タワーマンションの低層階は売れない?高値で売却する3つのコツと注意点を解説!

現代人のステータスシンボルの一つでもある、タワーマンション。高層階のイメージが強いため「低層階だと売れにくい」という声も聞かれます。このため、低層階の物件を売却しようとしている方は、下のような点が気になることが多いでしょう。

  • どうすれば高く売れるのか
  • 低層階ならではの強みはあるのか
  • 逆に低層階の弱み(デメリット)は何か

この記事では、上記の3つの内容も含め、タワーマンションの低層階の売却を成功させるために、得ておくべき知識をまとめていきます。「低層階だけど高値で売却したい」という方には、きっと参考にしていただけるでしょう。

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タワーマンションの低層階の売却には、独自のコツもあります。しかし、基本的には他の物件の売却と同じく「多くの業者と交渉する」などの基本が重要です。

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タワーマンションの低層階を高値で売却するコツは?3つの方法を解説

マンションと電卓

タワーマンションの低層階の売却では、この条件ならではのコツ、他の物件でも共通するコツの両方があります。ここでは、その両方のコツを説明していきます。

分譲元の不動産会社の査定を受ける

そのタワーマンションを最初に販売した分譲元には、ぜひ査定を受けるべきです。理由は「特に高く売る努力をしてくれる会社」ということにあります。

分譲元が高く売ろうとする理由&高く売れる理由は下の通りです。

高く売ろうとする理由 マンションの資産価値を高く保つため
高く売れる理由 購入者層の需要を、もっともよく把握しているため

たとえば、そのタワーマンションが最初に50戸販売されたとします。その50戸を「どういう人が買ったか」をすべて把握しているのは、分譲元だけなのです。

「家族構成・どのくらいの住宅ローンを組んだか」など、ありとあらゆる情報を分譲元は持っています。このため、転売するときも「どのような売却活動をすればいいか」を、よく理解しているのです。

高く売ることで、自分たちが分譲したマンションの価値を維持できる

また、彼らには分譲元として「マンションの資産価値を保つ動機づけ」があります。自分たちが分譲したマンションの価値が下がったら、これから分譲するタワーマンションの価値も、下がっていってしまうのです(新築で売れにくくなるわけです)。

このため、顧客のためだけでなく「自社のため」にも、全力で高値で売ろうとしてくれます。この点で、高値で売りたいなら「特に信頼すべき不動産会社」といえるのです。

もちろん、分譲元が常に一番高く売ってくれるとは限りません。中には「さらに良い他社」もあるでしょう。しかし、査定だけは分譲元から一度受けるべきだといえます。

売れる時期を狙う(春秋・競合が少ない時期など)

カレンダー

タワーマンションは、特に下の記事で売れやすいとされます。

  • 春と秋
  • 競合が少ない時期

それぞれの時期に売りやすいとされる理由を解説していきましょう。

春と秋

春と秋は、新生活の開始にともない人が動く時期です。春はもちろん、秋に人事異動をする会社も多くあります(春から半年後という区切りの良さがその理由でしょう)。

特に3月・4月というような月の指定はありません。タワーマンションの購入のような一大イベントでは、当然引っ越しを考慮して「早めに動く」ことが多いためです。あるいは、予定よりも遅くなって「1カ月か2カ月はマンスリーマンションに入る」ということもよくあります。

そのため、明確な月は決まっていません。しかし、季節でいうとおおよそ春と秋が、タワーマンションの売れやすい時期といえます。

競合が少ない時期

ライバルがいないほど売れるのは当然ですが、具体的にどのような時期かというと、実は「ケースバイケース」です。上に書いた「春と秋」は、むしろ「ライバルが増える」恐れもあります。

言うまでもなく、春と秋に不動産が動くことは、タワーマンションを買うほどの人であれば熟知しているからです。居住用であろうと投資用であろうと、一定のリテラシーがある人々なので、こうした不動産の定石はよく理解しています。

そのため「春と秋の有利さ」を通りこして「供給過剰」になってしまう恐れもあるのです。その場合は逆に「供給がない時期」に売り出す方がいい場合もあります。

売野くん
でも、マンションを売る時期をそこまで調整できますかね。
不動先生
居住用だと難しいでしょうね。投資用なら調整できるかと思います。

投資用物件(収益物件)の売却については、下の記事で詳しく解説しています。タイミングやかかる費用なども含めて、収益マンションを売る予定の方は、こちらを参考にしていただけたらと思います。

収益物件の売却のポイントは?売るタイミング・かかる費用&税金などを解説!

2019.02.13

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これはタワーマンションに限らず、すべての不動産を売却するときの基本ですが、やはり多くの業者から見積もりをとるべきです。個別で一軒ずつ回っていくのは大変なので、やはり一括査定サイトを利用するのがいいでしょう。

一括査定のサービスは多くありますが、当サイトでは下のイエウールを特におすすめしています。「低層階でも高値で売却したい」と考えている方は、ぜひチェックしてみて下さい。

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強みを知ろう!タワーマンションの低層階のメリット

iriguti

タワーマンションの低層階に限らず、不動産を高値で売りたいのであれば「自分の物件のメリット」をよく理解する必要があります。ものを売る以上「セールスマンになったのと同じ」ですから、商品の魅力を理解することは不可欠なのです。

ここでは、タワーマンションの低層階が購入者にとってどのようなメリットがあるのかを解説していきます。

低価格で高級マンションに住める

タワーマンションの低層階は分譲でも賃貸でも値段が安いもの。そのため、同じ高級マンションに、高層階よりも安い値段で入居できます。

もちろん、ステータスを求めるなら「階層の高さ」も重要です。しかし、人に住居を聞かれるとき最初に答えるのは「マンション名」であり、階数ではありません。

たとえば「ヒルズ族」という言葉がありますが、これも重要なのは「六本木ヒルズに住んでいる」ことであり、階数は関係ないのです。中にはヒルズ族でも「低層階の庶民」と見られている方もいるのかもしれません(一般人からすれば十分な富裕層ですが)。

このように「完璧なステータス」は得られないものの、低層階でも「ある程度のステータス」は得られます。そのステータスが低価格で手に入るというのは、「とりあえずマンション名によるステータスが欲しい」と考える人にとっては、メリットといえるでしょう。

豪華な共用施設・サービスを利用できる

ジム

上の段落で説明したメリットが「見栄」だとすれば、こちらは実用的なメリットです。タワーマンションには下のように豪華な共用施設やサービスがあります(内容は当然物件によります)。

  • スポーツジム
  • プール
  • ラウンジ
  • コンシェルジュ
  • ゲストルーム(来客の宿泊部屋)
  • パーティールーム
  • キッズルーム
  • ライブラリー(勉強・仕事用スペース)

このように、まるで豪華ホテルのような施設やサービスが揃っていますが、低層階でもこれらは「まったく普通に」利用できます。月々の管理費は高層階より断然安いにもかかわらず、まったく同じ施設やサービスを利用できるのです。

実用面のメリットを考えるなら、この点では「低層階の方が有利」といえるでしょう。こうしたメリットを考えて「あえて低層階を選ぶ」のも、賢い選択肢といえます。

「低層の方が健康に良い」という学説も多い

家族

「タワーマンションの高層階は健康に悪い」という学説が見られます。逆にいえば「低層階の方が体に良い」ということです。

この学説については、まだ真偽が定かではありません。しかし「高層階の方が体に良い」という、逆の学説は見られません(同程度という学説はあります)。

このような対比を考えると、健康面について万全を期するのであれば、低層階を選ぶ方がいいということです。このような理由で、高層階でなくあえて低層階を選ぶ家族も実際にいます。

家族連れには、健康面のメリットが大きい

特に小さい子供、成長期の子どもがいる家族連れの場合、こうした健康面のメリットを重視することがしばしばあります。親は自分の体調については自分でわかるものの、子供の体調についてはわからないため「子供に何かあったら不安」なのです。

このような理由から、ファミリー向けの間取りであれば、積極的に家族向けにアピールして売却すると、うまく行く可能性があります。このように「低層階に魅力を感じてくれる層」を把握し、あなたの物件に合った方法で訴求するといいでしょう。

参考…どのような研究・報告があるのか

あくまでごく一部であり、正しいという保証も現時点ではありませんが、例えば下のような報告がなされています。

都内湾岸エリアなどで多く見られるタワーマンション。環境が人体に与える影響を調査してきた逢坂文夫さん(C財団学術研究員)は6階以上に住むと女性の流産率が高まるという驚きの研究結果を発表。しかし、この”高さ”が健康に与える影響は流産率ばかりではないという。(後略)
本当は怖いタワマン、高層階居住でアレルギーや低体温になりやすい(週刊女性PRIME)

実際にはタワーマンションの高層階にすんでいる人が皆不健康かというと、もちろんそのようなことはありません。ただ、低層階を売却したい人にとっては有利な話であるため、こうした学説は内覧のときなどにも、購入希望者の方への説得の材料とするといいでしょう。

低い階は売れない?タワマンの低層階のデメリット

見上げたタワーマンション

多くのメリットがあるタワーマンションの低層階ですが、やはりデメリットもあります。一部で「低層階は売れない」と言われる理由にもなりますが、これらの理由を把握し、そのデメリットをフォローする方法を考えることで、より有利な条件で売却できるようになるでしょう。

そのような目的のため、ここではタワーマンションの低層階での3つのデメリットを解説していきます。

騒音に悩まされる(車・通行人など)

これは物理的な事実です。特に1階や2階などは道路との距離も近いため、車やバイクの音、通行人の話し声などがよく聞こえます。タワーマンションは基本的に都会にあるため、深夜でもこうした車の交通量や人通りは多く、騒音の問題は重要といえます。

もちろん、タワーマンションである以上、窓ガラスの防音もしっかりしています。しかし、それでも高層階に比べると騒音の問題がかなり大きくなることは否めません。

格差を感じる(マウンティングされる)

マンションの格差イメージ

「低層階のデメリット」と聞いて、真っ先にこれを連想した人もいるでしょう。経済誌のゴシップ寄りの記事などは、特にこのデメリットが強調されています。

こうした格差やマウンティングについては、もちろん相手側(上層階の人)がそう思っているかはわかりません。「考え過ぎ」ということもあるでしょう。

確かなことは、このようなことを入居前から気にする人にとっては、その格差は入居後も常に存在するだろう、ということです。本人が存在すると思えば存在する、という類のものだからです。

このようなデメリットによって売れないこともあるため、それを解消するために、内覧時にうまく買い手の不安を取り除く必要があります。

窓からの眺望が悪い

眺望はやはり、高層階であればあるほど良いものです。田舎のマンションなら5階程度の高さでも十分な眺望が得られるでしょう。しかし、東京や大阪などの都市部では高い建物が多いため、ある程度の高層階でないと、良い眺望は得られません。

5階などある程度の高さがあれば、まだそれなりの眺望となるでしょう。しかし、1階や2階となると「ほぼ通行人と同じ高さ」になってしまい、ベランダにしても「他の建物の窓やベランダから見下される」形になります。

これを嫌がって二の足を踏む購入希望者もいるため、やはり内覧時にうまくフォローする必要があります。

売る前に知っておこう!タワーマンション低層階の売却での注意点・3選

タワーマンション

タワーマンションは元の価格が高額である分、わずか数%の違いでも、売値に大きな差が出ます。少しでも有利な条件で売却するためにどんなことに注意すべきか、3つの注意点を解説しましょう。

同じマンションの他の部屋と時期がかぶらないようにする

これは普通のマンションでも同じですが、他の部屋と売出し時期がかぶると、売れにくくなります。「比較されるライバルが多いほど売れにくくなる」のは、どんな物件でも同じですが、「マンションの同じ部屋」は、100%比較される対象だからです。

「相手より高層だから有利」「相手より間取りが広いから有利」ということはありません。買い手が何を求めているかわからない以上「他の部屋とかぶると、不利しかない」のです。

売野くん
それは相手(他の部屋のオーナー)も同じですよね?
不動先生
はい。つまり、同時に売ると「共倒れ」になるのです。

同じ場所に「仲間」が増え過ぎたことによる共倒れは、自然界でもよく見られます(昆虫の共食いなど)。自然界でも見られる現象である以上「他の部屋とかぶると、ひたすら不利になる」ということは、ほぼ間違いないと考えてください。

かぶった場合はどうするか

「どうしても今売りたい」というのでなければ、あえて「しばらく売却を中止する」という方法もあります。これは仲介に入っている不動産業者と相談して決めるのがいいでしょう。

管理費・修繕積立金の高さが原因で売れないことがある

タワーマンションは、ジムやラウンジなどの共用施設の豪華さが魅力。しかし、こうした共用施設を維持するための管理費や、修繕積立金が通常のマンションより高くなります。

マンションに限らず、持ち家を購入する人の動機として「今後の住居にかかる支出をゼロに近づけたい」というものがあります。通常のマンションの場合、持ち家になれば月々の管理費は数万円程度であり、「激安アパートの家賃」と同程度になるものです。

しかし、タワーマンションではこの管理費・修繕積立金が非常に高くなるため、これが原因で売れないということもあります。これについては、金額を売り手が変えることはできないため、「売れない原因の1つである」と理解するしかありません。

具体的な対策はとれないわけですが、こうした「売れない原因」を知っておくことで、適切な売却計画を立てやすくなります。自分の物件の「何が強みで、何が弱みか」がわかっていれば、業者との売却計画の話し合いもスムーズになるでしょう。

2018年以降新築の物件は、固定資産税の安さをPRする

実は、2018年以降に新築されたタワーマンションは、低層階であれば固定資産税が安くなっています。国の固定資産税見直しによるものですが、これは売却でも有利になる(売りやすくなる)内容です。

低層階と高層階で迷っている買い手の背中を押すことにもつながります。2018年以降に新築されたタワーマンションの場合は、ぜひこの点をよく理解し、売却のアピールに活用するようにしてください。

まとめ

以上、タワーマンションの低層階を高値で売却する方法や、注意点などを解説してきました。文中で書いた通り、タワマンや低層階ならではの最低限の特徴を押さえれば、後は通常の不動産と同じ要領といえます。

中でも一番重要なコツは、冒頭にも書いた通り「多くの業者の査定を受ける」こと。その点で、不動産一括査定サイトは非常に便利です。

イエウール

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