底地の買取業者・おすすめ20選!各不動産会社のメリット・評判を徹底比較!

底地の買取業者・おすすめ20選!各不動産会社のメリット・評判を徹底比較!

どんな種類でも土地を売るのは大変ですが、特に底地は苦労が多いものです。底地を売るときに不安な点や疑問点が湧くことは多いでしょう。

この記事では、底地を売るときに多くの人が疑問に思う下の3つの点を中心にまとめています。

優良業者については特におすすめの11社を紹介しているため「手っ取り早くおすすめの会社を知りたい」という人にも役立つでしょう。業者の選び方などの内容も含め、底地を売りたい方の参考にしていただけたらと思います。

【全国出張対応可能】【相談無料】底地の買取業者ならココ!


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  • 現状のままで底地を買い取り可能
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この記事を読んでわかること
  • 底地の買取業者の選び方(3つのポイント)
  • 一番おすすめの業者(全国対応)
  • エリア別におすすめできる業者
  • 買取業者を使うメリット・デメリット
  • 高く買い取ってもらう方法(5つ)
  • 買取り交渉を成功させるポイント(3つ)

Contents

底地買取業者の選び方・3つのポイント


底地の買取業者を選ぶときは、下の3つのポイントを意識しながら選ぶといいでしょう。

  1. 底地の買取実績が豊富である
  2. 業歴が長いなど、会社自体が信用できる
  3. 買取りまでの日数や最大の金額などが明記されている

以下、それぞれのポイントについて詳しく解説していきます。

底地の買取実績が豊富である

底地は買取りが難しい土地です。不動産会社の中には底地の買い取りや売却の仲介には対応していないケースもあります。

そのため、その不動産会社が底地の買い取りに積極的に対応しているか、買取実績が豊富にあるかを見ることが重要です。特に過去の買取価格などが公開されている場合は、非常に信頼できます。

訳あり物件に強い業者は、底地にも強いことが多い

底地に強い買取業者は、大抵訳あり物件全般の買取に強いものです。訳あり物件とは下のようなものです。

  • 借地(借地権付き建物などを含む)
  • 共有持分物件
  • 再建築不可物件
  • 市街化調整区域の物件
  • 事故物件

このため、底地の買取業者の選び方と、上記の不動産に強い不動産業者の選び方は似ています。この点は下の記事を読んでいただくと実感できるでしょう。

再建築不可の買取業者・おすすめ15選!高値で物件を売れる不動産会社の選び方は?

2018.09.20

業歴が長いなど、会社自体が信用できる

事業年数が長い不動産会社は、底地権の買い取りに限らず、その会社自体が信用できるものです。どんな業界でも会社の業歴が長いのは信頼のバロメーターになりますが、特に不動産業界はその代表といえます。

  • マイホームは35年程度の住宅ローンを組むことが多い
  • 不動産投資も10年~数十年という長期で利益を出すことが多い

このように消費者も投資家も長いスパンでものを見る業界なのです。そのような商品を扱うわけですから、会社自体も数十年など長く続いていることが望ましいといえます。

もちろん、設立したばかりでも優れた会社は多くあるものです。最終的には総合的に信用できるかどうかで判断するわけですが、事業年数の長さは一つの選び方のポイントとなるでしょう。

会社の所在地も見る

会社の所在地を見て、どのようなビルに入っているか、あるいは自社ビルを持っているかなどをチェックするのも重要です。普通の会社なら必ずしもビルの立派さだけでは良し悪しを判断できません。

しかし、不動産屋は別です。良い不動産を顧客に紹介する仕事であれば、やはり自らも良い物件に入っているべきです。具体的には駅チカの一等地ビルに入っているなどのポイントがあげられます。

インターネット上で会社の口コミ・評判をチェックする

悪質な業者の場合は、Web上に悪いクチコミや評判が流れているものです。このような業者に相談するのはやめましょう。

悪質な評判は、それが事実に反するものであれば営業妨害や名誉毀損などで訴えることができます。つまり、悪い評判が放置されているということは「ある程度事実の可能性が高い」のです。

逆にいい評判・口コミについては、いわゆる「ステマ」や「自作自演」の可能性もあります。企業のビジネスは東証1部の大企業でもこうしたマーケティングが付きものであり、それ自体は悪いことではありません。

ただ、土地を売るという重大な場面で、ネット上の評判・口コミなどを簡単に信用しない方がいいでしょう。あくまで「明らかにひどい」というものだけを参考にするべきです。

(もちろん、当記事で紹介している11の買取業者の中に、そのような会社はありません)

買取りまでの日数や最大の金額などが明記されている

底地に限らず、買い取りにかかる日数や最大いくらまで買い取りできるかなどの金額が明記されている業者は信用できます。底地の買い取りは、早ければ即日査定価格を出してくれる業者も少なくありません。

また、特にスピーディーな業者の場合は、10億円程度まで翌日現金で支払ってくれることもあります。このような金額・スケジュールを明記している買取業者ほど、実際に底地を高値で迅速に買い取ってくれる可能性が高いと言えるでしょう。

底地の買取業者を使う3つのメリット

家の模型と森の背景

底地の買取業者を利用するメリットは、主に下の3点です。

それぞれ詳しく説明していきます。

普通の不動産業者より高く売れる

底地のような「複雑な物件」は、普通の業者ではうまく扱えないものです。そのため、彼らも安値で買い取るしかありません。

しかし、底地専門の買取業者であれば、底地の売り方をよく知っています。そのため、普通の業者より高値で買い取ってもらいやすいのです。

仲介業者より早く現金化できる

買取りと仲介は、一つの業者が両方やっていることが多いものです。しかし、中には「仲介だけ・買取りだけ」というケースもあります。仲介と買取りの違いは下記の通りです。

  • 仲介…一般人の買い手を探す
  • 買取…業者が直接買い取る

このような仕組みなので、仲介は「いつ売れるかわからない」ものです。一方、買取りは業者がその場で買い取るので、すぐに現金化できます。

特に相続税の支払いなどで「早く現金化したい」という人には、買取業者を使うメリットが大きいといえるでしょう(なお、仲介と買取りの違いについては、下の記事でも詳しく解説しています)。

どちらがお得?不動産の「仲介」と「買取」

2018.04.25

普通の業者では、そもそも買い取ってくれないこともある

これはやや消極的なメリットですが「底地の買取業者を使うしかない場面」もあります。普通の業者は底地を買い取ってくれないことも多いからです。

底地の権利関係の複雑さによるのですが、あまりに複雑な物件だと「ほとんどの業者が買取りをあきらめてしまう」ということもあります。そのようなときは、底地の買取業者に依頼するのが、数少ない選択肢になるでしょう。

底地の買取業者を利用する2つのデメリット

更地

底地の買取業者を使うことには、下のようなデメリットもあります。

それぞれ詳しく説明します。

仲介より売値が安くなることが多い

底地も普通の土地と同じく「仲介の方が買取りより高く売れる」ことが多くなります。そのため、底地の「仲介だけを行う業者」「買取りだけを行う業者」を比較したら、「仲介だけ」の方が高値になることが多いのです。

ただ、底地を扱う業者の大部分は、仲介・買取りの両方に対応しているので、この点は特に問題ありません。「買取りだけに対応している底地業者」の場合は、仲介とよく比較して考えるべき、ということです。

業者の数が少ないので、探すのに労力がかかる

底地を専門的に、あるいは力を入れて扱う業者は、そもそも数が少ないものです。そのため、探すのに手間と労力がかかります。

ただ、東京や首都圏の会社でよければ当記事で多くの業者をまとめていますし、少なくともこのエリアについては、このデメリットはそれほど大きくないといえるでしょう。

底地の買取業者・おすすめ11選

底地の買取業者では、下の11の不動産会社が特におすすめです。

  1. 【全国出張対応可能】クランピーリアルエステート
  2. 株式会社青山財産ネットワークス(首都圏)
  3. 矢崎不動産オフィス株式会社(首都圏)
  4. 東京都市開発株式会社(首都圏)
  5. 株式会社 ディア・エージェンシー(首都圏)
  6. 株式会社中央プロパティー(首都圏)
  7. 株式会社ランロウドオフィス(首都圏)
  8. Century21マーキュリー(首都圏)
  9. 株式会社ジャパンケルモ(関西)
  10. 一般社団法人・日本住宅工事管理協会(関西)
  11. アート・ホーム有限会社(東海)

以下、それぞれの買取業者のメリットや特徴を簡単に紹介していきます。

【全国出張対応可能】クランピーリアルエステート

クランピーリアルエステートがおすすめな理由

  • 全国の弁護士とネットワークを形成している
  • 現状のままで底地を買い取り可能
  • 売却後の登記や確定申告のサポートも充実
  • 全国出張買い取りOK(交通費等は不要)

クランピーリアルエステートは、全国約800の士業事務所と提携しています。全国の有力な弁護士と連携しているため、法的な権利が複雑な底地でも取り扱いやすいのが特徴です。このため、借地人がいる状態でも現状のまま買い取ってもらうことができ、高額買い取りも他社より期待しやすくなっています。

弁護士だけでなく司法書士・税理士とも多数提携しているため、売却後の登記や確定申告についても安心。底地に関する複雑な業務のすべてを安心して任せることができます。

出張買い取りも全国対応。担当者の交通費や遠征費用などの請求は一切ありません。物件の状態を的確に把握した上で、適正な価格を出してくれます。

士業との連携によって他社より底地を有利に活用できるため、「一番高い査定価格を提示してもらえた」という利用者の体験談も多くあります。「底地をできるだけ高値で売りたい」「地元の業者では選択肢が少ないので、全国対応の業者にお願いしたい」と考えている方は、一度クランピーリアルエステートの無料査定を受けてみてはいかがでしょうか。

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【対応エリア:愛知県】アート・ホーム有限会社

アート・ホーム有限会社

設立年月日 平成8年7月25日
電話番号 052-571-3939
住所(所在地) 愛知県名古屋市中村区名駅5-38-1 アートビル

アートホームは、愛知県名古屋市を拠点とする不動産会社です。底地を含めて、下のような物件の買い取りに積極的に対応しています。

  • 共有名義の不動産
  • 古家付き土地
  • 空き家
  • 老朽アパート

このように底地も含めて多くの訳あり物件を買い取り、販売する力があるため、底地の買い取りについても比較的高い査定額を出してもらえると期待できるでしょう。

【対応エリア:大阪】一般社団法人・日本住宅工事管理協会(JCMA)

一般社団法人・日本住宅工事管理協会(JCMA)

設立年月日 平成26年2月28日
電話番号 06-6131-7447
住所(所在地) 大阪府大阪市北区梅田1-3-1 大阪駅前第1ビル5F4-4号

一般社団法人・日本住宅工事管理協会(JCMA)は、「どんな土地でも相場より高い業界最高値で買い取る」と公式サイトで宣言している不動産業者(一般財団法人)です。公式サイトでこのように明記されているため、かなり高い買値を期待できるでしょう。

JCMAが高値で底地を買い取れる理由は「太陽光発電用の土地」として売却することにあります。太陽光発電用として売るとなぜ高値で売れるのか、興味がある方は下の記事を参考にしていただけたらと思います。

太陽光発電用に土地を貸すメリット・デメリット ~適した土地や注意点のまとめ~

2018.09.20

底地以外でも、JCMAは下のような地目・種類の土地の買い取りに対応可能です。

  • 耕作放棄地
  • 利用用途がない土地・山林
  • 固定資産税だけ払っている更地

太陽光発電用として売り出すという方策のためか、特に農地や山林の買い取りに積極的です。底地は住宅やマンションなどが建っているので、これらの土地とは直接関係ありません。

しかし、たとえば祖父母や両親から多くの不動産を相続した場合など、まとめて現金化したいときには特に頼もしい買取業者になるでしょう。

【対応エリア:東京】株式会社青山財産ネットワークス

株式会社青山財産ネットワークス

設立年月日 1991年9月17日
電話番号 03-6439-5800
住所(所在地) 東京都港区赤坂8丁目4番14号 青山タワープレイス3階

株式会社青山財産ネットワークスは、名前通り東京の青山にオフィスを構える不動産会社です。リンク先では7つの底地整理法というコンテンツをまとめており、底地を高く売る方法をわかりやすく紹介しています。

このように一般向けにわかりやすい情報を発信できる不動産業者は、実際の面談やコンサルでも説明もわかりやすいことが多く、良い対応が期待できます。

特に東京を中心とした首都圏の底地を売却したいときにおすすめの買取業者といえます。

【対応エリア:大阪周辺】株式会社ジャパンケルモ

株式会社ジャパンケルモ

設立年月日 平成11年8月
電話番号 06-6326-4600
住所(所在地) 大阪府大阪市東淀川区東淡路2-17-4

株式会社ジャパンケルモは、大阪市を拠点とする不動産会社です。同社はリンク先のページの通り底地買取にも積極的に対応していますが、特に「借地人に買い取ってもらう」という方法で高値を実現しやすい業者と考えられます。

「弊社では、長期かかりそうな案件でも、借地人様との面倒な交渉も承っております」と書かれているため、特に「長期戦になってもいいので、一番高く買い取ってくれるだろう借地人を説得したい」という地主さん・貸主さんにおすすめといえます。

「借地人に購入資金がないときは、ジャパンケルモが一括買取をすることもある」としており、あらゆる方法で買い取ってもらえる可能性があるでしょう。特に近畿地方や関西で底地を売りたい人は、ジャパンケルモをチェックしてみるといいかと思います。

【対応エリア:東京】矢崎不動産オフィス株式会社

矢崎不動産オフィス株式会社

設立年月日 2011年7月27日
電話番号 03-6277-5043
住所(所在地) 東京都渋谷区道玄坂1-18-8 道玄坂プラザ仁科屋ビル4階

矢崎不動産オフィス株式会社は、渋谷の道玄坂にオフィスを構える不動産会社です。リンク先では底地の買取価格相場について詳しくまとめています。

同社は底地の買い取りだけでなく、「底地管理業務」も行っています。「まだ売るかどうか迷っている」「管理が煩わしいと思っていた」という場合など、同社のような不動産会社に管理を任せることで、問題が解決する可能性もあるでしょう。

そのような買い取り以外の選択肢もあるという点で、すぐれた業者といえます。

【対応エリア:首都圏・都心部】東京都市開発株式会社

東京都市開発株式会社

設立年月日 平成12年7月19日
電話番号 03(3500)3700
住所(所在地) 東京都千代田区永田町2丁目17番13号 東京都市開発ビル

東京都市開発株式会社は、名前通り東京を本拠地とする不動産業者です。同社の底地買い取りには、下の3つのおすすめポイントがあります。

  • 現況のまま買い取り
  • 高価買取
  • 規模を問わない

現況のままというのは、権利関係が複雑なままでOKということです。高価買取については直接購入のため手数料がかからないのがメリットです。

東京都市開発は、名前通り開発事業を手がけているため、資金が豊富なだけでなく土地活用の選択肢が非常に広くなっています。このため、普通の不動産屋では高い付加価値をつけられない底地であっても、高額で買い取ることができるのです。

このような点で、特に首都圏・都心部の底地を売りたい方におすすめといえます。

株式会社 ディア・エージェンシー

株式会社 ディア・エージェンシー

設立年月日 平成24年5月11日
電話番号 03-6300-0497
住所(所在地) 東京都渋谷区代々木4-37-8アンクレール初台1F

株式会社ディア・エージェンシーは、渋谷区の代々木を拠点として事業を展開する不動産会社です。底地・借地権専門の不動産会社であり、この点で通常の会社よりも底地を高く買い取ってもらえると期待できます。

同社の特徴は、下のようなあらゆる側面から底地を分析し、最適なオーダーメイドプランを提案してくれることです。

  • 税務的側面
  • 法務的側面
  • 市場的側面
  • 個別的側面

具体的なプランの選択肢としては、下のような例があります。

  • 同社による直接買い取り
  • 等価交換
  • 同時売買
  • 高収益不動産への買い換え
  • 権利関係調整の交渉
  • 更新料・増改築承諾料などの算定や交渉

このように物件に応じてあらゆるパターンのプランを提案してくれるため、「自分の底地を売るべきか持ち続けるべきかわからない」という人にもおすすめといえるでしょう。

株式会社中央プロパティー(センチュリー21グループ)

株式会社中央プロパティー

設立年月日 不明
電話番号 03-3281-0021
住所(所在地) 東京都中央区八重洲1丁目7-7

株式会社中央プロパティーは、センチュリー21グループの不動産会社です。センチュリー21グループの信頼性に加えて、底地売却の相談事例を多く紹介している点が参考になります。具体的には下のような相談事例が紹介されています。

  • 契約書すらない底地でも売れるか
  • 底地売却で相続税対策ができるか
  • 「地代・治療を減額しない」という特約の効力はどこまであるか
  • 底地の相続放棄は可能か

事例紹介(中央プロパティー)

あらゆるケースの相談事例を掲載しているため、ご自身の遭遇しているケースと似たパターンのものも見つかりやすいでしょう。特にこの相談事例はチェックする価値が高いといえます。

株式会社ランロウドオフィス

株式会社ランロウドオフィス

設立年月日 昭和61年4月11日
電話番号 03(5370)3232
住所(所在地) 東京都杉並区西荻南3丁目18番地15号

株式会社ランロウドオフィスは、底地・借地を特に積極的に買い取っている不動産業者です。地主だけでなく、底地処分で困っている地主の底地を管理している不動産会社からも買い取りをしています。

このため、特にこうした業者が相談する先としておすすめの不動産会社といえるでしょう。

株式会社マーキュリー(センチュリー21グループ)

株式会社マーキュリー(センチュリー21グループ)

設立年月日 平成16年12月
電話番号 03-6277-4484
住所(所在地) 東京都港区高輪2丁目19-17 高輪交陽ハイツ1階

株式会社マーキュリーは、中央プロパティーと同様にセンチュリー21グループの不動産会社です。同社の特徴の一つは、借地非訟に強い点にあります。

借地非訟は借地権者(土地の借主)側に立って行う訴訟です。この点では「貸し主より借り主の味方」という印象を受けるかもしれません。

しかし、借主(賃借人)とのネットワークが強いということは、彼らに対して底地を売る力も強いということです。底地を一番高く買い取ってくれるのは、その土地に住宅を建てて居住したり、店舗を構えて営業したりしている借地人です。このため、彼らとのネットワークがある業者が、実は底地の買取業者としても期待できるといえます。

株式会社マーキュリーは東京の不動産会社なので、特に東京都・千葉県・神奈川県・埼玉県などの首都圏の底地を売るときは、チェックしてみるといいでしょう。

底地はいくらくらいで売れる?買取価格の相場を解説!

電卓

底地の買い取りを業者に依頼するとき、多くの人が気になるのは「そこで提示される価格は、相場より高いのか安いのか」ということでしょう。これを理解できるよう、ここでは底地の買取相場について解説していきます。

更地価格の10~15%が目安

底地の買取価格の相場は、おおよそ「更地価格の10%~15%」となります。明確に決まっているわけではありませんが、過去の取引事例を見ると、おおよそこの価格帯になることが多いものです。

底地割合がそのまま価格に反映されるわけではない

底地の値段を決めるとき、多くの人が思いつくのは「底地割合」を使う方法でしょう。たとえば底地割合が40%だったら「更地価格の40%の値段になる」と考える人が多いかと思います。

しかし、このように「底地割合がそのまま反映される」ということは基本的にありません。たとえば底地割合が40%だったとしても、上に書いた通り10%~15%まで価格が下がってしまうのです。単純計算で3分の1~4分の1程度になります。

借地人に買い取ってもらう場合は「更地価格の50%」が相場

同じ底地でも「赤の他人」ではなく「借地人」に買い取ってもらう場合、もっと価値が高くなります。これもあくまで目安ですが「更地価格の50%」が相場です。

もちろん、この相場は底地割合によってもかわります。底地割合が40%の土地で、更地価格の50%で買うのは、借地人にとっては高く感じられることもあるでしょう。その場合は、交渉によっては「底地割合と同じ割合」になることもあります。

しかし、一般的には50%という相場が多くなるものです。理由は「少し高くても、土地を自分のものにするメリットが借地人にとって大きい」ことにあります。

普通借地権より定期借地権の方が、底地の買取価格が高くなる

借地権には下の2種類があります。

  • 普通借地権…期限がない
  • 定期借地権…期限がある

期限がある方が「地主側」が有利です。一定期間が経過したら、必ず土地を返してもらえるとわかっているためです。

地主が有利ということは、定期借地権は「借主にとって不利」ということ。つまり、定期借地権の方が借主が「底地を買い取りたい」と思うわけです。

そのように「需要が強くなる」ため、定期借地権の方が買取価格が高くなります。また、底地割合も普通借地権より定期借地権の方が高くなっているため、評価額(の底地割合)という公的な数字を見ても、やはり買取価格が高くなるといえます。

底地を高く買い取ってもらう5つの方法

お金

底地を高値で買い取ってもらう方法は、主に下の5つがあります。

  1. 借地人に売る
  2. 借地人から借地権を買い取って、所有権として売る
  3. 借地権と底地を交換する(敷地面積が広い場合のみ可能)
  4. 借地人と共同で売却する
  5. 借地人と等価交換をする(底地の建物が大きなビルやマンションの時に可能)
売野くん
全部借地人が関わる方法ですね。
不動先生
そうです。底地を高く買い取ってくれるのは、誰よりも借地人です

実際、高値で買い取ってくれる不動産業者でも、その後で借地人と交渉をすることがほとんどです。このように「将来的に底地を売る時に借地人との連携は欠かせない」ので、くれぐれも借地人とは良い関係を築くようにしましょう。

以下、それぞれの方法について解説していきます。

借地人に売る

底地に一番価値を感じてくれるのは、借地人です。買取相場を見ても、通常なら底地は「更地価格の10%~15%」となります。これに対して、借地人に対して売ると「更地価格の50%程度」と、3倍から5倍程度の高値になります。

このため、底地を売るのであれば「まず借地人に売る」ことを考えるのが良いのです(その際も、トラブルを避けるために不動産業者に仲介してもらう方がいいでしょう)。

借地人から借地権を買い取って、所有権として売る

底地を高値で売るのが難しいのは「権利が半分しかない」ためです。このため、残り半分である借地権を取り戻して「普通の土地」として売ることを考えます。

不動産用語でいうと「所有権として売る」ということですが、これだけで底地の価値は大幅に上がります。

借地権と底地を交換する(敷地面積が広い場合のみ可能)

土地が広い場合、借地人と下のような取引もできます。

  • 借地人が使っている面積の底地を譲る
  • 代わりに、使っていない部分の借地権を取り戻す

これでどうなるかというと、下の通りです。

  • 借地権・底地は両方消滅する
  • 代わりに小さい土地が2つできる
  • どちらも「所有権」になる

わかりやすくいうと「家の部分」は、借地人が完全に所有権を手にし、「庭の部分」は、あなた(地主)が、完全に所有権を手にするということです。

当然ながら、土地は小分けにするほど価値が落ちるのが基本です。また、そもそも「そんなに庭がない」という土地が多いでしょう。

このため、この方法は「相当に敷地面積が広い場合」に限られます。そのような条件つきではありますが、条件を満たせるなら良い方法です。

借地人と共同で売却する

これは「借地人から借地権を買い取って売る」方法と似ています。「借地権・底地をセットにして売る」ということで、違いは「事前に借地権を買い取るかどうか」ということ。

買い取る方法は、買い取った後「何でも自由にやれる」という点で有利です。しかし、買い取るお金や手間がかかります。

一方、共同で売る方法なら、借地人と交渉して足並みを合わせる努力は必要です。しかし、それさえできれば買い取るお金がなくても、高値で底地を売却できるということです。

(買う側からすれば、両方の権利がセットで手に入れば、共同売却でも何でも関係ないため)

これは「借地人も売りたがっている」ということが条件として必要ですが、それに該当するなら良い選択肢といえます。

借地人共同で「等価交換」をする

これは、上の段落の「共同売却」とほぼ同じです。違いは「何を手に入れるか」です。

  • 共同売却…現金
  • 等価交換…マンション・ビルなど

普通は、借地人と共同してその土地を売ったら「現金」が欲しいでしょう。しかし「その現金と同額のマンションやビルをお渡しします」と業者が提案することもあります。

売野くん
いや、不動産とか別にいらないんですけど…。
不動先生
という人もいるでしょうが、逆に「その方が嬉しい」という人もいるのです。

現金でなく、不動産を受け取る方がいいケースは下のようなものです。

  • その不動産による大きな利益が見込めるとき
  • 不動産の取得による「節税効果」を見込めるとき

土地を共同売却したら、その利益には「譲渡所得税」がかかります。しかし、不動産を入手すると、不動産事業をするためのコストを支払ったという形になります。

基本的に、コスト(経費)として支払ったものには、税金がかかりません。不動産の場合は減価償却というルールがあり、最初の1年は全額非課税にはなりません。

しかし、その後「毎年経費として一定額を計上できる」ため、長期的な節税効果を見込めるのです。たとえば2000万円の物件で耐用年数が20年だったら、「毎年100万円を経費にできる」のです(単純計算すると)。

このような理由で「不動産で等価交換をした方がいい」こともあります。このあたりは完全に不動産投資という「ビジネス」の世界なので、よく研究し、業者の話をしっかり聞いて考えましょう。

底地の買取り交渉を成功させる3つのポイント(相手別)

交渉する男性2人

底地の買取り交渉をする相手は、大別して下の3通りです。

  1. 買取業者
  2. 借地人
  3. 第三者

それぞれの相手に対して、どう交渉すれば上手くいくかをまとめます。

買取業者

買取業者との交渉のポイントは「できるだけ多くの業者から査定を受ける」ことです。これはどんなジャンルの業者と交渉するときにも共通します。

業者のサービスの価格は、常に競争によって改善されるものです。競争のない業界では数少ない業者の言い値が通ってしまうため、利用者に不利な金額が設定されます。

底地の買取業者について、1社の査定しか受けないのは、あなたが自らこの独占状態を作り出してしまうのと同じです。業者同士の競争原理によって買取価格が高くなるよう、必ず複数の業者から査定を受けましょう。

複数の業者から査定を受ける上で特に便利なサービスが「一括査定」です。一括査定については下の記事を参考にしていただけたらと思います。

借地人

底地をもっとも有効活用できるのは借地人(土地の借り手)です。底地を高く買い取ってもらう5つの方法の段落でも書いた通り、高く売れる方法はすべて借地人が関わります。

そのときの交渉をどうするかですが、まず「借地人の感情や、おかれている状況に配慮する」という点が重要です。これは道徳的な理由もあるのですが、結果としてその方が話がまとまりやすいためです。

「借地人の感情」について

借地人の中には「地主に頭を下げるのが面白くなかった」と思っている人もいる可能性があります。そのようなことにこだわっている人は少ないかもしれませんが、ゼロではないでしょう。

そして、相手がそのような方だった場合は、あなた(地主)が底地の買取りを依頼するとき、「仕返し」のような行動に出る可能性もあります。「わざと買取りに応じない」「安値で買い叩く」などの可能性があるわけです。

日本人は争いを好まない人が多く、良心的に円満に応じてくれる借り主も多いのですが、上記のような方もいます。相手がそのような方かどうか、そうした感情を持っているかどうかを見極めるため、最初の話はゆっくり慎重に進めるのがいいでしょう。

「借地人の状況」について

借地人がいい人で、あなたとの関係も良好だったら、積極的に買取りに応じたいと思ってくれるでしょう。買えるのであれば、借地人にとって底地は「基本的に買った方がいいもの」だからです。買うことで、自分の借地権・建物の資産価値が飛躍的に上がります。

ただ「買いたくても買えない」という可能性もあるでしょう。具体的には下のような状況です。

  • 勤労世代だがお金がない
  • 退職間近、あるいは年金生活でお金がない

どちらにしても「お金がない」という理由ですが、借地人がこのような状態の場合、地主の側もさまざまな配慮をすべきです。多少値下げをしてでも、借地人に売る方が、他の人に売るより有利なことが多いためです。

このようなケースでは、下のような方法を借り主に提案するといいでしょう。

  • 5~10年など、長期の分割払いにする
  • 子供が勤労世代なら、子供に買い取ってもらう

子供が買い取る場合、その子供が親(借地人)に対して土地を貸すことになります。どちらにしても、このように支払い方法を工夫すれば、借地人が買い取りやすくなるでしょう。

5~10年のような長期の分割払いは、地主の側にも多少のリスクがあります。しかし、一番高く買い取ってくれる相手である借地人に対しては、それだけの譲歩をしてでも売る価値はあるでしょう。

なお、これらの交渉テクニックやお互いの感情については、下の記事で詳しく解説されています。

第三者

業者でも借地人でもない「まったく関係ない第三者に売る」という方法もあります。これは大別すると下の2通りの方法です。

  • 業者の「仲介」によって売る
  • 「自力」で買い手を探して売る

要は「業者・自力」の2通りです。業者はここでは「仲介」しかしないので、いつまでも売れない可能性もあります(代わりに、売れるまで業者に払うお金もほぼゼロか少額です)。

業者に仲介を依頼する場合、買い手との交渉を担当するのは業者です。そのため、あなたがすることは交渉ではなく「業者選び」となります。

業者を選ぶときは、複数の会社で無料相談を受け、実際に信頼できる会社・担当者かどうかを見極めるべきです。こうした相談についてのポイントは、下の記事で詳しくまとめています。

借地権の相談はどこにする?弁護士・不動産業者で無料相談可能!

2018.11.01

自力で買い手を探す場合の交渉方法

自力で買い手を探す場合、買い手側が突いてくるポイント(値切るためのポイント)は、やはり「借地権を握られていて不便」という点です。この問題をいかに小さく感じてもらうか(問題ないと感じてもらうか)が、交渉のポイントとなります。

結論を書くと「嘘はつかず正直に話すが、ポジティブな表現をする」ことが重要です。たとえば「たまに借り主が地代を滞納することがあった」とします。

これを伝える時の「いい例・悪い例」を書くと下記の通りです。買おうとする第三者が「地代の滞納はありましたか?」と質問した場合の答えです。

いい例 「何度かうっかり忘れられていたことはありましたが、すぐに払っていただけましたし、丁寧にお詫びしてくださいました」
悪い例 「はい、何度かありました」

どちらも「滞納が何度かあった」ということを伝えていますが、前者の方が明らかに「買う気になる」ものです。後者のそっけない態度は、状況や話し方によっては率直に映って良い可能性もあります。しかし、基本的にはマイナスになるものです。

理由は、買い手に対してそっけない地主は、借り主に対してもそっけなかった可能性が高いためです。大人なら誰でも「日常のちょっとした言葉遣いで、人間関係や仕事に大きな変化が生じる」ことを経験しているかと思います。

地主が買い手に対してそういう態度を見せてしまうと「この人は、借地人に対してもいつもこういう態度だったのでは?」「ということは、借地人との関係は本人が言う以上に悪いのでは?」と考える可能性があります。

借地人との関係がこじれている底地は、誰も買取りたくないものです。このため、第三者の買い手と交渉するときは「できるだけ言葉を尽くして、相手に良い感情を与える」必要があります。

もちろん、これは業者との交渉などでもいえることです。最終的には、底地の買取り交渉のポイントは「営業マンのセールスのポイントに共通する」といえるでしょう。

まとめ

住宅地
以上、底地の買取業者でおすすめの会社を20選紹介してきました。最後にポイントをまとめると、下のようになります。

  • 底地の買い取りを積極的に行う業者は多く存在する
  • 底地を最も高く買い取ってくれるのは借地人である
  • 借地人に売る方法や等価交換をする方法は、主に5つある

これから底地の買取業者を探す人は、上記のポイントを参考にしながら業者の選定をしていただけたらと思います。


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