土地の有効利用を考える時に「太陽光発電用に貸す」という選択肢が候補にあがることも多いでしょう。この時に多くの人が気にするのは下のような点かと思います。
- 太陽光発電用に貸すメリットは何か
- デメリット・注意点は何か
これについて結論を書くと、下記のようになります。
上記に加え、他にも2つのメリットと1つのデメリットがあるため、合計でメリットは4つ、デメリットは2つです。この記事では、これらのメリット・デメリットも含めて、太陽光発電用に土地を貸すことについて解説していきます。
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太陽光発電のために土地を貸し出すのは、あくまで土地活用の選択肢の一つ。実際にどのような土地活用が一番利益につながるかは、多くの専門家に相談することで初めてわかるものです。
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Contents
太陽光発電用に土地を貸す2つのメリット
その他の利用目的でなく「太陽光発電用に」土地を貸すメリットは下の2点です。
以下、太陽光発電用に土地を貸す2つのメリットを解説していきます。
20年間継続して収入が入る
2018年時点で、太陽光発電で生み出された電力は「20年間確実に買い取ってもらえる」ようになっています。これは「再生可能エネルギー固定価格買取制度」と呼ばれるもので、経済産業省の資源エネルギー庁によって定められているものです。
「固定価格」といっても、20年間同じ価格で固定されているわけではありません。固定価格が継続するのは1年間です。毎年新たに固定価格が決定されます。
そのため、同じ金額で20年間の安定収入が見込めるということはありません。しかし、20年間収入が継続することは確実といえます。
20年後の買取価格についても専門家の分析からある程度予測できるようになっており、その予想買取価格で納得できるようであれば、20年間の一定以上の安定収入を得られるという点で、太陽光発電用に土地を貸すメリットは大きいといえるでしょう。
借り主が見つかりやすい
太陽光発電はあらゆる投資の中でも、近年特に利回りが高いものとして注目されています。幻冬舎ゴールドオンラインの記事によれば、実質利回りベースで年間10％前後を確保することも難しくないといいうことです。
年間利回り10％というのは、株式投資では「テンバガー」と呼ばれる「大化け銘柄」に分類される利回りとなります。安定的な株式投資での利回りは年間3％前後であるため、利回り10％というのは平均の3倍近い利回りということです。
このように高利回りの投資先であるため、多くの投資家が太陽光発電用に乗り出しています。この流れは今後もしばらく続くと見られるため、太陽光発電用に対して土地を貸すのは「借り手が見つかりやすい」という点でもメリットがあるといえるでしょう。
太陽光発電用に土地を貸すデメリット
他の用途でなく太陽光発電用に土地を貸すときのデメリットは「自身で太陽光発電システムを設置する方が利益を出せる」ということです。上にも書いた通り「太陽光は儲かる」ため、土地の借り手が多いといえます。
ということは、土地を貸すだけでなく自ら太陽光発電をした方が、得られる収益は大きくなる可能性が高いのです。その点では「大きなチャンスを逃すかも知れない」というデメリットがあります。
反面、自ら太陽光発電をする場合、下のようなリスク・注意点もあります。
- 初期投資が必要
- 今後の電力の買取価格がわからない
20年は買い取ってもらえるにしても、今後太陽光発電所が増加して飽和状態になったら、買取価格も安値になってしまう可能性があるということです。こうしたリスクを考えると、必ずしも「利益が小さくなる」というのがデメリットとはいえません。
太陽光発電用に限らず土地を貸すこと自体のメリット・デメリット
太陽光発電以外のすべての用途で共通していえる、土地を貸すことのメリットとデメリットは下の通りです。
以下、それぞれのメリット・デメリットについて解説していきます。
メリット(1)…設備投資なしで継続収入を得られる
土地貸しでなくアパートやマンションを建てて経営しようとする場合、初期投資が大きくなります。アパートでも数千万円、マンションなら最低でも億単位の金額が必要です。
コンビニなども同じで、店舗を構えて開業する場合は大体数千万円の建設費がかかるのが相場です。こうした初期投資を苦にしないだけの資金力がある人は少数派でしょう。
そう考えると、初期投資なしである程度の継続収入を得られる土地貸しという方法は、借手の用途が太陽光発電でもそれ以外でも、有効な土地の活用方法といえます。
メリット(2)…借主に土地の維持管理を任せられる
土地を使わずに放置している場合、廃棄物の不法投棄をされるなどのリスクがあります。また、土地の植物が生い茂って道路の見通しを阻害している場合などは、市区町村から警告を受けることもあるでしょう。
このようなリスクがあるため、土地の所有者には維持管理の手間が常について回ります。「維持管理の労力から解放されるだけでもいい」と思っている土地のオーナーさんは少なくないでしょう。
そのような方には、太陽光発電でもそれ以外の使い道でも、土地を貸し出して借主に維持管理をしてもらえることは、大きなメリットといえます。
デメリット…20～30年間は土地を使えなくなる
どんな利用用途でも、土地を貸すと基本的に20年～30年間は地主が自由に使えなくなります。これは、日経スタイルでも下記のように書かれていることです。
当事者間で借地期間を定めることに合意した場合でも、借地期間の最低期間は堅固な建物所有目的が30年、非堅固建物所有目的は20年と定められ、これより短い借地期間を定めても無効となっていました。
土地は貸すと戻ってこない？ 地主の「死角」こんなに（日経スタイル）
引用文が過去形になっているのは、1991年制定の借地借家法以前の話をしているためです。91年にこの法律が制定されてからは、ある程度地主の権限が強くなりました。
しかし、それでも依然として土地の利用権は借主の側が強くなっており、よほど正当な事由がなければ、20年未満で借主に立ち退きを迫ることはできないのが現実です。
借地期間の20年・30年の違い
補足しておくと、借地期間の基準の20年と30年の違いは、土地に建てられる建物の種類によって変わります。下のような違いです。
| 20年 | 非堅固建物所有目的 |
|---|---|
| 30年 | 堅固建物所有目的 |
簡単にいうと、駐車場のように簡単に撤退できるものだったら、期間を20年と短くしてもいいということです。一方、マンションやビル、アパートや戸建て住宅のようにそう簡単に撤去できないものについては、30年と期間を長くするというルールになっています。
これは先にも書いた通り1991年までのルールですが、今でも実際の契約ではこのような内容になることが多くあります。このため「一度土地を貸したら、大体20～30年間は事由に使えない」と考えて下さい。
借地料の相場については下の記事で詳しくまとめています。
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太陽光発電の土地貸しの賃料相場は？賃貸料金・地代収入の4つの決め方
太陽光発電用に土地を貸すことを考えるとき、賃貸料金や地代収入の相場がどのくらいなのかということは、特に気になる点でしょう。ここでは、その相場の決め方で主なものを、4つ紹介します。
「土地の評価額」の1～2％にする
土地の評価額は、固定資産税や相続税の計算で役所も用いる、公的な数値です。この金額の1～2％程度を地代とする決め方も広く採用されています。
たとえば評価額が1000万円の土地であれば、10万円～20万円が地代となります。
「固定資産税・都市計画税」の3～5倍にする
固定資産税・都市計画税は「もっとも公的でわかりやすい数値」です。このため、この2つの税金（合わせて固都税と呼びます）を元に、地代を決める方法もしばしば採用されます。
その場合の相場は、おおよそ「固都税の3～5倍」です。都市計画税は「かからない土地もある」ため、その場合は「固定資産税の3～5倍」となります。
たとえば固定資産税が30万円の土地であれば「90～150万円が賃料の相場」という具合です。
「年間売電額」から決める
太陽光発電の土地貸しで独特の決め方として「年間売電額」から決める方法があります。売電額は要するに「土地を借りた人が、太陽光発電で儲けたお金」です。その何割かをもらう、という決め方になります。
この割合はケースバイケースですが「10％未満」がもっとも多いものです。仮に最大レベルの10％という設定なら、年間売電額が2000万円の場合、200万円が地代となります。
この割合は交渉次第で大きく変わるため、自ら契約する場合はもちろん、業者に仲介してもらう場合にも、交渉力のある信頼できる業者を選ぶ必要があります。
「周辺の地代相場」で決める
これは太陽光発電の土地貸しだけでなく、あらゆる土地の賃貸で用いられている方法の一つです。「この辺は大体このくらいが相場だから」という考え方は、価格を出しやすいだけでなく、借りる側も比較的納得しやすい方法といえるでしょう。
この「周辺の相場」がいくらかは、当然ながら地域によって大きく異なります。しかし、日本全体でいうと「1㎡あたり150円～500円」程度が相場です。
太陽光発電用に貸しやすい土地・8つの条件
太陽光発電用の土地貸しにメリットがあるといっても、そもそも太陽光発電に不向きな土地では需要がありません。太陽光発電に土地を貸すことを検討するなら、太陽光発電に適した土地の条件を知る必要があります。
太陽光発電用として需要が大きい土地の条件は、下の8つです。
以下、それぞれの条件について解説していきます。
日当たりが良い
太陽光発電は日照がなければできません。隣地の建物や山林などの影に隠れて日が当たらない土地では、太陽光発電用として貸すことは難しくなります。
逆に日当たりの良い土地であれば、需要は非常に高くなるということです。
地域全体で日射量が多い
個別の土地としての日当たりだけでなく、地域全体の日射量も重要になります。たとえば、沖縄県や九州地方の都道府県は、他地域と比較して日射量が多いため有利です。
逆に北海道や東北地方では特に冬期の日射量が少なくなるため、地域全体でやや不利となります。
また、日射量が多い地域は自然に降雪・積雪も少なくなるものです。積雪はパネルの発電を妨げるだけでなく、重みによって架台に負担をかけるデメリットもあります。こうした雪害がないという点でも、日射量が多い地域は有利なのです。
付近に電柱がある
太陽光発電は、発電した後「電力会社に電気を送る」必要があります。電柱の電線を通じて送電するため、近くに電柱が必要なのです。
電柱がない場合はどうするかというと「太陽光発電をする人が自ら設置する」ことになります。電柱の設置コストは1本2～10万円、設置工事費用が約30万円です。
当然ながら、このような初期投資をしてまで太陽光発電をしようとする人は少ないでしょう。一定数はいますが、数が減るのは間違いありません。
このため、電柱が近くにない土地ではやや不利になると思ってください。逆に電柱が近くにあれば有利になります。
地盤が安定している
地盤が安定していることは、太陽光発電所に限らずどんな建物を建てるときでも必要な条件です。ビルや住宅に比べれば太陽光発電は地震による被災リスクは低いものの、地盤が不安定なほどリスクが大きくなるのは確かです。
このため、地盤が堅固でそれを証明できる土地ほど、太陽光発電用として貸しやすくなります。地盤の品質を証明するには、地盤調査会社に調査を依頼することが必要です。
平地である
ソーラーパネルは平地の方が設置しやすいものです。段差があってもそれに合わせて設置することはできますが、手間がかかるため設置コストが高くつきます。平坦な土地であればあるほど、ニーズが大きくなると言っていいでしょう。
わずかな起伏であれば整地をして平らにしてから土地貸しに出すというのも一つの選択肢です。
南向きの斜面である
斜面であっても「南向きの斜面」なら、逆にニーズが高くなります。太陽光発電の用語では「南斜面」とも呼ばれますが、そのような土地を持っている場合、斜面であっても貸しやすいといえるでしょう。
周辺に落葉樹が少ない（落ち葉が少ない）
落葉樹は文字通り落ち葉が大量に出る木です。こうした木が太陽光パネルの近くにあれば、パネルの上を落ち葉で埋め尽くしてしまうことがあります。埋め尽くさなくても、1割などの面積を落ち葉が覆うだけでも発電量は落ちてしまうものです。
また、パネルの上を覆わなくても、地面を舞っている落ち葉が太陽光発電システムの機器の一部に入り込み故障につながるということもあります。
塩害が少ない
塩害とは、主に海からの潮風に含まれている塩分によって太陽光発電システムが錆びるものです。塩害は鉄などのサビの原因になるだけでなく、精密機器を高い確率で故障させるものでもあります。
このため、メーカーは重塩害地域については太陽光発電パネルの設置を許可しないこともあります。あるいは、許可しても保証の対象外とすることが多いものです。
普通の塩害地域（海岸線から2km以内）については、下のような条件で設置を許可するメーカーが多くなっています。
- パワコン（パワーコンディショナー）を室内に設置する
- 塩害対応の機器を使用する
このような条件で設置はできるものの、設置する投資家にとっては少々負担がかかるものです。このため、塩害の少ない地域の方が太陽光発電用に土地を貸すには有利になると思ってください。
太陽光発電用に土地を貸すときの地目別の注意点
土地を太陽光発電用に貸すときは、地目別にそれぞれの注意点やポイントがあります。
以下、それぞれの地目でのポイントを説明していきます。
宅地
宅地は、すべての地目の中で太陽光発電をもっとも行いやすいものです。宅地というと「住宅しか建ててはいけない」というイメージがあるかもしれません。
しかし、基本的には近隣の住宅の生活の障害になる建物・施設でなければ、何を建ててもいいのです（建ぺい率・容積率などのルールはもちろんあります）。
また、宅地が太陽光発電に有利な理由として「電柱が近くにある」ということもあげられます。特に住宅地のように多くの家屋が集まる場所であれば、かなり近い場所に電柱があるでしょう。
このように宅地は太陽光発電用にも貸しやすい土地ですが、住宅地で更地であれば、アパートを建てて賃貸経営をするなどの利用用途でも需要があります。そうした用途で貸し出す場合の利益とよく比較し、メリットの大きい方を選択しましょう。
利益の計算が難しいようであれば、不動産屋に相談するなど、専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。
農地（田・畑）
農地を「ソーラーシェアリング」という方法を使えば、農地のままで太陽光発電を行うことができます。正確には「一時転用」という手続きが必要ですが、通常の農地転用よりも大分楽なものです。
通常の太陽光発電システムを設置する場合、正式な農地転用の手続きをする必要があります（農地転用の手続きについては下の記事を参考にしてください）。
ソーラーシェアリングは通常の発電システムよりも数が少ないため、設置コストは割高になっています。また「農地に支柱を立てて、その上にパネルを置く」という構造上、あまり広い面積で発電をすることはできません。
このため、売電収入も通常のパネルより小さくなります。こうした理由から、農地は発電事業者や投資家から人気がありません。農地を太陽光発電用として貸し出す場合は、田んぼでも畑でも、先に農地転用の手続きをするのがおすすめです。
山林
山林を所有している場合、面積は大きいことが多いでしょう。しかし、木が太陽光発電の邪魔になることが多いため、多くのケースでは樹木の伐採が必要になります。樹木の伐採は林野庁などに届け出る必要があるため、造成工事の前に必ず手続きをしておきましょう。
雑種地
雑種地とは、下のいずれにも当てはまらない土地です。
- 宅地
- 農地（田・畑）
- 山林
- 公園
具体的には資材置き場や駐車場（宅地に隣接していないもの）などがあげられます。雑種地は太陽光発電システムを設置することについての規制が特にありません。そのため、自治体への申請もしやすいでしょう。
ただ、宅地やその他の用途で需要がなかった土地というのは、地盤などに問題を抱えている可能性もあります。長らく遊休地として放置されていた土地を買い取った場合などは、一度地盤の調査もするといいでしょう。
原野
原野は簡単に書くと「人間の手が一切加わっていない土地」です。雑草や樹木が生えていることが多いですが、中には沼地もあります。
「原野に所有者がいるのか？」と思うかもしれませんが、少数ながら存在するのです。これは下の東京都の公式ホームページの記事でわかります。
（1）原野を所有している高齢者宅に（中略）もっと良い別の土地に買い換えないかと新しい土地の購入を勧誘する。
原野の所有者宅を訪問し、「売れる土地がある」とうそを告げて、別の原野を高額で売りつけていた事業者に是正勧告（東京都）
少数派ではありますが、原野は立地条件によっては太陽光発電に非常に適した土地です。しかし、樹木の伐採などの費用は必要になることが多いでしょう。
原野の坪単価は極めてやすいため、賃料もかなり安くなります。しかし、面積が広いことが多いため、立地さえ良ければある程度の地代収入が見込めるでしょう。
市街化調整区域
市街化調整区域は、太陽光発電に限らずあらゆる施設や建物の建設について制限の多い土地です。市街化調整区域のルールについては、下の記事を参考にしていただけたらと思います。
太陽光発電用の土地貸しで起きやすいトラブルは？
太陽光発電に限らず、土地や建物を人に貸し出すときは「トラブルが起きないか」という点が不安になるはずです。どんな不動産の賃貸でも共通するトラブルは多数ありますが、ここでは「太陽光発電の土地貸し」でのみ起きるトラブルの例を紹介します。
光の反射に対する近隣からの苦情…2015年に姫路市で裁判も
太陽光発電のパネルは光を反射します。これによって近隣から苦情が来ることが多いのです。
実際に裁判になった例もあり、2015年の姫路市での事例が有名です。内容を箇条書きすると、下のようになります。
- 光が反射して、民家の中に差し込み続けた
- これによる熱が原因で、男性が熱中症になった
確かなことは、実際に男性は裁判を起こしたということです。裁判の詳細は下の通りです。
- 男性はパネルの一部撤去と、損害賠償330万円を求めた
- 企業側はそれには応じず、背の高い樹木を植えた
- 2年後の2017年に、訴訟は取り下げられた
つまり、最終的に勝訴も敗訴もなく、男性が自主的に訴訟を取り下げています。この点では、企業側が「勝った」ともいえるでしょう。
しかし、背の高い樹木を植えるコストはかかっています。また、裁判にからむ一連のやり取りでも、労力やコストがかかっているでしょう（弁護士の相談料など）。
何より、その近隣で企業のイメージが悪化した可能性があります。男性がご近所からも嫌われている人だったら別ですが、そうでなければご近所全体で「ここで太陽光発電をしている○○社はひどい」というイメージを持ってしまうでしょう。
これは会社でなく個人の土地所有者でも同じです。このレベルの苦情が来るようになったら、登記簿などで所有者も調べられてしまうため、地主であるあなたの名前もわかります。
こうしたトラブルが起きないよう、パネルによる光の反射には細心の注意を払わなければなりません。
土壌流出…特に木を多く切った場合にリスク大
もともとが雑木林や果樹園だった土地の場合、そこの土壌は、それらの樹木の根っこに支えられていた可能性が高いといえます。それらの木をすべて伐採し、土壌を保つことができなくなると、豪雨で流出してしまう恐れもあるでしょう。
もちろん、太陽光発電の設備を設置する前に、そうした地盤調査もすることがほとんどです。しかし、土地貸しではその調査を地主のあなたではなく、設置する借り主側が行うことが多いといえます。その調査がしっかりなされていなければ、土壌流出の被害が起きる恐れもあるのです。
この責任を負うのは基本的に借り主ですが、地主のあなたも近隣住民から管理責任を追及されるリスクがあります。また、追及されなくても太陽光発電は中止せざるを得ないケースもあるでしょう。
そのような場合、せっかく見つかった借り主がいなくなってしまいます。また、次の借り手に関しても「太陽光発電で借りる人」は受け入れられないでしょう。
このように大きな損失が発生する恐れがあるため、土壌流出が起きないよう、細心の注意を払って借り主を管理するようにしてください。
まとめ
以上、太陽光発電用に土地を貸すメリットやデメリット、向いている土地の条件などをまとめてきました。最後にポイントを整理すると、下記のようになります。
- メリットは「20年継続して収入が得られ、借り手も多い」こと
- デメリットは「自分で太陽光発電をする方が利益が大きくなる可能性がある」こと
- 向いている土地は「日当たりが良い・付近に電柱がある・平地」など
土地貸し・場所貸しの選択肢は、太陽光発電以外にも多くあります。しかし、太陽光発電でどの程度の利益を得られるのかは、ある程度具体的に検討してみて初めてわかるものです。
少しでも太陽光発電用の土地貸しに興味があれば、まずは太陽光発電に強い不動産会社などに問い合わせてみるといいでしょう。
