自殺・殺人などの事故物件の買取業者・おすすめ6選~高く売る方法も解説~

建物でも土地でも、不動産の物件は何かしらの短所を抱えているもの。その中でも特に大きな問題を抱える物件を「訳あり物件」と呼びます。

さらに訳あり物件の中でも条件の厳しいものを事故物件・特殊物件と呼ぶこともありますが、こうした物件の売却は難しいもの。

  • 事故物件を買い取ってくれる業者はいるのか?
  • いるならどの業者がいいのか?

上記のような点を知りたい方は多いでしょう。この記事ではこうした疑問に答えるため、エリアごとにおすすめの「訳あり物件買取業者」を紹介していきます。

「訳あり物件を売りたい」「自殺・殺人などの事故物件を買い取ってほしい」と考えている方には、きっと参考にしていただけるでしょう。


なお「手っ取り早く、一番おすすめの業者を知りたい」という方には、全国対応の「クランピーエステート」をおすすめします。同社の詳しい情報は、下記の公式サイトでご覧ください。

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この記事を読んでわかること
  • 訳あり物件・自殺物件・事故物件の定義
  • おすすめの自殺・殺人などの事故物件買取業者(エリア別・6社)
  • 訳あり物件を高く買い取ってもらう方法

訳あり物件・事故物件・自殺物件とは

古い建物の内部

この三者はよく似た単語ですが、意味はそれぞれ異なります。まずは3つの単語の違い、それぞれの意味を説明しましょう。

三者の違い

訳あり物件・事故物件・特殊物件の違いを表にすると、下のようになります。

訳あり物件 問題があるすべての物件。事故物件・特殊物件も含まれる
事故物件 主に自殺・殺人・孤独死など「死亡事故」が起きた物件
特殊物件 主に特殊な入居条件が設定されている物件

上記の違いをさらに極限まで単純化すると、下のようになります。

売野くん
つまり、全部「訳あり物件」でいい、ってことですよね?
不動先生
はい。ただ「具体的にどう訳ありか」がすぐ伝わるように「人が死んだ=事故物件」「ルールが変=特殊物件」というように区別されています。

事故物件…人が死んだ物件

事故物件を一言でいうと「人が死んだ物件」です。具体的には下のような事件が起きた物件を指します。

  • 死亡(突然死・孤独死・自然死)
  • 殺人事件
  • 自殺・自死
  • 火災・放火(死者が出ていない場合「事故物件」とまでは呼ばれないことが多い)

このように「何かしらの形で人が亡くなった物件」が、主に事故物件と呼ばれます。

特殊物件…変なルールがある物件

特殊物件とは、主に「変則的な規則がある物件」です。正式な用語ではなく俗称ですが、具体的には下のようなルールが挙げられます。

  • 大家との面接が頻繁にある(毎月など)
  • 禁煙・禁酒
  • 門限が22時まで

詳細なルールは当然物件によって異なります。しかし「これは一般的に見ておかしいだろう」と言われるルールのある物件は、特殊物件と呼ばれます。

売野くん
「門限」というのは、当然「一部屋だけ借りる下宿」とかではないですよね?
不動先生
はい。普通のアパートです。信じられないかもしれませんが、たまにこのような物件があります。

特殊物件のルールが厳しい理由

これは「物件の価値を保つため」です。上記のルールの例でいうと、それぞれ下のような理由があります。

面接 入居者の様子を見れば、今後の家賃滞納・ゴミ屋敷化などのリスクを判定できる。また、顔を合わせていれば家賃の滞納をしにくい
禁煙 壁・天井に臭いがつくのを防ぐ。「退去時に消臭すればいい」といっても、入居者が自己破産などをすれば、その費用は大家の負担となる
禁酒 入居者が酔って騒いで他の住民に迷惑をかけるのを防ぐ。風呂場での溺死・寝タバコによる火災などを防ぐ
門限 深夜の騒音・生活音による他の住民からのクレームを防ぐ
売野くん
こうして見ると、確かに物件の価値を保つことを考えたら、ルールが厳しい方がいいわけですね。
不動先生
確かにそうです。ただ、禁煙以外は多くの人が嫌がるでしょうね。

これは少々哲学的な部分でもあります。というのは、人間が人間と関わるとき、相手に「こうあってほしい」ということを望むと、要望は無限に出てくるためです。

そんな要望を全部呑んでくれる相手などいないため、普通は大人になる過程で妥協し、「お互い我慢し合える内容」で、契約や約束をするようになります。すべての賃貸契約は、大家・入居者・不動産会社などすべての人間が「それぞれ妥協して」成立しているものです。

そんな中、特殊物件は「大家の側が一切妥協しようとしない物件」といえるでしょう。

ルール以外の部分で「特殊物件」と呼ばれるものも

変なルールがなくても「特殊物件」と呼ばれるケースもあります。ただし、これは「訳あり物件」と重なるものです。「訳あり物件とも呼ばれるし、特殊物件とも呼ばれる」ということです。

(このため、ここまでは「特殊物件=変なルールがある物件」と説明してきました)

「変なルール」以外で特殊物件と呼ばれる例としては、下のようなものがあります。

  • 近所に変な行動をする人間がいる
  • 郵便物が勝手に開封されることがある
  • 大家による共有部分の清掃の音などがうるさい

具体例をあげるといくらでもありますが、要は「何かしら問題のある物件」です。

売野くん
「郵便物の開封」って何ですかね?
不動先生
これは「前の住人が取りにくる」ことが多いんです。何かしらの事情で住民票を移していない、などのケースです。

郵便物の開封などは、実際にそのような事件が起きたかどうかは住んだ当事者にしかわかりません。何かしらの症状で幻覚などを見ていた可能性もあります。

ただ「それで実際に賃貸契約を解除して引っ越しまでした」となると、一般的には「本当にそのような事件があった」と考えられます。そのような物件については、不動産会社も賃貸契約のとき、入居希望者に告知する義務があるわけです。

不動先生
結局、特殊物件として認定されるかどうかは、入居者がクレームや引っ越しなどの具体的な行動を起こしたかどうかで判断される、といえます。

訳あり物件…上2つも含む全ての「問題がある物件」

訳あり物件は、最も広い分類です。事故物件も特殊物件も、訳あり物件の中に含むことができます。

一般に事故物件にも特殊物件にも分類されない「訳あり物件独自の内容」としては、下のようなものがあります。

  • 共有持分
  • 再建築不可
  • 瑕疵物件

それぞれ、具体的にどのような物件かを書くと、下の通りです。

共有持分 他の共有者がいて、自由に賃貸・売却などをできない
再建築不可 増改築が一切できない(修繕はできるが、間取りの変更などは一切できない)
瑕疵物件 シロアリ・雨漏りなどの問題がある物件

上記の3つは「一般的によくいわれる訳あり物件の例」です。ここでは「より正式な分類」も説明します。


(共有持分が登場していますが、共有持分の買取業者については下の記事を参考にしていただけたらと思います)

共有持分の買取業者・おすすめ13選!選び方の6つのポイントを解説!

2018.09.28

正式には4種類の訳あり物件がある

訳あり物件は、専門用語でいうと「瑕疵物件」です。そして、瑕疵物件には下の4通りがあります。

物理的瑕疵物件 雨漏り・シロアリ・アスベスト・床下浸水などの「物理的な欠陥」がある
法的瑕疵物件 再建築不可・接道義務違反・用途地域の制限が大きいなど「法律的な問題・弱点」がある
環境的瑕疵物件 建物や土地には一切問題がない。しかし、環境に問題がある。騒音・日照・振動・悪臭など
心理的瑕疵物件 物理・法律・環境のどの点でも問題がないが、心理的に問題がある。前の住人の自殺・他殺・孤独死など
売野くん
ここまで書いてきた「事故物件」とか「再建築不可」とかが、4つの分類の中に混ざってますね。
不動先生
はい。本来すべての問題のある物件は、この4通りの瑕疵物件(訳あり物件)のどれかになるのです。

なお、一般的には「瑕疵物件」というと、主に「物理的・心理的・法的」のいずれかの瑕疵物件を指します。法的瑕疵物件の代表である「再建築不可物件」の買い取りについては、下の記事を参考にしてみてください。

再建築不可の買取業者・おすすめ15選!高値で物件を売れる不動産会社の選び方は?

2018.09.20

自殺・殺人などの事故物件の買取業者・おすすめ6選(エリア別)

不動産の商談

訳あり物件(事故物件・特殊物件)の買い取りでおすすめの業者は、エリア別に下のようになります。

以下、それぞれの業者について紹介していきます。

【全国対応】…クランピーエステート

クランピーエステート
会社名 株式会社クランピーリアルエステート(ClamppyRealEstate,Inc.)
代表者 代表取締役 大江 剛
所在地 〒104-0045 東京都中央区築地2-10-6 Daiwa築地駅前ビル9F
TEL 0120-543-134
FAX 03-6226-2562
免許 宅地建物取引業免許 東京都知事(1)第101797号
強化買取エリア 東京・千葉・神奈川・埼玉

全国800を超える士業ネットワークで、高額査定&スピード買取

クランピーエステートは、全国の物件に対応する訳あり物件専門の不動産会社。弁護士・司法書士など全国800以上の士業ネットワークを持っており、法的にトラブルを抱える物件でも、他社より有効に扱うことができます。

このため、通常の不動産会社より訳あり物件を高く買い取れるのが特徴。査定価格が高いだけでなく、最短48時間というスピードで現金化できる点も評判です。

クランピーエステートでは、事故物件や特殊物件に加え、下のような訳あり物件も積極的に買い取っています。

  • 建物に傾きがある欠陥物件
  • 相続で引き継いだ共有物件
  • 居住者がいて運用できない土地
  • 違反建築物とわからず購入した物件

このように、ありとあらゆる訳あり物件の買い取りに対応しています。査定は無料で受けられるため、まずは気軽に相談してみるといいでしょう。

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【全国対応】…訳あり買取PRO

訳あり買取PRO
会社名 株式会社AlbaLink
資本金 900万円
設立年月 平成23年1月
代表者 代表取締役 河田憲二・内木場隼
TEL 0120-849-199
免許番号 東京都知事(2)第92710号

全国広域の訳あり物件を積極的に買取

訳あり買取PRO(株式会社AlbaLink)は、2011年設立の不動産業者。「最短即日現金でのお渡しが可能」とHP上で謳っている通り、査定スピードには定評があります。

  • 再建築不可物件
  • 相続や権利関係が複雑な物件
  • 事故物件

積極的に再建築不可物件や、一般の不動産業者では扱う事が難しい相続や権利関係が複雑な物件を買い取っており、他社で売却を断られてしまった人は一度問い合わせてみる事をおすすめします。

【東京・神奈川エリア対応】…訳あり物件買取センター

訳あり物件買い取りセンター

会社名 株式会社ティー・エム・プランニング
資本金 1,000万円
設立年月 平成3年(1991年)5月
代表者 代表取締役・宮野啓一
免許番号 東京都知事免許(7)第61604

創業28年・安定の老舗業者

訳あり物件買取センター(株式会社ティー・エム・プランニング)は、2019年時点で創業28年の、信頼性の高い老舗業者です。名前通り訳あり物件の買い取りを積極的に行っており、特に東京都、そして神奈川県ではトップレベルの実績を誇っています。

  • 立ち退き物件
  • 差し押さえ物件
  • 競売物件

事故物件や特殊物件だけでなく、上記のようなさまざまな訳あり物件も買い取っています。特に東京・神奈川エリアで訳あり物件の買い取りを依頼したい場合は、同社を検討してみるといいでしょう。

【千葉県・東京都・神奈川県・埼玉県・山梨県対応】…不動産買取アイコム

千葉県

サイト名 不動産買取アイコム
運営会社 株式会社ライフパートナー
免許番号 東京都知事免許(2)第90047号
所在地 東京都江戸川区篠崎町7-31-8
対応エリア 千葉県・東京都・神奈川県・埼玉県・山梨県

ゴミ屋敷・空き家・孤独死現場などを積極的買い取り

「不動産買取アイコム」は、下のようなワケアリ物件を専門的に扱う買取業者です。

  • ゴミ屋敷(汚部屋・汚屋敷)
  • 空家(古屋)
  • 孤独死現場(事故物件)

ホームページのトップの画像にも、ゴミ屋敷やパトカーの写真など「ハードな画像」が並んでいます。この印象からも「ゴミの状態などが特に厳しい物件」でも、積極的に買い取ってもらえると期待できます。

買い取りエリアは千葉県や東京都など首都圏で、山梨県の物件にも対応しています。「首都圏限定」という買取業者が多い中で、比較的守備範囲が広いといえるでしょう。

ゴミ屋敷の片付けや、孤独死物件の特殊清掃・遺品整理なども手掛けているため、こうした作業もセットで依頼できます。特に作業と合わせて買い取りを依頼したいという人におすすめです。

【神奈川県・都内対応】…自殺・孤独死・火事物件でもOK!不動産買取MAX

神奈川県

屋号 不動産買取MAX
運営会社 株式会社ホームスタッフ
所在地 神奈川県 横浜市 港北区 日吉本町 1丁目6-17
代表者 川口裕之
設立年月日 1999年9月13日
免許番号 神奈川県知事(4)第23443号
対応エリア 神奈川県・首都圏中心

訳あり物件専門業者にスムーズに紹介

不動産買取MAXは、神奈川県を拠点とする不動産会社です。対応エリアは神奈川県・首都圏が中心で訳あり物件の買取相談にも対応しています。

ただ、通常の買取業者と少々違うのは、不動産買取MAXは「自社で買い取るわけではない」ということ。あくまで訳あり物件の専門業者を紹介する「仲介業者」という役割です。

このように少々スタンスは異なりますが「最終的に売れるならOK」という人にはおすすめです。同社は「自殺・孤独死・火事など、あらゆる事故物件の買取を実現いたします」とホームページにも書いているため、どんな物件でも対応してもらえると期待できるでしょう。

埼玉…アウトレット不動産

埼玉県

会社名 アウトレット不動産株式会社
代表者 昆 佑賢
設立年月日 2011年2月18日
所在地 東京都品川区大崎5-8-5 グリーンプラザ五反田第2-105号
免許番号 東京都知事(1)第98377号
対応エリア 埼玉県・東京都・千葉県・神奈川県

自殺・殺人・騒音などの訳あり物件も積極的に買い取り

アウトレット不動産は、埼玉県や東京都をはじめとする首都圏4都県で、訳あり物件の買い取りを専門にしている業者です。上のホームページの画像の通り「事故物件・特殊物件」という2つを大きく前面に出しており、特にこれらの物件を買い取ってもらいやすいと想定できます。

同社の「選ばれる3つの理由」というページでは「自殺・殺人・騒音や苦情などの近隣問題」を抱えている「誰もが敬遠するような訳あり物件」も取り扱うと強調されています。このため、特にこうした「ハードな事故物件」を売却したいとき、埼玉や首都圏の方は、同社をチェックしてみるといいでしょう。

愛知…TMSコーポレーション

愛知・TMSコーポレーション

会社名 株式会社ティーエムエスコーポレーション
代表者 小出 輝哉
所在地 愛知県名古屋市西区栄生1-15-13
設立年月日 平成24年10月1日
資本金 500万円

名古屋・愛知で特に有力な訳あり物件買取業者

TMS(ティーエムエス)コーポレーションは、愛知県・名古屋市の不動産会社です。このエリアで訳あり物件・事故物件を買い取る業者としては、特に有力といえます。

同社は仲介ではなく「直接買い取り」に限定しています。仲介と違い「買い手が現れるのを待つ」必要がないため、すばやく現金化できるのが特徴です。

また、名古屋市・愛知県を地盤として活動しているため、特に地元の物件について適正な査定ができます。他エリアの業者では「価値があるかどうかわからないから、とりあえず安く買い叩こう」と判断することもあるでしょう。

しかし、TMSなら土地勘によって適正価格がわかるため、その物件にふさわしい高値で買い取ってもらいやすいといえます。愛知や名古屋、東海地方で訳あり物件の買い取りを依頼したい場合は、TMSコーポレーションに相談してみるといいでしょう。

大阪府…事故物件買取センター

大阪府

屋号 事故物件買取センター
会社名 株式会社あきんど
代表者 岩崎恵子
所在地 大阪府守口市佐多東町1-22-11アライブビル3F
免許番号 大阪府知事(1)第59960号
対応エリア 大阪府・関西中心

訳あり物件の売買実績が関西で断トツのトップ

事故物件買取センター(株式会社あきんど)は、関西でもっとも有力な訳あり物件の買取業者です。雨漏り・シロアリ・傾きなどの物理的瑕疵物件だけで、年間110件超の実績を誇ります。

こうした物理的瑕疵物件だけでなく、名前通り事故物件(殺人などが起きた物件)も、積極的に買い取っています。その他、公式サイトを見ると下のような特殊物件も積極的に買い取りしていることがわかります。

  • 紛争物件
  • 近隣トラブル
  • 再建築不可
  • ゴミ屋敷

基本的にワケアリ物件でも対応していると言っていいでしょう。そして、訳アリ物件全体での取引実績は、年間で260件超。これは関西で断トツのトップとなります。

トップというデータは事故物件買取センターの公式サイトによるものですが、信ぴょう性は高いでしょう。仮に嘘だったとしたら「誇大広告」として行政処分の対象になってしまうためです。

このように豊富な実績があり、その信頼性が高いという点で、特に大阪府・関西エリアの訳あり物件の買取業者としては、事故物件買取センターをおすすめします。

訳あり物件(事故物件・特殊物件)を高く買い取ってもらう方法

交渉

訳あり物件や特殊物件、事故物件をできるだけ高く買い取ってもらいたい場合、下の3点を意識するといいでしょう。

以下、それぞれ解説していきます。

専門業者に依頼する

訳あり物件の買取りは、やはり専門業者に依頼するべきです。どんな分野でも、そのジャンルを専門的に扱う業者の方が、消費者にとって有利な価格を提示してくれます。

エリアごとの訳あり物件や事故物件の買取業者については、先に解説してきた通りです。当記事で紹介している業者をまずチェックしていただくと、専門業者のメリットを大体理解していただけるでしょう。

物件によってはリフォームで価値を上げる

特に人が亡くなった事故物件などは、リフォームをしているのといないのとでは、買取価格が大きく変わります。言うまでもなく「リフォームをしている方が買い手が付く」ものです。

誰でも、人が死んだ現場の壁紙や床がそのままになっていたら、住みたいとは思わないでしょう。特殊物件や訳あり物件ならともかく、事故物件についてはリノベーションは必須といえます。

リノベーションの内容については、プロとよく相談する

これは不動産売却のあるあるなのですが「リフォームをして逆に損をする」ということもあります。確かに「売れやすくなる」のですが、リフォーム費用を考えると「トータルではマイナスになる」ということです。

このマイナスは、事故物件の場合は多少小さくなります。「普通の物件と違い、リフォームした方が明らかに売れやすくなる」ためです。

しかし、金額的に実際のプラスが生じるのかどうかは、冷静に計算するべきです。「意外とプラスにならない」という可能性もあるでしょう。

その場合は、売値が安くなってもいいので「コストをかけずにそのまま売ってしまう」方がいいわけです。このような判断はプロでないとできないため、できるだけ多くのリフォーム業者に相談しましょう。

一括査定で「普通の相場」を調べる

訳あり物件の買取業者でも、必ずしも正しい査定価格を出してくれるとは限りません。ごく稀に悪徳業者が混ざっているケースもあります。

そうした業者は、専門業者の相場どころか「普通の相場より安い買取価格」を提示してくるもの。そのような業者であることをすぐに見抜くためには「普通の相場」を知っていることも重要です。

「普通の相場」を知るには、一括査定サイトを使うのが一番。一括査定サイトは多くありますが、特におすすめなのはイエウールです。

イエウールがどのようなサイトかは下の記事で詳しく解説しているので、興味がある方は参考になさってみてください。

イエウールの評判・口コミは?「しつこい・怖い」と最悪の評価?

2018.12.23

事故物件はいくらくらいで売れる?買取価格の相場

家の模型

事故物件の買い取りを業者に依頼するとき、特に気になるのは「いくらで売れるか」という相場でしょう。ここでは、事故物件の買取価格の相場を解説していきます。

「市場価格の50%以下」が相場

事故物件を業者に直接買い取ってもらう場合、価格はおおよそ「市場価格の半分以下」になると考えてください。当然物件や業者によってケースバイケースではありますが、おおよその金額はこの水準となります。

「リフォームしても2~3割引になる」のが理由

「なぜ半分以下まで下がるのか」と疑問に思う人もいるでしょう。これは下の2つの理由からです。

  • 大掛かりなリフォームやハウスクリーニングが必要である(費用がかかる)
  • それをやっても、市場価格の2割~3割でしか売れない

後者の相場については、納得しやすいでしょう。事故物件の割引が「1割」では、買う気が起きない人が多いはずです(もちろん、事故の内容によりますが)。

そして、2割~3割安くなる上に、リフォーム・ハウスクリーニングの費用がかかるわけです。この金額が2割として、この時点で業者は「4割~5割、安く買い取らないといけない」わけです。

そして最後に「業者の利益」がプラスされます。ボランティアでない以上、最低でも10%(1割)程度の利益率は上乗せしなければいけません。

これを含むと、業者は「5割~6割」安い値段で仕入れる必要があります。このため、事故物件の買取価格は「市場価格の5割以下」となるのです。

解体して更地にする方が高く売れる?

立地条件が良く、事故の内容が殺人などの悲惨なものだった場合、建物を解体する方が逆に高く売れることがあります。

  • 建物さえなければ気にしない
  • 事故物件だろうと、その土地が欲しい

このような購入者が多いと想定できるためです。このような「更地渡し」の選択肢も含めて、複数の業者に売り方を相談してみるといいでしょう。

(更地渡しについては、下の記事を参考にしていただけたらと思います)

更地渡しのメリット・デメリットは?手続きの流れや建物解体費用の相場など

2018.10.05

まとめ

傾いた空家

以上、訳あり物件(特殊物件・事故物件)の買取についてまとめてきました。最後に要点を整理すると下のようになります。

  • 訳あり物件の買い取りは専門業者に依頼するべき
  • 事故物件はリフォームをすることで売りやすくなる
  • しかし、リフォームのコスパについては専門家に相談すべき
  • 悪質業者にだまされないよう、一括査定で「普通の相場」も調べるべき

事故物件や特殊物件などの訳あり物件についても、借地や底地などの「扱いにくい不動産全般」についても、「専門の業者に買い取りを依頼する」というのが、一番のポイントです。わずかな労力をかけて専門の買取業者を探すことで、数百万円単位の利益が生じることもあるでしょう。

訳あり物件や特殊物件に限らず、不動産の売却は「自分の努力によって数百万円単位で得られる金額が変わる」ものです。多少面倒に感じることがあっても、業者選びはしっかりと行うようにしましょう。