土地100坪の固定資産税はいくら?何坪を超えると宅地の税額が高くなる?

100坪の土地を買う、あるいは相続するなどの予定があるとき「固定資産税がいくらなのか」という点が気になるでしょう。結論をいうと、公示地価が日本の平均レベルである北海道なら、約19万円です。

ただ、これはあくまで北海道の例であり、その中でも諸条件をすべて平均した「きわめてざっくりした数値」です。そのため、ここでは正しく固定資産税を計算する方法をお伝えします。

これらのポイントを理解することで、100坪の土地だけでなく、固定資産税全般について理解を深めていただくことができるでしょう。

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100坪という大きな土地では、固定資産税も自然と高くなります。そのため、高い税金をペイできるよう、有効な活用方法を考えたいという方が多いでしょう。

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100坪という広い土地を有効に活用したいと考えている方は、一度タウンライフ土地活用をチェックしてみてはいかがでしょうか。

土地が100坪だと固定資産税はいくら?税額の決まり方を解説


電卓

  • 固定資産税は広さではなく「評価額」で決まる
  • 評価額は「固定資産税評価証明書」に書かれている
  • 評価額の70%程度が「課税標準額」になる
  • 課税標準額に税率1.4%をかける

この流れで固定資産税が出ます。100坪の場合も同じです。以下、それぞれの流れについて詳しく解説していきます。

固定資産税は広さではなく「評価額」で決まる

固定資産税は土地の広さでは決まりません。評価額という「価値」で決まります。

そして、この価値は、市場の相場では決まりません。役所が決めた「固定資産税評価額」で決まります。

評価額は「固定資産税評価証明書」に書かれている

これは「固定資産税評価証明書」という書類に書かれています。この書類は、その土地がある自治体の役所に行けばもらえます。発行手数料は数百円です。

なお、個人でもらう紙だと「固定資産税評価証明書」と呼びますが、役所で保管しているデータは「固定資産税課税台帳」あるいは「名寄帳」と呼びます。どちらにしても納税者にとっての意味は同じと考えていいでしょう。

評価額の70%程度が「課税標準額」になる

この評価額すべてに税金がかかるわけではありません。課税されるのは70%程度です。この課税される金額を「課税標準額」といいます。

たとえば評価額が1000万円なら、おおよそ700万円が課税標準額になると考えてください。なお「70%」というのはおおよその目安であり、自治体や物件によってパーセンテージは異なります。

課税標準額に税率1.4%をかける

固定資産税の税率は1.4%です。これは全国共通です。下のコトバンクの説明でわかります。

固定資産の所有者に課される市町村税。固定資産とは,土地,家屋および償却資産を総称し,当該固定資産の所在する市町村で課される (地方税法 341以下) 。課税標準はその年の1月1日現在における固定資産の価格で固定資産課税台帳に登録されたものである。税率は価格に対する一定率で定められ,標準税率は 1.4%である。
コトバンク「固定資産税」

このため、「課税標準額×1.4%」という計算式で、固定資産税を出せます。

土地100坪の平均固定資産税額は?計算方法を解説

電卓

「100坪の土地の固定資産税は、平均でいくらなのか」という金額を知りたい人も多いでしょう。エリアや物件によって税額は異なるため、あくまでざっくりとした平均値になりますが、ここではその数値を解説していきます。

結論…北海道なら約19.4万円

結論をいうと、北海道の土地なら「約19万4000円」となります。これは更地・宅地・雑種地などのあらゆる地目をすべて平均した数値です。

北海道で計算する理由…公示地価が平均的・100坪の物件が最多

北海道

固定資産税の目安を出すには、公示地価を参考にします。しかし、この公示地価は都道府県によって大きく異なるもの。一部を抜粋すると下記のようになります(2019年時点)。

1位 東京都 109万6445円
2位 大阪府 29万8443円
10位 宮城県 12万5599円
22位 北海道 6万1641円
30位 富山県 4万8323円
47位 秋田県 2万4957円

驚くでしょうが、トップの東京都と最下位の秋田県で「50倍以上」という差があるのです。1位と2位だけを比べても「3倍以上」と、あまりにも格差が激しい状態です。

このため、固定資産税の平均額を出すなら、ひとまず「25位前後」の都道府県を見る必要があるのです。

安くても、北海道以外の県で100坪は買いにくい

北海道と同程度の公示地価の県でも、100坪の土地は買いにくいものです。日本はもともと国土が狭いため、100坪のような広い土地はそれほど売りに出されていません。

しかし、北海道は別です。北海道はしばしば「日本とは思えない」といわれるほど広大な土地が随所に広がっています。SUUMOやライフルホームズなどの物件情報を見ても、100坪超えの土地はしばしば見つかります。もっとも多く見つかるのは北海道と言っていいでしょう。

このため「値段が平均的である」「100坪の土地を買うこと、持っていることが実際に多い」という2つの理由で、北海道をとりあげました。

計算方法・データの解説

どのように「19.4万円」というデータが出たかというと、下のような流れです。

  • 北海道の公示地価平均は「6万円/㎡」
  • 100坪は330㎡なので「1980万円」の評価額になる
  • 評価額の7割なので「課税標準額…1386万円」
  • 1386万円×1.4%で「19.4万円」が固定資産税額

以下、それぞれの補足をしていきます。

北海道の公示地価平均は「6万円/㎡」

2019年時点の北海道の公示地価平均は、先の表に書いた通り「6万1641円/㎡」です。わかりやすく6万円としましょう。

100坪は330㎡なので「1980万円」の評価額になる

固定資産税評価額は、基本的に「公示地価×面積」が目安となります。100坪は330㎡のため「6万円×330㎡=1980万円」となるわけです。これが、北海道での100坪の平均的な固定資産税評価額です。

評価額の7割なので「課税標準額…1386万円」

固定資産税の課税標準額は、評価額の約7割となります。そのため「1980万円×0.7=1386万円」です。これが北海道での100坪の土地の平均的な課税標準額となります。

1386万円×1.4%で「19.4万円」が固定資産税額

最後に、課税標準額の1386万円に、固定資産税の税率1.4%をかけます。この答えが「19万4040円」となるのです。40円は切り捨てなので、19万4000円となります。

固定資産税は何坪から高くなる?100坪だと基準を超えてしまう?

増税

住宅用地…60.5坪を超えると2倍になる

住宅用地の場合、60.5坪(200㎡)を超えると、固定資産税が2倍になります。理由は60.5坪までは「小規模住宅用地の特例」によって、税額が半分になるためです。

超えた部分についてはこの特例が適用されないため、税額が2倍になります。

60.5坪を「超えた分だけ」高くなる

60.5坪を超えると高くなるといっても「すべての固定資産税が2倍になる」わけではありません。

  • 60.5坪を「超えた分の課税」からは、2倍になる
  • 60.5坪までの分は「2分の1の税率」のまま

つまり、たとえば61坪で「ギリギリ超えてしまった」としても、実際の税額はほとんど変わらないのです(2倍の税率が適用される面積が、わずか0.5坪だからです)。

60.5坪「以下」なので、ジャストまでは大丈夫

ルールを詳しく書くと、下記のようになります。

60.5坪(200㎡)以下の部分 2分の1
60.5坪(200㎡)超の部分 通常どおり

このため、60.5坪ジャストまでは税金が安いままです。60.6坪になると、超えた0.1坪の分のみ高くなります。

不動先生
なお、この特例は「住宅用地の特例」といいますが、より正確な説明は、下のリンク先の段落(当記事内)をご覧ください。

住宅用地の特例

新築後3年…36.3坪(120㎡)を超えると2倍になる

新築住宅

新築後3年は、36.3坪(120㎡)までは、固定資産税が半分になります。これを俗に「新築軽減税率」といいます。

逆にいうと、36.3坪を超えると「最初の3年の固定資産税が2倍になる」ということです。

長期優良住宅…上記の年数が「5年」に延びる

長期優良住宅の場合、上の優遇の年数が2年延長されて、5年となります。長期優良住宅の条件の一部を抜粋すると、下のようなものです。

    バリアフリー性 将来のバリアフリー工事に対応できる
    可変性 ライフスタイルの変化に合わせて、間取りなどを変更できる
    耐震性 耐震等級2以上・免震建築物など
    省エネルギー性 省エネルギー対策等級4以上

    要は「歳をとっても、災害が起きても長く使える住宅」と考えてください。

    住宅用地の特例のまとめ

    宅地

    小規模住宅用地の特例

    小規模住宅用地とは「200㎡以下」の宅地です。これは、固定資産税が「6分の1」となります。「ただの更地のときと比べて6分の1」ということです。

    たとえば更地のときに600万円課税される土地なら、小規模宅地になることで「100万円」まで固定資産税が減税されます。

    なぜ宅地は優遇されるのか

    これは「国の人口を増やすため」「土地を有効利用するため」です。更地が多い状態は、その国の不動産が有効に活用されていないといえます。

    • 家を建てて、人口を増やしてほしい
    • 店舗を建てて、ビジネスを活発にしてほしい
    • それがダメなら、せめて駐車場にしてほしい

    このように国は考えているわけです。更地は国にとって「一番無駄な状態」なので、高く課税するといえます。

    (駐車場はそれほど優遇されないのですが、たとえば壁のある立体駐車場などは建物として扱われ、土地の固定資産税が安くなります。詳しくは下の記事を参考にしていただけたらと思います)

    空き地は駐車場にすべき?活用のメリット・デメリット・税金のルールを解説!

    2019.07.28
    特に「小規模」が優遇される理由

    これは理解しやすいでしょう。「生きていくのに必要な面積」に対しては、国もあまり課税したくないのです。

    「生きていくのに不要な大きい家」に対して課税するべきであり、この点で「小規模住宅」は優遇されるのです。「累進課税と同じ要領」と考えてください。

    一般住宅用地の特例

    一般住宅用地とは「200㎡超」の宅地です。先ほどの「小規模」の条件を超えると「一般」になるわけです。

    先ほどの「小規模~」は、固定資産税の税額が6分の1になりました。これに対し「一般~」は3分の1になります。つまり、こちらも更地よりは断然優遇されているということです。

    小規模住宅用地 6分の1
    一般住宅用地 3分の1
    更地 優遇なし(1分の1)

    上記のように固定資産税が課されます。当記事の前半で「60.5坪を超えると固定資産税が2倍になる」と書きました。しかし、2倍になってもまだ「更地の3分の1」なのです。

    逆にいえば、更地の固定資産税がそれだけ高いともいえます。

    まとめ

    100坪という広い土地は、居住用から事業用まで、さまざまな活用方法を考えられます。やり方によっては、賃貸経営などで大きな利益を出せる可能性もあるでしょう。

    実際に、固定資産税の節税目的で始めたアパート経営などが軌道に乗り、それが本業になったという方も少なくありません。固定資産税という入り口から入って、不動産全般についての知識を深めることは、大きな利益につながると期待できるでしょう。

    そのような可能性を広げるためにも、100坪の土地を有効に活用する方法を、さまざまなやり方で模索していただけたらと思います。

    タウンライフ土地活用

    タウンライフ土地活用は、積水ハウスやダイワハウスなどの大企業も含め、全国200社以上の優良企業が参加するサービス。これらの不動産会社の中の複数社から、土地の収益を最大化させるプランを一括請求できます。

    費用は一切かからず、入力作業も3分程度で完了する簡単なものです。100坪の土地を有効活用したいのであれば、ぜひ一度試していただくといいでしょう。