡所得です。

譲渡所得は、売却益から購入時・売却費用などの諸費用を引いた金額で決まります。譲渡所得は、マンションの所有期間が5年以下か超えるかで税率が変わります。今回の場合は、新築マンションを基準にしているので、この場合は5年以下になり短期譲渡所得に区分されます。短期譲渡所得だと、所得税が30%で長期譲渡所得15%より高いことに気を付ける必要があります。

しかし、売却益の金額によっても控除率や、適用される控除に違いあるので、実際には、短期譲渡所得の税金が高いとは限りません。また、所得税ではありませんが住民税も譲渡所得に掛かります。

売却時には消費税もあるが状況によって変わる

マンション売却時には、個人で2年前の課税売上が1,000万円以下か超えるかによって、消費税を納める義務が変わります。この場合、1,000万円以下であれば消費税を納める必要はなく、1,000万円を超えると消費税を納める必要があります。

マンション売却時には1人につき3,000万円の特別控除も受けられる

マンション売却に伴う譲渡所得に掛かる所得税には、特別控除があります。それは、譲渡所得の内訳書という書類に記述し、確定申告書と合わせて提出することで、3,000万円の控除を受けることができます。また、所有年数によって、条件は変わりません。

しかし、別の条件で特別控除が受けられるか変わります。居住用として使用していたマンションかどうかという点です。簡単に説明すると、売り主自身がマンションに住んでいたかどうかが条件になります。しかし今回の場合は、新築マンションを売却する想定なので、住んでしまうと新築という区分ではありませんが、控除を考えた場合には良い方法ともいえます。

まとめ

マンション売却といっても、事前の段取りから査定会社の選択、担当者との打ち合わせや税金、諸費用の準備など、やらなければいけないことがたくさんあります。しかし、高く売却ポイントを押さえて、落ち着いて売買契約を結ぶことができれば、お得に売却益を得ることができます。

新築マンションを高く売るポイントは、まずマンションの定期的な管理と担当者との相性があります。また、適切な不動産業者選びや所得税などで控除が適用される場合には、積極的に利用するなども挙げられます。是非、ひとつひとつの工程を丁寧に積み重ねて、新築マンションを高く売却できるようにしましょう!