現代のマンション投資は「自宅から始める」のが主流となっています。新築マンションを買い、それを「買ったときより高い値段」で売って、次のマンションに移り住むのです。
「そんなことができるのか」と思うかもしれませんが、この手法はすでに一般的になっています。住友不動産など、日本の最大手7社（メジャーセブン）の調べによれば、この手法は「マンション購入の検討理由の第1位」です。
それだけ安定して利益を出しやすい「自宅での資産形成」ですが、実践するには「物件選び」が重要になります。その物件の情報を的確に分析・収集できるサービスが「住まいサーフィン」です。
この記事では、住まいサーフィンの評判や、このサービスでどのような情報を収集できるのか、などを解説していきます。マンション投資に興味のある方は、住まいサーフィンの利用を検討している方には、特に参考にしていただけるでしょう。
Contents
住まいサーフィンとは
まず「住まいサーフィンとはどんなサイト・サービスか」という内容を、下のような項目に分けて説明します。
以下、それぞれの説明です。
概要
住まいサーフィンは「マンションの資産価値がわかる、国内最大級のセカンドオピニオンサイト」です。ポイントを分けて書くと、下のようになります。
- 「マンションの資産価値」がわかるサイト
- 国内最大級
- セカンドオピニオンを得られる
セカンドオピニオンという部分が前面に出されているため、たとえば「今お世話になっている不動産会社を、いまいち信用できなくなった」というような場面でも、住まいサーフィンが役立つといえます。
名前の意味
住まいサーフィンの名前の意味は「波乗りをするように、マンションを住み替えていく」ということです。
マンションは「買ったらずっと住む」という発想の人が多いでしょう。しかし、資産価値があるうちに短期間で住み替えることで「住み替えるたびに資産が増えていく」ということも多いのです。
もちろん、どんなマンションでもそれができるわけではありません。そのため「どんなマンションならそれをできるか」という情報を、住まいサーフィンが提供しているわけです。
サイトのデータ
住まいサーフィンの主要なサイトデータをまとめると下の通りです。
| 運営年数 | 18年（2018年時点） |
|---|---|
| 会員数 | 22万人（国内最大級） |
| 物件データ数 | 年間1億件以上 |
また、満足度や利用した結果については、下のようなデータが出ています。
- 83％の会員が「新築時と同額以上の資産価値」を保っている
- 97％の会員が「住まいサーフィンは役に立つ」と回答している
もちろん、住まいサーフィンが自社で調査・公開しているデータなので、公的機関や第三者機関のデータほどの信頼性はありません。しかし、住まいサーフィンレベルの大きなサービスになると、誇大広告に対する行政の指導も厳しくなります。
実際、こうしたアンケートは社内で社員さんが集計するもので、もし不正をしていたらその社員さんの退職後に外部にバラされる可能性が高いのです。あるいは、退職しなくても社員さんがネットに書き込むなどして、不正が発覚する可能性は極めて高いでしょう。
このため、自社調べのデータとはいえ、上記のアンケート結果はある程度信用できるといえます。住まいサーフィンを使って物件選びをすると「数年経過してもマンションの価値が購入時以上」という確率が、83％ときわめて高くなるわけです。
住まいサーフィンの評判・クチコミ
住まいサーフィンの評判はWeb上で多く見られますが、特に率直な声を聞きやすいのはツイッターです。ここでは、Twitterでの住まいサーフィンの評判やクチコミについて、いいもの・悪いものを分けて紹介させていただきます。
いい評判・口コミ
田端信太郎氏も紹介
ちょっと残酷なマンションおみくじ 行政区別マンション騰落率【2016年版】 | マンションの価格・評価・査定・相場情報満載 住まいサーフィン https://t.co/Ab38Ror4gj
— 田端＠田端大学塾長である！ (@tabbata) 2016年10月21日
情報の早さ・正確さ・文体が良い
ただ、はっきり言い切り口調で短く書いてる、住まいサーフィンの市況コラムは、潮目が変わったとかの情報は的確で早いから流石だとは思うけど@Tokyo_of_Tokyo https://t.co/2iHDUm7tnB
— はるぶーは?ヲタクで会うと案外いい人です (@haruboo0) 2015年9月30日
試算が面白い
面白い試算：東京23区認可保育園に入りにくいワースト15駅 | マンションの価格・評価・査定・相場情報満載 住まいサーフィン https://t.co/x00TdhRBbe
— ゆかたん/岡田有花 (@yukatan) 2016年11月24日
新たな不動産用語や発想を生み出している
都心定義は今となっては住まいサーフィンさんの、純都心3区・都心3区の方がしっくりくる。ここ10年で都心の中心が新宿区・渋谷区から、千代田区・中央区・港区にシフトしたという事か https://t.co/bXBF2wViiE
— 都心湾岸丸bot (@tokyo_jcs) 2016年7月27日
悪い評判・口コミ
住まいサーフィンに関する悪い評判では、下のようなものがあります。
サイトのコンテンツがユーザーの求めるものとずれている
麻衣と香織が行く！モデルルーム体験記
第23回 パークタワー晴海https://t.co/T6KTeEr6X1
住まいサーフィンに求めるのはコレジャナイ感がすごい。— のらえもん (@Tokyo_of_Tokyo) 2018年7月30日
そもそも、引っ越しをしたがらないファミリー層などもいる
いくら湾岸タワマン民が「住まいサーフィン志向」で、引っ越し回数が日本平均より多いとしても、ファミリーが一人モンより「腰が重い」のは動かせない事実。どうしても新陳代謝は鈍くなる
— 新宿次郎 (@shinjukujiro) 2016年8月28日
住まいサーフィンの評判の見方
これは住まいサーフィンに限った話ではありませんが、何かのサービスや運営者の評判をチェックするときには、下のような点を意識することも大切です。
以下、それぞれの点についてまとめます。
「割高」と評価された物件の関係者が怒っている可能性がある
的確な物件への評価は、消費者にとってはありがたいものです。しかし、「的確に悪く評価された」マンションのデベロッパーなど、一部の関係者にとっては「不都合な真実」になるでしょう。
このため、住まいサーフィンの物件評が的確であるほど「一定数の関係者を怒らせる」ことになります。「誰からも好かれる的確な予想」はできないのです。
もちろん、ユーザーは全員「的中してくれれば嬉しい」ので、ユーザー全員から好かれるということは、理論的にはあり得ます。ただ、Web上で評判を書いている「ユーザー」は、本当にユーザーかどうかわかりません。
言うまでもなく、ユーザーを装って住まいサーフィンに悪感情を持っている関係者が書き込んでいる可能性もあるでしょう。不動産関係者ならリアルかつ専門的な口コミを書けるため、それらの内容はある程度の信ぴょう性があるように見えてしまいます。
こうした「正しい仕事をして敵が生まれることがある」というのは、よくある話です。究極の例は「キング牧師やガンジーが暗殺された」ということでしょう。
彼らは敵対する層から「悪い評判」を相当に流布されており、命まで奪われてしまったわけですが、彼らのやったことが間違いだという人は当然いないでしょう。「正しいことをしていても、いい評判だけが流れるとは限らない」という人間の世界の基本は、不動産の分野でも意識するようにしてください。
もちろん、不動産業者のほとんどは良心的です。大多数が「あくどい商売」をしている業界が、いつまでも回っていくはずはないでしょう。
そのため、多数派の業者はまともであり、物件を的確に評価されて怒ることもないといえます。しかし、そうでない一部の業者が、住まいサーフィンの悪い評判を流している、などの可能性もあると考えてください。
ネットでは富裕層が批判されやすい
住まいサーフィンの評判を調べていると、代表の沖有人氏の評判も目にすることが多いでしょう。このとき注意すべきことは「ネット上では、富裕層というだけで嫉妬によって叩かれることが多い」という点です。
嫉妬の感情はどこの国の人にもあるものですが、日本はムラ社会が長く続いてきたことや、近年の経済格差の拡大で嫉妬によるWeb上の攻撃が年々激しくなっています（統計はありませんが、芸能人へのバッシングなどで実感している人は多いでしょう）。
トップレベルの不動産投資家というのは、その時点で「勝ち組」です。それだけネットユーザーの嫉妬を買いやすく、わずかな落ち度でも批判されやすくなります。
住まいサーフィンや沖有人氏への悪評を見るときはこうしたことも考慮して、発言の内容や発言者をよく精査するようにしましょう。
住まいサーフィンの「7つの法則」とは？
住まいサーフィンは「7つの法則」によってマンションの資産価値を判断しています。ここでは、この法則について下のような項目に分けて解説していきます。
以下、それぞれ詳しく説明します。
法則の一覧
まず、7つの法則を一覧にすると下記の通りです。
- 買ってはいけない時期がある
- 単価の高いエリアは底堅い
- 駅アクセスはいいに限る
- 大規模マンションは得をする
- タワーはランドマーク性に価値がある
- 面積は小さいほど損をする
- 適正価格以下で購入する
4つの視点に分類
7つの法則は、下のように4つの視点に分類できます。
| いつ | 1．買ってはいけない時期がある |
|---|---|
| どこに |
2．単価の高いエリアは底堅い 3．駅アクセスはいいに限る |
| どんな物件を |
4．大規模マンションは得をする 5．タワーはランドマーク性に価値がある 6．面積が小さいほど損をする |
| いくらで | 7．適正価格以下で購入する |
このように「いつ・どこに・どんな物件を・いくらで」買うかについて、明確な判断基準を持つことができるのが、7つの法則の特徴です。
1993年以降の分譲マンションほぼ全てを徹底調査
住まいサーフィンでは、1993年以降に国内で分譲されたマンション、ほぼ全ての情報を収集しています。その数は約1.8万棟。この数字の大きさがわからなくても、「93年からの日本のほぼ全ての分譲マンションのデータ」といえば、いかに膨大かがわかるでしょう。
このようなビッグデータを元にして「自宅購入で含み益を出すための法則」としてまとめられたのが、7つの法則です。
住まいサーフィン会員が閲覧できる3つの独自指標
住まいサーフィンの会員は、下の3つの独自指標を、あらゆる物件について見ることができます。
以下、それぞれの指標について解説していきます。
沖式新築時価
これは「新築マンション価格の推定値」で、住まいサーフィンが独自に算出しているものです。
- 立地
- 総戸数
- 売主
上記のようなマンションのデータ・近隣事例を合わせて算出しています。
マンションを買うときの適正価格が簡単にわかる
上記の方法で出された推定適正価格は、各マンションの「全住戸の平均」となっています。1㎡あたりの単価となっているため、欲しい住戸の面積をこの単価に掛ければ、適正価格の目安がわかる仕組みです。
たとえばあなたがAマンションの501号室を買おうとしていたら、「㎡単価×501号室の面積」で、適正価格がいくらなのかわかるのです。
もしその価格よりも高かったら、買うのを控える方がいいかもしれません。逆に安かったらお得ということなので、購入を積極的に考えてもいいでしょう。
もちろん、この適正価格は住まいサーフィンが算出しているものであり、国が決める公示地価のような「絶対に正しい数値」ではありません。しかし、膨大なデータを長年にわたって蓄積している住まいサーフィンの計算は、一定以上の信頼を置いていいでしょう。
儲かる確率
これは「何％の確率で配当がプラスになるか」を示す数値です。たとえば50%なら「得するか損するかわからない」といえます。逆に90％などの高い数値が出たら、そのマンションはぜひ買うべきだといえるでしょう。
「7つの法則」を元に確率を算出
この確率の計算の元になっているのは、先ほど紹介した7つの法則です。7つの法則の中でも、下の5つ（法則2～6）を元にしています。
- 2．高単価エリアは底が堅い
- 3．駅に近いほど有利
- 4．規模が大きいマンションほど有利
- 5．タワーマンションの価値は、ランドマーク性で決まる
- 6．面積が小さいほど不利
これらの法則は、下の2つの視点のものです。
- どこで（法則2、3）
- どんな物件を（法則4、5，6）
7つの法則のうち、使われていないのは下の2つです。
- 法則1…買ってはいけない時期がある
- 法則7…適正価格以下で購入する
それぞれ、儲かる確率の計算に使われていない理由を解説します。
法則1「買ってはいけない時期がある」
これは「いつ」に関わるものです。そして、不動産の売買のタイミングは「その時にならなければどんなプロでもわからない」ものです。
当然ながら不動産の相場は激しく変動します。1カ月後にどんな相場になっているかは、誰にもわからないのです。
たとえば豊洲市場の問題のように、何らかの報道で「地盤に問題がある」ということがわかったとしましょう。そうすると、報道の当日から一気に地価が下落するのです。
役所などが示す公示地価が変わらなくても、不動産市場での相場は変わります。このように「売り時・買い時」については、先の予測がしにくいのです。
不動産のプロであれば「今、こういう物件を売るべきか」という「今」なら判断できるでしょう。しかし、1カ月後や1年後などは、世間がどう動くかわからないため、予測の使用がないのです。
このような理由から、儲かる確率からは「法則1」が外されていると推定できます。
上記の理由は、住まいサーフィンが明言しているわけではありません。しかし、こうした理由は確実にあると考えられます。北京のバブル崩壊も、いつになるか2018年末時点で、まだ誰もわかっていないためです。
法則7「適正価格以下で購入する」
これについては「儲かる確率」には採用されていませんが、沖式新築時価に採用されています。沖式新築時価は「この物件の適正価格はいくらか」というデータだからです。
その適正価格より安く売られていたら、法則7に合致するということです。逆に適正価格より高かったら、法則7に背くので買ってはいけません。
予想配当利回り
これは「年間何％の利益が出るか」という予想です。配当利回りは「利益率」というとわかりやすいでしょう。
住まいサーフィンでは「下の流れがすべて終わった後の利回り」を予測してくれます。
- マンションを買う
- そこに住む
- 売却する
これで残った金額で、買ったときと比較して利益が出るか、という予想をしてくれるわけです。
配当利回りの見方
この配当利回りの見方ですが、わかりやすいのは「住宅ローンの金利より高いか、低いか」です。
- 高い…得
- 低い…損
上のようになります。ローンの金利は「コスト」ですが、それを上回る売上があれば利益が出るということです。不動産投資の平均利回りは、東京で4.5％程度とされます。
住宅ローンは2%程度で借りられるものが多くありますが、2%で借りて4.5％の売上を出せば、2.5％が利益になるわけです。1000万円の2.5％は25万円で、4000万円の物件だったら年間100万円の不労所得を得られます。
このような計算ができるため、不動産投資では配当利回りが非常に重要となります。そのデータが豊富に得られるのが、住まいサーフィンのメリットの1つということです。
住まいサーフィンの試算・指標は正しいのか？
ここまでの内容を読んで「そもそも、住まいサーフィンの試算や指標は正しいのか？」という疑問を持つ人もいるでしょう。ここでは、それを「儲かる確率」「沖式新築時価」の2つ指標で検証します。
「儲かる確率」を検証
画像引用元：住まいサーフィンについて（公式ページ）
まず「儲かる確率」が当たっているかを検証してみましょう。上のグラフは、住まいサーフィンの「儲かる確率」の数値別に、その後マンションの中古価格がどのくらい上下したか、をまとめたものです。
- グラフが上方向に伸びている…値上がりした
- グラスが下方向に伸びている…値下がりした
上記が基本的な見方です。そして、横軸は「80%以上」のように書かれています。これが、住まいサーフィンが予想した「儲かる確率」です。
「80%以上」のグラフが上に大きく伸びていたら「予想が当たっていた」といえます。逆に右側の「20%未満」のようなグラフは、下に伸びていたら予想が正しかったといえます。
（儲かる確率が20%未満ということは「ほぼ確実に損する」と、予測していたわけですからね）
グラフを表にしてみる
先ほどのグラフを表にすると、下のようになります。
| 儲かる確率（予想） | 中古騰落率（結果） |
|---|---|
| 80%以上 | 8.6 |
| 70%以上 | 9.4 |
| 60%以上 | 7.8 |
| 50%以上 | 5.7 |
| 40%以上 | 2.1 |
| 30%以上 | -1.2 |
| 20%以上 | -3.9 |
| 20%未満 | -6.6 |
普通は「50%」を境にマイナスに転じるはずだが…
儲かる確率が50%ということは「プラスになるかマイナスになるかわからない」ということです。つまり、予想が完璧に的中したとしたら、50%を境目に結果がマイナスに転じるはずです。
上の表でいうと「50%以上・40%以上」の2つの段の間でマイナスに転じるべきですが、そうなっていません。1段ずれて「40%以上・30%以上」の2段の間でマイナスになっています。
これだけ見ると「住まいサーフィンの予想が少し外れたということでは？」と思うかもしれません。しかし、この点については別の見方が必要です。
市場全体が上がっていたのでズレが生じた
このデータがまとめられた時は、不動産の市場全体が値上がりしていました。そのため、調査の対象になった物件の67％が利益を出しています。
全体が上がっているということは、「イマイチな物件」を買っても値上がりしたということです。このため、住まいサーフィンが「イマイチ」と評価した50%や40%の物件でも、結果的に値上がりしたものが多くなっています。
「物件の力」ではなく「相場の力」によって、これらの50%・40%物件は値上がりしたといえます。
住まいサーフィンの「ランク付け」はしっかり的中している
上記のように「相場の力」が入ると、いまいちな物件でも利益を出すことがあります。しかし、イマイチな物件が出している利益はそれほど大きくありません。
儲かる確率を「物件のランキング」として見ると、やはりランキング通りの結果になっています。儲かる確率が80%・70%などと高く評価された物件たちは、上昇率も高くなっているのです。逆に50%・40%と判断された物件は、値上がりしてもわずかな利幅となっています。
このため、住まいサーフィンの儲かる確率は「物件のランク」の判断としては適正といえます。できるだけ「儲かる確率」の高い物件を買っておけば、相場全体が上がろうと下がろうと、利益が出る可能性が高いということです。
「沖式新築時価」を検証
画像引用元：住まいサーフィンについて（公式ページ）
沖式新築時価は「この物件ならこの価格が妥当」という適正価格を示すものです。そして、その適正価格より安く売られていれば割安、高く売られていれば割高となります。
この割安度別に物件を分け、それぞれの中古騰落率がどうなったかを追跡したのが上のグラフです。先ほどと同様、グラフが上に伸びているほど「値上がりした」ということです。下に伸びていれば値下がりしています。
そして、割安と評価された物件ほど値上がりするはずです。「過小評価されていた物件」が適正に評価されるわけですから。そう考えると、横軸の左側に行くほど、グラフは上方向に大きく伸びているはずです。
実際にグラフを見るとその通りになっています。左に行くほど上方向の伸びが大きくなり、右に行くほど下方向の伸びが大きくなります。
表でまとめてみる
上のグラフを表にまとめると、下のようになります。
| 割安度（予想） | 中古騰落率（結果） |
|---|---|
| 20%以上 | 9.8 |
| 10%以上 | 2.9 |
| 5%以上 | 0.4 |
| 0％以上 | -0.6 |
| -5％以上 | -0.4 |
| -10％以上 | -1.6 |
| -20％以上 | -1.9 |
| -20％未満 | -2.2 |
理想は「0%以上」と「-5％以上」の間でマイナスに転じることでしたが、そこまで完璧に正解しなくてもいいでしょう。全体的に住まいサーフィンが割安と評価した物件は、しっかり値上がりしています。逆に割高と評価された物件は、しっかり値下がりしているということです。
このため、沖式新築時価で「割安度20％以上」と評価された物件を買えば、中古で値上がりする確率はかなり高くなるといえます。
住まいサーフィンの運営会社・代表者
画像引用元：スタイルアクト株式会社
この段落では、住まいサーフィンの運営会社と代表者について、下のように項目を分けて説明します。
- 会社概要
- 代表者・沖有人氏のプロフィール
- 沖有人氏の著書・一覧
- 2020年以後も勝ち続けるマンション戦略バイブル
- マンションは学区で選びなさい
- マンションは10年で買い替えなさい
- 誰も教えてくれなかった50歳からの「ご自宅戦略」ABC
- 経営者の手取り収入を3倍にする不動産戦略
- 空き家は2018年までに手放しなさい
- 逆転の不動産戦略
- 2018年までのマンション戦略バイブル
- マンション購入で実現する究極の節税対策
- このチャンスを逃すと10年待ち！マンションを今すぐ買いなさい
- 歳をとっても困らない マイホームを頼れる資産にする新常識
- タワーマンション節税！相続対策は東京の不動産でやりなさい
- 相続税ゼロ！揉め事ゼロ！家族で取り組む相続対策
- 指標のユニークさなどで、支持している投資家・ユーザーが多い
- サイトのコンテンツについては、一部批判もある
- また「そもそも引っ越しを頻繁にできない人も多い」という指摘もある
- 指標の正確性・的中率は高く、信用できる
- ユーザーの満足度や、資産価値が維持向上された割合も高い
以下、それぞれの説明です。
会社概要
住まいサーフィンの運営会社は「スタイルアクト株式会社」です。同社の会社概要をまとめると下のようになります。
| 代表取締役 | 沖 有人（おき・ゆうじん） |
|---|---|
| 設立年月 | 1998年11月 |
| 所在地 | 東京都中央区銀座6-2-1 Daiwa銀座ビル7階 |
| 電話番号 | 03-5537-6333 |
| FAX番号 | 03-5537-6334 |
| 認可・免許 | 宅地建物取引業者免許番号：東京都知事(3)第83644号 |
特筆すべき点は、設立年が1998年と業歴が長いことでしょう。宅建業者の免許番号も「3」が付いており、途中で免許が停止することなどなく、安定して続いてきたことがわかります。
代表者プロフィール
住まいサーフィンの代表・沖有人氏のプロフィールを項目別にまとめると、下のようになります。
| 学歴 | 1998年…慶應義塾大学経済学部卒業 |
|---|---|
| 職歴 | 監査法人トーマツ系列のコンサルティング会社、不動産コンサルティング会社に勤務 |
| 業歴 | 1998年…アトラクターズ・ラボ株式会社・設立（現在の会社の前身） |
| 得意分野 | ビッグデータを駆使した不動産の調査・コンサルティング |
| 役職 | 国土交通省「住宅エネルギー性能表示検討委員会」委員など |
学歴・職歴とも充実しており、実力派の投資家・コンサルタントといえます。著書については数が多いので、下の段落で分けて説明します。
沖有人氏の著書一覧
住まいサーフィン代表の沖有人氏には、下のように多くの著作があります。
いずれもAmazonで購入できるものですが、小学館新書・朝日新書などの商業出版です。企業がお金を積んで本を出す自費出版ではありません。
（中には一部あるかもしれませんが、出版社の顔ぶれを見る限りほとんどは通常の商業出版です）
まとめ
以上、住まいサーフィンの評判についてまとめてきました。評判以外の内容も書いてきましたが、評判に関する内容だけを最後にまとめると下のようになります。
こうしてまとめると、全体的に住まいサーフィンの評判は良い、といえるでしょう。「この部分はどうか」と思う改善点が見つかることもあるでしょうが、自身にとって役立つ部分、使用できる部分だけを活用していくといいかと思います。
マンション投資や、自宅を使った資産形成に興味がある方は、住まいサーフィンを一度チェックしてみるといいでしょう。
