建物の固定資産税評価額は時価の60%程度!計算方法の中心になる再建築価格とは?




建物の固定資産税は「評価額」を元に算出します。ここで気になるのは「その評価額はどう決まるのか」という点でしょう。これをまとめると下のようになります。

思い切り簡単にまとめると「新築時の価格の6割前後が、建物の固定資産税評価額の相場」といえます。

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「建物の固定資産税評価額は、時価の60%が相場」とわかる記述

白い電卓と家の模型

「建物の固定資産税評価額の相場は、時価の60%」ということが、どのような記述からわかるかを説明していきます。

  1. 税理士法人は「時価の6割」と記述
  2. 公的機関は「建築費の5~7割」と記述

以下、それぞれの記述を紹介していきます。

税理士法人は「時価の6割」と記載

税理士法人レガシィでは下のように書いています。

(2)建物
建物の固定資産税評価額を市・区役所から入手し、これを0.6で割り戻したものを時価と見ます(固定資産税評価額は時価の6割前後といわれています)
遺産分割の対象(税理士法人レガシィ)

上の文章は、前半と後半で下のような内容を書いています。

前半(太字でない部分) 固定資産税評価額から、時価を求める方法
後半(太字の部分) 時価から、固定資産税評価額を求める方法

電車でいうなら「上り・下り」のようなもので、計算の向きが逆になっています。そして、この記事のテーマは後半の「時価から固定資産税評価額を求める方法」です。そして、その相場が時価の6割と明記されています。

この相場は、公的機関の記載でもわかるものです。

公的機関は「5~7割」と記載

長野県須坂市の公式サイトでは、下のように書かれています。

評価額は、土地については時価の60~70%(公示価格の70%)、建物については建築費の50~70%ぐらいです。
Q. 固定資産税の税額はどのようにして決まるのですか? また、須坂市においてどの程度の税収がありますか?(須坂市・公式サイト)

前半は「土地について」なので、今回のテーマとは関係ありません。後半は建物について語っており「建築費の50~70%」と書かれています。

50~70%ということは「6割前後」となり、上の税理士法人レガシィの記述とも一致します。

売野くん
でも、時価でなく「建築費」って書いてありますよね?
不動先生
これは「時価」のことなんです。後ほど説明します。

時価とは「再建築価格」のこと

建築作業員の男性

時価についてのポイントをまとめると、下のようになります。

  1. 本来の時価の意味は「市場価格」のこと
  2. 税金の計算では「再建築価格」のこと

以下、それぞれ説明します。

本来の時価の意味は「市場価格」のこと

まず、本来の時価の意味は、不動産の分野でも他の業界と変わりません。「時価=その時々の市場価格」のことです。ライフルホームズの不動産用語集「時価」では、下のように書いています(要約)。

  • 時価とは、その時々に市場で成立している市場価格
  • 市場価格がわからない場合は「合理的に算出された価格」が時価となる
  • 不動産は個別性が高いため、時価の明確な定義はない
  • しかし、税金の計算のためにはその中でも「時価」を特定する必要がある

(詳しくは下のURLをご覧ください)
https://www.homes.co.jp/words/s2/525000200/

税金の計算では「再建築価格」のこと

上記のように、不動産の世界では「正式な時価」というものが存在しません。しかし、その中でも税金を毎年計算するためには、何らかの時価を決める必要があります。

その時価として用いられるのが「再建築価格」です。

再建築価格とは?

建築設計図とショベルカー

再建築価格とは何かをまとめると、以下のようになります。

  1. 「その建物をもう一度建てるときに必要になる建築費」のこと
  2. 経年劣化も加味される
  3. 屋根・外壁などの設備を点数化して計算する

それぞれ詳しく説明していきます。

「その建物をもう一度建てるときに必要になる建築費」のこと

再建築価格とは「その建物をもう一度建てるときに必要になる建築費」です。千葉県流山市の公式サイトでは、下のように説明されています。

評価の対象となった家屋と同一のものを同じ場所で新築するものとした場合に必要とされる建築費」と書かれています。
再建築価格とは何ですか?(流山市)

経年劣化も加味される

再建築価格は、基本的には「新築時にかかった建築費と同じ」です。そこから「時間が経って建物が劣化した分を考慮する」仕組みになっています。

わかりやすくいうと「新築時の建築費と同じ」ですが、実際にはまったく一緒になるわけではありません。役所独自の計算方法で建築費を計算するためです。

屋根・外壁などの設備を点数化して計算する

再建築価格は計算方法をシンプル&公平にするために「点数化」しています。

  • 屋根
  • 外壁
  • 建築設備

これらのものを、その面積や材質などに応じて点数化しています。そして、その点数を合計して再建築価格を出します。

点数を合計した時点では、まだ価格(評価額)ではなく、点数(評点数)のままです。ここに「評点1点あたりの価額」を掛けて評価額を出します。

高崎市のサイトでは「評点数×評点1点当たりの価額」という公式を記載しています。

※参考…家屋の評価のしくみ(群馬県高崎市)
http://www.city.takasaki.gunma.jp/docs/2014011400542/



新築時のみ家屋調査がある

調査

建物の固定資産税評価額は、新築時のみ「家屋調査」によって決めます。これについてポイントをまとめると、以下の通りです。

  1. 新築の1カ月前後で調査が入る
  2. 時間は30分~1時間ほど
  3. 中古住宅を購入した場合などは、家屋調査はない

以下、それぞれのポイントについて説明します。

新築の1カ月前後で調査が入る

家屋調査がいつ来るかは、自治体によって異なります。しかし、おおよそ1カ月前後です。

3週間程度で調査が入る自治体も多いとされます。実際にどのくらいの時期に入るかは、その自治体の職員の人数や、その時々の仕事量にもよります。

時間は30分~1時間ほど

家屋調査の時間は短く、平均的な一軒家であれば30分~1時間ほどで終わるものです。これは先にも書いた通り「すべての設備について点数化されている」ため、複雑な計算をする必要がないためです。

広い家や構造が特殊な建物では、もっと時間がかかることもあるでしょう。しかし、それでも数時間あれば終わることが多いと考えられます。

中古住宅を購入した場合などは、家屋調査はない

家屋調査があるのは、基本的に下の2通りのみです。

  • 新築した(あるいは新築住宅を買った)
  • 増改築した(増改築部分のみ調査)

たとえば中古住宅を購入した場合は、これらに該当しないので家屋調査もありません。

まとめ

計算する女性
以上、建物の固定資産税評価額と時価の関係についてまとめてきました。最後にポイントを整理すると、下のようになります。

  • 建物の固定資産税評価額は「時価の6割前後」が相場
  • 時価は「再建築価格」のこと
  • 再建築価格とは「その建物をもう一度建てる時に必要な建築費」のこと
  • 再建築価格は「各種の設備を点数化し、その合計で出す」もの

不動産を売買するときなど、建物の固定資産税評価額の計算が必要になったら、上記のポイントを押さえておおよその金額を計算していただくといいでしょう。