雑種地の固定資産税はいくら?税率・倍率・計算方法・宅地との比較を解説!

土地の購入や相続の予定がある場合、その地目が雑種地ということもあるでしょう。そのとき、固定資産税について下のような点が気になるかと思います。

この記事では上記の疑問に答えながら、雑種地の固定資産税について解説していきます。雑種地の購入や相続を検討している方には、きっと参考にしていただけるでしょう。

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雑種地は活用方法によって収益率が大きく変わります。保有しているだけでは「固定資産税を垂れ流して終わる負動産」になってしまいますが、効率的な活用をすることで、高収益な「不動産投資」に変わるのです。

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Contents

雑種地の固定資産税はいくら?2つの確認方法を解説


電卓

雑種地の固定資産税の金額を確認する方法は2つあります。それぞれの方法を解説していきます。

納税通知書・課税証明書を見る

土地を持っていれば、下のような通知が毎年4月か5月に、役所から来ます。

  • 固定資産税納税通知書
  • 固定資産税課税証明書

呼び方は自治体によって異なることがありますが、一般的には上のような呼び方です。これに固定資産税の金額が書かれています。

役所の窓口で「固定資産税評価証明書」をもらう

納税通知書をなくしてしまった場合は、役所で確認できます。その不動産がある市区町村の窓口に行ってください。その窓口で「固定資産税評価証明書」をもらえば、金額が評価額がわかります。

評価額がわかれば、そこに税率をかけて税額を出すだけです。

雑種地の固定資産税の計算方法は?税率・倍率を解説

家と電卓

雑種地の固定資産税の金額について「どう計算すればいいのか」という点が気になる人も多いでしょう。ここでは、その計算のやり方を解説します。

税率…1.4%(他の地目と同じ)

雑種地の固定資産税の税率は1.4%です。これは他の地目と同じとなります。固定資産税の税率は、地目に関係なく共通で「1.4%」なのです。

市街化区域内なら、都市計画税も0.3%かかる

これも他の地目と共通です。市街化区域内では都市計画税がかかりますが、その税率は0.3%です。雑種地でも都市計画税がかかること、それが他の地目と変わらないことは、下の記述でわかります。

課税対象
【市街化区域内に所在する土地】
・地目…田・畑・宅地・山林・原野・雑種地など
・納税義務者…登記簿もしくは土地補充課税台帳に登記または登録されている人
都市計画税について(山形市)

「地目」の最後に「雑種地」とある通り、雑種地でも都市計画税の課税対象となります。そして、リンク先を見ていただくと、共通で0.3%の税率ということもわかります。

倍率…市区町村がエリアごとに指定

倍率表画像引用元:評価倍率表(ゴルフ場用地等用)|平成30年分・東京都

倍率は税率とは違います。固定資産税は「評価額×税率」で出ます。倍率は、この「評価額を変える」ものです。

たとえば倍率が2倍なら「評価額×2」となり、税額も2倍になります。この倍率は、各市区町村がエリアごとに決めます。

東京都・あきる野市の事例

上の画像を参考にして書くと、たとえば東京都のあきる野市では、下のような設定をされています。

ゴルフ場用地・国道411号線(滝山街道)以東 2.3倍
ゴルフ場用地・上記以外 2.4倍
遊園地用地 0.6倍

計算方法(式)…評価額×倍率×税率

雑種地の固定資産税の計算方法は、下の数式です。

評価額×倍率×税率(1.4%)

倍率については、上の段落で書いた通りです。自治体に確認して「自分の雑種地ではどのような倍率になっているか」を把握してください。特に倍率が決まっていない場合は1倍(評価額のまま)です。

雑種地と宅地、どちらの固定資産税が高い?

雑種地

雑種地の固定資産税について調べていて、多くの人が最初に気にすることの1つが「宅地とどっちが高いのか」という点でしょう。ここではその答えをまとめていきます。

倍率による(雑種地の方が高いことも安いこともある)

雑種地と宅地で「どちらの固定資産税が高い」という答えはありません。「全体的には宅地」ですが、個別の物件によっては「宅地の2倍になる」という雑種地もあります。

東京の雑種地の倍率の例

実際の東京都における倍率を見てみるとわかります。下の表は、各市での「ゴルフ場用地」の倍率です(平成30年分)。

あきる野市 2.4倍
青梅市 1.6倍
八王子市 1.1倍
稲代市 0.4倍

いずれも「固定資産税評価額に対して、何倍の課税標準額になるか」ということです。仮に宅地が「評価額の通り」で課税されるとすると、

  • あきる野市は宅地の2.4倍
  • 稲代市は宅地の0.4倍(半分以下)

という税額になるのです。実際には宅地の課税標準額は、固定資産税評価額の「70%程度」になることが多くなっています。そのため、宅地に対する高さ・安さは、

あきる野市 3倍程度
稲代市 0.6倍程度

になると考えてください。どちらにしても「宅地より高いか安いかは、その雑種地による」ということです。

大まかな分け方は「宅地並・田並課税」

上で紹介したあきる野市などの例は、かなり細かく倍率が設定されているものです。実際には、このような設定がされていない自治体もあります。同じ自治体でも、エリアによって設定がないこともあります。

そのようなときは、大雑把に下のような課税をされるものです。

  • 宅地並課税
  • 田並課税

どちらも言葉の通りで「宅地並みに高い」か「田んぼ並に安い」かです。「宅地並み」の場合、倍率でいうと「1.0倍」前後となります。「田並み」の場合、統一された基準はなく「状況に応じて決まる」ものです。これは下の記述でわかります。

★農地・山林の評価方法
状況の類似する地区ごとに標準的な田、畑、山林を選定し、その標準地の価格に比準して評価します。
Q1 土地の評価方法について教えてください。(銚子市)

雑種地の現況によって「宅地並み」の課税をされる

宅地

上の段落の通り、雑種地の固定資産税は「固定されていない」ものです。状況によって宅地のように高くなることもあれば、農地のように安くなることもあります。

どうなるかは「役所の職員が現況を見て判断」します。

現況で「宅地並」と判断されない工夫が必要

宅地は、他の地目と比較して固定資産税が断然に高いもの。理由は、固定資産税は「その土地から上げられる期待収益」で判断するためです。宅地はお金になる活用方法がもっとも多く、それで高く課税されるわけです。

このため、雑種地の固定資産税を安くしたければ「宅地並」ではなく「田並」に分類してもらうための工夫が必要になります。

「田並」に分類されるための条件

これは自治体によっては明確な基準があります。たとえば、上天草市では下記の条件を満たせば補正率が「0.4」となります。

  • 駐車場・資材置き場などに利用されている
  • 未利用で草木が繁茂して放置されている
  • 宅地造成後、10年以上放置されて雑草・灌木類が繁茂している

どの条件にしても「家屋を建築するのに相当の造成が必要である」という条件です。「宅地としてはすぐに使えない」という状態です。

【参考】固定資産税における雑種地課税の見直しについて(上天草市)

補正率0.4とは

これは「宅地の約半分」ということです。宅地の補正率は0.7です。「固定資産税評価額」に0.7をかけた金額が、課税標準額になるということです。

この「かける数値」が0.4になると、0.7の約半分の課税標準額になります。そのため、駐車場や資材置き場は(上天草市では)宅地の半分程度の固定資産税になるということです。

結論…駐車場か資材置き場として使えば、宅地の約半分の税額に

上天草市の事例を参考にすると、駐車場や資材置き場にすれば、雑種地の固定資産税は宅地の約半分になるといえます。1つの自治体だけが変わった課税ルールを採用することは考えにくいため、この基準はほとんどの自治体でも共通するでしょう。

「放置して草を生やす」のはNG

先ほどの条件を見ると、駐車場と資材置き場以外でも「空き地にして草を生やす」という選択肢があります。しかし、空き地の雑草を放置すると不法投棄などの温床となるため、絶対にNGです。

(これは下の記事でも詳しく解説しています)

空き地の雑草対策はどうすればいい?効果的な8つの方法と、放置する3つのリスクを解説!

2019.07.26

「花畑にする」という選択肢もありますが、先ほどの上天草市の事例では、これは補正率0.4の条件には含まれていません。「庭の延長」として、宅地と判断されるリスクもあります。

どんなやり方でも最終的には「現況次第」「職員の判断次第」となります。その判断に納得が行かなかった場合は「固定資産税に関する審査申込および不服の申立」をしましょう。

雑種地の固定資産税額(評価)を下げる2つの方法

税率ダウン

ここまで書いた通り、雑種地の固定資産税の額は一定ではありません。その金額を下げて税制上有利になる方法を、2つ紹介します。

賃貸アパートを建てる(小規模宅地の特例を適用)

アパートなど「居住用」の物件を建てると、それだけで土地の評価額が6分の1~3分の1に軽減されます。これは「小規模住宅用地の減額の特例」を受けられるためです。

小規模住宅用地の軽減措置
●固定資産税の軽減
200m2以下の部分(小規模住宅用地)→ 課税標準の6分の1に軽減
200m2超の部分(一般住宅用地)→ 課税標準の3分の1に軽減
小規模住宅用地の減額の特例とは?(ヘーベルメゾン)

小規模の定義は「1戸あたり200平方メートル以下」ですが、賃貸アパートの場合は「200㎡×住戸数」まで、この特例の対象となります。そのため、相当広い面積までこの特例を受けられるのです。

太陽光発電・駐車場・資材置き場などに使う

賃貸アパート以外では、下のような用途に使うことも、税額を下げることにつながります。

  • 太陽光発電
  • 駐車場
  • 資材置き場

駐車場と資材置き場については、先にも説明したとおりです。実際に自治体が公表しているデータで「宅地の半分程度の評価になる」ことがわかります。

太陽光発電については、明確にどれだけ下がるという基準が決まっているわけではありません。しかし、宅地より安くなることが多いといえます。理由は「宅地の方が、一般的に利益を出しやすい」ためです。

ただ、例外的に「太陽光発電で宅地並みの利益を出せる立地」もありえます。そのようなときは宅地と同等の課税をされることもあります。

最終的に「太陽光発電では土地鑑定が必要になる」のですが、これは次の段落で詳しく説明します。

雑種地を太陽光発電に使う場合、固定資産税はどうなる?

太陽光発電

近年急増している太陽光発電ですが、この用途だと雑種地の固定資産税はどうなるのか、気になる人も多いでしょう。ここではその課税のルールを説明していきます。

建物にも宅地にもならない(雑種地のまま)

まず、ソーラーシステムは建物にはなりません。また、住宅ではないので土地が宅地になることもありません。

いかにも「発電所」という雰囲気の施設なら建物になる可能性もあります。しかし、一般的な「パネルを設置しただけ」の状態なら、雑種地のままとなります。

評価は「近傍地比準方式」を使うことが多い

評価の方法は「近傍地比準方式」を用いることが多くなります。これは「近くの土地の評価額を参考にする」というものです。

当然、近くの土地が宅地か農地かで、参考金額も変わってきます。

近傍地の評価額に、造成費をプラス・マイナスする

近くの土地が宅地の場合と、農地・山林の場合で、それぞれ下のような計算式になります(あくまでやり方の1つです)。

宅地 宅地並評価額-造成費
農地・山林 農地・山林価格+造成費

造成費というのは、太陽光発電のシステムの造成費です。整地費用なども含みます。それをプラスするか、マイナスするかが違います。

宅地の評価額は高いので、マイナスする

宅地と雑種地の評価額は、どちらが高いと決まっているわけではありません。「倍率」の段落で解説した通り、宅地より高い雑種地もあれば、安い雑種地もあります。

そして、太陽光発電の場合はどうかというと、ほとんどは「宅地より安く評価すべき」(低い倍率にすべき)とされています。そのため、造成費の分をマイナスし、評価額を小さくするのです(その分税金が安くなります)。

農地・山林の評価額は安いので、プラスする

逆に農地や山林の評価額は非常に安いものです。雑種地でも「田並評価額」として、農地と同レベルになることはあります。しかし、太陽光発電の場合、明らかに利用状況が「田並み」ではありません。

そのため、農地や山林の評価額よりは、高くすべきといえます。多く税金をとるべきということです。このため、こちらでは造成費が「プラス」になります。

造成費は「太陽光発電協会」が出す平均値を参考にする

その造成費をどこから出すかですが、一つの参考データになるのが「一般財団法人・太陽光発電協会」などによって出されている平均値です。ここから大きく乖離した金額でなければ、認められることが多いでしょう。

最終的には不動産鑑定士による鑑定が必要

最終的に、太陽光発電の用地の評価額を確定させるためには、不動産鑑定士による鑑定が必要となります。これは、下の大和不動産鑑定株式会社の記述でわかります。

太陽光発電施設用地の評価については、固定資産評価の体系的な理解のもとに、地目認定や、地目別評価方法を設定することになります。
必要に応じて、評価コンサル、不動産鑑定士等を踏まえた検討を実施し、評価の実施、要領の整備を行なうことが有用と考えます。
雑種地評価、特殊な土地の評価-固定資産システム評価(大和不動産鑑定株式会社)

絶対に鑑定が必要ということではありません。しかし、役所が定めた評価額に「納得がいかない」ということもあるでしょう。その場合は上記のような鑑定士事務所に依頼すべきといえます。

(なお、不動産鑑定費用の相場については、下の記事を参考にしていただけたらと思います)

不動産鑑定の費用の相場は30~50万円!物件の種類・評価額ごとの目安を解説!

2018.09.20

雑種地を駐車場にすると、固定資産税はどうなる?

駐車場

雑種地を駐車場にした場合、地目や固定資産税はどうなるのか気になる人が多いでしょう。ここではそのルールを簡単に解説していきます。

「宅地に戻すために工事が必要」な状態なら、宅地の半分程度になる

これは「宅地と雑種地の固定資産税の比較」でも説明した通りです。上天草市の事例では「宅地に戻すために造成工事が必要な状態」だと、税金が安くなります。

そのため、下記のように「宅地に戻しにくい工事」をするほど、固定資産税が安くなるといえます。

  • 砂利を敷く
  • アスファルトで舗装する(駐車場仕様)
  • コインパーキングの機械を設置する

これらの工事によってどれほど固定資産税が安くなるかは、その自治体次第・職員の判断次第です。しかし、おおむね半分程度(補正率で0.4くらい)になると考えていいでしょう。

空き地は駐車場にすべき?活用のメリット・デメリット・税金のルールを解説!

2019.07.28

まとめ

雑種地の活用方法は多彩ですが、その方法によって固定資産税だけでなく、土地からあがる収益などあらゆるものが変わります。どんな立地でもその立地に適した活用方法があるものです。プロのアドバイスを受けることによって、眠っている雑種地が高収益の不動産に変わる可能性もあるでしょう。

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