登記簿の住所変更を自分でする方法は?必要書類や費用も解説!

不動産の売買をするときなど「登記簿の住所変更」が必要になるケースはしばしばあります。そのとき、下のような点を知りたいと思う人は多いでしょう。

この記事では上記の内容に加え、下のような内容も解説していきます。

このように、登記簿の住所変更について総合的にまとめていきます。これから住所変更の手続きをしようとしている方には、きっと役立てていただける内容になるでしょう。



登記簿の住所変更とは

住所の標識

まず「登記簿の住所変更とはどういう作業か」をまとめると、下のようになります。

以下、それぞれ解説していきます。

不動産登記簿で「所有者の住所」を変更すること

不動産の登記簿には、当然所有者が書かれています。そして、その所有者の住所も書かれています。

登記簿の住所変更とは、この「所有者の住所」を変更することです。もちろん本当に住んでいる住所でなければいけないので、引っ越しをしたときなどに書き換えます。

物件の所在地は変更できない(分筆は可能)

「登記簿の住所」と聞いて「物件の所在地」を連想する人もいるでしょう。しかし、これは固定されているため変更できません。

ただし、例外的に分筆は可能です。分筆とは「1つの不動産を分割して、別々の不動産として登記し直す」ものです。この分筆については下の記事で詳しく解説しています。

共有名義(持分)の家を売却する4つの方法~必要書類・費用・期間を解説~

2018.09.11

登記簿の住所変更を自分でする方法

書類に記入する女性の手

登記簿の住所変更は、司法書士などに依頼せず、自分で行うことも可能です。自分でやる場合のやり方は下のような手順になります。

  1. 登記簿上の住所を確認する
  2. その住所から、今の住所までの証明書を用意(住民票か戸籍)
  3. 「登記申請書」をネットでダウンロードして記入
  4. 「収入印紙」など、その他に必要なものを用意
  5. 法務局に行くか、郵送する

以下、それぞれの手順について説明していきます。

登記簿上の住所を確認する

まず、登記簿であなたの住所がどうなっているかを確認します。特に引っ越しを繰り返している場合、どの段階の住所から更新していないかを確認する必要があるためです。

不動産登記簿の取得方法については、後ほど説明します。

その住所から、今の住所までの証明書を用意(住民票か戸籍)

登記簿上の住所がわかったら、次は「その住所~現住所まで」の証明書を用意します。証明書とは、下の2つのいずれかです。

それぞれの書類については、リンク先の段落で詳しく解説しています。

「登記申請書」をネットでダウンロードして記入

住所を証明する書類が揃ったら、次は登記申請書を書きます。登記申請書はインターネット上に雛形がアップされているので、それをダウンロードして記入します。

登記申請書についての詳しい説明はこちらの段落をご覧ください。

「収入印紙」など、その他に必要なものを用意

登記申請書も書けたら、後は収入印紙など、その他に必要なものをそろえます。一覧にすると下の通りです。

  • 収入印紙
  • 収入印紙を貼り付ける用紙(貼付用紙)
  • 返信用封筒
  • 印鑑(できるだけ実印)
  • 身分証明書(運転免許証など)

収入印紙&貼付用紙返信用封筒については、それぞれの段落で詳しく解説しています。

法務局に行くか、郵送する

書類や必要なものがすべて揃ったら、それらを持って法務局に行くか、法務局あてに郵送します。直接持参する方が、その場で修正点を指示してもらって提出できるので、できれば直接持参する方がいいでしょう。

その場で修正するためには印鑑が必要です。シヤチハタなどの三文判でいいという情報もありますが、実印でないと受け付けてくれない役所や担当者も多く存在します。このため、できるだけ実印を持参しましょう。

郵送による手続きについてはこちらの段落で解説します。

登記簿の住所変更が必要になるケース

書類の山

不動産登記簿の住所は、引っ越したあと「そのまま放置」していても、特に問題は起きません。つまり、通常では「住所変更が絶対に必要」という場面はなかなかないものです。

しかし、不動産の売買が起こると話は別です。売買では「所有権の移転登記」をしますが、これを行うには「住所が正確でないといけない」ためです。

このため、ここでは、売買で住所変更が必要になるケースについて、売主・買主のそれぞれの立場で解説していきます。

以下、それぞれの説明です。

売主の場合

売主は「引っ越したあと、登記簿でも住所変更をしていた」なら、あらためてする必要はありません。「普通に所有権の移転登記をするだけ」です。

しかし、引越し後の住所変更を怠っていた場合、売買の前に手続きをする必要があります。売買契約を完了させて、所有権の移転登記をするには、印鑑証明書の提出が必要です。

その印鑑証明書に書かれている住所と、登記簿上の住所が違っていたら、登記の手続きができないわけです。そして、印鑑証明書の住所は住民票と同じく必ず現住所のものなので、間違っている(修正が必要)なのは、登記簿の住所となります。

このような理由で、売主は「住所変更をサボっていた場合」のみ、所有権移転登記の前の住所変更が必要です。

買主の場合

買主は、建物の売買では「ほぼ毎回、住所変更をする」ものです。その住所をどこにするかというと「今から買う物件の住所」です。この理由をまとめると、下のようになります。

  • 建物を買った場合、普通は「そのままそこに住む」
  • つまり、買主の住所は「買ったあとすぐ、その物件の住所になる」
  • すぐに変わるなら、移転登記の段階で「住所をそこに移す」方がいい
  • そうすれば、またすぐに住所変更の手続きをする必要がない
  • 登録免許税もかからない
売野くん
少しわかりにくいですね。
不動先生
はい。わかりにくいのは「まだ買っていない物件に住所を移す」ためです。

買っていない物件に住所を移す

正確にはすでに買っていて、売買契約も支払いも終わっています。しかし「所有権の移転登記だけが終わっていない」という状態です。

このとき登記前の住所が、売主と買主で、それぞれ下のようになっていたとしましょう。

物件住所 ○○町1-1
売主(物件所有者)の住所 ○○町1-1
買主の住所 ××マンション303

ここで、買主が住所変更をしないで移転登記をすると、登記後の住所は下のようになります。

物件住所 ○○町1-1
買主(物件所有者)の住所 ××マンション303

前の所有者である売主については、もうどこに行こうと関係ない(たとえば賃貸なら、もうどの登記簿にも住所は記載されない)ので、カットしています。

上の表を見ての通り、買主が「事前の住所変更」をしないと、登記が完了してすぐ「物件住所と所有者の住所が違う状態」になってしまうのです。もちろん、すぐに修正すればいいのですが、それだと下のようなデメリットがあります。

  • 二度手間になる
  • 登録免許税も、もう1回かかる

こうしたデメリットを考えると「登記完了の直前で、物件の所在地に自分の住所を移してしまう」のがベストなんですね。「まだ買っていない物件に住所を移す」というのも違和感がありますが、多くのケースではこのような手続きをしています。




登記簿の住所変更での必要書類・一覧

書類

登記簿の住所を変更するときに必要な書類は、下の一覧の通りです。

以下、詳しく説明します。

住民票の写し、又は戸籍の附票

この2つは「住所の変遷の証拠」として出します。登記簿に書かれている住所から、あなたの今の住所までの移り変わりが、すべてわかる必要があります。

引っ越しが1回だけなら、1通でわかります。しかし、何度か引っ越しをした場合は、複数必要になる場合があります。

住民票の写しとは?

住民票の写しとは「住民票」のことです。「コピー」という意味ではありません。

住民票の原本は「役所が保管するもの」なので、それを渡すわけにはいかないのです。たとえ本人でも「原本は渡せない」わけですね。

そのため、私たちが役所でもらう住民票は常に「住民票の写し」となります。それをコンビニなどでコピーしたものは「住民票の写しのコピー」というわけです。

それぞれの言葉の意味を、わかりやすく一覧にすると下のようになります。

住民票 役所が保管している原本
住民票の写し 役所で請求するともらえる住民票(一般人にとっては原本)
住民票の写しのコピー 写しを自宅やコンビニでコピーしたもの

これは、次で説明する戸籍の附票(の写し)でも共通するものです。

戸籍の附票の写しとは?

これも、平たくいうと「戸籍の附票」のことです。「写し」の意味は住民票と同じです。

戸籍の附票とは?

これは「住所の移転履歴が書かれている戸籍」です。その戸籍に入ってからの変遷が、すべて記録されています。

岐阜県郡上市の公式サイトでは、下のように説明しています。

戸籍の附票とは、本籍地の市町村において戸籍の原本と一緒に保管している書類で、その戸籍が作られてから(またはその戸籍に入籍してから)現在に至るまで(またはその戸籍から除籍されるまで)の住所が記録されています。
戸籍の附票とはどういうものですか(郡上市)

住民票と戸籍の附票の違いは?

両者の違いをまとると、下記の通りです。

住民票 1つ前の住所・現住所の2つしか書かれていない
戸籍の附票 その戸籍に入ってから、すべての住所が書かれている
売野くん
ということは、引っ越しを繰り返している場合は、戸籍の附票の方がいいですね。
不動先生
はい、大抵はそうなります。ただ、途中で戸籍も変えた場合は例外です。

住所だけでなく戸籍も変えていたらどうなる?

この場合、戸籍の附票だけで住所の変遷を証明することはできません。戸籍の附票も複数取り寄せることになります。この場合は、住民票を取り寄せるのとほとんど変わらない、ということもあります。

登記申請書

登記申請書は、文字通り「登記を申請します」という書類です。いわば「申し込み用紙」のようなものです。

住所変更の登記申請書は、それ用のひな形が法務局のホームページでアップされています。

  • PDF版を印刷して手書きする
  • Word版をダウンロードして、パソコンで入力する

上記のどちらでも、やりやすい方でやるといいでしょう。パソコン・ワードを使えるなら、後者の方が間違いの修正がしやすいのでおすすめです。

登記申請書は、当日法務局で書いてもいい

登記申請書は、法務局にも印刷済みのものが置かれています。わら半紙のような粗い紙質のものです。

市役所などに行くと、さまざまな申請用紙が置かれているのを見た&書いたことがある人も多いでしょう。あれと同じ感覚で、法務局にも「登記申請書」がたくさん印刷され、自由に書けるようになっているのです。

売野くん
つまり、登記申請書は事前に準備しなくてもいい、ってことですか?
不動先生
理論的にはそうですが、事前に書いていく方が断然おすすめです。

当日書く場合「書く内容がわからない」こともある

当日法務局で登記申請書を書こうとすると「各項目に何を書くのかわらかない」という事態に陥りがちです。司法書士などのプロならそのようなことは少ないでしょうが、一般人の方なら大抵そのような状態になるでしょう。

このため、当日の不要なトラブルを避けるためにも、事前に登記申請書も書いていく方がいいのです。

収入印紙&貼付用紙

収入印紙は切手のようなものです。登記の手数料を払うための切手と考えて下さい。

この収入印紙と、貼付用紙についてのポイントをまとめると、下のようになります。

以下、それぞれのポイントについて説明します。

収入印紙は「不動産1件で1000円」

収入印紙の金額(登録免許税)は、不動産1件につき1000円となっています。たとえば土地・建物の両方の登記簿があったら、それぞれについて1000円必要です。つまり、合計2000円となります。

不動先生
ほとんどの一戸建てやマンションは、土地・建物の両方の登記簿があります。そのため「大抵は2000円」と思ってください。

収入印紙は当日法務局で買える

収入印紙は法務局で買えます。コンビニや郵便局で事前に購入することもできますが、紛失のリスクもあるでしょう。

なくさないためには「買ってすぐ貼る」のが一番なので、収入印紙だけは法務局で買う、という人が多くなっています。待ち時間についてもほとんどありません。

収入印紙をコンビニ・郵便局で買う場合

買い方については「普通に買う」だけです。コンビニについては下の点に注意が必要です。

  • ほとんどの店舗で「200円」の収入印紙しかない
  • カード・電子マネーでは買えない(現金払いのみ)

200円の収入印紙だと、2000円の登記をするために10枚貼る必要があります。手間もかかりますし、あまり美しくないので、コンビニでは買わない方がいいでしょう。

なお、電子マネーについては「セブン-イレブンでnanacoを使う」など、特殊な組み合わせなら使えます。しかし、そこまで電子マネーにこだわるほどの金額ではないので、現金払いでも特に問題はないでしょう。

郵便局については、コンビニと違い高額の収入印紙でも買いやすくなっています。手数料のようなものもかかりません(法務局と同じ値段です)。

貼付用紙はただの白紙でもいい

収入印紙の貼付け用紙について、特に決まった形式はありません。A4の白紙のコピー用紙をそのまま使ってもいいのです。

貼付用紙は法務局にも用意されている

また、登記申請書と同じく「当日法務局に用意されているものを使う」という方法もあります。この場合の難点は「自分で用意してきた書類と、色や紙質が違う」ということです。

(大抵、灰色のわら半紙など、紙質が荒くて色が暗いものになります)

このように色や紙質が違うとあまり美しくはありませんが、気にならないならこれでもかまいません。

返信用封筒(なくてもいい)

登記完了の連絡を郵送でしてもらいたい場合、返信用封筒を一緒に提出します。もちろん、切手も貼り付けます。

返信用封筒を提出しない場合、完了の連絡は「自ら法務局に行って受け取る」ことが必要です。それでかまわない場合は、返信用封筒はなしでかまいません。

登記簿の住所変更でかかる費用

米ドル札

登記簿の住所変更で必要な費用はほとんどありません。一覧にすると下記の通りです。

  1. 登録免許税…1件1000円
  2. 各書類の発行手数料…1通数百円
  3. その他の雑費…0円~1000円程度
  4. 司法書士報酬…1~2万円(依頼する場合)

このうち、絶対に必要なものは「1.登録免許税」「2.各書類の発行手数料」のみです。それぞれ詳しく説明していきます。

登録免許税…1件1000円

登録免許税とは「登記の手数料」です。住所変更の場合「不動産1件につき、1000円」となっています。

建物・土地のそれぞれで1000円が必要

当然ながら、すべての建物は土地の上に建っています。では、登記簿が土地&建物でセットなのかというと、そのようなことはありません。それぞれ別々となっています。

このため、一軒家でもマンションでも、建物の登記簿も住所変更をしたい場合、土地と合わせて2000円の登録免許税が必要です。

土地だけの場合は1000円

逆に「土地しか持っていない」という場合は、1000円になります。土地の登記簿でも当然「所有者の住所」は書かれていますが、それを変更するというケースです。

もちろん、土地しかないので「その土地に住んでいる」ということはありません。いわば地主のようなもので「その土地とは別の場所に住んでいる」のですが、「よそで引っ越して住所が変わった分を、その土地の登記簿に反映させる」という手続きになります。

各書類の発行手数料…1通数百円

必要書類の段落で説明した通り、登記簿の住所変更の手続きでは、下のような書類が必要です。

  • 住民票の写し
  • 戸籍の附票の写し
  • 不動産登記簿

これらの書類は、発行するために1通あたり数百円の金額がかかります。上の3つを合計すると、大体1000円前後になります(役所によって住民票・戸籍の発行手数料が違うことがあるので、大体としています)。

引っ越しを繰り返していて「住民票がたくさんいる」という場合は、住民票だけで1000円程度になることもあります。しかし、こうした「高くなるケース」でも、すべての合計は2000円前後で収まるでしょう。

その他の雑費…0円~1000円程度

その他の雑費は下のようなものです。

  • 返信用封筒の代金
  • 返信用封筒に貼る切手代
  • 郵送で手続きする場合の送料

他にも交通費などが必要になることもありますが、基本的に大した出費ではありません。返信用封筒も絶対に必要なわけではないので、この「その他の雑費」については、0円にもできます。

司法書士報酬…1~2万円(依頼する場合)

登記簿の住所変更は自分でも問題なくできる手続きですが、「難しそうなので司法書士に依頼したい」ということもあるでしょう。その場合の報酬は、1件1~2万円程度が相場となっています。

住所変更だけなら自力で挑戦してみてもいいかと思いますが「その他の手続き」も関わると、自力では難しくなるでしょう。そうしたケースでは特に、司法書士に相談してみるといいかと思います。

不動産の手続きに関する司法書士の役割については、下の記事で詳しく解説しているので、興味がある方は参考になさってみてください。

不動産売却では司法書士が必要?~費用の相場や登記の必要書類を解説~

2018.11.21

登記簿の住所変更を郵送でする方法

郵便ポスト

登記簿の住所変更は、法務局に直接行かず郵送で手続きをする方法もあります。この方法についてポイントをまとめると下のようになります。

以下、それぞれ解説していきます。

揃える書類は窓口での提出と同じ

郵送で住所変更をする場合も、必要書類は窓口で提出する場合と同じです。強いて違いをあげるとすれば「すべての書類の空きスペースに、印鑑を押しておくといい」ということがたまに言われます。

「捨印」を押しておくと、あちらで修正してもらえる

この空きスペースに押す印鑑は「捨て印」と呼ばれるものです。これを押しておくと、何か間違いがあっても法務局の人がそのまま修正してくれることが多くなります。

なぜそのまま修正できるのかというと「あなたが印鑑を押して修正した」という扱いになるからです。本当はもちろん違いますが、捨印は「それを勝手にやってもらっていい」という意思表示なのです。

少なくとも「空きスペースにムダに印鑑が押されているから書き直し」といわれることはありません。捨印を押して提出することには、何のリスクもないのです。

「手間がかかる」という小さなデメリットはあります。しかし、「後から書類を書き直す」という事態に比べれば、手間が小さくなるだけでなく、何より手続きの日数が短縮できます。

このため、書類の作成に完全な自信がなければ、念のためにすべての書類に捨印を押しておくといいでしょう(大抵は右上か左上に押されます)。

簡易書留で送る

書類は簡易書留で送りましょう。簡易書留の料金も普通の郵便と同様、重さによって金額が変わります。

特に後述する「角型2号」というサイズを使う場合、非定型郵便となるため料金がいくらになるかは想像しにくいものです。このため、自分で切手を貼ってポスト投函するのではなく、直接郵便局から出すようにしましょう。

簡易書留とは?

簡易書留は、下の内容が記録される(書き留められる)郵便です。

  • 郵便を出した郵便局&時間
  • 郵便が届いた郵便局&時間

これだけわかれば、登記簿の住所変更の手続きとしては十分です。簡易書留より上の「一般書留」になると、上記に加えて「経由した郵便局」も記録してくれます。

簡易書留の料金は?

簡易書留の料金は「310円」です。これが郵便としての送料に追加されます。たとえば送料が500円だったら、合計で「810円」となります。

(送料がいくらになるかは、使う封筒のサイズや書類の重さによります)

「不動産登記申請書在中」と書く

封筒には「不動産登記申請書在中」と書いておきましょう。各場所は「表面の宛名の左」です。

こう書くことによって、届くと同時に担当の部署に送ってもらうことができ、手続きが少しでも早くなることが期待できます。

封筒サイズは角形2号がベスト

封筒のサイズは、角形2号がいいでしょう。これは「A4の用紙がそのまま入る封筒」です。寸法は「横240mm×332mm」となっています。

登記簿の住所変更でも、その他の手続きでも、役所に郵送で提出する書類は、折り曲げてもかまいません。しかし、やはり折らずにきれいな状態で提出する方が、提出する側も処理する側も気持ちがいいものです。

角形2号の封筒は2~3枚で100円程度で買えるため、それほど高いのではありません。コンビニなどでも買えるので、余裕がある限り、角形2号で提出するようにしましょう。

まとめ

書類

以上、登記簿の住所変更のやり方について説明してきました。最後にポイントまとめると下のようになります。

  • 住所変更は自力でできる
  • 法務局に書類を持参するか、郵送する
  • 主な書類は「住所の変遷を示す書類」「登記申請書」
  • 変遷を示す書類は「住民票か戸籍の附票」(写し)
  • 登記申請書はネットでダウンロードできる
  • 費用は登録免許税が1件1000円
  • 司法書士に依頼する場合、1~2万円が相場

基本的に、登記簿の住所変更はそれほど難しい手続きではありません。最近は所有権の移転登記など、もっと難しい手続きでも自力で行う人が増えています。

こうした手続きを自力でできると、専門家への依頼報酬を節約できるだけではなく、法律や税金に強くなるというメリットもあります。もし時間的な余裕があれば、一度自力での手続きに挑戦してみるのもいいでしょう。