どちらがお得?不動産の「仲介」と「買取」

「不動産を売りたい」でも、具体的な方法が分からない人が少なくないでしょう。たとえば、「仲介」や「買取」というコトバを聞いたことはあるが、違いがわからないという人も。今回は、お得な不動産の売り方を詳しくご紹介します。

仲介と買取の違いは?

業者の女性に相談する夫婦
不動産を売却するときに、「仲介」と「買取」の違いを意識していますか?どちらも結果として売却することにはなるのですが、流れや手続きがまったく異なります。両方を上手く使い分けることが売却のコツといえますね。

1.仲介とは不動産業者が取引相手を紹介すること

たとえば、不動産業者に「自宅を売りたいのですが」と相談に行くと、不動産業者が物件を購入したいという相手を紹介してくれます。広告やインターネットを活用して相手を探します。売りたい人と買いたい人を紹介により結びつけるのが仲介です。

仲介契約を結べば、紹介料としてとして、仲介業者に仲介手数料を支払わなければなりません。宅地建物取引業法という法律では、仲介手数料のことを媒介報酬といいます。一般的に「仲介」といわれているのが法律用語では「媒介」に該当するのです。

したがって、仲介手数料と媒介報酬は同じものだと考えてください。仲介手数料は、仲介契約を結んで売買契約が成立すれば、不動産を売却するときも購入するときも支払わなければなりません。

2.買取とは不動産業者が直接購入すること

買取とは、相談している不動産業者が売却を希望する物件を直接購入することです。つまり、不動産を売りたい人が売主になり、不動産業者が買主になります。買取の場合、不動産業者のメリットは購入価格と売却価格の差額が利益になります。

たとえば、自宅を売りたいと不動産業者に相談に行くと、「今、この地域での物件販売に力を入れているので、当社で買い取ることができますよ」といわれることがあります。物件が、売れるかどうか心配しているときなどはありがたいですね。

不動産業者は、購入した物件をリフォームして再販することもあれば、そのままの状態で再販することもあります。少々古いから手を入れたほうが高く売れると判断すればリフォームし、まだ新しいので手を入れなくても再販可能だと判断すればそのまま売るのです。

仲介による不動産売却の流れや特徴

家とお金
まず、一般的な売却方法である仲介について不動産売却の具体的な流れをご紹介しましょう。また、どの程度の費用を負担しなければならないかも気になりますね。さらに、なぜ仲介を選ぶのかについても説明します。

1.仲介による不動産売却の流れ

仲介業者の探し方

一般的に、不動産を売却するときには、不動産業者に相談しますね。不動産とういう高価な商品を取引するにはプロの知恵が必要になるからです。実際に、取引が成功するか失敗するかのポイントは業者選びにあるといわれます。

しかし、どの業者に依頼すれば高く売れるのかを判断するのは難しいでしょう。そこで、最近はインターネットの「不動産一括査定サイト」を利用する人が少なくありません。複数の不動産業者に一括で査定依頼ができるのです。

複数の価格査定のなかから一番高く査定してくれた業者と仲介契約するという、とてもわかりやすい方法です。パソコンに「不動産一括査定サイト」と入力してクリックしてください。どうやら、さまざまな店舗に足を運ぶ時代ではなくなったようです。

物件の売却相場を知る

売りたい物件のおおよその価格を知っておきましょう。誰でも物件を少しでも高く売りたいと思いますね。しかし、物件価格の相場がわからないことには、高いのか安いのかの基準がわかりません。物件を売却するときには物件の売却相場をつかむことが大切です。

たとえば、宅地建物取引業法で、登録機関に指定されている「レインズ」が運営している「レインズ マーケット インフォメーション」というサイトがあります。不動産の売買価格のデータを検索することができます。

レインズとは、公的な機関なので信頼性のあるサイトだといえるでしょう。実際の売買実績による価格データなので、売りたい物件の所在する地域の相場などを調べることで、物件のおおよその価格を知ることができます。

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価格査定を依頼する

不動産業者に物件がいくらくらいで売却できるのかを査定してもらいます。価格査定の依頼は、電話でもインターネットでも可能。業者の住所が自宅から近ければ、実際に訪問するのも情報収集になるのでおすすめです。

価格査定を依頼すれば、業者が独自の調査方法で市場価格を参考にして価格を提示します。ポイントは、提示される価格は業者により異なるということです。ひとつの業者だけに査定させたのでは、お得な取引はできません。

たとえば、売りたい物件がマンションだとしましょう。マンションの売買が特異な業者もいれば、戸建ての売買が得意な業者もいます。得意な物件であれば、独自の流通経路があるなど高く売却してくれる可能性があるのです。

仲介契約を結ぶ

不動産業者が決まれば仲介契約を結びます。決め方のポイントは、査定価格だけではありません。なぜなら、査定した価格で売却できるとは限らないからです。なかには、仲介契約を結ぶために相場よりも高く査定する業者がいるかもしれません。

業者選びのコツは査定価格の高さも大切ですが、フレキシブルに対応してくれる担当者かどうかを判断してください。質問や依頼について対応が早い担当者でなければ取引を成功に導くのは難しいでしょう。

また、さまざまな質問をすることも大切です。担当者の不動産売買に対する知識を確認してください。現在は情報の時代です。より多くの情報を持つ担当者が優れていることはいうまでもないでしょう。

買受の申込み

不動産の購入希望者から、売主に対して「購入申込書」が提出されます。売買契約書ではないので提出後にキャンセルされることもあります。買受の申込み以降に価格などさまざまな条件についての交渉が始まるのです

価格などを、売主と買主が直接交渉することは少ないでしょう。取引に詳しくない人が交渉するとトラブルにつながるかもしれないからです。仲介を依頼した不動産業者に任せるのが一般的です。

契約する

売却価格に納得すれば、いよいよ契約です。契約するには、スケジュールを立てることになります。売却すれば、引っ越さなければなりませんね。引っ越し先の家を借りるのか購入するのかによってもスケジュールが異なるでしょう。

特に買い替えの場合などは、売るタイミングと買うタイミングがポイントになります。さらに、金融機関から融資を受けるのであれば、計画的にスケジュールを立てる必要があります。不動産業者と十分に相談してください。

2.仲介に必要な費用や税金

「不動産を売却すると大金が入ってくる!」というイメージを持つ人が少なくないでしょう。しかし、出て行くお金もあります。仲介により不動産を売却するときに必要になる主な費用や税金をご紹介しましょう。

仲介手数料

不動産業者の仲介で売買が成立すると、仲介手数料を支払わなければなりません。成功報酬になります。

仲介手数料の上限額

売却代金 仲介手数料の上限
200万円以下の場合 売却代金×5%(消費税を加算)
200万円超400万円以下の場合 売却代金×4%+2万円(消費税を加算)
400万円超の場合 売却代金×3%+6万円(消費税を加算)

たとえば、売却代金が3,000万円なら、「3,000万円×3%+6万円=96万円」に消費税を加算した額が仲介手数料の上限になります。あくまで上限なので、仲介手数料を下げてサービスしてもかまいません。

引っ越し代

引っ越し代については、運ぶ荷物の量や引っ越し先の距離、また引っ越しする曜日などにより異なります。単身者であれば、4万円から5万円程度ですが、家族が多いと20万円から30万円くらい必要になることもあります。

あらかじめ、複数の引っ越し業者から見積もりを取っておきましょう。また、忙しい土日祝よりも閑な平日に引っ越したほうが引っ越し代を安く抑えることが出る場合があります。引っ越し業者に確認しておいてください。

印紙税

売買契約を結ぶには売買契約書に記名押印しますね。この売買契約書に印紙を貼らなければなりません。印紙代として支払わなければならないのが印紙税です。一般的に印紙税は売主と買主のどちらかが購入することになります。

たとえば、買主が購入すると売主は購入する必要はありません。印紙税額は、契約した額に応じて異なります。たとえば、契約金額が「1,000万円を超え5,000万円以下の場合、印紙代が2万円」というようになります。

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登録免許税

抵当権を抹消するための登記手続に「登録免許税」が必要です。売却する物件にローンが残っていると抵当権が設定されています。抵当権が設定された物件は、売却するときにローンの残額を支払うことで抵当権を抹消しなければなりません。

末梢登記には、ひとつの不動産に対して1,000円の登録免許税が必要です。一戸建の場合、土地1,000円、建物1,000円で併せて2,000円になります。一般的に登記をするときは司法書士に依頼するので依頼料も必要になるでしょう。

譲渡所得税・住民税

不動産を売却したときに利益を得れば、取引により所得を得たことになります。商売をして利益を得るのと同じです。これを「譲渡所得」といいます。譲渡所得税は、住民税と合算して支払わなければなりません。

譲渡所得税や住民税は、売却するときに支払う必要はないのですが、売却した翌年の確定申告で支払うことになります。支払う税額をキープしておかなければ慌てることになるので注意してください。

税額の計算の仕方は、どれだけ利益を得たのかを計算することから始めます。不動産売却による利益を「譲渡所得」といいます。

譲渡所得の計算
譲渡所得=譲渡価格-(取得費+譲渡費用)

取得費とは、売却する物件を取得したときの費用です。購入代金・仲介手数料・印紙税・登記費用・不動産取得税などになります。譲渡費用とは、物件を売却するときの費用です。仲介手数料・印紙税・登記費用などになります。

ただし、売却した物件が居住用として使用していれば「居住用財産の3,000万円特別控除」が適用されるため、譲渡所得から3,000万円が差し引かれます。

課税される譲渡所得の計算
課税譲渡所得=譲渡所得-3,000万円(特別控除)

譲渡所得が特別控除を差し引いてもプラスになれば、利益があったとして譲渡所得税と住民税の税率を掛けます。

譲渡所得税と住民税の計算
税額=課税譲渡所得×税率(譲渡所得税率・住民税率)

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3.仲介のメリット

仲介のメリットは、高く売れる可能性が高いといえます。なぜなら、仲介の場合は、契約により不動産業者専用のデータベースといえる「レインズ」に登録するからです。レインズに登録された物件は、オンラインで情報が公開されます。

不動産を買いたい側がレインズを検索することで、自分の好みの不動産を探すことができるのです。気に入った物件であれば、少々価格が高くても購入意欲は高まりますね。つまり、たくさんの人の目に触れるので、価格が高くなる可能性が高いのです。

4.仲介のデメリット

物件が高価だと、高額の仲介手数料が必要になります。いつ売れるかわからないので、買い替えを予定しているようなときは資金計画が立て難くなります。また、広告が必要なので周囲に知られずに売却することも難しいでしょう。

買取による不動産売却の流れや特徴

不動産業者の女性のイメージ
仲介で売却すれば物件が高く売れる可能性があるのに、なぜ買取を選択するのでしょうか?まず、仲介との違いを確認しておきましょう。

1.買取による不動産売却の流れ

買取の流れは、上記「仲介による不動産売却の流れ」と「仲介業者の探し方」「仲介契約を結ぶ」や購入希望者からの「買受の申込み」に対する交渉を除いて、ほぼ同じです。仲介契約が必要ないところと買主が不動産業者になるところがポイントになります。

2.買取に必要な費用や税金

買取であれば不動産業者が買主になるため仲介契約を結ばないので「仲介手数料」も必要ありません。なお、その他の費用や税金については、上記「仲介に必要な費用や税金」と同じです。

3.買取のメリット

不動産業者が買い取るということは、すでに買主が決まっているので、現金化が早くなります。買取専門業者であれば買い取りになれているので、早ければ買取価格を提示してから3日程度で入金されることもあります。

売却することを周囲に知られたくないことがありますね。買取だと不動産業者の買取が決まっているので、あえて売却の広告をする必要がありません。

たとえば、仲介により売却した後で雨漏りが発見されたとすると、売主が瑕疵担保責任を負うことがあります。瑕疵担保責任とは不具合の責任を取ることです。しかし、不動産業者が物件を買い取れば、一般的に瑕疵担保責任が適用されません。

建物が古いと売れそうにないと思いませんか?ところが、買取専門業者であれば、リフォームして再販することができるので、物件が古くても購入してくれるケースが少なくないのです。

4.買取のデメリット

買取のデメリットは、買取価格が安くなることでしょう。なぜなら、不動産業者の利益が購入価格と売却価格の差額になるからです。したがって、物件を安く購入するほど業者の利益は大きくなります。

仲介による売却価格と比べると一般的に15%から30%減になります。売主にすると、売却価格が下がるのは大きなデメリットになりますね。

仲介と買取の比較表

比較する女性
仲介と買取のどちらが有利かは、物件の状態や売主の状況によって異なるでしょう。たとえば、緊急にお金が必要なときであれば、売却価格が安くなっても買取のほうが早く現金化できるので有利かもしれません。

仲介と買取のメリットやデメリットを簡単にまとめた比較表をご紹介します。参考にしてください。

仲介 買取
売却価格 相場以上になる可能性がある 相場の15%から30%は安くなる
仲介手数料 必要 不要
広告 必要(周囲に知られる) 不要(周囲に知られない)
現金化 現金化の予定が立てにくい すぐに現金化できる
資金計画 立てにくい 立てやすい
瑕疵担保責任 責任を負う 責任を負わない

どちらがお得?

笑顔のOL女性
仲介も買取も、それぞれメリットやデメリットがあります。一般的には、仲介による売却がほとんどです。やはり、同じ売るのであれば高値売却を目指したいからでしょう。買取による売却は、早急な現金化が必要などの事情があるときが多いようですね。