建売の欠陥調査・見分け方のポイントは?ホームインスペクションの費用相場も解説!

建売住宅を買ったものの「最初から欠陥があった」という方もいるでしょう。そのようなとき「どのように調査すればいいのか」「保証されない場合はどうしたらいいのか」などの悩みを持つことが多いかと思います。

この記事では、そのような悩みを持つ方に向けて、建売の欠陥への対処法を解説していきます。建売住宅の欠陥で悩んでいる方には、きっと参考にしていただけるでしょう。

こんな悩みの人にピッタリ
  • 買ったばかりの建売住宅で欠陥が見つかった
  • 欠陥の調査をどのようにすればいいのかわからない
  • ホームインスペクションを受けるべきか悩んでいる
  • メーカーから保証の対象外といわれ、困っている
  • 欠陥住宅に住み続けたくないので、売却も考えている
先読み!この記事の要点
  • 建売の8割は欠陥住宅である
  • 欠陥住宅を売る業者は保証をしないことが多い
  • 保証を迫っても、裁判などで消耗する可能性が高い
  • 一方、このような訳あり物件でも高値で買い取れる業者が存在する
  • そのような業者を探すため、まず一括査定だけでも受けてみるべき
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建売の欠陥調査はどうやる?依頼先・費用相場も解説!

ホームインスペクション

建売住宅の欠陥を調査したいと考えたとき「どうやるのか」「誰に依頼するのか」「料金はいくらくらいかかるのか」という点が気になる人は多いでしょう。ここでは、それらの内容を解説していきます。

自分で調べるのは不可能、専門家に依頼する

建売住宅の欠陥調査を自力で行うのは、まず不可能です。「特にひどい部分」については見つけられても、「隠れた欠陥」については、一般人が見つけることはほぼ不可能といえます。

建築士事務所・住宅診断会社などが手がける

どのような専門家に依頼するかというと、主に下のいずれかになります。

  • 建築士事務所
  • 住宅診断会社

その他、ホームインスペクター事務所など様々な名称がありますが、基本的には建築士が在籍する事務所やコンサルティング会社に依頼すべきといえます。

不動先生
なお、建築士については二級より一級の方がいいでしょう。一級建築士の事務所でも、費用はそれほど高くないためです。

費用相場は5~7万円程度(基本的な内容&一級建築士)

ホームインスペクションの費用相場は、おおよそ5~7万円程度です。これは、基本的な内容でかつ、依頼するのが一級建築士という場合です。

「基本的な調査」とは?

これは主に下のようなものです。

  • 床下や屋根裏を、点検口などから覗く
  • 床下や屋根裏に、診断者が進入「しない」

つまり「覗くだけで、進入はしない」というものです。完璧な調査を依頼するのであれば、進入までしてもらう方がいいでしょう。しかし、基本的な内容であれば5~7万円程度でOKということです。

建売住宅が欠陥かどうかの見分け方は?トラブル別の3つの例を解説

見分け方

建売住宅が欠陥かどうか見極める方法は、簡単に説明できるものではありません。基本的に建築士などのプロでなければわからないためです。

しかし、内容によっては「素人でも見分け方がわかる」というものもあります。ここではそのような内容で、特にわかりやすいトラブルの例を3つ紹介します。

雨漏り…雨が降った当日・翌日にチェック

雨漏りは「実際に生活する部屋の天井」まで垂れてきた場合、相当な末期です。天井の構造は、外から順番におおよそ下のようになっています(建物によって違いがありますが、平均的な例です)。

  • 屋根
  • コンクリート
  • 壁材(天井用)
  • 壁紙(天井用)

つまり、居室の天井から雨水が垂れてきたということは「屋根・コンクリ・壁材をすべて突破してきた」ということです(最後の壁紙に到達した時点で漏れてきます)。

そして、ここまで段階があるため「雨が降ったあと数日すると、水が浸透した部分も乾いていることが多い」のです。そのため、雨漏りがあるかどうかを見分けにくくなります。そのため、できるだけ「雨が降った当日・翌日」にチェックする方がいいのです。

一応、プロなら水が乾いた後でも「雨水が侵入した痕跡」を見て、判断できます。しかし、やはり水が残っている状態の方が見つけやすいのは確かです。

また、そもそも雨の日にプロを呼ぶことは難しいですし、翌日でも都合がつく業者は少ないでしょう。このような理由から、雨漏りの早期発見は難しく「部屋まで垂れてきてから初めて気づく」というケースが多くなっています。

床のたわみ・鳴り・きしみ…白蟻のリスクも

歩いていいて床がたわむ、ギシギシ・ミシミシと音が鳴る…ということもあるでしょう。買ったばかりの建売住宅なら、この時点ですでに欠陥住宅といえます。

ログハウスなどの特殊な建築を除く

先に書いておくと、ログハウスなどの「自然な建物」であれば、最初から床がきしむこともあります。そのようなナチュラルさが魅力の建物なので、これは欠陥とはいえません。

しかし、一般的なハウスメーカーが建てるような一戸建てで、最初から床がきしむのであれば、どのような原因であって「設計か施工のどちらかに問題があった」といえます。

シロアリに侵食されている恐れも

場合によっては「シロアリに食われている」という恐れもあります。さすがに買って1年以内の住宅では起こりえませんが、2年か3年ほど経つと、そのような可能性もゼロではありません。

そのような短期間で「床がきしむほどシロアリに食われる」という原因は下のようなものです。

  • 近くでシロアリが繁殖している(庭に腐った木材があるなど)
  • 床下の湿気が逃げにくい構造になっている
  • 最初からどこかで漏水していて、それが床材を濡らしている
  • 施工不良で、木材部分にシロアリが侵入できる穴がある

これらの条件に1つ、あるいは複数該当すると、短期間でもシロアリに食われてしまうことはあります。このような場合は、検査だけでなくシロアリ駆除が別途必要になることもあるでしょう。

また、そもそもホームインスペクションの業者では、シロアリの有無を判別できないということも稀にあります。そのため、シロアリ被害が疑われる場合は、シロアリ業者にも合わせて調査を依頼した方がいいでしょう。

こうしたシロアリ被害の調査や対策については、下の記事でも詳しく解説しています。

白蟻の出た家を高値で売却するための3つのコツ!~売るまでの流れ・注意点も解説~

2019.05.18

温水器…お湯がなくなるのが早い・電気代が高い

「電気温水器で深夜にお湯を貯めておき、それを昼に使う」というパターンは、建売住宅でも多いもの。この温水器に欠陥がある場合、お湯が早くなくなる、電気代が高いなどの問題が起こります。

なぜお湯が早くなくなるのか

これは、配管の接続部に隙間があるなどの原因で、お湯が漏れているためです。1滴ずつの漏れでも、それを24時間ノンストップで繰り返していると、相当なスピードでお湯がなくなってしまいます。

深夜は発熱してお湯を作っているので、その時間帯はお湯がゼロになることはありません(ただし、電気代が異様に高くなります)。

昼になると発熱しないパターンが多いため、この場合、昼のお湯が非常に早くなくなります。

なぜ電気代が高くなるのか

これは上に書いた通り「深夜のお湯を温める時間にも、水漏れしている」ためです。せっかく温めた水が漏れてしまうため「無駄にたくさんの水を温めなければいけない」わけです。

また、深夜だけならいいのですが「昼もずっと温めるタイプの電力プラン」だと、さらに高くなります。

建売は欠陥が8割?ブログで紹介されている事例をチェック!

ブログ

建売の欠陥について「リアルな体験談の書かれたブログを読みたい」という人も多いでしょう。ここでは、特に専門家によるブログを中心に、建売の欠陥に関するリアルな情報が書かれたものを紹介します。

プレジデントで専門家が「8割欠陥」と明言

「建売の8割は欠陥住宅」というのは、俗説ではありません。プレジデントのオンライン版で、一級建築士である専門家の方が、明言していることです。その文章は下のものです。

建売住宅のうちおよそ8割は、筋交いや耐力面材の施工など、構造面に欠陥を抱えている。これは「建て売り」というビジネスモデルそのものからくる問題でもある。
検査会社もグル!? 建て売り「8割は欠陥住宅」は本当か(プレジデント・オンライン)

そして「建売 欠陥 ブログ」とGoogleで検索すると、1位に出てくる専門家の方のブログでも、上記の文章を紹介されています。住宅建築コーディネーターの男性によるブログです。

このため、一部の専門家がプレジデント誌で執筆しただけではなく、業界の多くの専門家が「建売は欠陥が8割」と考えているといえます。

施工グループを実名で出す専門家も

同じく検索で上位に出るブログを見ると、ある施工会社のグループを名指しで書いている専門家のブログもあります。不動産営業マンの方です。

その方の記事では、実際に建売の欠陥住宅の検査に立ち会った写真(欠陥部分の写真)とともに、そのグループの施工であることを明記していました(記事のタイトルにもなっています)。

その方は「グループのすべてが欠陥というわけではない」と書かれています。あくまで「この物件はそのグループの施工だった」と書いているのみです。

しかし、とりあえず「そのグループの建売はリスクがある」という参考にはなるでしょう。専門家のブログでは、このような「生々しい」情報も得られます。

建売の欠陥はどこまで保証される?内容と期間を説明

保証

建売住宅を買って、その欠陥が見つかったとき、真っ先に考えるのは「これはメーカーの保証の対象になるのか」という点でしょう。ここでは、これに関する主な2つのパターンを解説します。

引き渡し後の欠陥は「すべて保証しない」という会社も多い

建売の欠陥がどこまで保証されるかは、契約によります。悪評が高いある会社は、欠陥があった方の体験談によれば「引き渡し後はすべて保証しない」と言われたそうです。

これは口頭で言われただけではなく、契約書でも実際にそうなっていました。ただ、その点は契約前にはわかりにくいようにごまかされ、引き渡し前の立ち会いでも、担当者がひたすら説明をしており、瑕疵を発見する時間を与えてもらえなかったそうです。

この記事内でも「建売住宅の8割に欠陥がある」という専門家の意見を紹介しました。そのように「欠陥住宅を堂々と売る会社」も多いため、意図的にこのような「保証なしの契約」にすることもあるのです。

通常、購入後1~2年の瑕疵はすべて保証される

上の段落で説明した内容は、あくまで評判の悪い会社のみのパターンです。一般的な会社であれば、購入後1年~2年の間に発生した瑕疵については、すべて保証してくれることが多くなっています。

これは「瑕疵担保責任」というものです。簡単にいうと一般人が通常見つけられない内容で瑕疵が発生した場合は、一定期間、業者が必ず保証するというものです。

この一定期間の目安が大体1年~2年となり、その期間であれば「どんな内容の欠陥でも補償を受けられる」ことが多いわけです。

ホームインスペクションなしでの売却も可能

売却

実は、欠陥のある建売住宅でも、ホームインスペクションなしでいきなり売却することもできます。この選択肢について、簡単に解説していきます。

住宅診断はコストも時間もかかる

そもそも、なぜホームインスペクション(住宅診断)をなしで売ろうとするのかですが、これは「コストや時間がかかる」ためです。

また「欠陥があったこと自体が不愉快なので、もうこの家に住みたくない」と考えている人もいるでしょう。特にメーカーの対応が悪かった場合など、そのように思うのも自然といえます。

このような理由から「住宅診断なしでの売却」を選択する人も多いのです。

訳あり物件買取の専門業者なら、すぐ売れる

「住宅診断なしで売れる」といっても、どのような不動産業者でも買い取ってくれるというわけではありません。ほとんどの不動産会社は、訳あり物件の買取には対応していないものです。

しかし、訳あり物件専門の買取業者であれば、欠陥のある建売住宅でも高値で買い取ってくれることが多くあります。

まずは気軽に無料査定を受けてみよう

訳あり物件の買取業者の中には、出張費も含めてすべて無料で、査定に対応しているところもあります。まずはそのような業者の無料査定を受けてみるといいでしょう。

査定を受ければ、そこで買取価格の目安や住宅診断のポイントなどを聞き出せます。それらを聞き出した上で、ホームインスペクションの業者に調査を依頼すべきかどうかを考えるのがいいでしょう。

まとめ

記事中で解説してきたとおり、建売住宅は「欠陥があって当たり前」の物件です。「なぜそのような物件を買ってしまったのか」と後悔するかもしれませんが、実際に多くの方が同じような失敗をされています。そのため、自分を責める必要はありません。

それより重要なことは、その物件にもう住みたくないというとき「できるだけ早く高値で売る」ということです。そのためにも、まずは訳あり物件の買取業者の査定に、気軽に申し込んでみてください。

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