あなたがローンなどの担保に自分の物件を入れているとき、その物件の売却について下のような疑問を持つこともあるでしょう。
- 担保物件は売却できるのか
- 売るにはどうすればいいのか
- 競売にかけるのと個別に売るのとどちらがいいのか
それぞれ結論は下のようになります。
- 担保物件も売却できる
- 売るには買主を先に探し、抵当権者の許可をとる
- 競売は安くなるので、個別に売る方（任意売却）がいい
- 担保物件を売るときのポイント（3つ）
- 抵当権が付いている土地の売買
- 抵当権付き不動産が競売にかけられるまでの流れ
- こうして、3000万円で買い取ってもらえる
- だから、銀行から借りた残債の3000万円も返せる
- そのため、売却させてほしい
- 「仲介が高い」のではない
- 「買取が安い」のが正解
- 室内・外観写真をおしゃれに撮る
- 内覧時の清掃はもちろん、照明・インテリアなども工夫する
- 高く売れれば全額回収しやすい
- 競売で全額回収できる場合でも、借り手に恨まれない方がいい
- 連帯保証人・連帯債務者の許可をとれない
- 滞納している管理費・税金などの金額が大きい（次の取得者が負担しなければいけない）
- 所有者・連帯保証人などの本人確認ができない（本当に本人かどうかわからない）
- 内覧・内見希望者に家の内部を見せることができない（ゴミ屋敷状態など）
- 任意売却できる期間がきわめて短い
- 担保物件でも、抵当権者・関係者の許可があれば売れる
- 関係者とは連帯債務者など（一人で借りている場合、関係者はいない）
- 売るにはまず買手を探し、買付申込書を書いてもらう
- それを見せて銀行などと交渉する
- 売却益を全額返済に回すという条件なら、大抵売らせてもらえる（任意売却）
- 売れない場合は、返済ができない時点でほぼ自動的に競売になる
この記事では、上記の3点も含めて「担保物件の売却」について解説していきます。「住宅ローンの返済が苦しくなった」「苦しくはないが、新しい家に住み替えたい」という方などには、特に参考にしていただけるでしょう。
Contents
担保物件の売却・3つのポイント
まず、担保物件の売却では下の3つが重要なポイントとなります。
以下、それぞれのポイントについて説明します。
抵当権者の許可があれば売れる
まず、一番気になる「担保物件でも売却できるのか」という点ですが、これは可能です。ただし、当然ながら「抵当権者の許可」が必要となります。
抵当権者とは「あなたの物件を借金のカタとして預かっている人・組織」です。多くの場合は銀行などの金融機関となります。
許可をもらう前に買い手を探す
銀行などの許可をもらう前に、まず買い手を探す必要があります。そして、その買い手から「いくらで買います」という誓約書を書いてもらうことが必要です。
「買付申込書」を書いてもらう
誓約書というのは、正確には「買付申込書」というものです。内容は簡単で「私はこの物件を、○○万円で買います」ということが書かれています。
書式は自由で、インターネット上で無料の雛形をダウンロードできます。それを買い手（購入予定者）に記入してもらったら、それを持って銀行の許可をとりにいくわけです。
上記のような主張をするわけです。銀行としては「どんな方法でも完済してくれれば問題ない」ので、大抵はOKをもらえます。
売却益を返済以外に使うことは、原則不可
上記のケースで「許可してもらえる」のは「売却して得た金額を返済に回す」と約束しているためです。これが「返済せずに自分のために使う」ということなら、大抵許可はもらえません。
よほど信用できる企業・個人なら別ですが、普通は「そのようなことを考える時点で、経済的に行き詰まっている可能性が高い」と判断されるでしょう。このため、担保物件を売却する場合は、あくまで「利益をすべて返済に回す」という前提で考えて下さい。
担保物件を高値で売る2つのコツ
担保物件でもやはり、売却するならできるだけ高額で売りたいものです。高額で売るためのコツは主に下の2つがあります。
以下、それぞれ解説していきます。
早めに動き、買い取りでなく「仲介」で売る
担保物件を売りに出すときは、住宅ローンを払えなくなったなど「切羽詰まった場面」が多いもの。このようなときは、すぐに現金化できる「買い取り」を選んでしまいがちです。
時間があれば、仲介で高く売れる
仲介では、不動産業者はあなたの担保物件を直接買い取りしません。市場に情報を公開して「買い手が現れるのを待つ」のです。
この方法では、当然売れるまでに時間がかかります。代わりに、業者が直接買い取るより高い値段で売れることが多いのが利点です。
仲介はなぜ高くなるのか
これは「業者のリスクがない」ためです。どちらかというと「買い取りはリスクがあるので、業者が安く買い叩く」のです。
ということです。もちろん、結果的に見れば「仲介は高い」（買取りと比べて）となります。
「業者のリスク」とは
これは「売れ残りのリスク」です。不動産は管理費も固定資産税もかかるため、売れ残りのリスクが普通の商品より大きくなります。
業者が「買取り」をする場合、その不動産が売れるまで、業者はこの「売れ残りリスク」を背負い続ける必要があります。そのため、そのリスク分を考慮して「ある程度買い叩く必要がある」のです。
一方、仲介では「業者は情報を表に流すだけ」なので、何もリスクがありません。もちろん、この「情報を流す分の労力」については、しっかり費用をもらいます（専属契約の場合）。
労力分の費用をもらい、売れたときに3％などの手数料をもらえるなら、業者にとっては利益しかないわけです。このため、仲介では買取りのような「買いたたき」がなく、高値で売れることが多くなります。
仲介は売れるまで時間がかかる
仲介の欠点は「すぐには売れない」ということ。しかも「ずっと売れない」という可能性もあります。
このため、仲介で売るなら長期戦の覚悟が必要。これは担保物件でも同じです。
担保物件の売却は特に「急ぐ」ことが多いもの。その中で、いかに時間の余裕を確保するかがカギとなります。
通常の売却と同じく、室内を魅力的に演出する
担保物件の売却も、通常の物件の売却と同じです。魅力的な物件がよく売れるわけですから、同じように自分の物件を魅力的に見せる必要があります。
前者は一日だけ＆写真だけなので、何とかなるケースが多いでしょう。しかし、後者は「全体を見られる」「何度も来る（別々の内覧希望者が）」ということで、演出の難易度が上がります。
早めに新居に移る選択肢もあり
最低限の経済力があれば、早めに新居に引っ越しし、内覧期間はモデルルームのように「家を空にしておく」というのもいいでしょう。
売れるまでの家賃は余分にかかりますが、それで売値が100万円など値上がりすれば、余裕で回収できるでしょう。家に生活感がある状態とない状態では、100万円単位で売値が変わることはよくあります。
「空にすることで得られるリターンの方が大きい」と思ったら、思い切って「先に引っ越す」手段もありだといえます。
抵当権が付いている土地の売買
抵当権つきの土地の売買については、売手・買手のそれぞれで下のような注意点があります。いずれも「建物と同じ」ですが、あらためて短くまとめると下記の通りです。
以下、それぞれ解説していきます。
売手…事前に買手を探す。利益は返済に回す
土地にしても建物にしても、抵当権がついている物件を売りたいなら、まず買い手を探す必要があります。そして、売却で得られた金額は、借り入れ残債の返済に回さなくてはいけません。
例外的に「別の利用用途にまわしてもいい」とされることもあります。しかし、よほど信頼されている個人や会社でない限り、それはないと考えて下さい。
買手…買付申込書に金額を明示する
買い手は「買付申込書」に金額や契約のその他のルールを明示します。その他のルールとは、たとえば「いつまでに振り込む」などです。
銀行が許可しない以上、売り手も「法的に売れない」ので、「無理やり売りつけられる」ということはありません。ただ、一応書類の内容はしっかり確認しておきましょう。
抵当権付き不動産が競売にかけられるまでの流れ
担保物件を売却するケースで多いのは、やはり「住宅ローンなどの返済ができなくなった」というパターンです。その場合、返済のために自分から物件を売るのが「任意売却」となります。
一方、自分から売らずに「銀行などの債権者の側が強制的に売らせる」のが競売です。正確には「直接命令を下すのは裁判所」ですが、裁判所にそのお願いをするのは銀行などとなります。
ここでは、そのように「抵当権付きの不動産が競売にかけられるまでの流れ」を説明していきます。簡単に書くと下のような流れです。
それぞれの段階について解説していきましょう。
銀行側が任意売却を勧める（ことが多い）
一般的には、返済が厳しいとわかった段階で、銀行などの債権者側が「任意売却」を勧めます。その方が「物件が高く売れる」からです。
このような理由から、普通の銀行では任意売却を最初に勧めることが多くなります。そうしない銀行・金融機関もありますが、基本的には勧められることが多いと思って下さい。
何らかの理由でできないとき、銀行が裁判所に申し立てる
銀行などの債権者が許可しているのに任意売却ができない、というケースもあります。具体的には下のようなものです。
このような場合は、銀行が任意売却を許可しても、実行できないことがあります。その場合、銀行は任意売却以外の方法で現金化して返済してもらうために、競売に入ります。
競売は「個人がいきなり」することはできません。裁判所が認めて初めてできるので、銀行が裁判所に競売の申立をします。
裁判所が競売を許可する
銀行は抵当権者なので、競売の許可はほぼ確実に下ります。許可が下りたら、裁判所からあなた（物件所有者）に対して「競売開始決定通知」が来ます。
これはもう抵抗できず、競売が決定するものです。競売の前に裁判所の執行官や不動産鑑定士が自宅の調査に来るので、その日程を調整するだけとなります。
競売の手続きについて、裁判所は下のように説明しています。
動産の競売手続とは，債権を有している人（債権者）の申立てにより，裁判所が，債務を弁済することができなくなった人（債務者）の所有する不動産を差し押さえて，これを売却し，その代金を債務の弁済にあてる手続です。
競売不動産の買受手続について（裁判所）
共有持分の物件が競売にかけられた場合
あなた自身の物件ではなく、あなたの共有持分の物件について、その共有者の一人の持ち分が競売にかけられる、ということもあるでしょう。たとえばその共有者一人が、金銭的に行き詰まっていたなどの事情です。
こうした場合、共有者は優先的に競落できるようになっています。詳しくは下の記事をご覧ください。
まとめ
以上、担保物件の売却についてまとめてきました。最後に要点を整理すると下のようになります。
担保物件の売却には、マイホームの住み替えなどの前向きなものもありますが、やはり「住宅ローンが払えなくなった」というケースが多いものです。このような事態を招かないよう、住宅ローンもキャッシングなどと同じく「借り入れは計画的に」するべきといえます。
