土地は本来資産ですが、中には「ない方がマシ」という土地もあるもの。そのような売れない土地を処分したい、と考えている方も少なくないでしょう。
売れない土地も「タダ」なら当然売れますが、やはりできるだけ高く売りたいもの。この記事では、売れない土地の処分をできるだけ有利にできるよう、下のような内容を解説していきます。
- おすすめの処分方法
- 早く・高く売るコツ
- 売れない原因
- 売れない土地を持ち続けるデメリット
これらの内容を読んでいただくことで、売れない土地の処分を、より有利な条件で進めていただくことができるでしょう。
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売れない土地は多くの場合「訳あり物件」に分類されます。訳あり物件は、通常の不動産業者が相手では、高値での売却が期待できません。
しかし、訳あり物件専門の業者であれば、高値で売りやすくなります。そのような業者を見つけるには、一括査定などのサービスで、できるだけ多くの業者から査定を受けるのがいいでしょう。
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Contents
売れない土地を処分したい！おすすめの方法3選
売れない土地を処分するとき、まず「どんな方法があるか」を理解する必要があります。ここでは、売れない土地の処分方法として、おすすめのやり方を3つ紹介していきます。
値下げする（売出価格を安くする）
基本的に、ほとんどの土地は値下げをすれば売れます。どのくらいまで値下げをするかはケースバイケースですが、住宅地であれば「タダ同然」というレベルまで下がることはありません。
山林や原野なら、特に北海道などで「ただ同然」という土地もあります。しかし、宅地ならある程度の値段はつくものです。
その値段で満足できるかはおいておき「最低限、売ることはできる」といえます。
業者との媒介契約を見直す（一般→専任など）
土地を売るとき、ほとんどの人は「業者の仲介」によって売っているはずです。よほど法律や不動産に強い人でなければ、個人間売買をすることは稀でしょう。
業者に仲介を依頼するときは、当然「契約」をしています。この契約を「媒介契約」といいますが、この媒介契約の種類を見直すことで、土地が売れやすくなることもあります。
媒介契約の種類とは？
これは下の3種類です。
- 専属専任媒介契約
- 専任媒介契約
- 一般媒介契約
よりカンタンに書くと「専属専任・専任・一般」という3通りになります。そして、それぞれの内容と違いを大雑把に説明すると、下の通りです。
| 専属専任媒介契約 | お互いの拘束力がもっとも強い。いい業者であれば、これが一番効果的 |
|---|---|
| 専任媒介契約 | 「専属専任」に次いで拘束力が強い。専属専任と一般の中間 |
| 一般媒介契約 | お互いの拘束力が弱い。複数の業者に依頼できる。特別いい業者が見つからないときに有効 |
どの媒介契約がいいのか？
これは、下記のようにいえます。
- いい業者がいる…専属専任がベスト。次に専任
- いい業者がいない・わからない…一般媒介がベスト
専属専任・専任は、どちらも拘束力が強いものです。いい業者を拘束できる（自分のために時間とってもらえる）のは、当然有利なことです。
しかし、逆に業者のレベルが低かったとしたら、あなたがその業者に拘束されるのはマイナスといえます。
実は、専属専任・専任媒介契約を結ぶ業者のすべてが「いい業者」というわけではありません。中には「これで顧客を固定できた」とばかりに、売るための努力をせず「両手取引」という、不正な手法を用いる業者も存在します。
このため、専属専任媒介契約・専任媒介契約は、あくまで「いい業者」がいた場合のみ、有効な契約といえます。そうでない場合は「一般媒介契約」に切り替える方が、売りやすくなるのです。
土地を改善する（確定測量・地盤改良工事など）
「土地に何らかの問題があって売れない」という場合、その問題を改善すればいいわけです。ここでは、特に一般的な土地改良のパターンについて説明していきます。
確定測量
これは、隣地との境界線を確定させる測量です。実は、古くからある土地などは「隣地境界が曖昧」ということがあります。
あるいは「境界は定まっている」「公図にも明記されている」「しかし、それを現場で示すための境界杭が壊れている」というケースもあります。
このような土地は隣地の所有者とのトラブルが起きやすいため、売れにくくなります。逆にいえば、隣地との境界線さえしっかり確定させれば、そのトラブルが起きにくいため、売りやすくなるわけです。
そのための測量が「確定測量」です。確定測量や隣地境界についての知識は、下の記事で詳しく解説しています。
地盤改良工事
文字通り、地盤を整える工事です。たとえば傾斜地であれば「水平にする」などの工事をします。
水平にするやり方は、主に「盛り土・切り土」の2通りです。どちらにしても、水平にすることで「普通の宅地」になって価値が上がり、売りやすくなります。
ただ、特に盛り土をした場合は「しばらくその地盤が弱い」ため、固まるまでの大体1年間程度は売れにくいこともあります。しかし、地盤改良工事をしない場合に比べたら、断然売りやすくなるものです。
土地が売れない原因は？主なパターンを解説
売れない土地を処分するには、そもそも「なぜ売れないのか」という原因を把握する必要があります。原因が明確であれば、それを解決することで、より良い方法で処分できるためです。
このため、ここでは土地が売れない主な原因を3つ説明していきます。
値段が高い（土地の価値に対して）
「コスパ」という言葉を中高生でもひんぱんに使うようになった昨今ですが、不動産の世界でも「コストパフォーマンス」によって売れ行きが決まります。実際の利用価値と比較して割高と感じられたら、どれだけ条件がいい土地でも売れません。
このため、その土地の利用価値をよく考え、適切な値段をつける必要があります。
土地の正しい価値は、どう見極めるのか？
これは下の3通りの方法があります。
- できるだけ多くの業者に相談する
- 特に信頼できる業者と、じっくり相談する（値付けの根拠を教えてもらうなど）
- 不動産鑑定を受ける
まず、多くの業者から見積もりをとっているうちに「おおよその正しい価格」が見えてきます。業者は「不動産を仕入れて売る」のが仕事であるため、まず仕入れなければ始まりません。
他に競争相手が多くいれば、自社で仕入れるために「これ以上は譲れない」という適正価格まで下げてくれます。もちろん、絶対に適正とは限りませんが、限りなく適正価格に近づくのは確かです（業者同士で談合していなければ）。
「信頼できる業者」を探すことも重要
そして、ただ多くの業者から見積もりをとるだけでなく、その中から「特に信頼できる業者」を探すことも重要。これは「値付けの根拠を教えてもらう」ためです。
もちろん、すべて聞き出せるとは限りません。しかし、業者も業務に支障がない程度であれば、時間の許す限り教えてくれるでしょう。それが消費者から信頼してもらうことにもつながるためです。
このように「値付けの根拠」まで教えてもらえることで、その価格が適正であるかを、より判断しやすくなります。
不動産鑑定を受ける
より決定的な方法の一つとして「不動産鑑定士に、土地の価値を鑑定してもらう」という方法があります。もちろん、これも鑑定士の判断によって金額が変わるため「絶対に正しい数値」ではありません。
しかし、業者の見積価格よりは断然正しいといえます。理由は「鑑定士が出した金額が、税金を決める際の評価額にも使われている」ためです。
評価額の算出は、国が選定した「特にハイレベルな鑑定士事務所」が担当します。そのため、すべての鑑定士が「評価額に関わるレベル」ではありません。
それでも、国が不動産の評価額を決めるときに「鑑定士を信用している」のは確かです。このことからも、不動産鑑定は「特に土地の価値を正しく測る方法」といえます。
（不動産鑑定の詳細や、費用相場などについて詳しく知りたい方は、下の記事をご覧ください）
業者の売り方・契約方式が悪い
業者に販売をまかせる「仲介」の場合、その業者の売り方が悪ければ、土地もなかなか売れません。「売り方が悪い」とは、具体的には下のような状態です。
- 宣伝活動をまったくしていない
- 魅力的な宣材（文章・写真など）を作成していない
- レインズ（公的な物件データベース）に登録していない
- 物件情報サイトに登録していない（ライフルホームズなど）
このように「全体的にサボっている」という状態です。土地の売却は、マンションなどの建物の売却と違い「アート」のような要素がありません。
マンションなら、写真の美しさ・キャッチコピーの優雅さなどで、物件の価値をより高く見せることもできます。しかし、土地に関してはそうした技術が入り込む余地が小さいものです。
そのため、上のような「基本的な営業努力を、しているかいないか」になります。これらをしていないということは「売る気がない」ということです。
業者がそのような状態では、土地が売れるわけがありません。そのような場合は、業者を変更する必要があります。
「業者との契約方式が悪い」とは？
これは主に下の2通りです。
- やる気のない業者と「専任媒介契約」をしてしまっている
- 「一般媒介契約」なので、どの業者も本気で動いていない
1つ目については、下の2種類の契約を結ぶと「その業者以外との契約ができなく」なります。
- 専属専任媒介契約
- 専任媒介契約
そのため、その業者があなたの信頼を裏切り、サボっていたとしたら「あなたには打つ手がない」のです。3カ月で契約が切れるため、そのときまで我慢することになります。
「わざとサボる業者」もいる
実は、レインズへの登録など「最低限の仕事」だけをして、「わざと売れないようにする」業者もいます。
- 売れないので、売主が焦る
- そこで業者が「値下げ」を提案する
- 値下げすると、買手がすぐに見つかる
- その買手と、売主の両方から仲介手数料をもらう
- ダブルでもらえるので、多少値下げしても業者には十分な利益が入る
このような手法を「両手取引」といいますが、両手取引は東証上場の大手企業も含めて、かなり多くの不動産会社が行っているのが現実です。あなたと契約している業者がそのような業者だった場合、どれだけいい土地でも「売れなくて当たり前」なのです。業者がわざと売れないようにしているわけですから。
もし、契約している業者がそのような業者かもしれないと感じたら、3カ月の契約満了を待って、他社に切り替えるようにしましょう（約束した義務を業者が果たしていない場合は、それ以前の解除も可能です）。
こうした専任媒介契約の解除については、下の記事を参考にしていただけたらと思います。
また、両手取引の手口については、下の記事で詳しく解説しています。
不動産売却＆購入時の詐欺・5つの手口～地面師・両手取引など～
土地の種類が最初から不利
土地にも「種類」がありますが、当然ながら「売れる種類・売れない種類」があります。その売れない種類に該当している場合は、値段や業者の売り方に関係なく「最初から不利」となります。
もちろん、それでも「値段をさらに下げる」「その種類の土地に強い業者を探す」などの方法でカバーはできます。その前提で「どのような土地は不利なのか」を解説していきましょう。
市街化調整区域
市街化調整区域とは、簡単にいうと「開発が抑制されている地域」です。市街化とは開発のことで、調整とは抑制のことです（ここでは）。
たとえば「農林水産業に関連する施設」などは、市街化調整区域でも問題なく建てることができます。また、老人ホームなどの施設も同様です。
しかし「普通の一戸建て」となると、市街化調整区域では建てられないことが多くなります。これらのルールについては、下の記事で詳しく解説しています。
無道路地
無道路地は文字通り「周辺に道路がない土地」です。正確には「公路・公道」にまったく接していない土地です。
そこに土地がある以上、大抵は人間が出入りします。建物がなかったとしても、草刈りなどで通ることはあるでしょう。
そのような場合、あぜ道や獣道のような「私道」がありますが、こうした私道がある土地でも、無道路地になります。道路がないというのは、当然それ自体が不利なことです。
接道義務を満たせないのが大きい
このような無道路地で一番マイナスとなるのは、接道義務（接道要件）を満たせないことにあります。「幅4m以上の公道に、間口2m以上で接していなければいけない」という条件を満たせていないのです。
このため、建設上の制限が大きくなります。この点も含めて無道路地の詳細については、下の記事を参考にしていただけたらと思います。
道路に面していない土地(無道路地)も売却できる！高く売る方法、買取業者の選び方は？
再建築不可
再建築不可は「その土地では建て替えや増改築ができない」という土地です。今ある建物についてはそのまま使えるのですが、その建物がどれだけ老朽化して壊れようと、建て直しをすることはできません（修繕は可能です）。
土地が再建築不可となる条件は、上の段落で説明した「接道要件をクリアしていない」というものが主です。この条件については下の記事で詳しく解説しています。
共有持分（共有名義）
共有持分とは、文字通り他の権利者と「土地を共有している」ものです。この場合「自分の持分だけ売る」ことはできますが、買った人は、その購入分を自由に使うことはできません。
「割合」を持っているだけで、特定の土地を持っているわけではない
たとえば1つの土地を2人で分け合っていたとします。このとき「西側がAさんの土地」と決まっていたとしましょう。
この場合、Aさんは西側を売ることができます。そして、買った人はその西側を自由に使えます。
しかし、これは共有持分でも何でもないのです。「ただの個別の土地」です。
共有持分とは「同じ一つの土地」を「それぞれ○○％ずつ持つ」というもの。つまり、上のように2人で分けるなら「西側も東側も50％ずつの権利を持っている」ということです。
このように、共有持分とは非常に不自由なものです。このような理由から、共有持分の物件は土地でも建物でも売りにくくなります。
共有持分については下の記事で詳しく解説しているので、こちらを参考にしていただけたらと思います。
不整形地
不整形地とは「不規則な形をした土地」のこと。正方形・長方形の土地は「整形地」となりますが、それ以外の土地はほぼ全てが「不整形地」となります。
具体的には「三角地・旗竿地・L字型地・傾斜地・崖地」などが挙げられます。不整形地の詳細は、下の記事をご覧ください。
不整形地の売買、高く売るための3つの方法～購入の注意点、メリット・デメリットも解説～
事故物件
事故物件は「孤独死・自殺・殺人・火災」などの事件によって、人が死亡した物件を主に指します。事故物件というと「建物」のイメージが強いでしょうが、土地に対してもこの考え方は適用されます。
もちろん「更地で人が亡くなる」ということは、あまりありません。大抵は「事故物件になった建物を壊して、更地にした」というパターンです。
この場合、建物をそのままにするよりは売れやすくなるのですが、やはり事故物件であることには変わりありません。過去に起きた事件についても告知義務があります。
こうした事故物件については、専門的に買い取る業者も存在しています。そうした買取業者については、下の記事で詳しく紹介しています。
山林
山林を保有している人は少ないでしょうが、山林は特に「売れない土地」です。林業以外でのニーズが特になく、不法投棄や山火事への警戒も必要になるためです。
特に山火事や土砂崩れなどの災害が起きた時の被害は甚大で、場合によっては多額の損害賠償の支払いが生じることもあります。このため、林業家など一部の方を除けば、山林は「特に処分したい土地」となります。
それでも、山林に強い業者に仲介や買取りを依頼するなどすれば、ある程度の高値で売ることも可能です。こうした山林の売却については、下の記事をご覧ください。
農地
農地は山林と比較すると、やや売りやすい土地といえます。それでも「農家や農業生産法人でなければ買えない」などの制限があるため、宅地や雑種地と比較すると、断然売りにくいものです。
それでも宅地転用などの方法で売ることは可能です。詳しくは下の記事で解説しています。
また、農地の中でも特に田んぼの売却については下の記事で説明しています。
田んぼを売る時は宅地に転用するのがベスト！工事費用の相場は東京で約740万円
囲繞地・袋地
囲繞地は「周りを他の土地や池・川などに囲まれた土地」です。無道路地とほぼ同義といえます。袋地は「旗竿地」と呼ばれることもあり「細長いL字型」になっています（奥の広い土地に至る通路が細く、旗竿のようになっている土地です）。
囲繞地・袋地の売却については、下の記事をご覧ください。
このように「不利な種類の土地」は多くありますが、どの種類にしても「その土地をうまく売れる業者」は存在します。そのような業者を見つけるためには、やはり多くの査定を受けることが不可欠。
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売れない土地を持ち続けるのはNG！3つのデメリット
売れない土地は売却活動へのモチベーションも上がらず、ついつい「そのまま持ち続ける」という選択をしてしまいがち。しかし、売れない土地を持ち続けることには多くのデメリットがあります。
ここではそのデメリットの中でも、特に大きいものを3つ解説していきます。
税金がかかる（固定資産税・都市計画税）
まず「税金がかかる」というのが、一番わかりやすいデメリットです。土地でも建物でも、不動産を保有していれば固定資産税がかかります。また、都市計画区域の中で「市街化区域」にある土地は、都市計画税もかかります。
課税の対象となる資産
都市計画法による都市計画区域のうち、市街化区域内に所在する土地及び家屋です。
都市計画税（長岡市）
この都市計画税と固定資産税を合わせて「固都税」といいますが、土地を保有している限り、ずっとこの税金を払い続けなければいけないのです。
71年で「土地と同額の税額」になる
固定資産税の税率は「1.4％」です。これが71.4年積み重なると100％になります。つまり、約71年で「土地の価値と同額の税金を払う」ことになるのです。
たとえば1億円の土地を71年持っていたら「何もしていないのに、国に1億円払った」ことになるわけですね。1億円というのは、この固定資産税のデメリットをわかりやすくするために出した金額ですが、1000万円でも2000万円でも、こうした出費は多くの人にとって痛いものでしょう。
71年は保有しなくても、35年保有することならよくあります。35年で「半額分払う」わけです。2000万円の土地だったら「1000万円のロス」ということですね。
このように1年間では1.4％と低い税率であっても、数十年単位で積み重なると、非常に大きな金額となるのです。10年でも14％なので、土地という元の資産の大きさを考えれば、かなりの金額になります（2000万円の土地なら200万円の損失です）。
このような納税による支出を抑えるためにも、いらない土地はできるだけ早く処分するべきなのです。
管理の費用・手間がかかる
土地を持っていると、管理責任が生じます。具体的には下のような責任です。
- 不法投棄された物は片付けなければいけない
- 山林なら、山火事が起きないようにしなければいけない
不法投棄については「放置でもいいのでは？」と思うでしょう。しかし「台風などで物が飛ばされて、近隣の家屋や自動車に被害が出る」という可能性が十分にあります。
家屋については雨戸を閉めればある程度ガードできます。しかし、庭に駐車している自動車などは、ガードできない家も多いでしょう。このような近隣の家屋に被害を及ぼさないためにも、不法投棄されたものはできるだけ早急に片付けなくてはいけないのです。
片付けないとさらに不法投棄の温床になる
もちろん、近隣に家がない場所なら、このような理由による「片付けのプレッシャー」もないでしょう。しかし、放置しておけば今度は「不法投棄の温床」になってしまいます。
自身がますます不利になっていくだけでなく、行政から指導を受ける恐れもあります。土壌汚染の原因にもなりますし、不法投棄という「犯罪」を助長することになるためです。
このように、売れない土地は「役立たないのに管理の手間や費用がかかる」というデメリットがあります。これは場合によっては「税金以上のデメリット」といえるでしょう。
値下がりのリスクがある
土地は建物と違い、経年劣化することがありません。そのため「持ち続けていても、それほど値下がりしない」と考えている人も多いでしょう。
確かにそうなのですが、下のような理由で「突然下落する」ことはしばしばあります。
- 地震によって液状化現象が起きる
- 近隣の工場・資材置き場などが原因で土壌汚染が起きる
- 近隣で殺人事件などが起きる
このように、自然災害と人災の両方が考えられます。どちらにしても「ある日突然起きる、あるいは発覚する」というもので、自身ではコントロールできないものです。
極端な話、今日までずっと維持されていた地価が「明日下がる」ということもあるのです。そうなったら、もともと売れなかった土地がさらに売れなくなります。「売却活動の諸経費で赤字が出る」ことすらあり得るでしょう。
売れなくてメリットのない土地だからこそ、それこそ「価値のある粗大ごみ」を捨てるくらいの気持ちで、早めに処分すべきといえます。
売れない土地の処分・早く高く売る方法は？
売れない土地を処分すると決めた場合、まずできるだけ早く売りたいでしょう。しかし、ただのたたき売りではなく「少しでも高く売りたい」というのが、すべての売り手に共通する希望だといえます。
ここでは、そのように「市場価値の低い土地でも、できるだけ早く高く売る」ための方法を解説していきます。
訳あり物件に強い業者に相談する
どんな分野でも、その道のプロが全員「さじを投げる」仕事はあります。たとえば医療の難手術などがありますが、専門家が「これは無理」というものでも、別の専門家が見たら「行ける」ということはしばしばあるもの。
これは土地の売却でも同じです。「こんな土地は売れない」と普通の業者が匙を投げる土地でも、ある業者にとっては「高値で売れる」こともあるのです。
具体的にどんな業者かというと「訳あり物件を専門的に扱う業者」です。どんな業界・会社でも「販路」というものがありますが、こうした業者は「訳あり物件を欲しがる人や企業の販路」があるのです。
このため「売れない土地」でも、高値で買い取ってもらえるケースが多くなります。たとえば再建築不可の土地に強い業者なら、大抵「その他の訳あり物件にも強い」ものです。
再建築不可物件の買取業者については、下の記事で詳しく紹介しているので、こちらを参考にしていただけたらと思います。
隣地の所有者に売る
どんな土地でも「隣地の所有者」は「最高の見込み客」と言われています。理由は下記の通りです。
- 隣地に住んでいる時点で、活用できる可能性が高い（転勤・引っ越しなどは一切必要ない）
- 土地は広い塊であるほど価値が出る（今持っている土地の資産価値も上がる）
- 景観・日当たりが良くなる（隣地を別の人が買うと、引き続きこれらが阻害されてしまう）
- 隣地が不整形地だった場合、あなたの土地を買取ることで「整形地」になる（あるいは近くなる）
このように、あらゆる面で隣地の所有者にとって「あなたの土地」は、買う価値があるのです。地上げ屋が周囲の土地を強引な手法で巻き上げていくのを見てもわかりますが、誰にとっても「隣家の土地」というのは、一定の価値があるものなのです。
このため、隣家に交渉することは有効な選択肢といえます。ただし、あまり強引に売ろうとすると人間関係が悪化するなどのリスクもあるため、まずは基本的なコミュニケーションを重視しましょう。
なお、隣地の所有者に直接売る場合、個人売買の方がメリットが大きいケースがしばしばあります。あるいは、先方から個人売買を提案されることもあるでしょう。
その場合のやり方や必要書類などは、下の記事を参考にしていただけたらと思います。
不動産一括査定サイトを使う
訳あり物件に強い業者は全国各地に想像以上にいるもの。それらの業者を、インターネットの検索だけですべて当たるのは不可能です。
その点、不動産一括査定サイトを使うと非常に便利。後に紹介するイエウールなどは、全国1700社以上という、膨大な数の不動産会社の中から、多数の見積もりをとることができます。
このように多くの不動産会社が参加していれば、その中に「ワケあり物件に強い会社」も多く存在するでしょう。そのため、いい業者と巡り会える可能性が高くなります。
「その土地にピンポイントで強い業者」も見つかる
また「売れない土地」を売れる業者は、訳あり物件に強い業者だけではありません。「たまたま、その土地の売却で有利な業者」というのも存在します。
- ちょうど自社が、その土地を欲しがっていた
- その土地を欲しがる個人や法人に心当たりがある
このような理由からです。たとえば後者については、ピンポイントで下のようなニーズがあるものです。
- サーフィンが好きな人で「海の目の前の狭い土地」が欲しい（車を停められれば十分）
- 市街化調整区域でも建設ができる事業者で、特定のエリアで土地を探している
他にも多くのケースがありますが、特に1つ目のようなケースで「こんな土地を誰が買うのか」と思う物件でも、意外と隠れたニーズがあるものなのです。
これらはあくまで一例ですが、こうした「珍しいニーズ」を、たまたま抱えている（知っている）という業者も存在します。そうした業者にめぐりあうためにも、やはり「多くの交渉をする」ことが必要です。
その点でも、一括査定サイトを利用することには、大きなメリットがあるといえるでしょう。
まとめ
以上、売れない土地の処分方法について、高く・早く売るためのコツなどをまとめてきました。特にわかりやすく、すぐに実行可能で、かつデメリットのない方法としては、やはり「一括査定」があげられるでしょう。
最後の段落でも書いた通り、一括査定サイトの中でもイエウールは特に多くの業者から査定を受けられるのが特徴。全国1700社以上の中から、最大6社の査定を受けることができます。
「査定を受けたらどこかと契約しなければいけない」などのルールもありません。利用も完全無料でリスクは一切ないため、お気軽に試してみてください。
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