一戸建てやマンションを持ち家として購入しても、その後に転勤が決まることも少なくありません。そのとき「売却すべきか、賃貸に出すべきか」で迷う人は多いでしょう。
- 一般的にどちらが得策なのか
- それぞれのメリット・デメリットは何か
- 決めるときの注意点はあるか
上記のような点が特に気になるかと思います。この記事では上記の内容を中心に「転勤時に持ち家を賃貸に出すべきか、売却すべきか」をまとめていきます。
サキヨミ！
結論を書くと、3年以内に確実に戻ってくるとわかっているなら賃貸にするべきです。しかし「いつ戻るかわからない」「3年以上の可能性がある」という場合は、売却を検討するのがいいでしょう。
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Contents
転勤になったら、持ち家は賃貸・売却のどちらがいい？
これは「いつ戻る予定か」で決まります。一覧にすると下の通りす。
| 1年以内に戻る | 空き家のままにする |
|---|---|
| 3年以内に戻る | 賃貸に出す |
| 3年以上かかる | 売却を検討する |
| いつ戻るか不明 | 売却に出す |
以下、それぞれ詳しく説明していきます。
1年以内に戻る…空き家のままにする
1年以内に確実に戻るとわかっている場合は、空き家のままにするのがいいでしょう。1年未満の短期で賃貸に出すのは、下のようなデメリットがあるためです。
- 入居希望者の内覧を受け入れる必要がある（契約につながるとは限らない）
- 不動産会社との最初のやり取りに手間がかかる
- 入居者が見つかった後のやり取りにも手間がかかる
- 入居者によって、家の状態が悪化する恐れもある
最後のデメリットについては「原状回復費用を支払ってもらえばいい」という問題ではありません。確かに、軽度の問題ならそれだけで解決することも多いでしょう。しかし、下のようなリスクを考慮する必要があります。
- 入居者が自己破産・失踪などをしてしまい、支払えない
- 火災などで、近隣にも迷惑をかける
- 原状回復工事に相当な期間がかかる
つまり、分類すると下のような問題が起きる恐れがあります。
- 入居者がお金を払えない
- お金の問題ではないトラブルが起きる
どちらにしても、入居者に家を貸し出すという時点で、相当のリスクがあるのです。2年間程度の賃貸期間があれば、それだけのリスクを背負う価値もあるでしょう。
しかし、1年程度の短期間では利幅も小さく、そうしたリスクを背負うだけの価値はありません。そのため、他の理由とも合わせて、空き家のままにするべきといえるのです。
3年以内に戻る…賃貸に出す
3年以内に確実に戻るとわかっている場合は、賃貸に出すのがいいでしょう。理由は下の通りです。
- 3年で戻るのに売却するのはもったいない（ロスが大きい）
- 3年なら賃貸のリスクも低い
- 賃貸に出す手間を最低限上回る利益を得られる
あくまで賃貸需要がある物件に限られますが、このような理由から「3年以内に戻るなら賃貸」がいい選択肢といえます。
3年以上かかる…売却を検討する
戻るまでに3年以上かかるとわかっているなら、売却を検討しましょう。この理由「賃貸に出すリスクが高くなる」ためです。
「1年以内」の段落で説明した通り、賃貸に出す期間が長いほどリスクは高くなります。「それでも家賃が得られるならいい」と思うかもしれません。
「空室リスク」がある
しかし、賃貸のリスクとは「入居者が部屋を汚損してしまうリスク」（汚損リスク）だけではないのです。入居者が入らない「空室リスク」もあります。その空室期間、下のような問題が発生するわけです。
- 管理費・固定資産税などがかかる
- 水回りなどのトラブルが起きる
2つ目のトラブルについては「管理費を払って見てもらっていれば問題ない」と思うかもしれません。しかし、定期的な清掃まで含む管理を依頼すると、金額は非常な高額になります。
水回りは、たとえば北国では「水道管が凍ってしまう」など、使わないでいるうちに発生するトラブルが多くあります。北国でない通常の地域でも、「ホコリなどで配管が詰まり、久しぶりに水を流したときに詰まってあふれる」などの事例があるのです。
このようなトラブルも起こることを考えると、空室の状態が続くのは「お金が入らない」だけにはとどまらないリスクがあります。3年以上という長期間賃貸に出していれば、このように空室期間が長くなることのリスクもあるわけです。
いつ戻るか不明…売却に出す
「いつ戻るかわからない」という場合には、ほとんどのケースで「売却する方がいい」といえます。理由は下の通りです。
- もうその土地に家を持っている理由がない
- 賃貸に出すリスクがさらに高まる
- 新しい土地での生活を重視するべきである
- その新生活のために、家を売却してまとまったお金を手にする方がいい
持ち家をその土地に持ったというのは、一般的には「長く住むつもりだったから」でしょう。事前に長期間転勤することがわかっていたら、その土地に持ち家を買うことは、考えなかったはずです。
そして、いつ戻るかわからないほどの長期の転勤が決まった時点で、最初に家を買ったときの理由はなくなったといえます。「長く住むつもりだった」という理由です。
「最初の理由」がなくなった以上、新しい状況に合わせて最善の選択肢を考えるべきです。それが売却でも賃貸でも、感情にとらわれずに合理的に考えるようにしましょう（経済的なメリットを得たいのであれば）。
転勤時、持ち家を売却するメリット・デメリット
転勤と同時に持ち家を売ることを考えている場合、メリットとデメリットを比較した上で決めたいものでしょう。ここでは、売却する場合のメリットとデメリットを解説します。
メリット…手間・維持費がかからない、買換しやすいなど
転勤するときに持ち家を売却するメリットは、下の通りです。
- 新しい家に買い替えしやすくなる
- 賃貸の手間がかからない
- 維持費がかからない
- 住宅ローンを完済できる（残高を減らせる）
それぞれ簡単に説明していきましょう。
新しい家に買い替えしやすくなる
持ち家を現金化することで、そのお金を使って新しい家に買い替えやすくなります。賃貸に出しているとこのまとまった現金を得られないため、転勤先で新しい家を買うことは難しくなるわけです。
賃貸の手間がかからない
賃貸は、入居者探しからその後の管理まで、何かと手間がかかるもの。管理会社や不動産業者にまかせても万全ではありません。また、委託費用もかかります。
このような賃貸の手間・コストがかからないのも売却のメリットです。
維持費がかからない
賃貸に出しても空室状態が続くことはしばしばあります。この場合は、水道や電気の基本料金、固定資産税などの維持費がかかります。
また、空室期間が長い場合は設備を定期的に点検する必要があり、その費用も必要です。これは賃貸に出した場合だけではなく、空き家にする場合でも同じです。
住宅ローンを完済できる（残高を減らせる）
持ち家を売却して一時金を手にすることで、住宅ローンを完済しやすくなります。あるいは、完済できなくても残高を大幅に減らせるものです。
これにより、転勤先での新生活を、金銭的負担の小さい状態で始められます。
（なお、住宅ローンが残った状態での家の売却については、下の記事で詳しく解説しています）
デメリット…家を手放さなくてはいけない
デメリットは「慣れ親しんだ家を手放さくてはいけない」ということです。これを精神的に辛いと思う人もいるでしょう。
しかし、新しい家を買ったら買ったで、そちらを魅力的に感じることも多いもの。また、感情に引きずられて非合理的な判断をすると、金銭的なデメリットが大きくなることも理解しておきましょう。
転勤時、持ち家を賃貸に出すメリット・デメリット
賃貸と売却を比較するためには、賃貸についてもメリットとデメリットを知る必要があります。ここでは、賃貸のメリットとデメリットをまとめていきます。
メリット…家賃収入を得られるなど
賃貸に出すメリットは下の通りです。
- 家賃収入を得られる
- 確実に戻れる（賃貸期間を限定すれば）
それぞれ簡単に説明していきます。
家賃収入を得られる
期待通りに入居者が見つかれば、その人が住んでいる間は家賃収入を得られます。その収入を住宅ローンの返済などに充てることもできます。
ただし、転勤先で借りるマンションやアパートなどの家賃もかかるため、トータルでは「プラマイゼロになる」と考えましょう。住宅ローンの返済を優先するなら、売却する方がいいといえます。
確実に戻れる（賃貸期間を限定すれば）
家がある限りは、戻ることができます。賃貸の期間を限定していなければ確実に戻れるとは限りません。
戻る予定が決まっていて、戻るときの家を今の持ち家で確保しておきたい、という場合には賃貸に出すのは有効です。
デメリット…トラブルの恐れ、空室期間は赤字になる
賃貸に出すデメリットは下の通りです。
- 入居者とトラブルになる恐れがある
- 空室期間は赤字になる
- 予定より早く戻ることになったとき、戻れないことがある
- 資金繰りが厳しくなりやすい
それぞれ詳しく解説していきます。
入居者とトラブルになる恐れがある
ここまで書いてきた通り、入居者が部屋を汚損する、近隣住民とトラブルになるなどのリスクがあります。
空室期間は赤字になる
当然ながら、賃貸は確実に部屋が埋まる保証がありません。空室期間は維持費や固定資産税を支払う分、赤字となります。
予定より早く戻ることになったとき、戻れないことがある
転勤が思ったより早く終わるということもあるでしょう。そのとき、賃貸契約がまだ続いていると、持ち家に戻ることができません。
「違約金を払えば、途中で解約できるのでは？」と思うかもしれません。しかし、大家側からの解約に関しては、ルールが非常に厳しいのです。
大家（貸主）から賃貸契約を解除するための条件
契約期間が決まっている場合は、下の2つの条件となります。
- 期間満了の1年前～6カ月前までに更新拒絶の通知を出す
- 借地借家法の定める正当事由がある
次に、契約期間が決まっていない場合は、下のような条件となります。
- まず解約申し入れを行う
- それから6カ月が経過する
- 借地借家法の定める正当事由がある
どちらの場合も、最後の「借地借家法の定める正当事由」が必要となります。実は、これが難しいのです。
資金繰りが厳しくなりやすい
賃貸は、最初にハウスクリーニングやリフォームが必要になるケースが多くあります。築浅で状態のいい物件なら別ですが、ある程度の築年数が経っている場合、入居者の苦情が出ないような修繕をしておく必要があるのです。
修繕は不要でも、少なくともハウスクリーニングだけは必須となります。こうした初期投資によって、資金繰りが厳しくなることが多いのが、賃貸に出すデメリットです。
特にファミリー世帯の場合、引っ越しだけでも10万円～数十万円程度の費用がかかることが多いもの。そこに加えてこのような初期投資が必要になるのは、多くの家庭にとって大きな負担といえるでしょう。
転勤時、持ち家を空き家にするメリット・デメリット
売却でも賃貸でもなく「空き家にする」という選択肢もあります。ここでは、そのメリット・デメリットを見ていきましょう。
メリット…1年以内に戻るなら最も適切な選択肢
転勤の際、持ち家を空き家にするメリットは特にありません。強いて言うなら、1年以内に戻るのであれば、一番いい選択肢といえます。
これは特に説明しなくても、多くの人が感じることでしょう。1年で戻るのに売却することは通常ありえないですし、賃貸に出すにしても手間の割合に賃貸期間が短くなります。
このため、1年以内に戻るのであれば、最適というよりも「唯一」の選択肢になるといえます。
デメリット…管理リスクがある、維持費が無駄にかかる
空き家は放火・侵入・不法投棄などさまざまなトラブルの被害に遭いやすくなります。このような管理リスクに加え、維持費が無駄にかかるのも難点です。
このため、1年以上などの長期間転勤が続くのであれば、空き家にするメリットはありません。3年までは賃貸、それ以上なら売却と考えた方がいいでしょう。
転勤で持ち家を賃貸に出すときは住宅ローンに注意！
持ち家を賃貸に出す場合、特に住宅ローンに関して注意すべきことがあります。ここではその2つの注意点を解説します。
住宅ローンの一括返済を求められることもある
住宅ローンは文字通り「住む家」に対して融資されるものです。そのため、賃貸に出して「住居」でなくなった時点で、一括返済を求められることもあります。
それまでの返済実績などの諸条件によっては、一括返済が必要ないこともあります。金融機関のルールによっても異なるため、まずは相談が必要です。
どちらにしても「返済計画が大きく変わるリスクがある」ことは理解しておきましょう。
「住宅ローン減税」は確実に受けられなくなる
住宅ローン減税については、確実に適用されなくなります。これは国が決めていることであり、「住んでいない時点で、優遇する理由がない」ためです。
国や地方自治体は「住居」に関しては、さまざまな保障をしてくれます。人間にとって住む場所は極めて重要だからです。
住宅ローン減税もその保障の一環ですが、住まずに賃貸に出すようになった時点で「保護する理由がない」ため、減税対象から外れてしまいます。
まとめ
記事中でも書いてきた通り、いつ戻って来るかわからない場合や、3年以上かかるとわかっている場合は、売却を検討しましょう。売却するかしないかを決める上でも、現時点での売却価格だけは、知っておいて損はないといえます。
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